IsraDom - Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Вчера помогал израильтянам оформить покупку квартиры в Грузии. Они были в шоке.

- Адвокаты не нужны?
- Не нужны.
- И нотариус тоже не нужен?
- Не нужен.
- А кто договор оформит? Риэлтор?
- Нет. Договор - стандартная страница на грузинском и ее точный перевод на английский. Там написано, что мы отдаем вам квартиру, а вы отдаете нам деньги. Подписывается в Юстиции или в банке в котором вы берете ипотеку. Весь процесс занимает 30 минут.
- А как мы узнаем что квартира наша?
- Вы это увидите в открытом реестре в Интернете по кадастровому номеру квартиры. Там же есть чертеж и этаж квартиры, чтобы вы могли ее опознать. В момент перехода собственности или снятия обременения вы получите СМС в течении одного или нескольких дней.
- А как деньги заплатить?
- Как вам удобно? Наличкой, переводом, криптой?
- А ипотека? У вас же на квартире ипотека!
- Заплатите напрямую банку. Он снимет обременение. И если хотите взять ипотеку - пожалуйста: копия паспорта, распечатки банковского счета за три месяца. До 50% от оценки оценщика в привязке к доллару/евро под 5-6% на 10 лет или в лари под 10-12% до 20 лет.
- А налоги?
- На покупку нет налогов. На продажу 5% от прибыли. То есть купили за 100К$ продали за 120К$ налог 1К$ в течении 2 лет потом освобождение. Кстати нерезиденты вообще освобождены от налога на продажу.

В Израиле только согласование договора занимает несколько недель 🤦. Если вам надоело биться головой о стену бюрократии, держать все яйца в одной корзине и вы хотите свою квартиру напишите мне в личку.

Первичная публикация списка городов и количества квартир. Большая лотерея откроется в полночь 26/12/23 и закроется 7/2/2023, можно вытащить новый закаут на участие в программе ( если у вас ещё нет) до 22/1/23. Не важно, когда вы регистрируетесь, это не влияет на шансы выиграть.

Объяснение о лотерее и приоритете для резервистов.

По решению Совета земель Израиля было установлено, что "резервисты" получат приоритет в лотерее на квартиру со скидкой - 10% от общего количества квартир, после выделения для инвалидов, родителей детей-инвалидов и местных жителей.

Пример: в лотерее разыгрываются 100 ед. жилья
3 квартиры будут разыграны среди инвалидов (и родителей детей-инвалидов - если нет достаточного количества зарегистрированных инвалидов)
35 квартир будут разыграны среди местных жителей (в районах спроса, где процент местных жителей сейчас составляет 35%. 35% - это временная регуляция, которая истекает в конце года.)
На этом этапе у нас осталось 62 ед. жилья.
6 квартир будут разыграны среди активных резервистов
56 квартир будут разыграны среди всех зарегистрированных (включая инвалидов, местных жителей и резервистов, которые не выиграли)

Важно подчеркнуть, что приоритет для резервистов не относится к выбору квартиры (то есть они не выиграют первые места). Потому что в конце лотереи проводится дополнительная лотерея среди всех победителей, чтобы определить место выигрыша (кроме инвалидов, которые выиграют первые 3 места. Для инвалидов это абсолютный приоритет)

Если вы хотите увеличить ваши шансы выиграть и получить квартиру напишите мне в личку для получения полного сопровождения покупки квартиры по программе завтра разберу публично города, потом для тех кто на сопровождении подробно разберу проекты, риски и застройщиков.

____________
© IsraDom - Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

В 10:00 здесь и в группах в прямом эфире опять поговорим об израильской недвижимости. Программа в комментах. Пишите вопросы сюда и сейчас!

50К подарок на покупку вторички от 300К до 600К. Все никак руки не доходили дописать вторую часть статьи по этой "лотерее". Я понял для чего это нужно Гольдкнопфу. Вернее мне объяснили. Хорошо иметь умную женщину рядом.

С "лотерей" все в порядке. Розыгрыш пройдет абсолютно по закону и будет открыт для всех у кого есть закаут: молодые пары или одиночки 35 лет, без разделения на светских, религиозных, арабов или харедим. Запись откроется 27.08.23 и закроется 10.10.23 на сайте миштакена.

И все, что я писал в предыдущем посте тоже правда: хозяева поднимут цены до 600К, возможно будут договариваться на оплату наличкой "сверху", 2-х, 3-х комнатные трущобы на переферии за ночь скаканут в цене (уже ✓) и 1.000 маленьких квартир на переферии очень ограничено изменят баланс спроса-предложения в центре.

А теперь главное: ответ на вопрос кому это нужно? Предположим есть определенная группа людей, которая знала о том, что эта "лотерея" появится задолго до того как она появились. Знала и скупала мусорные квартирки за 200-500К. Так как суммы достаточно низкие вполне возможно, что частично за наличку, которую нужно легализовать. И .... бум ... "Золотой гвоздь" сделал свое дело, совершенно искусственным образом повысил цены и выделил 50 млн. госбюджета. По 50К на 1.000 квартир. У уравнения есть две стороны покупающая и продающая. Те кто продает, заберёт свою чистую, легализованную прибыль и уйдет в закат готовить следующую "лотерею".

Что произойдет?

1. Все, что стоит от 200К до 599К магическим образом вырастет до 600К.

2. Различные посредники и махеры будут предлагать "последнюю квартиру" за существенную добавку наличными к 600К.

3. "Квартирные инвесторы поневоле" встрянут со всем этим дрэком, который им впарят и не смогут его сдать/продать.

4. Продавцы, получив деньги вложат их в нормальную недвижимость в центре. 1000 квартир это конечно немного для рынка, но чуть чуть поднимет спрос.

5. Все записавшиеся не "лотерею 50К" будут ждать 10.10.23 потом месяц результатов, потом ещё полгода если будут близко к выигрышу, что кто-то откажется, потом ещё полгода искать квартиру ниже 600К. Итого год вне рынка и лотерей Ведь цель лотерей не удовлетворить спрос, а отложить его на годы ожидания.

Если вы, таки решите поучаствовать в этом больдерьеро послушайте! Дешёвые квартиры на вторичке это не айс. Их нужно внимательно проверять и брать предварительного оценщика, а возможно инженера. Договор заключать исключительно со своим адвокатом и обязательно брать банковскую ипотеку как дополнительный механизм защиты. А главное не переплачивать!

Просто поставьте напоминалку "позвонить Михе если выиграю и хочу безопасно купить квартиру". Я полностью сопровождаю весь процесс покупки квартиры в Израиле. "От А до Я" и с 2005 участвовал более чем в 500 сделках.

__________
©Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле.

Скажите а эксельчик рассчитывающий стоимость квартиры, прибыльность инвестиции и все такое вам нужен? Я сделал для себя. Могу поделиться.

Математика

Предложили новостройку в Нагарии на котловане. 3 комнаты 1.6М, окончание строительства через 3 года.

Математика того кто живёт на съеме, покупает для себя. 25% своих и 75% ипотеки и собирается жить все 25 лет в этой квартире.

400К своих
10К адвокату (да в случае новостройки свой адвокат нужен)
1.2М ипотеки с выплатой 6К в месяц. Общая переплата 600К
Строительный индекс в среднем 2.5% на 3 года строительства ~90К
Аренда квартиры там же на время строительства 3.500*36 = 126К
Выплаты по ипотеке в процессе строительства: 6 платежей по 200К от банка. Если тело ссуды + % то ~100К. Если только проценты то ~40К но это коту по хвост

Итого чтобы зайти в сделку нужно 410К своих
и миниму ~250-310К на сопутствующие выплаты в течении 3х лет.

Если первая квартира берется на инвестицию математика такая же ибо жить где-то нужно.

Предположим что ещё 2 года после окончания строительства сдавали за 3.500 и продали через 5 лет за 2М (хотя чета мне не верится что трешка в Нагарии будет стоит 2 млн.) Все равно ваша аренда 3.500 и аренда квартиры 3.500 баш на баш. Итого дополнительные 6.000 выплаты ипотеки на 24 месяца это ещё ~90К.

Итого ~750К за 5 лет вложенно. Из них ~120К на тело ссуды, 400К на первый взнос и ~230К сопутствующих. 2М - 750К = 1.25М при том что остаток по ипотеке составит ~1М. Итого 250К прибыли за 5 лет. Но если продается за 1.8М, что скорее то прибыль 50К. И это без учёта расходов на продажу: адвокат, риэлтор, а если меньше чем 1.5 года после окончания строительства то налог на прибыль 25%🤦 Фиговая математика получается

* Это минимальные выплаты. Некоторые выплаты предсказать невозможно например строительный индекс в 2022 был 7.8%. Лучше закладываться на больше.

*на каждые 100К ссуды на 7 лет ~1650 в месяц возврата. Итого переплата ~40К

* Совсем другая картина получилась бы если квартира была куплена по государственной программе за 800К

Возможно я каких-то расходов недосчитался, поэтому прибыльность будет ещё ниже.

Завтра напишу раскладку по инвестициям в квартиры в Тбилиси.

Если вы хотите, чтоб я помог вам просчитать ваш расклад напишите в комментариях и назначим консультацию.

P.S.: Поделитесь постом, он полезный.

__________
©Micha Nesher помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле.

Вопросов набросали. 14.07 в 10:30 в прямом эфире расскажу о ипотеках, инвестициях и покупке квартир.

Мизера ходят с парами. Хорошие сделки тоже. На прошлой неделе две завершил. Рассказываю.

В. начал сотрудничать со мной два года назад. С ним мы посмотрели несколько объектов и сделка всё никак не срасталась. Наконец он позвал меня посмотреть квартиру которая подходила в Холоне. Дуплекс с крышей, в старом доме под уже подписанный снос. Хозяева не живут в Израиле и выставили цену 2.35М. Квартира стояла пустая несколько месяцев пока мы ломали риэлтора по цене. Оценщик, письменные предложения, все дела. Сломали на 2.09М. Последние 10К были самыми тяжёлыми. 260 тысяч. от начальной. Понимаете?

И. шел ко мне на сопровождение два года. Когда дошел посмотрели в Нетании вместе 3 квартиры. Одну за 2.65М выбрали. Оценщик оценил в 2.58М, я предложил хозяину 2.45М и он в телефонном разговоре неожиданно быстро согласился. И я такой: "А что так можно было?" Перекрестился Маген Давидом и закрыл сделку на 200К ниже запрашиваемой цены и на 130К ниже оценщика. Чудеса случаются.

Я даже не знаю какой сделкой больше гордиться. В обоих, триггером для покупки была беременность жены :) "вселиться в свое до того как родим". Просто необходимо было похвастаться. Может вам тоже надо.

__________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-50% дешевле.

На сколько у вас выросли платежи по ипотеке по сравнению с прошлым годом?

Примерно раз в месяц у меня спрашивают стоит ли покупать землю без разрешений на строительство с опцией заработать в будущем. Знаете все эти предложения за 149, 199, 249 и даже 650 тысяч или 1.2М возле Хедеры, Реховота, Герцлии и прочих прелестных местах. Я стандартно отвечают что в 95% не стоит. Тем более если не вы занимаетесь переводом назначения земли в жилую застройку.

И вот очередной хоррор "Последний участок под Хедерой", в котором мне предложил поучаствовать клиент. Давайте я вам сэконмлю тысячу шекелей которую мне заплатили за консультацию и несколько сотен тысяч которые вы похороните в земельке и расскажу как это работает.

Итак, клиент звонит в 8 вечера называет имя компании которую я уже дважды проверял. "Последний участок в Хедере за 650К и в Герцлии за 1.2М"

Первый вопрос который надо задать: "Откуда пришла информация?" Если с рекламы в тырнете сразу можно вычеркивать. В этом случае клиент стреляный воробей, занимался недвижимостью в России и ему эту компанию друг порекомендовал.

"Высылай документы", - говорю, - "без документов никуда не поеду". Выслал оценки оценщика от компании. Достаточно свежие одну с начала месяца, одну полугодовалый давности.

Посмотрел оценки. Очень много вопросов составил список. Приехал в Рамат Ган на встречу. Предупредил клиента, что меня будут атаковать и показывать что я ничего не понимаю. Пол часа нас промариновали в приемной. Зашли представился, скромно сказал, что в недвижимости с 2005.

Оказалось, что последний кусочек участка в Герцелии за 1.2М вот только что продали... На самом деле лахудра которая нам это впаривала почувствовала, что клиент созрел на Хедеру. И начала историю о великолепии компании и своей семьи которая покупала земли вместе с Ротшильдами. На моих словах "хорошая история, перейдем к делу" взорвалась как прыщ. "Я не буду вам ничего продавать, у меня здесь застройщики с десятками миллионов в очереди стоят, я бустрерит. Ты не понимаешь, что такое бустерит". Пропустив 15 минутный монолог, о том какой я дебил, перешли к вопросам и ответам. Которые сводились к тому, что оценки я не читал, а даже если читал, то не понял что там написано.

Короче вышли оттуда через полтора часа с фиговым листком с которым нужно было идти прямо завтра к адвокату, а то последний участок в Хедере уйдет. Математика клиента покупаем 125 метров за 650К, ждём 3 года разрешения, получаем квартиру, а возможно две, и через 10 лет считаем миллионы. У меня что-то не сходилось. Лахудра утверждала что плотность застройки увеличиться в два раза. Соответственно 125 магическим образом превращаются в 250 и что три года эти 125 метров продавались за 300К, теперь за 650К, а в момент получения разрешения 100 метров (право на квартиру) будут стоить 1.2 млн и ещё 25 метров останется. Бред какой-то.

Но когда вышли и стали с клиентом анализировать, решил я проверить что там и за сколько на самом деле продавалось. Картина маслом. В конце прошлого года участок на два дунама (2000 метров) куплен за 5.5 млн. То есть заветные 125 метров куплены за 343К. Внезапно бизнес тети стал понятен. Покупает за рубль продаёт за два и с этих двух процЕнтов живёт. Потратил на клиента ещё 16 шкл. Вытащил табу, а там ~30 дольщиков у кого-то 55 метров, у кого-то 27, у кого-то 111, у кого-то 222. Частные лица, компании ltd, партнерства итд. Вот такой колхоз. Особенно порадовала компания "Арие и Хамуди овощи и фрукты ЛТД". Прям почувствовал себя частью Палестины.

Вернулись к тете она в очередной раз сказала, что я ничего не понимаю в табу и в сделках по недвижимости и что не будет нам ничего продавать. На вопрос сколько метров из 2000 будет на клиенте записано отвечать отказалась и пошла шушукаться с клиентом. Вишенкой на торте оказался фиговый листок который она дала клиенту для адвоката. Говорит давай 620К запишем, чтоб налог сэкономить. 30К проведём через мою компанию. Ну 15К адвокату и налога 37К итого 705К насчитала. Габиш? Я так понял что бустерит это что-то связанное с наебаловом.

Если у вас в следующий раз возникнет идея прикупить земельки без разрешений можете мне сразу по биту перевести 300 шкл. за пятнадцатиминутную консультацию. Я таки сэкономлю вам намного больше времени, денег и нэрвов.

© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле.

Жопа пришла.

Дано: два инженера, четверо детей, зарабатывают тридцатку. Купили квартиру два года назад за 1.65М. В надежде на продажу квартиры там, где её уже нельзя продать, набрали ссуд на первый взнос. Праймовых. Выходит от 7 до 14% годовых. 360 тысяч. Выплата ~7 тысяч. И овердрафт 56К под 19.5% годовых . Ипотека 2/3 под прайм и 1/3 под постоянный в привязке к индексу доросла до выплаты в 8,000 в месяц. Да в 2021 мир выглядел по другому.

Центр банк создал отличную ловушку для простаков. И теперь клиентов надо из этого вытаскивать. Причем быстро ибо уже больно. Не тянут. Вот, что мы для них сделаем:

1. Заменим всю праймовую составляющую ипотеки на переменную без привязки к индексу (малац). Прайм продолжит расти . И даже если в 2024 начнет опускаться, то постепенно, также как и рос. Ближайшие 2-3 года прайм 5%+, к гадалке не ходи. Инфляция судя по всему тоже будет больше 3% . Учитывая, что индекс прибавляется к невыплаченному, брать в привязке к индексу может быть обидно.

У меня сейчас другие клиенты три года выплачивали ипотеку взятую по рекомендации банкира в привязке к индексу. По итогу должны больше чем взяли.

Если вы будете это делать самостоятельно, вы получите от банка предложение на постоянный/переменный без привязки (малац/калац) на 5-5.5% и у вас это займет от месяца до трех. Банки очень не любят отказаться от своих доходов. Мы их выдрессировали до двух-трех недель с момента подачи всех документов. Да, даже синий банк. И получаем 4.5-4.8%.

2. Возьмём на 25 лет дополнительные 45 тысяч выплаченной ипотеки под калац/малац и погасим ими овердрафт. Это меньше 5% вместо 19.5%

3. Объединим 360 тысяч ссуд в другом банке. Постараемся под постоянные 6% процент на 7-10 лет, если не получится прайм +1%.

4. Посмотрим может в фондах ещё что-то есть чтоб частично погасить или улучшить проценты.

Все эти действия уменьшат месячную выплату до 8-9К с 15К.

Вот такая история про жопу которая есть, а слов нет. Вам не обязательно в нее попадать. Вы можете попытаться сами ее предотвратить или решать . Это займет больше времени и по итогу результат будет хуже. В банках нужно понимать с кем и о чем говорить. Они не спешат. Ну или можете написать мне. Помогу.

IsraDom - Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Раз в полгода мы с Игорь Лупинский проводим платный вебинар по недвижимости. Это сегодня 10.05 в 19:00.

Почему проводим?

Моя цель помочь людям купить недвижимость на 10-50% дешевле рыночной стоимости. Цель Игоря - помочь разобраться с финансами. Не все доходят до личного сопровождения. Не все секреты и модели работы можно давать в открытом доступе, а хочется ими поделиться. Этот вебинар жёсткая квинтэссенция личного опыта. Выжимка кейсов и ошибок за которые уже заплатили.

Почему раз в полгода?

За полгода ситуация меняется и рынок становится совершенно другим. Если в октябре прошлого года недвижимость был перегрета, то сейчас все выглядит по другому и сейчас нужен совершенно другой подход

Почему платный?

Ответственность. К платному вебинару нужно готовиться заранее выискивать лучшие кейсы и структурируя информацию.

Серьезность. В момент, что человек за что-то платит он более серьезно к этому подходит. И есть шанс, что таки воспользуется.

Что получат те кто придет на вебинар?

- Поговорим об изменениях в государственных программах. И о том как увеличить ваши шансы в них выиграть.
- 3 сложных кейса при покупке вторички (слепой риэлтор, продажа/ покупка и проблема со страхованием, покупка нерезидентом)
- 10 конкретных советов, которые сэкономят вам десятки, а возможно и сотни тысяч.
- Финансирование: деньги на первый взнос, ипотека, ссуды, инвесторы

Чего не будет на вебинаре?

Повторов. Мы не будем повторять ту информацию которую давали в открытом доступе.

Продаж. Мы не будем ничего продавать. Только встроенный, структурный контент который поможет вам на любом этапе покупки квартиры.

Стоимость двухчасового вебинара 400 шкл. В записи будет дороже. Это намного меньше чем стоит часовая консультация моя или Лупинского. Вы получаете нас двоих на два часа и плюс вопросы/ответы.

В дополнение к этому от меня участники вебинара получат:
- Бесплатную 15 минутную консультацию.
- Скидку на сопровождение на цену вебинара
- Полный список инструкций и чеклистов по покупке недвижимости.

Спросите у Лупинского может он ещё чего-нибудь накидает.

Ссылку на регистрацию напишут в комментариях. Комната ограничена 50 участниками и большинство уже продано. Запишитесь сейчас.

Напоминаю сегодня 7.05.23 последний день регистрации в лотерее

9,820 квартир для безквартирных.Можно записываться в 3 городах на все проекты вне зависимости от тех лотерей на которые вы ставили в прошлые разы.

Обратите внимание все проекты в которых цена помечена *красным шрифтом со звездочкой это программа мехир матара и окончательная цена за метр будет скидка 20% до 300.000 шекелей. То есть если указанная цена 9.000 - 100 метров = 900.000 - 20% = 720.000. Цена по оценке оценщика на 2021-2022 год, что уже на 10-20% дешевле рыночной и плюс скидка (20% или 300К) и подарочные 40.000 если есть.

Шансы на выигрыш вы можете посчитать разделив количество участников на количество квартир. Бней маком это те кто прожил в городе больше 5 лет и имеют соответствующую пометку в личном кабинете*

Например в этой лотерее наибольшие шансы выиграть у тех кто ставит на Кацрин 3,800 участников на 705 квартир это 5.5:1 а Бней маком вообще меньше чем квартир для них предназначенных.

Тем кто у меня на сопровождении я выслал список городов по приоритетам.

И ещё проверьте не подошла ли ваша очередь в прошлых лотереях, как на картинке. Только за последний месяц у моих 5 клиентов очередь подошла, потому что другие люди отказываются. Это можно сделать в личном кабинете на сайте dira.

אזור אישי -> הגרלות שלי

Важно! Если вам нужна помощь в регистрации на программу, записи на лотерии, выборе квартиры, договоре и ипотеке напишите мне в личку. Помогу вам также как помог более чем двухстам клиентам за 7 лет существования программы.

IsraDom - Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Послушайте меня внимательно! Ближайшие два месяца это самое лучшее время покупать вторичку. Ставки по ипотеке выросли до небес, возможно к концу года упадут, праздники и продолжающиеся протесты, падение спроса в два раза, продавцы и застройщики которые реально готовы скидывать цены. Подобного я не помню с 2011 и самого начала короны. То есть я вижу реальную возможность коррекции цен. Продлиться ли это долго? Навряд ли. Пол-года максимум. Если вы готовы к покупке напишите мне а личку прямо сейчас.