Amministrazioni Volpe

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Tra i vari registri che l'amministratore è obbligato a tenere oggi ci occupiamo nello specifico del registro dei verbali e delle assemblee e del registro di nomina e revoca dell'amministratore.
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La legge assegna all'amministratore il compito di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, uno strumento fondamentale per conoscere l'effettiva composizione dei condòmini e le loro generalità.
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Al contrario di ciò che spesso si pensa, anche dopo aver venduto il proprio immobile si può essere tenuti al pagamento di alcune spese condominiali. In questo post illustriamo soltanto i criteri generali, precisando, però, che la disciplina dettagliata è più ampia.
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Breve ricognizione delle attribuzioni in materia fiscale in capo all'amministratore di condominio.
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Il compenso dell'amministratore di condominio è spesso oggetto di numerosi dubbi.
In questo post sono illustrati i principali criteri cui gli amministratori fanno riferimento per calcolare l'importo del preventivo.
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Oggi ci occupiamo di una delle attribuzioni più note dell'amministratore di condominio, ma anche una delle più importanti: il compimento di atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.
Scorri per scoprire tutti i dettagli.
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Ogni condominio ha, ovviamente, delle spese da affrontare.
Tali spese devono essere ripartite tra i condomini secondo i criteri previsti nelle tabelle millesimali e nel codice civile.

L'amministratore ha perciò il dovere di riscuotere i contributi necessari per il pagamento di tali spese.

Prima di procedere alla riscossione, però, l'amministratore dovrà redigere una previsione di tali spese contenuta nel c.d. bilancio preventivo. Tale bilancio va redatto ogni anno sulla base dell'esperienza degli esercizi precedenti.

Il bilancio preventivo dovrà ovviamente essere approvato dall'assemblea, unitamente alla ripartizione delle spese preventivate.

Con le spese man mano riscosse l'amministratore dovrà poi occuparsi dei pagamenti del condominio:
- fornitori;
- manutenzione;
- sottoscrizione e pagamento di eventuali polizze assicurative;
- fatture dei professionisti di cui il condominio si è avvalso;
- il compenso dell'amministratore stesso;
- ecc.
Il tutto, ovviamente, nel rispetto della c.d. diligenza del buon padre di famiglia.
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Il criterio di ripartizione delle spese dell'acqua è spesso oggetto di controversie condominiali.

Nella prassi alcuni amministratori adottano spesso soluzioni tra le più disparate.
È il caso, per esempio, della suddivisione in base al numero di occupanti delle unità immobiliari. Tale criterio, a meno che non sia previsto dal regolamento di condominio, non è applicabile. Oltre al fatto che per l'amministratore è tutt'altro che facile controllare quanti siano effettivamente gli occupanti di un immobile.

Ecco perchè con questo post abbiamo deciso di fare chiarezza sui criteri di ripartizione delle spese dell'acqua.
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Si tratta della manifestazione dell'attribuzione che abbiamo illustrato nel post precedente.

L'amministratore deve, infatti, disciplinare l'uso delle cose comuni tra tutti i condòmini a norma di quanto previsto dal regolamento di condominio.

Nel caso in cui il regolamento di condominio non preveda nulla in relazione all'uso di uno o più beni, dovrà essere proprio l'amministratore a disciplinarne l'uso, in conformità ai principi in tema di utilizzo delle cose comuni (principi previsti agli artt. 1139 e 1102 c.c.).
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L'incarico di amministratore ha durata di un anno e alla scadenza si intende rinnovato per eguale durata. Resta salva la possibilità dell'assemblea, ovviamente, di disporne la revoca (su cui ci concentreremo in un altro post).

Risulta quindi chiaro che la durata dell'incarico è annuale e la giurisprudenza ha peraltro precisato che tale previsione è inderogabile.

Durata annuale non significa però che l'incarico coincida con l'anno solare: l'anno inizia a decorrere dalla nomina (accettata) dell'amministratore.

Al termine di tale periodo l'amministratore potrà:
- essere tacitamente rinnovato per un altro anno;
- dimettersi;
- essere revocato.

Per prassi la questione della nomina dell'amministratore viene affrontata nell'assemblea ordinaria per l'approvazione del bilancio.
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L'amministratore svolge anche in questo caso un compito volto a tutelare la pluralità dei condòmini.

Egli deve infatti vigilare affinché il regolamento di condominio venga rispettato da:
- condòmini;
- conduttori (c.d. inquilini);
- chiunque in generale frequenti il condominio.

Per rendere tale controllo ancora più effettivo l'art. 70 disp. att. c.c. prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.
Tale somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Ma attenzione: l'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea.
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Non è una semplice frase, ma il nostro obiettivo: una gestione condominiale svolta in modo trasparente e nell'interesse dei condòmini.
L'amministratore di condominio smetterà di essere un pensiero in più.
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La legge (artt. 1130, ultimo comma, 1130bis e 1713 c.c.) prevede che l'amministratore è obbligato a rendere conto della propria gestione.

Proprio per rendere conto della propria gestione, infatti, l'amministratore ha l'onere di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto.

Si tratta di adempimenti importanti. Tant'è che se l'amministratore non rende conto della gestione anche solo per un anno è possibile revocarlo giudizialmente.

L'amministratore deve infatti sottoporre all'assemblea il rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura della gestione.

Ecco perchè la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto costituisce una grave irregolarità.
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A norma dell'art. 1129 c.c. la nomina dell'amministratore di condominio è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Anche se per condòmini, in realtà, si deve intendere "unità abitative".

Se i condòmini, quindi, non sono più di 8 non c'è un obbligo alla nomina di un amministratore e perciò, in mancanza di nomina, la gestione dei beni comuni è affidata ai condomini.

Per tale ragione il diritto di ogni condomino volto ad ottenere la nomina giudiziale di un amministraore nel caso in cui l'assemblea non vi provveda sussiste solo se i condòmini sono più di otto (e quindi solo quando la nomina è obbligatoria).

Ricaptilando se il condominio ha:
- 8 o meno unità abitative --> nomina facolativa, ma consigliata;
- 9 o più unità abitative --> nomina obbligatoria.
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L'incarico di amministratore di condominio ha natura di mandato con rappresentanza e per tale ragione l'amministratore dovrà svolgerlo con la c.d. diligenza del buon padre di famiglia.

Per tale ragione, in presenza di una delibera da cui potrebbero sorgere responsabilità o conseguenze "negative" in capo al condominio, l'amministratore dovrà, prima di attuare la delibera, riconvocare urgentemente l'assemblea per illustrare tali dubbi.

Ecco perchè non sempre la mancata esecuzione di una deliberazione dell'assemblea costituisce un illecito o una "mancanza" dell'amministratore. Resta sempre e comunque il dovere di confrontarsi con l'assemblea.
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La scelta dell'amministratore di condominio è una scelta importante: scopri perchè Amministrazioni Volpe è la giusta soluzione per la gestione del tuo condominio.
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Amministrazioni Volpe è uno studio che mette a disposizione dei condomini amministrati competenze specifiche e una grande attenzione per la tutela del patrimonio immobiliare dei propri clienti. Grazie alla nostra professionalità e alla nostra conoscenza del settore, siamo in grado di gestire al meglio tutte le problematiche legate alla gestione del condominio, garantendo la massima affidabilità.