Forex Myanmar

မနေ့ကတနေ့တာအတွက် #ကမ္ဘာ့ရွှေဈေး_အလှုပ်အခတ် ပြန်လည်သုံးသပ်ချက် 💢💢💢

11.5.2022 မှာ ကမ္ဘာ့ရွှေဟာ
#1အောင်စကို_$1852 နဲ့ စျေးဖွင့်ခဲ့ပါတယ်

#အတက်အား $1858 အထိဆက်တက်ခဲ့ပြီး📈

#အကျဘက် $1832 ထိ ရောက်ခဲ့ပါတယ် 📈

pip ပေါင်း 26 pip အတွင်း လှုပ်ခတ်ခဲ့ပါတယ်💢

Lot size အားဖြင့်

1lot = $2600
(မြန်မာငွေ 52 သိန်း ကျပ် ဝန်းကျင်)

0.1lot = $260
(မြန်မာငွေ 5သိန်း2သောင်း ဝန်းကျင်)

0.01lot = $26
(မြန်မာငွေ 5သောင်း2ထောင် ကျပ် ဝန်းကျင်)

ဖြစ်တဲ့ ကမ္ဘာ့ရွှေဈေးကွက်ရဲ့
အရောင်း/အဝယ် #၂မျိုးလုံးမှာအကျိုးအမြတ်ရှာလို့ရတာကြောင့်
#ကိုယ်တိုင်အရောင်း_အဝယ်လုပ်ဖို့ ဖိတ်ခေါ်ပါတယ်
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
ဘဏ္ဍာရေးဈေးကွက်နှင့် ကမ္ဘာ့ဈေးကွက်ဖြစ်သော Forex,Gold,Oil,Currencyတို့အား အရောင်းဝယ်ပြုလုပ်ခြင်း သင်တန်းဖြစ်တဲ့ Forex Trading Classအား လစဥ် ဆရာနဲ့ One by One သင်တန်းများဖွင့်လှစ်သင်ကြားနေပါပြီရှင်။

Financial Market မှ မှန်ကန်သောအကျိုးအမြတ်ရရှိပြီး မှန်ကန်တဲ့ နည်းစနစ်များနဲ့ Professional Trader ဘဝကိုတက်လှမ်းလိုပါသလား ?

မိမိရဲ့Lifetimeမှာ Financial Freedom လို့ခေါ်တဲ့ ငွေကြေးဆိုင်ရာ လွတ်မြောက်မှုကို ရယူလိုပါသလား ?

မိမိအနေနဲ့ ရင်နှီးမြှုပ်နှံမှုတစ်ခုပြုလုပ်ပြီးSecondary Businessတစ်ခုကို Smart ကျကျ ပြုလုပ်ကာ Passive Income တစ်ခုကို ရှာဖွေချင်ပါသလား?

ဒါဆိုရင်တော့ တစ်ကမ္ဘာလုံးအရောင်းဝယ်ပြုလုပ်နေကြတဲ့ * Forex Trading* ကို လေ့လာဖို့ မိတ်ဆွေတို့ အတွက်အကြံပေးချင်ပါတယ်

ငွေကြေးနဲ့ပတ်သက်တဲ့ ငွေကြေးစီမံခန့်ခွဲမှု၊ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု နှင့် အကျိုးအမြတ်တွေ ရှာဖွေချင်တယ်ဆိုရင်တော့EARN မလုပ်ခင် LEARN အရင်လုပ်ရမယ်ဆိုတာ သတိပြုမိစေချင်ပါတယ်


သင်တန်းကိုတက်ရောက်ပြီး သေသေချာချာ လေး
အရောင်းအဝယ်လုပ်တတ်ပြီဆိုတာနဲ့ မိတ်ဆွေက ရင်းနှီးငွေသွင်းပြီး Business အသစ်တစ်ခုကို စတင်တည်ဆောက်နိုင်ပါပြီ။
ယုံကြည်စိတ်ချ စွာ လုပ်ကိုင်နိုင်ပါတယ်။

Trading Class မှာ
သင်ကြားပေးမည့် အကြောင်းအရာတွေကတော့


(ကမ္ဘာ့ နာမည်ကြီး စတော့ ကုမ္ပဏီကြီး တွေရဲ့ စတော့တွေကိုအရောင်းအဝယ်လုပ် အကျိုးအမြတ်ရှာဖွေနိုင်တဲ့ စတော့ စျေးကွက်အကြောင်း)


( မြန်မာပြည်မှာ ဖွံဖြိုးစ ပြုလာတဲ့ အာမခံရှိတဲ့ အစိုးရ ငွေတိုက် စာချုပ်တွေကို ဘယ်လို ဝယ်ယူရမလဲ ဆိုတဲ့အကြောင်း )


( ဒေါ်လာ ၊ ယူရို၊ ပေါင် စသဖြင့် နိုင်ငံတကာငွေကြေး စုံလင်ကို ရောင်း/ဝယ် လုပ်ပြီး အကျိုးမြတ်ရှာခြင်း စျေးကွက်အကြောင်း)


( လူတွေ အရမ်းကြိုက်တဲ့ ကမ္ဘာ့ရွှေ၊ငွေ၊ရေနံ စသဖြင့် ကုန်စည်တွေကို ရောင်း/ဝယ် လုပ်ပြီး အကျိုးမြတ်ယူနည်း စျေးကွက်အကြောင်း)

Market
(နိုင်ငံတကာငွေကြေးဈေးကွက်များအကြောင်း)

Trading
(ကမ္ဘာ့ရွှေဈေး ရောင်း၀ယ်ခြင်းဆိုရာနည်းပညာများအကြောင်း)

Trading
(Forex Business မှာ ဘယ်လို၀င်ရောက် လုပ်ကိုင်နိုင်ကြောင်း)

Trading
(Online ကိုအသုံးပြုပြီး အရောင်း၀ယ် ပြုလုပ်ခြင်းဆိုရာ နည်းပညာများအကြောင်း)

Trading
(အကျိုးမြတ်ရရှိအောင် ဈေးကွက်မှာ အရောင်း၀ယ်ပြုလုပ်ခြင်းနည်းဗျူဟာများ)

Trader 4
(ဈေးကွက်ထဲလက်တွေ့အရောင်း၀ယ်လုပ်ရတဲ့ Meta Trader 4 Software အကြောင်းအသေးစိတ်)

Analysis
(ဈေးကွက်ကိုဘယ်လိုစနစ်တကျခန့်မှန်းသုံးသပ်ရမလဲ)

#များစွာသော_အကြောင်းအရာစုံကို_သင်ပေးသွားမှာ
ဖြစ်ပါတယ်။
တန်ဖိုးရှိသော ပညာရပ်တစ်ခု ကို ရရှိပါလိမ့်မယ် ။

တစ်ကမ္ဘာလုံးက လူသန်းပေါင်းများစွာ အရောင်းဝယ်လုပ်နေတဲ့စျေးကွက် ကြီးကနေ ဘယ်လို အကျိုးအမြတ်ရှာ ရမလဲဆိုတဲ့အကြောင်းအရာတွေ ကို
အခြေခံကစပြီး ကိုယ်တိုင်နည်းစနစ်ရှိလာတဲ့အထိအရောင်းဝယ်လုပ်တတ်အောင် သင်ကြားပေးသွားမည် ဖြစ်သောကြောင့်
လက်လွှတ်မခံသင့်တဲ့ သင်တန်းပဲဖြစ်ပါတယ်၊

သင်တန်းကြေးတွေအနေနဲ့ကတော့ -

One by One (Face to Face )Class - 150,000 MMK
One by One ( ZOOM Class ) - 150,000 MMK

Facebook Video Lesson Class - 90,000 MMK

သင်တန်းကြေး အခမဲ့အစီစဉ်

Trading Account ဖွင့်မယ့် လူကြီးမင်းတို့အတွက် ***Basic to Advanced Class ***ထိ
သင်တန်းကြေး free (အခမဲ့)
သင်ပေးသွားမှာဖြစ်ပါတယ်......
...............
(ကဲဒီလိုအခွင့်ရေးမျိုး လက်မလွှတ်သင့်ဘူးနော်)
အားလုံး..စီးပွားရေး တွေ တိုးတက်ကြီးပွားကြပါစေ

ရုံးမှာကိုယ်တိုင်လာရောက်လေ့လာလိုပါက ဖုန်းကြိုဆက်ပြီး အခမဲ့လာရောက်လေ့လာနိုင်ပါတယ်။

ရုံးလိပ်စာ

မန္တလေးရုံး -1
58Bလမ်း
103*104ကြား၊မန္တလေးမြို့။

မန္တလေးရုံး -2
အိမ်အမှတ်- တ4/52,62Aလမ်း
103*103Aကြား၊မြို့သစ်။မန္တလေးမြို့။

ရန်ကုန်ရုံး-
9လွှာ၊Soho business tower;
ဗိုလ်မြတ်ထွန်းလမ်း၊
အောက်ဘလောက်၊
ဗိုလ်တစ်ထောင်မြို့နယ်၊ရန်ကုန်မြို့။

Zaw Nyein Chan Tun (Forex Advisor)
09-740986565

12.5.22(Thursday)
ကမ္ဘာ့ရွှေ တစ်အောင်စ=$1852စျေးတန်းဖြင့် စျေးကွက်ဖွင့်ခဲ့ပါတယ်။

Foreign Exchange နဲ့ Real Estate

-Forex ဆိုတဲ့ (Foreign Exchange) နိုင်ငံတကာ ငွေကြေးရောင်းဝယ်ခြင်း နဲ့ Real Estate အိမ်ခြံမြေရောင်းဝယ်ခြင်းများကို အရှေ့ကပိုစ့်တွေမှာ ကျွန်တော်ပြောပြခဲ့ပါပြီး။

-အခုပြောပြမယ့် အကြောင်းအရာတွေကတော့ Forex နဲ့ Real Estate မတူညီတဲ့ ကွဲးပြားခြားနားချက် တွေထဲကနေ တူညီတဲ့အချက်တွေနဲ့ investment, risk, profit, lost တွေကိုနှိုင်းယှဥ်ဖော်ပြပေးသွားမှာဖြစ်ပါတယ်။

-အခုချိန်မှာ တဟုန်ထိုး တိုးတက်နေတာက Technology နဲ့ Marketing ပဲဖြစ်ပါတယ်။ Technology က ဘယ်လောက်တိုးတက်လဲဆိုတာကတော့ လူကြီးမင်းတို့မြင်တွေ့နေပြီးသားပဲဖြစ်မှာပါ။နောက်ပိုင်းမှာတော့ Technology နဲ့ပတ်သက်တဲ့ အကြောင်းရာလေးတစ်ခုတင်ပေးသွားပါဦးမယ်။နောက်တစ်ခုက Marketing ပါ။ Alibabaရဲ့ Founder ဂျက်မားပြောခဲ့တာက "Marketing က ဟိုးအရင်ကတည်းကရှိခဲ့တာပါ အခုလည်းရှိဦးမှာ နောက်နှစ်ပေါင်းများစွားထိရှိနေဦးမှာပါ"လို့ ပြောပါတယ်။ ဆိုတော့ နောက်ထက်အချိန်စက်ဝိုင်းရှိနေသရွှေ့ တိုးတက်ပြောင်းလဲနေဦးမှာပါ။ မပြောင်းလဲတာကဘာလဲဆိုရင် ကျွန်တော်တို့ နေထိုင်တဲ့ ကမ္ဘာကြီးပါပဲ။ ဘာလို့လဲ ဆိုရင် နည်းပညာတွေတိုးတက်လာနဲ့နဲ့အမျှ ကမ္ဘာပေါ်က လူဦးရေကလည်းတိုးသထက်တိုးလာတာဖြစ်ပြီးတော့ ကမ္ဘာမြေကြီးကတော့ နေရာပိုမကျယ်လာပါဘူး။ ရွှေဆိုတာ ရောင်းမယ့်လူပေါးပါတယ် မြေဆိုတာ ရောင်းမယ့်လူရှားပါတယ်။ အခုလက်ရှိနောက်ဆုံးပေါ် Smart Phone ကနောက်နှစ်ရောက်ရင် Model အောက်သွားမှာပါ။ နောက်ထက်နောက်ထက် Model အသစ်နဲ့ Smart Phoneတွေ ထက်ထွက်လာဦးမှာပါ။ ဒါပေမဲ့ မြေနေရာကတော့ တစ်ရက်ထက်တစ်ရက် အသစ်တိုးပြီး ကျယ်ပြန်မလာပါဘူး။ ဒါကြောင်း Real Estate ဆိုတဲ့ အိမ်ခြံမြေရောင်းဝယ်ခြင်းက အရေးကြီးဆုံး investment တစ်ခုပဲဖြစ်ပါတယ်။ ဒါက Real Estate ရဲ့အရေးပါတဲ့အချက်မဟုတ်ဘဲနဲ့ investment ရဲ့ အရေးပါတဲ့အချက်ပဲဖြစ်ပါတယ်။

-Investment မှာ အရေးပါတဲ့အချက်က Real Estate ဖြစ်သလို အိမ်ခြံမြေရဲ့ အရေးပါတဲ့အချက်တွေက ဘာဖြစ်မလဲ။ အိမ်ခြံမြေဆိုတာက ကိုယ့်မှာစုဆောင်းထားတဲ့ ငွေနဲ့ အိမ်ကွက်တစ်ခုကိုဝယ်လိုက်တယ်ဆိုပါစို့။ အဲ့ဒီမြေကွက်က နောက်ရက်ရောက်ရင် ဝယ်တဲ့စျေးထက် စျေးတက်သွားတယ်ဆိုရင် အမြတ်စရတာပါပဲ။ ဒီနေရာမှာ Riskရှိလားဆိုရင် မရှိသေးပါဘူး။ ဘာလို့လဲဆိုရင် အထက်ကပြောခဲ့တဲ့အချက်တွေရယ် မြေဝယ်မကျဆိုတဲ့အချက်ရယ်ကြောင့်ပါ။ အိမ်ခြံမြေရဲ့ ရင်းနှီးမြှုတ်နှံမှု့က ဒါပဲလာဆိုရင်မဟုတ်သေးပါဘူး။နောက်ထက်ကိုယ်ရဲ့ စိတ်ကူးတွေနဲ့ အကောင်ထည်ဖော်လို့ရပါသေးတယ်။ ဥပမာ-ကျွန်တော်က မြေကွက်တစ်ကွက်ဝယ်လိုက်ထားပါတော့။ အဲ့ဒီမြေကွက်ကို Bankမှာ အပေါင်ခံထားပြီးတော့ Bankကနေ ချေးငွေတစ်ခု ယူလိုက်မယ်။ အဲ့ဒီချေးငွေကို ကျွန်တော်က Business တစ်ခုလုပ်လိုက်မယ်။ ဒါဆိုရင် အဲ့ဒီ Business ကရတဲ့ အမြတ်ငွေပိုထွက်လာမှာပါ။ သူ့မှာ Risk ကစရှိလာပြီ။ ဒီ Business ကရှုံးတယ်ဆိုရင်တော့ Bank ကို အတိုးမပေးနိုင်ပဲနဲ့ Bankမှာ အကြွေးတင်သွားမှာ။ ဒါဆိုရင် ကျွန်တော်တို့က ရှုံးနိုင်ခြေများသွားပြီ။ နောက်တစ်နည်းက မြေကွက်ကို အပေါင်မခံတော့ဘူး။ ​မြေကွက်ပေါ်မှာ Business တစ်ခုလုပ်မယ်။ဥပမာ- Hotel ဆောက်မယ်၊ စျေးဝယ်စင်တာ ဆောက်မယ်၊ ဒါမှမဟုတ် အိမ်ယာဆောက်ပြီးတော့ တိုက်ခန်းငှားမယ် အစရှိသဖြင့် အမျိုးမျိုးလုပ်လို့ရပါတယ်။ သူကတော့ အရင်းနှီးငွေ များတာပေါ့။ ရင်နှီးငွေများတော့ Riskကလည်းကြီးတယ်။ သူ့ရဲ့ Risk ကဘာလဲဆိုရင် Low Liquidity ငွေတွေအများကြီးရင်းပြီးတော့ ငွေဖြစ်မမြန်ဘူး။ Business တစ်ခုကအချိန်တော့ လိုပါတယ်။ မရှုံးဘူးဆိုရင်တောင် အမြတ်တန်းမပေါ်ဘူး။ သူ့ရဲ့အားသာချက်က ဘာလဲဆိုရင် ကျွန်တော်တို့အိပ်နေရင်တောင် အဲ့ဒီမြေကွက်က ကျနော်တို့အတွက် အလုပ်လုပ်ပေးနေမှာပါ။ ကျနော်တို့ အိပ်နေရင်တောင် ငွေတွေဝင်နေမှာပါ။

-ကျွန်တော်တို့ အိပ်နေရင်းနဲ့ နောက်ထက်ငွေဝင်နိုင်မယ် Business တစ်ခုလည်းရှိပါသေးတယ်။ အဲ့တာက ဘာလဲဆိုရင် Forex Market ဖြစ်ပါတယ်။ Forex Market ဆိုတာက နိုင်ငံတကာငွေးကြေးအရောင်းဝယ်လုပ်ရတဲ့ Business တစ်ခုပါ။ ဥပမာ-ရင်းနှီးငွေ သိန်း၁၀၀ထည့်ပြီးတော့ ကမ္ဘာ့ရွှေ၊နိုင်ငံတကာငွေကြေးစျေးနှုန်းတွေကို အတက်အကျခန့်မှန်းပြီး အရောင်းဝယ် လုပ်တာပဲဖြစ်ပါတယ်။ Real Estate နဲ့ မတူညီတာက အိမ်ခြံမြေဆိုတာက လူနဲ့ အချိန်ပေးဆက်ရတယ်။ Forex က Onlineရှိတဲ့ ဘယ်နေရာမဆို 24နာရီ အရောင်းဝယ်လုပ်ထားလို့ရတယ်။ နောက်ပြီးတော့ Hight Liquidity ငွေဖြစ်မြန်တယ်။ ကိုယ်ကြိုက်တဲ့စျေးတန်းမှာအရောင်းဝယ်လုပ်ပြီးတော့ ကိုယ်လိုချင်တဲ့ အမြတ်ရောက်ရင် ပိတ်လိုက်ယုံပဲ။ Leverage လို့ခေါ်တဲ့ ဆတိုးရောင်းဝယ်ခွင့်တွေရှိတယ်။ အဲ့မှာစပြီး risk က ကြီးတော့တာပဲ။ ငွေဖြစ်မြန်သလို ငွေဆုံးရှုံးမှုကလည်းမြန်တယ်။ဘာကြောင်းလဲဆိုရင် Leverage ကြောင့်ပဲ။ တိကျသေချာတဲ့ စျေးကွက်ခန့်မှန်းချက်မရှိပဲနဲ့ အရောင်းဝယ်လုပ်မယ်ဆိုရင် အရှုံးများနိုင်တယ်။ ဘာနဲ့တူလည်းဆိုရင် Bankမှာ ချေးငွေယူပြီး Business လုပ်တာနဲ့တူတယ်။ အဲ့လိုမဆုံးရှုံးအောင် Business မှာကျွမ်းကျင်မှုနဲ့ Forex မှာ Technical Analysis ကျွမ်းကျင်ဖို့တော့လိုမယ်။ Technical Analysis တွေ World News တွေကို သေချာစနစ်တကျသုံးသပ်ပြီးတော့ Forexမှာ အရောင်းဝယ်လုပ်မယ်ဆိုရင် အိပ်နေရင်းနဲ့လည်း ငွေတွေဝင်နိုင်တဲ့ Market တစ်ခုလည်းဖြစ်ပါတယ်။

-Every Profit Come From Lose.
-Every Business have Risk.
Zaw Nyein Chan Tun
(Business Consultant)

Trading Class By NFX
________________________________

မြန်မာနိုင်ငံမှာForex Marketတွင်ကျယ်လာပြီးစိတ်ဝင်စားမူလည်းများပြားလာပါပြီ။

သင်တန်းကိုဘယ်လိုသင်ကြားမှာလဲ?
ရုံးသို့ကိုယ်တိုင်လာရောက်သင်ကြားသူများ
ဆရာနဲ့တစ်ဦးချင်းတိုက်ရိုက်သင်ကြားပေးသွားမှာဘဲဖြစ်ပါတယ်။

နယ်ဝေးမှလူကြီးမင်းများအဆင်ပြေစွာသင်ကြားနိုင်ရန်အတွက် Zoom application ဖြင့်
ဆရာနှင့်တိုက်ရိုက်သင်ကြားနိုင်မှာဘဲဖြစ်ပါတယ်။

အလုပ်ချိန်များလို့သင်တန်းကိုအထူးတလည်အချိန်မပေးနိုင်သူများအတွက် သင်ခန်းစာနှင့်ပတ်သက်သော Video သင်တန်းကိုတက်ရောက်နိင်မှာဘဲဖြစ်ပါတယ်။

- နားမလည်တာရှိရင် အချိန်မရွေးတိုက်ရိုက်ဆက်သွယ်မေးမြန်းနိုင်ပြီး ဆရာနှင့်messenger groupထားရှိပေးထားပါတယ်ခင်ဗျ။

ဒီForex Classက ဘယ်လိုလူတွေနဲ့သင့်တော်ပါသလဲ???
1. ကိုယ်ပိုင်စီးပွားရေး လုပ်လိုသူများ၊
2. Main Businessအပြင်Second Business အဖြစ်တိုးချဲ့လုပ်ကိုင်လိုသူများ၊
3. ခုလိုကာလကြီးမှာစီးပွားရေးလမ်းပျောက်နေသူများ၊
4. တိုးတက်နေတဲ့ခေတ်ကြီးမှာ professional ဆန်ဆန်လုပ်ကိုင်လိုသူများ၊
5. အလုပ်ချိန်အများကြီးပေးစရာမလိုဘဲလုပ်ကိုင်လိုသူများ၊
6. ဘဏ်ထဲ မှမိမိငွေများကို investment လုပ်ပြီး forex marketမှာရင်းနှီးမြှုပ်နှံလိုသူများ၊
7.ကမ္ဘာ့ရွှေစျေးအတက်အကျ အပြင် မြန်မာရွှေ
စျေးအတက်အကျ ကိုပါခန့်မှန်းတက်လိုသူများတက်ရောက်သင့်ပါတယ်ဗျ။

Forex Trading Class
One By One Class
Online Zoom Class

Video Lesson Class

သင်တန်းကြေးများကတော့- 90000ကျပ်ထဲနဲ့ တက်ရောက်နိုင်ပါပြီ...။

One By One Class
သင်တန်းကြေးများကတော့- 150,000ကျပ်ထဲနဲ့ တက်ရောက်နိုင်ပါပြီ...။

ဒီလိုကာလကြီးမှာ မိတ်ဆွေတို့အားလုံးအတွက် ပညာရပ်တခုကိုသေချာလေ့လာတက်မြောက်ပြီး ကိုယ်တိုင်အရောင်းအဝယ် လုပ်နိုင်တဲ့ထိ လေ့လာစေချင်ပါတယ်ဗျ။

သင်တန်းပြီးဆုံးပြီဆိုတာနဲကိုယ်တိုင်အရောင်းအဝယ်လုပ်ချင်သူများအတွက်လည်းdeposit(ရင်းနှီးငွေ)မှလွဲ၍ မည်သည့်အခွန်အခမှပေးစရာမလိုဘဲ အရောင်းအဝယ် လုပ်နိုင်သည်အထိ Companyမှဆောင်ရွက်ပေးသွားမှာဘဲဖြစ်ပါတယ်ဗျ

ဆက်သွယ်စုံစမ်းရန် -
09740986565/ ကိုဆက်သွယ်ပြီးစုံစမ်းမေးမြန်းနိုင်သလို
Page Messenger -
မှလဲ လာရောက် စုံစမ်းမေးမြန်းနိုင်ပါတယ်ခင်ဗျာ။

(Forex Tradingကိုစိတ်ဝင်စားလို့ကိုယ်တိုင်လာရောက်စုံစမ်းလိုသူများအတွက် FREE Appointment ယူ၍ ရုံးသိုလာရောက်ဆွေးနွေးနိုင်ပါတယ်ဗျ)

Yangon ရုံး
သင်တန်းနေရာ
Soho Business Tower No(905) 9Floor,ဗိုလ်မြတ်ထွန်းလမ်း/ရန်ကုန်

Mandalay,
NFX co.lt ရုံးသစ်
58B 103x104 ကြား

Zaw Nyein Chan Tun ( Business Advisor)
09740986565

အပိုဝင်ငွေ ရှာလို့ရမယ့် နည်းလမ်းတွေ…
ဝင်ငွေ လမ်းကြောင်းတစ်ခု ထဲအပေါ်မှာ ရပ်တည်တယ် ဆိုတာ တကယ်တော့ အန္တရာယ် များပါတယ်။ ဒီအတွက် ကိုယ့်ရဲ့ ပင်မ ဝင်ငွေ ရရှိမှု နည်းလမ်းအပြင် အခြားသော အပိုဝင်ငွေရနိုင်မယ့် နည်းလမ်း တွေကို ရှာဖွေ လုပ်ဆောင်ကြရလေ့ရှိပါတယ်။ ဥပမာ အမေရိကန်လိုနိုင်ငံမျိုးမှာ ဆိုရင် လူတိုင်းနီးပါး ဟာ စတော့ရှယ်ယာ စျေးကွက်၊ Bond စျေးကွက် တို့ိကို ရင်းနှီးကျွမ်းဝင်ကြပြီး အပိုဝင်ငွေ ရရှိနိုင်ဖို့ တစ်နိုင်တစ်ပိုင် ရင်းနှီးမြုပ်နှံကြလေ့ရှိပါတယ်။ ဒီတစ်ခါမှာတော့ ကျွန်တော်တို့ မြန်မာနိုင်ငံအနေနဲ့ ကရော အပိုဝင်ငွေ တကယ် ရရှိ စေနိုင်မယ့် ဘယ်လို နယ်ပယ် တွေ နည်းလမ်းတွေ ရှိတယ်ဆိုတာ ကျွန်တော့် အတွေ့အကြုံအရ မျှဝေပေးချင်ပါတယ်။
(၁) အကျိုးတော်ဆောင်….
အကျိုးဆောင် လို့ ခေါ်ဆိုကြတဲ့ အရပ်အခေါ် ပွဲစား လုပ်ငန်းဟာလည်း အပိုဝင်ငွေ ရရှိစေတဲ့ နည်းလမ်း တစ်ခု ဖြစ်ပါတယ်။ အကျိုးဆောင် လို့ ဆိုရာမှာ ပိုင်ဆိုင်မှု Assets တွေကို ရောင်းရာ ဝယ်ရာမှာ အကျိုး ပြုပေးတာမျိုး ရှိသလို Service တစ်ခုခုပေးအပ် ခြင်းဖြင့်လည်း အကျိုးဆောင်ပေးတာမျိုးတွေ ရှိပါတယ်။ ဥပမာ အင်တာနက် ဘေဆောင်ပေးတာ၊ ဟင်းချက်စရာ ဝယ်ပေးတာ၊ နိုင်ငံခြား ကိုငွေလွဲပေးတာ၊ ကနေ အစ တိုက်ခန်း ၊ ကားအရောင်းအဝယ်၊ မြေကွက်အရောင်းအဝယ် စတဲ့ Assets တွေ အထိ ရောင်းသူ ဝယ်သူ ချိတ်ဆက်ပေး တာမျိုး တွေ ရှိ လေ့ရှိပါတယ်။ ဒါ့အပြင် အချို့ နယ်တွေ မှာ ဆန်စပါး၊ ပဲ စတဲ့ commodities တွေကို ဝယ်ယူ သိုလှောင်ချင်သူတွေ ရှိရင် ပေါက်စျေးကိုငွေလွဲပေးပြီး ဝယ်ယူပေးကာ ကိုယ်ပိုင်ဂိုဒေါင်မှာသိုလှောင်ပေးတဲ့ Service မျိုး တွေ လဲ တွေ့ရှိရတာပါပဲ။ ဒီလုပ်ငန်းနယ်ပယ်ဟာ လည်း ကိုယ့်ရဲ့ အဓိက အလုပ်ချိန်ပြင်ပမှာ အပိုဆောင်းအနေနဲ့ လုပ်ဆောင်နိုင်တဲ့ ငွေရှာနိုင်တဲ့ နည်းလမ်း တစ်ခုဖြစ်ပါတယ်။
(၂) ဝယ်ရောင်း
ဒီနည်းကတော့မိမိမှာ စုဆောင်းထားတဲ့ ငွေပမာဏ အသင့်အတင့်တစ်ခု ရှိမယ်ဆိုရင် ဆောင်ရွက်လို့ရ တဲ့ အပိုဝင်ငွေရှာနည်းပါပဲ။ ရွှေ၊ ဒေါ်လာ၊ နိုင်ငံခြားငွေကြေး၊ ကား၊ အိမ်ခြံမြေ၊ ဖုန်း Second၊ လျှပ်စစ်ပစ္စည်း ကအစ Assets အမျိုးအစား အများစု ဟာ ဝယ်ရောင်းလုပ်ခြင်းကနေ အပိုဝင်ငွေရှာ လို့ ရ နိုင်ပါတယ်။
ဒီလို လုပ်ဆောင်ရာမှာကတော့ အချိန် ကို အသုံးချခြင်း၊ နေရာကိုအသုံးချခြင်းဆိုပြီး နှစ်မျိုး ဆောင်ရွက် နိုင်ပါတယ်။ စျေး ကျတဲ့ အချိန်မှာ ဝယ်ထားပြီး စျေးတက် တဲ့ အချိန်မှာ ရောင်းချ အမြတ်ယူ တာကတော့ အချိန်ကို အသုံးချ ခြင်းဖြစ်ပြီး စျေး သက်သာ တဲ့ နေရာ ကနေ ဝယ်ယူပြီး စျေး များ တဲ့ နေရာ ကို ယူဆောင်ရောင်းချ တာကတော့ နေရာကို အသုံးချခြင်းဖြစ်ပါတယ်။
ကျွန်တော် ငယ်စဉ် အလယ်တန်းကျောင်းသားဘဝ မှာ တုန်း က ဘုရားဖူးထွက်ရင်း နယ်ဖက် ကနေ သနပ်ခါးတုန်းအရှည် ကြီးတွေကို စျေး သက်သက်သာသာ နဲ့ ဝယ်လာခဲ့ပါတယ်။ ရန်ကုန်အိမ်လဲ ရောက်ရော အဖေ့ တပည့် ကို လက်တစ်ဝါး စာ သနပ်ခါးတုံးတွေ အဖြစ် လွှနဲ့ တိုက် ဖြတ် ဖို့ ပူဆာ ပြီး အမေ့ ကုန်စုံဆိုင်မှာ တင်ရောင်းကာ မုန့်ဖိုး ရှာ ခဲ့ဖူးပါတယ်။ ဒါကတော့ နေရာကို အသုံးချခြင်း ပါပဲ။
(၃) မျှဝေပို့ချခြင်း…
မိမိတတ်မြောက်ရာ ကျွမ်းကျင်ရာ အတတ်ပညာ တစ်ခုခုကိုလဲ အပိုဝင်ငွေရဖို့ လူအများကို သင့်တင့်တဲ့ ပညာကြေး ရယူပြီး မျှဝေနိုင်ပါသေးတယ်။ ဥပမာ မိမိ က အမျိုးသမီးဝတ် ဖက်ရှင် အထည်တွေ ကိုယ်တိုင် ချုပ်လုပ်ရောင်းချ နေတယ်ဆိုပါစို့။ ဒါဆိုရင် ဒီပညာ ရပ်ကိုပဲ အင်္ကျီ ချုပ်သင်တန်း ဖွင့် လှစ်ပြီး အပိုဝင်ငွေရယူနိုင်ပါတယ်။ အဲဒီကနေမှ တစ်ဆင့် သင်တန်း သားတွေကို ကုန်ကြမ်း တွေ ရောင်းချ တာ၊ ဒီဇိုင်းတွေ ရောင်းချတာ၊ လက်ကားစျေးနဲ့ ချုပ်ပြီးသား အထည်တွေ ပြန်ဖြန့်တာ စတာတွေကို ဆက်လက် တိုးချဲ့ သွားလို့ရပါတယ်။
(၄) အချိန်ပိုင်းအလုပ်တွေ..
ဒီဖက်ခေတ်မှာ ဝင်ငွေကောင်းတဲ့ အချိန်ပိုင်းအလုပ်လေးတွေ ကနေလဲ အပိုဝင်ငွေ ရရှိနေနိုင်ပြီ ဖြစ်ပါတယ်။ ကျွန်တော်ရဲ့ အိမ်မှာကို အိမ်သားတွေ အလုပ်များပြီး အိမ်သန့်ရှင်းရေး မလုပ်နိုင်တော့တဲ့ အခါ တစ်ပတ် တစ်ခါ လောက် သုံးနာရီစာ သန့်ရှင်းရေး Service ကိုခေါ်ယူရလေ့ရှိပါတယ်။ သုံးနာရီ အတွင်း အိမ် သန့်ရှင်းရေးကို အကောင်းဆုံး လုပ်ဆောင်ပေးပြီး Service Fees ကလည်း သောင်း ဂဏာန်း ခန့် ပေးရလေ့ရှိပါတယ်။
ကျွန်တော့် အိမ်ရှေ့ စျေး ထဲမှာ ဆိုက်ကားဆရာကြီး တစ်ဦးရှိပါတယ်။ သူ ရဲ့ အလုပ်ကြိုးစားမှု ကလဲ နမူနာယူစရာပါပဲ။ မနက်ကနေ ညနေ ခင်း အထိ ဆိုက်ကား နင်းတဲ့ အလုပ်ကို အဓိက လုပ်ပါတယ်။ ဒါပေမယ့် အဲဒီ ကနေ အချိန်ပိုင်း အနေနဲ့ စျေးထဲက ဆိုင်တွေ ၊ အိမ်တွေ မှာ လိုတာလေးတွေ အစုံ လိုက် လုပ်ပေးပါတယ်။ ရေပိုက်ပြင်တာ၊ မီးလိုင်းရိုက်တာ၊ ရေဆိုးမြောင်းရှင်းတာ စတဲ့ အသေးစား အလုပ် ၊ ညစ်ပတ်လို့ လူအများမလုပ်ချင်တဲ့ အလုပ်လေးတွေ နဲ့ အရင်စတာပါပဲ။ အဲဒီကနေ သူ အတွက် လိုတဲ့ ပညာတွေလဲ ထပ်သင်၊ လိုတဲ့ ပစ္စည်း ကိရိယာလေးတွေ လဲ ဝယ်စုပြီး နှစ်နည်းနည်း ကြာတော့ ကွန်ကရစ်ခင်းတာ၊ အုတ်တံတိုင်းဆောက်တာ၊ ကြွေပြားကပ်တာ ၊ အိမ်အလှဆင် ဆေးသုတ် တာ၊ စတဲ့ အလုပ်ကြီးတွေကိုပါ လက်ခံ လုပ်လာနိုင်ပါရော။ နောက်တော့ သူ့ဆိုက်ကား ကို အငှားပြန်ချ နင်းခိုင်းလိုက်ပြီး သူက အိမ်တွေ ရဲ့ အထက်ကလို လုပ်ငန်းတွေကို ပုတ်ပြတ် ဖြစ်စေ နေ့စား ဖြစ်စေ လက်မလည်အောင်လုပ်ရင်း အဆင်ပြေသွားပါတော့တယ်။
(၅) ငှားစားမယ်….
အပိုဝင်ငွေ အလွယ်တကူ ရနိုင်တာက Assets တွေကို ငှားရမ်း တာပါပဲ။ တိုက်ခန်း ဝယ်ပြီး ငှားထားမယ်၊ တက်စီ ကားဝယ်ပြီး အငှားချ အုံနာခယူမယ်၊ ဆိုင်ကယ် ဝယ်ပြီး ငှားထားမယ်၊ ဆိုက်ကား အငှားချမယ်၊ နောက်ဆုံး အသုပ်သည်တွေ အတွက် တွန်းလှည်းတွေကအချ အငှားချပြီး ဝင်ငွေ ရရှိနေသူတွေ ရှိပါတယ်။
သက်ဆိုင်ရာ နယ်ပယ်အလိုက် လိုအပ်တာတွေကို အငှားချပြီး ဝင်ငွေ ယူကြတာပါပဲ။ အိမ်တက် ဆွမ်းကပ် လို ပွဲတွေ အတွက် ပန်းကန်ခွက်ယောက်တွေ ငှားတာ၊ ကော်ဇောတွေ ထိုင်ခုံတွေ ငှားတာ၊ မင်္ဂလာဆောင်တွေ အတွက် နောက်ခံ အလှကားတွေ၊ မီးစလိုက်တွေ ပန်းတွေ ငှားတာ၊ လက်ဝတ်ရတနာ ငှားတာ၊ ဝတ်စုံတွေ ငှားတာ၊ စသဖြင့် အစုံပါပဲ။
လျှပ်စစ်မီးခက်ခဲ တဲ့ ရွာတွေ မှာဆိုရင် မီးထွန်းဖို့ ဘက်ထရီ အိုးလေးတွေ ကို နေ့စဉ် လိုက်လံ ငှား ရမ်း တဲ့ လုပ်ငန်း မျိုးကိုတောင် တွေ့ခဲ့ ရဖူးပါသေးတယ်။
(၆) လက်ကား ယူ လက်လီပြန်ရောင်း..
မီးဖိုချောင်သုံး ပစ္စည်းလေးတွေ၊ အလှကုန်တွေ၊ အထည်အလိပ်တွေ၊ လူသုံး ပစ္စည်းတွေကို လက်ကား အနေနဲ့ ပြန်ယူပြီး ကိုယ့်ရပ်ကွက်၊ကိုယ့်ရုံး က အသိ တွေကို တစ်ဆင့်ပြန်လည် ရောင်းချ တဲ့ နည်းနဲ့ လဲ အပိုဝင်ငွေ ရှာလို့ ရပါတယ်။ ကျွန်တော် ဝန်ထမ်းဘဝ က ရုံး ဝန်ထမ်းတွေအတွက် ဖုန်းဘေ ကတ် တွေကို တစ်လ လုံး အကြွေးဖြည့်ပေးတဲ့ service ပေးခဲ့ ပါသေးတယ်။ တစ်လ လုံးစိတ်ကြိုက်ဖြည့် လကုန် လစာထုတ်မှ ပေါင်းပေးရ တဲ့ စနစ်ပါပဲ။ ဒီလို အကြွေးပေးရတဲ့ အတွက် တစ်သောင်းကျပ်ကို ငါးရာ ကျပ် အပိုဆောင်းရယူ မှုတော့ ရှိပေမယ့် အားလုံးက လက်ခံ ပြီး အားပေးကြလို့ ဝင်ငွေ တစ်ခု ရရှိခဲ့ဖူးပါတယ်။
ဒါပေမယ့် ဒီဖက် ခေတ်မှာ Multi Level Marketing လို အမြတ် များများယူပြီး လူ ဆွယ် မန်ဘာကြေး ကောက်တဲ့ စနစ်မျိုး ကိုမလုပ်ကိုင်မိဖို့တော့ လိုပါတယ်။
(၇) လုပ်ငန်းကြီးတွေ နဲ့ချိတ်ဆက်…
အကျိုးဆောင်သဘောတော့ သက်ရောက် ပေမယ့် နည်းနည်း သဘာဝ ကွဲလို့ ခေါင်းစဉ် တစ်ခုအဖြစ် ထားလိုက်တာပါပဲ။ ဥပမာ တစ်ချို့ မီးစက် ၊ ဆိုလာရောင်းချ တဲ့ လုပ်ငန်းတွေက သူတို့ ရဲ့ Product ကို အားပေး တဲ့ ဝယ်ယူတဲ့ Customer တစ်ဦး မိတ်ဆက်ပေးနိုင်ရင် ရာခိုင်နှုန်းတစ်ခု ပေး တဲ့ အလုပ်မျိုးပါပဲ။ ဆေးဖက်ဆိုင်ရာ ဆက်စပ်ပစ္စည်းတွေ၊ အားကစားပစ္စည်းတွေ၊ ဆောက်လုပ်ရေး စတဲ့ တန်ဖိုး မြင့်တဲ့ Product တွေ မှာ ဒီလို လုပ်ဆောင် ခွင့်ပေးလေ့ရှိပါတယ်။
အချို့သော ခရီးသွားလုပ်ငန်းတွေ ဆိုရင် ခရီးစဉ် Package တစ်ခုအတွက် ခရီးသွား ၁၀ ဦး ရှာပေးနိုင်ရင် တစ်ဦးစာ အခမဲ့ ပေးတာမျိုး ရှိပါတယ်။ ဒါမျိုးကိုချိတ်ဆက်ပြီး ခရီးသွား ၁၀ ဦးရှာပေးကာ အခမဲ့ တစ်ဦး စာ ကိုပြန်လည်ရောင်းချ တာမျိုး တွေ လဲ တွေ့ရှိဖူးပါတယ်။
(၈) နည်းပညာ အခြေပြု အပိုဝင်ငွေ…
ဒီဖက်ခေတ်မှတော့ နည်းပညာ အခြေပြု ဝင်ငွေ အမျိုးအစားတွေ အတော်လေးပေါများလာပါတယ်။ Youtube ကနေ ဝင်ငွေ ရရှိတာ၊ website.တွေ ကနေရတာ၊ instant articles, ad breaks စတဲ့ facebook ကနည်းလမ်းတွေ စသဖြင့် များစွာ ရှိလာပါတယ်။ ဒါ့အပြင် လူများများ ရှိတဲ့ page, Group, Website တွေ ဖန်တီးထားပြီး ကြော်ငြာတွေ လက်ခံတာ၊ Live Sales အနေနဲ့ Product တွေကို ကိုယ်စား ရောင်းချပေးတာ၊ စတာတွေ ရှိလာပါတယ်။
တစ်ခုသတိပြုရမှာကတော့ ဘယ်နည်းလမ်းက တကယ် အလုပ်ဖြစ်သလဲ၊ အချိန် နဲ့ငွေ ဘယ်လောက် ရင်းနှီးရမလဲ၊ အကျိုးရှိမှုနဲ့ ဘဝတက်လမ်း စတာတွေ ပါ ချိန်ထိုးပြီး ရွေးချယ် လုပ်ဆောင် သင့်တာပါပဲ။
(၉) ကိုယ့်လက်ရှိလုပ်ငန်းနဲ့ ချိတ်ဆက် ဝင်ငွေ..
တကယ်လို့ ကိုယ်က ကိုယ်ပိုင်လုပ်ငန်း လုပ်နေသူဆိုရင်တော့ အပိုဝင်ငွေကို လက်ရှိလုပ်ငန်း နဲ့ပဲ ချိတ်ဆက် ရယူလို့ ရပါသေးတယ်။ ဥပမာ ရောင်းရ တဲ့ ပစ္စည်းတွေ များလာတဲ့ အခါ Delivery Service ကိုပါ Charges တစ်ခု ယူပြီး ထပ်ဆောင်းဝန်ဆောင်မှုပေးတာ၊ အဆောင်ငှား ထားပြီး အငှားနေသူ များကို ကုန်စုံနဲ့ လူသုံးပစ္စည်းတွေ ရောင်းချတာ၊ စတဲ့ နည်းလမ်းမျိုးစုံ စဉ်းစားလို့ ရနိုင်ပါသေးတယ်။
(၁၀) သတင်းအချက် အလက် ရောင်းမယ်…
တကယ်လို့ မိမိ မှာ အခြား သူတွေ အတွက် အသုံးဝင်မယ့် သတင်းအချက်အလက် တွေ ရရှိ နေတယ် ဆိုရင်လဲ ဒါတွေကို လစဉ်ကြေးနဲ့ ဖြစ်စေ၊ ပုတ်ပြတ် စနစ်ဖြစ်စေ ရောင်းချ လို့ရနိုင်ပါသေးတယ်။ ဥပမာ ကမ္ဘာကျော် Bloomberg တီဗီလိုင်းဆိုရင် အခကြေးငွေ ရယူပြီး စီးပွားရေး သတင်း တွေကို ဦးဦးဖျားဖျား လွှင့် ပေးလေ့ရှိပါတယ်။ ဒါမှ မဟုတ် မိမိ မှာ မြန်မာ တစ်ပြည်လုံး ရဲ့ အရောင်းဆိုင်စာရင်းတွေ၊ အထည် အလိပ် ဆိုင်စာရင်းတွေ၊ စသဖြင့် data တွေ ကောက်ယူ ရရှိထားတယ်ဆိုရင်လဲ ဒါတွေကို အသုံး လိုမယ့် သူများကို ပြန်လည်ရောင်းချ နိုင်ပါတယ်။ ဒါပေမယ့် မိမိကိုယ်ပိုင် ကောက်ယူ ထားတဲ့ အချက်အလက် တွေ ဖြစ်ဖို့ လိုတဲ့ အပြင် ကျင့်ဝတ် နဲ့ညီ တဲ့ ရယူ ရောင်းချ မှုတော့ ဖြစ်ဖို့လိုပါတယ်။
(၁၁) လက်မှု ပစ္စည်း လေးတွေ ကိုယ်ပိုင် လုပ်ရောင်းမယ်…
အပိုဝင်ငွေ ရဖို့ ဟိုးယခင်ကထဲက လုပ်ဆောင်ကြတဲ့ နည်းလမ်းတစ်ခုကတော့ တစ်နိုင်တစ်ပိုင် လက်မှု ပစ္စည်း Handmade လေးတွေ ပြုလုပ်ရောင်းချ ကြတာပါပဲ။ ဒီဖက်ခေတ်မှာတော့ ခေါင်းစဉ်းကြိုးလေးတွေ ၊ ကလစ်လေးတွေ၊ပိုက်ဆံအိတ်လေးတွေ၊ အရုပ်လေးတွေ၊ အကျင်္ီ လေးတွေ စသဖြင့် အမျိုးအစား အစုံ ကို ပြုလုပ်ရောင်းချ လေ့ရှိပါတယ်။ ဒါ့အပြင် အကျင်္ီ ချုပ် ဆိုင် လိုမျိုး ကို ပုံမှန် ပြန်သွင်းနိုင်တဲ့ အလှ ပန်းဒီဇိုင်းတွေ၊ကြယ်သီးတွေ၊ စတာတွေ ကိုရယူ ဖန်တီးတာမျိုးတွေလဲ ရှိပါတယ်။ ဒါ့အပြင် ပန်းပင် စိုက် ၀ါသနာ ပါရာကနေ အပင်လေးတွေ ပြုစုပျိုးထောင်ပြီး ပွားလာ တဲ့ အပင်လေးတွေကို ပြန်လည်ရောင်းချတာ၊ ပန်းချီကားလေးတွေ ဆွဲတာ၊ ပုံတူ ပန်းချီ ရုပ်ပြောင်းပန်းချီ လေးတွေ ဖန်တီးရောင်းချတာ၊ အလှကိတ်မုန့် လေးတွေ ပြုလုပ်တာ၊ ပန်းစည်း အလှ လေးတွေ ပြင်ပေး တာ တွေကလဲ ဒီဖက်ခေတ်မှာ ခေတ်စားလာပါတယ်။
(၁၂) Freelance အလွတ်တန်း အလုပ်တွေ
မိမိကျွမ်းကျင်မှု တစ်ခုပေါ်မူတည်ပြီး အားတဲ့ အချိန် ဆောင်ရွက်နိုင်တဲ့ Freelance အလုပ်တွေကလဲ အလုပ်ဖြစ် လေ့ရှိပါတယ်။ ဥပမာ Digital Marketing လုပ်ဆောင်ပေးတာ၊ application, website တွေ ရေးဆွဲပေးတာ၊ စီးပွားရေး အကြံပေး System တွေ Setup ချပေးတာ၊ လုပ်ငန်းတွေကို Financial Service တွေ လုပ်ဆောင်ပေးတာ၊ စတာတွေပါပဲ။
(၁၃) ရှယ်ယာ စပ်တူ လုပ်မယ်…
မိမိမှာ ယုံကြည်စိတ်ချရတဲ့ လုပ်ငန်း လုပ်ကိုင်နေသူ အသိမိတ်ဆွေ တွေ ရှိမယ် ဆိုရင် သူတို့ရဲ့ လုပ်ငန်းတွေ မှာ ငွေပမာဏ တစ်ခု ရှယ်ယာ အစုစပ်အနေနဲ့ ထည့်ထားပြီး အပိုဝင်ငွေရယူတာမျိုး လဲ လုပ်ဆောင်လို့ရပါသေးတယ်။
ဒါတွေကတော့ ဒီနေ့ခေတ် မြန်မာပြည်မှာ အလုပ်ဖြစ်နိုင်လောက်တဲ့ အပိုဝင်ငွေ ရနည်းလေးတွေ ကို ကျွန်တော့် အတွေ့အကြုံပေါ်မူတည် မျှဝေပေးခဲ့တာဖြစ်ပါတယ်။ အားလုံးပဲ ဝင်ငွေတိုးလို့ အောင်မြင် ကြပါစေကြောင်း။
လုံလောက်တဲ့ အသိပညာဟာ ပြင်းထန်တဲ့ အခက်အခဲတွေကို လွယ်ကူစွာကျော် ဖြတ်စေနိုင်ပါတယ်။
Kaung Hein Soe

10.5.22(Tuesday)
ကမ္ဘာ့ရွှေ
1အောင်စ=$1854စျေးတန်းဖြင့် စျေးကွက်ဖွင့်ခဲ့ပါတယ်။

𝘿𝙤𝙡𝙡𝙖𝙧 𝙄𝙣𝙙𝙚𝙭 ဆိုတာ ဘာလဲ။
________________________________________

) Dollar Index ဆိုတာက US Dollar တန်ဖိုးနဲ့ တခြားနိုင်ငံ (6)နိုင်ငံရဲ့ ငွေ‌ကြေးတန်ဖိုး တွေကို နှိုင်းယှဉ် ဖော်ပြပေးတဲ့ အညွှန်းကိန်းတစ်ခု ဖြစ်ပါတယ်။

အဲ့ဒီတခြားနိုင်ငံ(6)နိုင်ငံရဲ့ ငွေကြေးတွေကတော့
1.) EUR (57.6%)
2.) JPY (13.6%)
3.) GBP (11.9%)
4.) CAD (9.1%)
5.) SEK (4.2)%
6.) CHF (3.6)% တို့ဖြစ်ပါတယ်။

ငွေကြေးတန်ဖိုးတွေရဲ့ ဘေးနားက percentage နဲ့ ဖော်ပြပေးထားတာကတော့ Weighting ကိုဖော်ပြပေးထားတာဖြစ်ပါတယ်။

Weighting ဆိုတာကတော့ US Dollar တန်ဖိုးနဲ့ နှိုင်းယှဉ်ပြီး အပြန်အလှန် ဆက်စပ်မူရှိတဲ့ ပမာဏကို ဆိုလိုတာဖြစ်ပါတယ်။

ဥပမာ- EURရဲ့ Weighting (57.6%)ဆိုတာ USD တန်ဖိုးနဲ့ EUR တန်ဖိုးနှိုင်းယှဉ်ရင် အပြန်အလှန် ဆက်စပ်မူမရှိတဲ့နှုန်း များတဲ့အတွက် US Dollar တန်ဖိုးတက်ရင် EUR တန်ဖိုး ကျနိုင်ချေ(57.6%)ရှိပါတယ်။တစ်ဖန် US Dollarတန်ဖိုး ကျရင် EUR တန်ဖိုး တက်နိုင်ခြေ (57.6%) Weighting ရှိပါတယ်။

JPY(13.6%)ဆိုတာက USD တန်ဖိုးနဲ့ JPYတန်ဖိုး နှိုင်းယှဉ်ရင် အပြန်အလှန် ဆက်စပ်မူမရှိတဲ့နှုန်းနည်းတဲ့အတွက် USD တန်ဖိုးတက်ရင် လိုက်တက်နိုင်‌‌ချေများပြီးတော့ ကျရင်လည်း(13.6%) Weightingပဲ ကျနိုင်ပါတယ်။

ဒီလိုပဲ အောက်ဆုံးကနိုင်ငံ CHFမှာ ဆိုရင်လည်း USD တန်ဖိုးနဲ့ အပြန်အလှန် ဆက်စပ်မူမရှိတဲ့နှုန်းဟာ အနည်းဆုံးဖြစ်တဲ့အတွက် US Dollar တန်ဖိုးတက်ရင် လိုက်တက်နိုင်ပြီးတော့ ကျနိုင်ချေက(3.6%) Weightingပဲ ရှိပါတယ်။

ဒီနိုင်ငံ(6)နိုင်ငံရဲ့ စုစုပေါင်း ငွေကြေးတန်ဖိုးတွေက တစ်ဖက် US Dollarတန်ဖိုးက တစ်ဖက် နှိုင်းယှဉ်ပြီးတော့ ရလာတဲ့ တန်ဖိုးဟာ Dollar Index ပဲဖြစ်ပါတယ်။

1.📌 Dollar Index ဟာ ဘယ်လောက်ထိ အရေးပါသလဲ ဆိုရင် US Dollarရဲ့ တန်ဖိုးအတက်အကျကို ခန့်မှန်းသိရှိနိုင်သလို ကမ္ဘာ့ရွှေ ၊ အခြားငွေကြေး Currencyအချို့ရဲ့ တန်းဖိုးအတက်အကျကိုပါ ခန့်မှန်းသိရှိနိုင်ပါတယ်။

2.📌 US Dollar တန်ဖိုးအတက်အကျကို သိဖို့ Dollar Index ကို ကြည့်ရပါ့မယ်။Dollar Index ကျရင် US Dollar ဈေးကျလာပါတယ်။

3.📌 US Dollar တန်ဖိုးကျရင် ခါတိုင်း၀ယ်နေကျ ရွှေ ၁အောင်စ ရဖို့ US Dollarကို ခါတိုင်းထက် ပိုသုံးရတဲ့အတွက် ရွှေဈေးနှုန်း တက်လာပါတယ်။ဒါ့‌ကြောင့် အကြမ်းဖြင်းအားဖြင့် ဒေါ်လာဈေး ကျရင် ရွှေဈေး တက်တယ်လို့ ခန့်မှန်းနိုင်ပါတယ်။

4.📌 တပြိုင်နက်တည်းမှာပဲ US Dollar ဈေးကျရင် Dollarနဲ့ ပတ်သတ်ဆက်နွယ်နေတဲ့ EUR တန်ဖိုးတက်ပါ့မယ်။အဲ့လိုပဲ ရွှေဈေးနှုန်းတက်တဲ့အတွက် ရွှေထုတ်လုပ်တင်ပို့မူ အများဆုံးနိုင်ငံတွေရဲ့ ငွေကြေးတွေ ဖြစ်တဲ့ AUD တို့ NZD တို့ဈေးနှုန်းတွေလဲ တက်လာပါတယ်။

5.📌 Dollar Index ကို တခြားငွေကြေးတွေလို အရောင်းအ၀ယ်လုပ်နိုင်ပါတယ်။symbol ကတော့ USDX သို့ DXY ဖြစ်ပါတယ်။

Forex Trading အကြောင်းသိရှိလိုပါက Messenger မှာ အချိန်မရွှေးလာရောက်မေးမြန်းနိုင်ပါတယ်။

Zaw Nyein Chan Tun (Forex Advisor)

9.May.2022
ကမ္ဘာ့ရွှေအဖွင့်စျေး
1အောင်စ=$1883
စျေးတန်းနဲ့စတင်ဖွင့်လစ်ခဲ့ပါတယ်။

May 6 ရက်နေ့
ကမ္ဘာ့ရွှေ
1အောင်စ=$1877 စျေးတန်းဖြင့်စျေးကွက်ဖွင့်ခဲ့ပါသည်။

PIP ဆိုတာဘာလဲ?

Forex မှာ စျေးအတတ်အကျကို Pip ဆိုတဲ့ Unit နဲ့တိုင်းတာပဲဖြစ်ပါတယ်။
PIP ဆိုတာက Price Interest point လို့ခေါ်ပါတယ်။

JPY ကလွဲလို့ EURUSD/GBPUSD/EURAUD/CADCHF စတဲ့ Currency အတွဲတွေကို 5digit Currency Pair လို့ခေါ်ပါတယ်ခင်ဗျ။

5Digit Currency pair ဆိုတာကတော့ ဒသမနောက်မှာသည် ကိန်းဂဏန်း ၅လုံးရှိတာကြောင့် 5Digit system ကို သုံးတာဖြစ်ပါတယ်ခင်ဗျ။

Pip ဆိုတဲ့အရေအတွက်ကျတော့ 5Digit မှာ ဒသမနောက်က၅ခုမြောက်ကိန်းဂဏန်းကို 1point လို့သတ်မှတ်ပါတယ်။အကယ်၍ 10point ဖြစ်သွားတယ်ဆိုရင် 1pip တတ်သွားတာ်လို့ခေါ်ပါတယ်ခင်ဗျ။

1.15363 မှာဆိုရင် နောက်ဆုံးကကိန်းဂဏန်းကို 0.3Pip/ 4 Digit နေရာမှာရှိတဲ့ ကိန်းဂဏန်း ကို 6Pip/အလယ်က ကိန်းဂဏန်း ကို pip 30/ 2Digit မှာရှိတဲ့ ကိန်းဂဏန်း ကို Pip 500/ 1Digit မှာဆိုရင် 1000pip/ ဒသမရှေ့က 1ကို PiP 10000လို့ခေါ်ပါတယ်ခင်ဗျ။ဥပမာ-1.15363ကနေ 1.15373တတ်သွားမယ်ဆိုရင် 1PiP တတ်သွားတယ်လို့ ပြောလို့ရပါတယ်။

JPYပါတဲ့ အတွဲတွေကတော့ 3Digit Systemနဲ့သွားပါတယ်။ဥပမာ - 113.82 ကနေ 113.83 အရွေ့ကို 1pip တတ်သွားတယ်လို့ခေါ်ပါတယ်။

ဒီ Currency Pairs တွေမှာဆိုရင် 5Digit System နှင့် 3Digit System နဲ့ သွားတာဖြစ်ပါတယ်။

ကမ္ဘာ့ရွှေ ဆိုရင်Standart Lot 1lot မှာဆိုရင်$100အရှုံးအမြတ်ဖြစ်ပါတယ်။
ခုလက်ရှိစျေးတန်း1944မှာဆိုရင် 1945 တက်သွားတယ်ဆိုရင် 1PiPတက်သွားတယ်ခေါ်ပါတယ်ခင်ဗျ။
ဥပမာ-ကျွန်တော်တို့က ခုလက်ရှိစျေး $1938
ကျွန်တော်တို့က 1938ကို 1lotနဲ့Buyအရောင်းအဝယ်လုပ်မယ်ဆိုရင် 1939စျေးတန်းကိုရောက်တာနဲ့ ကျွန်
တော်တို့က$100မြတ်ပါတယ်။
အာ့မှာဆိုရင် ကျွန်တော်တို့က 1Pipပဲအမြတ်ယူတာဖြစ်ပါတယ်ခင်ဗျ။

ဒီနေ့ပြောပြပေးသွားတာကတော့ Forex Trading မှာလူကြီးမင်းတို့အတွက် အသုံးဝင်မည့် Pip အကြောင်းကို အကြမ်းပြောပြသွားတာပဲဖြစ်ပါတယ် ။အဆုံးထိဖတ်ပေးတဲ့အတွက်ကျေးဇူးတင်ပါတယ်ခင်ဗျ။

Zaw Nyein Chan Tun
09740986565

🏫Mandalay Office🏫
(1)- 58B, 103*104, Chan Mya Tar Zi Township, Mandalay

🏢Yangon Office 🏢

ဗိုလ်မြတ်ထွန်းလမ်း အောက် ဘလောက် Soho Business tower.9လွှာ, ရန်ကုန်မြို့။

5.5.2022
ကမ္ဘာ့ရွှေအဖွင့်စျေး
1အောင်စ=$1882

May 4 ရက်နေ့
ကမ္ဘာ့ရွှေအဖွင့်စျေး
1အောင်စ=$1867

အိမ်ခြံမြေ ရင်းနှီးမြုပ်နှံမှု အကြောင်း…အပိုင်း(၂)
ပေါက်စျေးတွက်နည်း
ရင်းနှီးမြုပ်နှံပြုလုပ်တဲ့အနေနဲ့ပဲဖြစ်ဖြစ် ကိုယ်တိုင်နေထိုင်ဖို့အတွက်ပဲဖြစ်ဖြစ် Real Estate Property ဆိုတဲ့ အိမ် ခြံ မြေ ဝယ်ယူမှုကို လူတိုင်း တစ်ချိန် ချိန်မှာတော့ ကြုံတွေ့ကြရမှာ ဖြစ်ပါတယ်။ ဒါ့အပြင် လူအများစု ရဲ့ အိမ်မက် အနေနဲ့ကလည်း ကိုယ်ပိုင် အိမ်လေး တိုက်ခန်း လေး တစ်ခု ပိုင်ဆိုင်ဖို့ အဖြစ်လည်း ရည်မှန်း ထားတတ်ကြလေ့ရှိပါတယ်။ ဒီတစ်ခါမှာတော့ ကိုယ် ရင်းနှီးမြုပ်နှံမယ့် Real estate property ဟာ ခန့်မှန်းတန် ဖိုး ဘယ်လောက်ရှိနိုင်လဲ၊ ဝယ်ယူ ရမယ့် စျေးက တကယ်ပဲ ထိုက်တန်တဲ့စျေးရော ဖြစ်နေရဲ့လား ဆိုတာကို သုံးသပ် တွက် ချက် နိုင်မယ့် တွက်ချက်နည်းလေးတစ်ခုကို မျှဝေပေးလိုပါတယ်။
ဒီတွက်ချက်နည်း ကတော့ Income Approach လို့ခေါ်တဲ့ Real Estate တစ်ခု ရဲ့ အသားတင် ဝင်ငွေ ပေါ်မှာ မူတည်သုံးသပ်ပြီး တွက်ချက်တဲ့ နည်းစနစ်ဖြစ်ပါတယ်။ အခြားသော တန်ဖိုး တွက်ချက်နည်းများ လဲရှိသေးသော်လည်း ဒီ ဝင်ငွေ ပေါ်မူတည်တွက်ချက်နည်း ကတော့ အနီးစပ်ဆုံး နဲ့ အမှန်ကန်ဆုံးလို့ ပြောလို့ရနိုင်ပါတယ်။ ဥပမာ အခြားသော တန်ဖိုးတွက်ချက်နည်း အနေနဲ့ Cost Based Approach နဲ့ Market Based Approach တွေ နဲ့လဲ တွက်ချက်နိုင်ပါတယ်။ Cost Based နည်းလမ်းကတော့ အိမ်တစ်လုံးကို ဆောက်တဲ့ ကုန်ကျစရိတ် တွေ ဘယ်လောက် ရှိသလဲ မြေတန်ဖိုးကဘယ်လောက် ရှိသလဲ ၊ စုစုပေါင်းကုန်ကျစရိတ် ဘယ်လောက်ဆိုရင်တော့ ယခု တန်တဲ့ တန်ဖိုးက ဘယ်လောက်ရှိနိုင်တယ် ဆိုပြီး တွက်ချက်တာဖြစ်ပါတယ်။ ဒါပေမယ့် အခြေအနေနဲ့ အချိန်အခါ ပေါ်မူတည်ပြီး ကုန်ကျခဲ့ရတဲ့ cost တွေ ဟာ အပြောင်းအလဲ ရှိနိုင်သလို အိမ်ခြံမြေ စျေးကွက်ပေါက်စျေးကလဲ အပြောင်းအလဲ ရှိနေနိုင် တဲ့အတွက် အနီးစပ်ဆုံး နှုန်းကို မရနိုင်ပြန်ပါဘူး။ ဥပမာ PAE စျေးနှုန်း အနေနဲ့ 1 sf ကို ၂၅ဝဝဝကျပ် နဲ့ ဆောက်လုပ်နိုင်မယ် ဆိုရင် ၁၈ ပေ ၄၀ ပေ တစ်ထပ်တိုက်တစ်လုံးအတွက် ကုန်ကျစရိတ်က သိန်း ၁၈၀ ခန့် ဖြစ်ပါ လိမ့်မယ်။ဒါဆိုရင် မြေကွက်ကိုဝယ်ခဲ့စဉ် တန်ဖိုး က သိန်း ၂၀၀ ဖြစ်ခဲ့ရင် စုစုပေါင်း အဲဒီ အိမ် တန်ဖိုးက သိန်း ၃၈၀ ဝန်းကျင်ရှိမယ်လို့ တွက်ထုတ် နိုင်ပါတယ်။ ဒါပေမယ့် စျေးကွက်ပေါက်စျေးကတော့ မြေအနေအထား၊ လမ်းပန်းဆက်သွယ်ရေး၊ ရပ်ကွက် အနေအထား၊ နောင် အလားအလာ ၊ လူစည်ကားမှု၊ ဝယ်လိုအား၊ စတဲ့ အချက်တွေ ကြောင့် တန်ဖိုး အနည်းအများ ရှိနေ နိုင်ဦးမှာ ဖြစ်ပါတယ်။
နောက်ထပ် တစ်နည်းဖြစ်တဲ့ Market Based Approach နည်းကတော့ ရှင်းပါတယ်။ ကိုယ်ဝယ် မယ့် ရပ်ကွက် အတူတူ လမ်းအတူတူ ထဲက ပုံစံတူ အခြား အိမ် တွေ ဘယ်လောက်နဲ့ အရောင်း အဝယ် ဖြစ်သွားလဲ ဆိုတာကို စုံစမ်းပြီး ကိုယ် ဝယ်ယူမယ့် အိမ်က ဘယ်လောက်တော့ တန် ဖိုး ဖြစ်နိုင်တယ်လို့ ခန့်မှန်းတဲ့နည်းပါပဲ။ ဒီနည်းလမ်းကလဲ အလွယ်တကူ တွက်ဆ နိုင်ပေမယ့် အခြား အိမ် များ ရောင်းချလိုက်တာက စျေးလျော့ပြီး ဗိုက်နာစျေးနဲ့ရောင်းလိုက်တာ၊ အခြား အကြောင်းတစ်ခုခုကြောင့် စျေးအမှန် မဟုတ်ပဲရောင်းလိုက်တာ၊ တတ်နိုင်တဲ့သူက အကြောင်းတစ်ခုခုကြောင့် စျေးပိုပေးပြီး ဝယ်လိုက်တာ စတဲ့ အချက်များ ရှိနေနိုင် ပါသေးတယ်။
ယခု မျှဝေပေးလိုတဲ့ Income Based Approach ကတော့ အထက်က နည်းလမ်းတွေထက် ပိုပြီး Real Estate Property တစ်ခုရဲ့ တန်ဖိုးကို တိတိကျကျ ပိုတွက်နို်င်ပါလိမ့်မယ်။ ဒီနည်းလမ်းကတော့ အဲဒီ Real Estate Property ကို ပြန်လည်ငှားရမ်းမယ်ဆိုရင် ငှားရမ်းခ ဝင်ငွေ အနေနဲ့ဘယ်လောက်ရသလဲ ဆိုတဲ့အပေါ် ကို မူတည်တွက်ချက်တဲ့နည်းလမ်းဖြစ်ပါတယ်။
တွက်ချက်နည်းဖော်မြူလာအနေနဲ့ကတော့..
Value = Income/Cap rate
ပဲဖြစ်ပါတယ်။ Value (V) ဆိုတာကတော့ အိမ်ခြံမြေ တန်ဖိုး ဖြစ်ပြီး Income (I) ကတော့ ကုန်ကျ စရိတ် ထုတ်နုတ်ထားတဲ့အသားတင် အမြတ်ဝင်ငွေ ဖြစ်ပါတယ်။ Cap Rate (Capitalization rate) ဆိုတာကတော့ Investor အနေနဲ့ ဒီ Real Estate Property ကနေ Rate of return ဆိုတဲ့ ငွေပြန်ဝင်နှုန်း ရာခိုင်နှုန်းဘယ်လောက် မျှော်မှန်း ထားတယ် ဆိုတဲ့တန်ဖိုးဖြစ်ပါတယ်။
ဥပမာ အနေနဲ့ Square Feet (sf) 50,000 ကျယ် ဝန်းတဲ့ Shopping Center ကြီးတစ်ခုကို ဝယ်ယူ ရင်းနှီးမြုပ်နှံမယ်ဆိုပါစို့။ ဒီ Shopping Center ကြီးဟာ အခန်းပြည့်ငှားရမ်း ထားရင် 1 sf ကို 32 USD တစ်နှစ်အတွက် အသားတင် အမြတ်ဝင်ငွေအဖြစ် ဝင်မယ်ဆိုပါစို့။ ဒါ့အပြင် ဒီ ရင်းနှီးမြုပ်နှံမှု ကနေလဲ Investor အနေနဲ ့တစ်နှစ်လုံးကို 8% နှုန်းလောက် ပြန်ဝင်မယ်လို့ မျှော်လင့်ထားမယ် ဆိုရင်….
Value = Income/Cap Rate
Value = (50000 x 32) / 0.08
= 20,000,000 USD
လို့တွက်ချက် ရရှိမှာဖြစ်ပါတယ်။ တစ်နည်းအားဖြင့်တော့ ဒီ Shopping Center ကြီးဟာ ဒေါ်လာ သိန်း ၂၀၀ တန်ကြေး ရှိ တယ်လို့ တွက်ချက်ရရှိနိုင်ပြီး အရောင်းOffer ပေးထားတဲ့ စျေးဟာတန် လား များနေလား ဘယ်လောက် ဆစ်သင့်တယ်ဆိုတာကို ခန့်မှန်းနိုင်မှာဖြစ်ပါတယ်။
Income.
V=I/R ဆိုတဲ့ ဖော်မြူလာ ရဲ့ Income (I) နေရာမှာကတော့ တစ်နှစ်တာ သို့မဟုတ် တစ်လတာ ဝင်ငွေ ပမာဏ ကို ထည့်သွင်း တွက်ချက်ရမှာဖြစ်ပြီး ဒီ ပမာဏဟာ အသားတင် အမြတ် အဖြစ်ဝင်တဲ့ ဝင်ငွေဖြစ်ဖို့လိုအပ်ပါတယ်။ တစ်နည်းအားဖြင့်တော့ ပြုပြင်စရိတ်တွေ ထိန်းသိမ်းစရိတ် တွေ ကိုထုတ်နုတ်ထားတဲ့ Income ဖြစ်ဖို့လိုအပ်ပါတယ်။
ဥပမာ.. အထက်က Shopping Center ကြီး ဟာ 1sf/32USD/year ဖြစ်ပေမယ့် အဲဒီ ဝင်ငွေ ရဲ့ ၂၅% ဟာ ပြင်ဆင်ထိန်းသိမ်း ခ စရိတ်ဖြစ်နေမယ်ဆိုပါစို့။ တစ်နည်းအားဖြင့်တော့ အဆောက်အဦးက ဟောင်းနွမ်းလာလို့ ပုံမှန်ပြင်ဆင်စရိတ် ၂၅% လောက် ထည့်နေရမယ် ဆိုပါစို့။ ဒါဆိုရင် ဒီလိုဖြစ်သွားပါလိမ့်မယ်။
Value = Income/Cap Rate
Value = (50000 x (32x0.75)) / 0.08
= 15,000,000 USD
လို့ ဖြစ်ပါလိမ့်မယ်။ ဆိုလိုတာကတော့ Shopping Center ကြီးဟာ ဒေါ်လာ သိန်း ၁၅၀ သာ တန်ကြေး ရှိတယ် လို့ တွက်ချက်နိုင်မှာဖြစ်ပါတယ်။
Capitalization Rate (Cap Rate)
Cap Rate ဆိုတာကတော့ Commercial Real Estate နယ်ပယ်မှာ Real Estate Property တစ်ခုကို ဝယ်ယူ လိုက်တဲ့အခါမှာ Rate of return ပြန်ရချက်အနေနဲ့ ငှားရမ်းခ ရရှိမှုက ရင်းနှီးလိုက်တဲ့ ငွေရဲ့ ဘယ်လောက်ရာခိုင်နှုန်းတော့ ဖြစ်ရမယ်လို့ Investor က မျှော်လင့် ထားတဲ့ ပမာဏ ဖြစ်ပါတယ်။ အထက်က V = I/R formula မှာ ထည့်သွင်းရင်တော့ ရာခိုင်နှုန်းကို ဂဏာန်းအဖြစ် ပြောင်းတွက်ရပြီး Income ကိုတစ်နှစ်အတွက် ထည့်တွက်ရင် Cape rate ကိုလဲ တစ်နှစ်စာနှုန်း၊ Income က လ အလိုက်ထည့်ထားရင် Cap Rate ကိုလဲ လ အလိုက် အတူတူ ထည့်ပေးဖို့လိုအပ်ပါတယ်။
Cap Rate ကို ဘယ်က သိရမလဲဆိုရင်တော့ နယ်မြေ ဒေသ အလိုက် အိမ်ခြံမြေ ဆိုင်ရာ အဖွဲ့အစည်းတွေက ထုတ်ပြန် ထားတဲ့ သုတေသန တွေကနေရရှိနိုင်ပါတယ်။ ဥပမာ CBRE 1H19 North America Cap Rate Survey မှာဆိုရင် မြို့တွင်း မိသားစုနေ အိမ်ခြံမြေ တိုက်ခန်းတွေ ရဲ့ Average Cap Rate ဟာ 5.20% - 5.49% ရှိတယ်လို့ ထုတ်ပြန်ထားတာကို တွေ့ရမှာ ဖြစ်ပါတယ်။ (အောက် က ပုံမှာ လေ့လာနိုင်ပါတယ်)။
မြန်မာနိုင်ငံ မှာတော့ Cap Rate ဟာ survey data တွေ မရှိပဲ Investor ကသာ မျှော်မှန်း တာဖြစ်တဲ့ အတွက် ဖြစ်နိုင်ချေရှိတဲ့ Rate တစ်ခုကို ကြိုတင်ခန့်မှန်း သတ်မှတ် ထားဖို့လိုအပ်ပါတယ်။ ဥပမာ ရန်ကုန်က မြို့နယ် တစ်ခုခုက သိန်း ၂၀၀ တန် ခြောက်လွှာတိုက် ခန်း တစ်ခန်း ကို ငှားရမ်းခအနေနဲ့ တစ်လကို ၁သိန်း ၂ သောင်း ကျပ် ရမယ်ဆိုပါစို့။ အထက်က အတိုင်းဆိုရင်..
Value = Income / Cap Rate
Cap Rate = Income/Value
= 120000/20000000
= 0.6% per month
= 7.2% per year ရရှိမှာဖြစ်ပါတယ်။ တကယ်လို့ investor အနေနဲ့ အဲဒီ မြို့နယ် က အလားတူခြောက်လွှာ တိုက် ခန်း တစ်ခန်းကို ဝယ်ယူ မယ်ဆိုရင် Cap Rate ကို 7% or 8% ထားရှိပြီး တန်ကြေး Valueကိုတွက် ထုတ်နိုင်ကာ ရောင်းစျေး Offering Price ကို တန် မတန် သုံးသပ်နိုင်မှာ ဖြစ်ပါတယ်။
ဒီလို တွက်ချက်တာဟာ ငှားရမ်းခ ပို များရင် များသလိုလဲ တန်ဖိုးက အပြောင်းအလဲရှိနိုင်မှာ ဖြစ်ပါတယ်။ Cost Based Approach တုန်းက လမ်းသာတာ ၊လူစည်တာ၊ စတဲ့ ပြင်ပ အချက်တွေ ကိုထည့်တွက်လို့မရပေမယ့် ငှားရမ်းခ ကတော့ ဒီအချက်တွေ ကောင်းရင်း ကောင်းသလို ငှားရမ်းခပါ များလာတာ သဘာဝ ဖြစ်တဲ့အတွက် ပိုပြီး Real Estate Property ရဲ့ Value ကို နီးစပ် စွာ ခန့်မှန်းစေနိုင်တာပါပဲ။
ဘဏ်တိုးနှုန်း နဲ့ တွက်ကြည့်ရင်..
ငွေကို ဘဏ် ထဲမှာ ထည့်ထားရင် ယခု လက်ရှိအနေနဲ့ Saving ဘဏ်တိုး က တစ်နှစ်ကို ၆ % ရရှိ မှာဖြစ်ပါတယ်။ ဒီတော့ ဘဏ် တိုး လောက်မှ မရရင် တော့ အဲဒီ Investment ဟာ မကိုက်ဘူး လို့ ဆိုနိုင်တဲ့အတွက် အနည်းဆုံး အနေနဲ့ Cap Rate ကို ဘဏ်တိုး နှုန်း နဲ့ အတူတူထားပြီး တွက် ကြည့် လို့ရပါတယ်။
ဥပမာ တစ်လကို ငှားရမ်းခ တစ်သိန်းနှစ်သောင်းနဲ့ တစ်နှစ် ၁၂ လစာ 1,440,000 ကျပ် ရရှိ နေတဲ့ ခြောက်လွှာ တိုက်ခန်း ကို Cap Rate 6% ထားပြီး ဘယ်လောက် တန် နိုင်တယ်ဆိုတာ တွက် ကြည့်ရအောင်ပါ။
Value =Income/Cap Rate
=1440000/0.06
= 24000000 (သိန်း ၂၄၀ ကျပ်) ရရှိမှာဖြစ်ပါတယ်။ ဒီ အတိုင်းဆိုရင်တော့ တစ်လကို တစ်သိန်း နှစ်သောင်းကျပ် ငှားရမ်းခရရှိတဲ့ တိုက်ခန်းတစ်ခန်းဟာ Cap Rate 6% ဆိုရင် သိန်း ၂၄၀ တန်ကြေးရှိတယ်လို့ သိရမှာဖြစ်ပါတယ်။ ဒါ့အပြင် 6% ဟာ ဘဏ်တိုး နှုန်း ဖြစ်တဲ့ အတွက် အနည်းဆုံး ပမာဏ ဖြစ်ပါတယ်။ ဘဏ်တိုးထက် နည်း ရင်တော့ risk ရှိတဲ့ Investment လုပ်မယ့်အစား ဘဏ်ထဲထည့်ပြီးသာ အတိုးရ ယူ တာပိုကိုက်မှာဖြစ်ပါတယ်။
ဒီအတွက် ဒီတွက်ချက်မှကနေ သိနိုင်တာကတော့ အနည်းဆုံး 6% နဲ့ တွက်ချက်ရာမှာ သိန်း ၂၄၀ ရရှိတဲ့ အတွက် ယခု အနေအထားမှာ လစဉ် ငှားရမ်းခ တစ်သိန်းနှစ်သောင်းရရှိတဲ့ တိုက်ခန်း တစ်ခန်းဟာ အများဆုံး သိန်း ၂၄၀ သာ ရှိသင့်တယ်လို့ သိနိုင်မှာဖြစ်ပါတယ်။
တွက်ခြေကိုက်တာက..
တကယ်တော့ ဘဏ် ထဲကနေထုတ်ပြီး တိုက်ခန်းဖြစ်ဖြစ် အိမ်ဖြစ်ဖြစ် ဝယ်လိုက်တာဟာ ဘဏ်ထဲမှာ ထားတာထက်တော့ Risk ပိုရှိပါတယ်။ Investment တစ်ခုပြုလုပ်တဲ့အခါ Risk များလေလေ အဲဒီ Risk အတွက်ကို ပြန်ရချက် အမြတ် ရာခိုင်နှုန်းတစ်ခုတော့ Investor တွေက ပိုတင်ရလေ့ရှိပါတယ်။ တစ်နည်းအားဖြင့်တော့ Risk ယူရကျိုး အဖိုးအခလို့ ဆိုနိုင်ပါတယ်။ ဒီတော့ ဘဏ်တိုးနှုန်း ၆% ကို မှ Risk အတွက် 2% ပေါင်းထည့်ပြီး Cap Rate ကို ၈% နဲ့ တွက်ချက်မယ် ဆိုရင် ငှားရမ်းခ တစ်သိန်းနှစ်သောင်း လစဉ်ရရှိတဲ့ တိုက်ခန်းတစ်ခုဟာ သိန်း ၁၈၀ ကျပ် တန်ဖိုး ရှိတာကို တွက်ချက် ရရှိမှာဖြစ်ပါတယ်။
ဆိုလိုတာကတော့ မြန်မာ ပြည်အနေနဲ့ဆိုရင်တော့ Cap Rate ကို 7% - 8% လောက်နဲ့ တွက် တာသင့်တော်နိုင်ပါတယ်။ တကယ်လို့ ဒီအတိုင်းတွက်ချက်ရာမှာ ရတဲ့တန်ဖိုး ထက် ရောင်းဖို့ခေါ် ထားတဲ့စျေးက အရမ်း ကွာဟ နေရင်တော့ ပုံမှန် ဖြစ်သင့်တဲ့တန်ဖိုးထက် ပိုများနေတယ်လို့ အကြမ်းအားဖြင့်ယူဆလို့ရနိုင်ပါတယ်။ ဒါပေမယ့် ထပ်ပြီး သတိပြုရမှာကတော့ ဒီနှုန်းဟာ ပြင်ဆင်ထားမှု သို့မဟုတ် Value Added လုပ်ထားမှု ဘာမှ မပါတဲ့ တန်ဖိုး ဖြစ်ကြောင်းပါပဲ။
အခြား မှတ်စရာ..
ဒီတွက်နည်း ဟာ Income approach ဖြစ်တာကြောင့် cost အပြင် အခြား factor အတော်များများ ကိုပါ ထည့်သွင်းတွက်ချက်ပြီး ဖြစ် ပါတယ်။ ဥပမာ interior Decoration အတွင်း ပိုင်း အပြင်အဆင် ပြင်ဆင်ထားတဲ့ တိုက်ခန်း ဆိုရင် ငှားရမ်းခပိုမို ရနိုင်ပါတယ်။ ဒီအတွက် ပုံမှန် ဘာမှ ပြင်မထားတဲ့ တိုက်ခန်းထက် စာ ရင်တော့ formula မှာ ပိုပြီး တန်ဖိုး value များနေမှာ ဖြစ်ပါတယ်။ ဒါဟာ တကယ့်လက်တွေ့မှာလဲ မှန်ကန်ပါတယ်။ ဥပမာ ခြောက်လွှာ တိုက်ခန်းတစ်ခု ဟာ ဘာမှ ပြင်မထားပဲ သိန်း ၂၀၀ တန် ပေမယ့် အထဲက ကြွေပြား မျက်နှာကျက် နံရံဆေး အဲယားကွန်းပါဝင်မှု ၊ စတဲ့ ပြင်ဆင်မှုတွေ လုပ်ထားရင်တော့ သိန်း ၂၀၀ ထက်ပို ခေါ်မှာပဲဖြစ်ပါတယ်။
ဒါ့အပြင် အချို့သော နေရာတွေ မှာ မြေကွက် ချည်းသက်သက် ပဲငှားလိုက်ရင်ကောင်းမလား၊ မြေကွက်ပေါ်မှာ တိုက် ဆောက်ပြီးမှ ငှားရမ်းရင် ပိုကိုက်မလား စတာတွေ ကိုလည်း ရရှိနိုင်တဲ့ ငှားရမ်းခ ပေါ်မူတည်ပြီး အထက်က ဖော်မြူလာအတိုင်း တွက်ချက်ဆုံးဖြတ်နိုင်ပါသေးတယ်။

အားနည်းချက်တွေက..
အမေရိကန်လို နိုင်ငံမျိုးမှာတော့ ဘဏ်ချေးငွေနဲ့ ဝယ်တာ မဟုတ်ရင် Cap Rate ၆% လောက်ဟာ အတော်လေး တွက်ချေကိုက် တဲ့ အနေအထားဖြစ်ပါလိမ့်မယ်။ ဘာကြောင့်လဲဆိုတော့ ငွေကြေး ဖောင်းပွမှု နှုန်း Inflation က 1% - 2% လောက်သာ ရှိနေလို့ 4% လောက်က အသားတင် ကျန်နေ ရစ်ပါလိမ့်မယ်။
မြန်မာပြည်မှာတော့ ပုံမှန် မှာကို ငွေကြေးဖောင်းပွမှု နှုန်းက တစ်နှစ်ကို ၁၀ % ဝန်းကျင်လောက် ရှိနေ တတ်တဲ့အတွက် Cap Rate 8% ဆိုရင်ကို တကယ်တမ်းကျတော့ သိပ်မကိုက် ဘူးလို့ပြောလို ့ရပါတယ်။ တစ်နည်းအားဖြင့်တော့ ငွေကြေးဖောင်းပွမှုကို ကာ နိုင်သလောက် လေးသာ ဖြစ်ပါတယ်။ ဒါပေမယ့် ယခုအချိန်အခါလို ဘဏ်တိုးနှုန်း တစ်နှစ်ကို ၆% သာရှိနေချိန်မှာတေ့ာ ဘဏ်တိုးထက်သာတယ်လို့ပြောလို့ရနိုင်ပြန်ပါတယ်။ Inflation rate များတဲ့ အတွက် Rate of return ဖြစ်တဲ့ Cap rate ကို သိပ်မကိုက်စေသလို ဖြစ်သွားစေပေမယ့် တစ်ဖက် မှာ ကောင်းသွားတဲ့ အချက်ကတော့ ငွေကြေးဖောင်းပွလေလေ ပိုင်ဆိုင်မှု Assets တွေ ရဲ့ မူလတန်ဖိုး တွေဟာ မြင့်တက်လေလေ ဖြစ် လေ့ရှိပါတယ်။ inflation rate က10% တက် ရင် Assets တွေ ကအနည်းဆုံး ၁၀% ကနေ ၁၅% လောက် တက်လေ့ရှိပါတယ်။ ဒီအတွက် asset တွေ ရဲ့ capital gain တန်ဖိုးတွေက မြင့်တက်တာ မြန် တတ်ပါတယ်။ ဥပမာ သိန်း ၁၈၀ နဲ့ ဝယ်ထား တဲ့ တိုက်ခန်းက နောက်တစ်နှစ် အကြာ inflation rate 10% ရှိမယ်ဆိုရင်း စျေးကွက် ပေါက်စျေးကိုက သိန်း ၁၉၀ ကနေ ၂၀၀ အတွင်း ဖြစ်သွားဖို့က ကြိမ်းသေသလောက် ရှိပါတယ်။ ဒါ့အပြင် တိုက်ခန်းတွေ ထပ်မံဆောက်လုပ် မှု နည်း ရင် demand များ ပြီး. Supply နည်း သွား ကာ စျေးပိုတက်ဖို့ အားပေးပြန်ပါတယ်။
နောက်ထပ် အားနည်းချက်လို့ ပြောနိုင်တာ တစ်ခုကတော့ ဒီမြေကွက်ဟာ နောင် future မှာ leverage လို့ခေါ်တဲ့ စျေးနှုန်း ရုတ်တရက်ခုန်တက်တာမျိုး ဖြစ်နိုင် မဖြစ်နိုင်ကိုတော့ ဒီ ဖော်မြူလာ ကတွက်ထုတ်ပေးနိုင်မှာ မဟုတ်ပြန်ပါဘူး။ leverage ဆိုတာကတော့ ဥပမာ တံတားစီမံကိန်း ရုတ်တရက် ပေါ်လာလို့အရင်က တစ်ဧက ကို ငါးသိန်းလောက်ပဲရှိတဲ့လယ်မြေတွေက တစ်ကွက် ကို သိန်း ထောင်ကျော်သွား တာမျိုးကိုဆိုလိုတာပါ၊ တစ်ခါတစ်လေကျတော့ ဒီလို စီမံကိန်းမျိုး က ရှိထားတယ် ဒါပေမယ့် ငှားရမ်းခ သို့မဟုတ် Income ပမာဏ ကတော့ ပုံမှန်လောက်သာ ရရှိ နေတတ်ပါတယ်။ ဒီအခါမှာတော့ ပုံမှန်ငှားရမ်းခနဲ့သာ အထက်ကဖော်မြူလာနဲ့တွက် ရင် စီမံကိန်းရှိလို့ ခေါ်ထားတဲ့ရောင်းစျေးနဲ့ ဖော်မြူလာစျေးနဲ့က အတော်လေးကွာခြားနေ ဦးမှာဖြစ် ပါတယ်။
ဒါပေမယ့် ကောင်းတာကလဲ အဲဒီကွာခြားချက်ကို သိရတဲ့အခါ ဒီ တန်ဖိုးဟာ ပုံမှန်ထက် ဘယ်လောက် ပိုမြင့်တက်နေပြီလဲ ၊ တအားများနေပြီလား ဝယ်သင့်နေသေးလား၊ ရပ်သင့်ပြီ လား စတဲ့ အချက်တွေကိုတော့ ခန့်မှန်းနိုင်ပါလိမ့်မယ်။
အကောင်းဆုံးကတော့..
ကျွန်တော်ကတော့ မြေ၊ တိုက်ခန်း တစ်ခုခုဝယ်တော့မယ် ဆိုရင် Income Approach နဲ့ အရင် တွက် ကာ ဖြစ်သင့်တဲ့တန်ဖိုးကို ရှာကြည့်ပါတယ်။ နောက်တစ်ခါ ကုန်ကျစရိတ် cost ကိုလဲတွက် ပါတယ်။ ဥပမာ တိုက်ဆောက်ထားတယ်ဆိုရင် ပေ အကျယ်ဘယ်လောက်လဲ ဘယ်လိုတိုက် အမျိုးအစားလဲ 1 sf ကိုလက်ရှိဘယ်လောက် ကုန်ကျနိုင်လဲ စသဖြင့် ဖြစ်ပါတယ်။ ဒါ့အပြင် လက်ရှိ စျေးကွက်မှာလဲ ပေါက်စျေးက အခြား မြေတွေ အခန်းတွေ ဘယ်လောက်နှုန်းနဲ့ ရောင်း ထွက်နေလဲ ဆိုတာကို စုံစမ်းပါတယ်။
ဒီ သုံးခုလုံးကို သိရပြီ ဆိုရင်တော့ အဲဒီ Real Estate Property ရဲ့ လက်ရှိ တကယ်တန်တဲ့ စျေးဟာ ဘယ်လောက် ဖြစ်မယ်ဆိုတာကို တွက်ဆနိုင်ပါပြီ။
ပြီးရင်တော့ အထဲ မှာ ပြင်ဆင်ထားတာတွေ ဘာတွေ ရှိသလဲ အဲဒီတန်ဖိုးကရောဘယ်လောက် ရှိသလဲ ဒါတွေ ထပ်ပေါင်းလိုက်ရင်တော့ စျေးမှန်တန်းတစ်ခုကို ထုတ်နုတ်နို်င်ပါပြီ။
ဒါဆိုရင်တော့ ကိုယ်ဝယ်မယ့်စျေးဟာ တန်လား မတန်ဘူးလား ဘယ်လောက် ဆစ်သင့်လဲ ဘယ်လို ညှိနှိုင်းသင့်လဲ ဆိုတာတွေ ဆက်လုပ်ရမှာပါပဲ၊ ဥပမာ ကျွန်တော့် မြေတစ်ကွက်တုန်းက ရောင်းသူကလဲ ကျွန်တော်ပြောတဲ့စျေး ဆယ်သိန်းလောက်ကို ထပ်မလျော့နိုင်တော့ဘူး ဆိုတဲ့ အခါ အဝီစိတွင်းရေ ရအောင် တူးပေးဖို့ ညှိနှိုင်း ရတာမျိုးကိုဆိုလိုတာပါပဲ။
ဒါဆိုရင်တော့ Real Estate Property. တွေကို ရင်းနှီးမြုပ်နှံဖို့အတွက် တွက်ချက်စဉ်းစားသင့် တဲ့နည်းလမ်း လေးတွေ သိသွားမယ်လို့မျှော်လင့်ပါတယ်။
လုံလောက်တဲ့ အသိပညာ ဟာ ပြင်းထန်တဲ့အခက်အခဲတွေကို လွယ်ကူစွာကျော်ဖြတ်စေနိုင် ပါတယ်။
ဆရာ Kaung Hein Soe