Tecnoarq Projetos Perícias e Consultoria

Muito trabalho, pouca postagem!

Antes da vistoria questione-se:

– Há elementos estruturais aparentes?
– Os elevadores estão em bom funcionamento?
– O sistema de instalação elétrica passou por manutenção?
– Há infiltrações em algum ponto da edificação?
– Como estão os revestimentos da edificação?
– Os sistemas de vedação interno e externo estão em ordem?
– A instalação hidráulica precisa de algum reparo?
– Os geradores estão funcionando?
– A edificação conta com instalações de acessibilidades suficientes?
– Telhados, calhas e demais coberturas não estão danificados?
– O sistema de combate a incêndio está em ordem (placas de sinalização, extintores na validade, etc.)?

O ideal é fazer um checklist periódico de todas as instalações que precisam ser revisadas. A manutenção desses itens é indispensável para a saúde da edificação e segurança dos trabalhadores, moradores e frequentadores do local.

✅ Manutenção e economia.

🧠 Intuitivamente sabemos que “prevenir é melhor que remediar”.

🔖 A lei de Sitter, ou lei de evolução de custos, mostra que a demora para iniciar obras de manutenção causa os reparos mais caros, além de mais trabalhosos.

💸 É muito mais barato trabalhar preventivamente, isto é, não esperar algo se deteriorar de vez para se providenciar seu reparo.

👷🏻‍♂️ São cientistas, estudiosos, professores que se debruçaram sobre o tema que afirmam isso.

👍🏻 Que tal adotar essa prática no seu condomínio?

Mogi das Cruzes no dia 25/02/2021, vigorou a lei que obriga a Certificação de Inspeção Predial nas edificações públicas e privadas entendendo que a inspeção pode encontrar anomalias que, se resolvidas precocemente evitarão custos mais altos de manutenção posteriormente.

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O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo publicou um Acórdão (última sentença ou decisão final que, atribuída por uma instância superior, começa a valer como modelo para resolver casos, questões ou situações de teor semelhante) em 10 de janeiro de 2021, no qual esclarece, definitivamente, a atribuição profissional para a avaliação de imóveis. Segundo o Desembargador Celso Pimentel "Avaliação de imóvel e de aluguel constitui matéria técnica afeta à engenharia e à arquitetura, a propósito do que há precedente desta Câmara ao tempo do Segundo Tribunal de Alçada". Ainda: "O grau de confiança no profissional constitui fator relevante, mas não autoriza a atribuição da perícia a corretor de imóveis". Portanto, para que tenha valor na justiça, a avaliação de imóveis e de alugueis deve ser confeccionada por engenheiros e arquitetos.

🔖 Segundo a Leia sancionada as edificações inseridas na obrigatoriedade deste lei são:

📌 Residência com 3 ou mais pavimentos
📌 Imóveis de uso comercial, industrial, institucional, educacional, recreativo, religioso.
📌 Imóveis de uso coletivo, público e privado
📌 Imóveis que possam apresentar perigo à coletividade

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✔ É obrigatório realizar a inspeção predial dentro de períodos diferente que variam de acordo com a idade do imóvel;

1️⃣ Anualmente, para edificações com mais de 50 anos
2️⃣ A cada 2 anos, para edificações entre 41 e 50 anos
3️⃣ A cada 3 anos, para edificações entre 31 e 40 anos
4️⃣ A cada 5 anos, para edificações entre 15 e 30 anos\

📑 As edificações sujeitas às inspeções são as residenciais com mais de três pavimentos, estabelecimentos comerciais, industriais, institucionais, educacionais, recreativos, religiosos e de uso misto.

📑 Isso significa que o proprietário do imóvel ficará obrigado a contratar um profissional qualificado que irá confeccionar laudo técnico de Certificação de Inspeção Predial, onde constará as condições de estabilidade, segurança e salubridade do prédio.

O projeto foi aprovado pela Casa em novembro de 2020, por unanimidade. "É um projeto de grande importância para uma cidade de 456 anos, com algumas edificações com mais de 50 anos. Queremos garantir a segurança dos munícipes", reforça Rezende.

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📑 Entrou em vigor no dia 25/02/2021 (quinta-feira) a nova lei municipal que obriga a Certificação de Inspeção Predial nas edificações públicas e privadas de Mogi das Cruzes. A medida, segundo o autor do projeto, o presidente da Câmara Municipal, Otto Rezende (PSD), deve gerar estabilidade e segurança nas edificações públicas e privadas, residenciais e comerciais, de prestação de serviços, industriais, culturais, esportivas e institucionais do município.

✔ De acordo com a Lei A Lei nº 7.658, de 22 de fevereiro de 2021, a inspeção deve ser feita anualmente para prédios com mais de 50 anos; a cada dois anos para edificações entre 41 e 50 anos; a cada três anos para edificações entre 31 e 40 anos e a cada cinco anos para edificações entre 15 e 30 anos.

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1️⃣ A Vistoria
Faça o agendamento da vistoria em um dia tranquilo, para que seja feita de forma criteriosa.

2️⃣ Esquadrias alumínio/madeira
Faça uma avaliação visual das janelas e portas, verificando se não existem danos como arranhões e pinturas danificadas. Teste o funcionamento, abrindo e fechando as portas, e exija a entrega de todas as chaves

3️⃣ Instalações Elétricas
Geralmente não há como serem testadas, pois o medidor de energia ainda não está instalado. Neste caso, é importante deixar claro no relatório de check-list da construtora que as instalações elétricas não foram verificadas porque a energia ainda não estava funcionando.

4️⃣ Pintura
Verifique visualmente a planicidade das paredes, se não existem pontos que formam sombras. Caso existam falhas na pintura, como manchas, deve ser solicitada a correção

📌 Não esqueça de marcar aqui alguém que precisa ver essas dicas

continuação ...

O regulamento, basicamente, indica o valor unitário da hora técnica em reais por hora, definindo também valores mínimos. Importante destacar que no anexo do regulamento é apresentado um demonstrativo da composição dos custos, despesas e remuneração presentes na confecção dos trabalhos.

Isso porque o profissional técnico com registro no sistema CAU/CREA (Arquiteto, Engenheiro, etc.), necessita de uma estrutura mínima para a elaboração dos laudos, que consiste basicamente em ter escritório com equipe e equipamentos (computadores atualizados, impressora, máquinas fotográficas, dentre outros). Para o deslocamento do técnico é imprescindível o uso do seu próprio veículo, mais os custos da produção do Laudo, gerando despesas diretas (combustível, lavagens, alimentação, etc.) e as indiretas (custo do escritório – aluguel, água luz e telefone – salário de assistentes, manutenção do veículo e equipamentos, depreciação dos equipamentos, taxas e impostos). Todos esses custos (diretos e indiretos) devem ser cobertos com os honorários recebidos pelo profissional nos trabalhos realizados.

Além disso, de acordo com o Código de Ética do CREA e do CAU é vedada a formulação de proposta de salários inferiores ao mínimo profissional legal, estando sujeito a infração ética.

Vocês sabem como fazer uma proposta de honorários para profissionais da área técnica, registrados no CAU/CREA, na área de avaliações, perícias, engenharia diagnóstica e inspeções prediais?

Essa é a duvida de muitos profissionais da área técnica, como precificar seus serviços. O que se observa no mercado de trabalho é uma disparidade significativa de preços, com concorrência e disputa entre profissionais. Isso acaba gerando um ciclo vicioso, pois preços baixos não estão correlacionados com serviços de alta qualidade técnica.

O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP (https://ibape-sp.org.br/) elabora e publica um Regulamento de Honorários com a finalidade de servir de fonte consultiva para os profissionais da área técnica e estabelecer parâmetros para precificação de serviços.

✔ Exemplo de imóvel objeto de usucapião:

📑 Neste caso real de serviço em elaboração, é transcrito trecho de petição de advogado em processo de usucapião: "Conforme se infere dos autos, em especial da petição de fls. 509/510, os Autores, em atenção e cumprimento ao quanto determinado à fl. 502, contrataram profissional com conhecimento técnico específico para elaboração da planta dos Imóveis Usucapiendos, de modo que assim pudessem fornecer a correta e adequada caracterização e individualização dos Imóveis objeto da presente Usucupião".

É imprescindível que a planta e o memorial descritivo da área objeto atendam os princípios da especialidade objetiva, conceito inerente à lei de registros públicos. Assim sendo, os interessados e advogados devem contratar profissionais com conhecimento técnico capazes de atender as exigências dos Cartórios de Registros de Imóveis e viabilizando a procedência da ação.

Trabalho em andamento: demarcação de terrenos de marinha em imóvel voltado para o Canal de São Sebastião - Ilhabela - SP. De acordo com o artigo 2° do Decreto Lei n° 9.760 de 5 de setembro de 1946, legislação em vigência, são terrenos de marinha, uma faixa de terras em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831.

O preamar médio de 1831 pode ser determinado tecnicamente, auxiliando na verificação de possíveis cobranças inadequadas de Taxa de Ocupação e, em ações de usucapião, estabelecendo corretamente os limites com os terrenos públicos da União.

👷 Para auxiliar o seu cliente na definição do valor de um imóvel, um fator que deve ser levado em consideração é a localização estratégica. Mas você sabe o que isso significa e como ela influencia a avaliação do imóvel? Veja alguns pontos importantes:
Proximidade do transporte público

✔ Um imóvel localizado próximo a metrôs ou estações de ônibus têm uma maior valorização. No entanto, essa regra não é válida quando falamos de bairros nobres, que tendem a dar maior importância a estacionamentos, heliportos e pontos de táxis.
Região próxima a comércios e serviços

✔ A proximidade do imóvel a uma rede de comércios e facilidades é um diferencial para a valorização. Logo, contar com supermercados, padarias, escolas, shoppings, cinemas, bancos, hospitais e outras conveniências em um raio próximo vai elevar o preço do imóvel.,

✔ Proximidade a espaços de lazer e natureza
A busca por maior qualidade de vida é uma tendência nos dias atuais. Nesse sentido, imóveis próximos a parques, praias, calçadões e praças têm sua valorização elevada. Uma boa vista panorâmica também pode influenciar no preço do imóvel.

🔐A pesquisa amostral de mercado de elementos comparativos deve refletir as características da região geoeconômica onde se insere o imóvel avaliando e, na eventualidade de dado localizado em área ligeiramente distinta, a diferença de valor deve ser considerada na pesquisa, inserindo-se uma variável de localização.