Derving woongenot

🔎 artikel 7 204 - Google Search

Even verder gekeken en gedacht, wanneer een verhuurder is onstaan middels de overdracht van huizen die eigendom waren van de plaatselijke overheid of zelfs meerdere gemeentes wanneer deze als 1 gemeente zijn samengevoegd, in hoeverre zijn er dan geen invloeden van deze huidige gemeente van deze overheid op de hieruit ontstane woningbouwvereniging of stichting?

'Uit eigen ervaring ken ik wel de nodige voorbeelden. Zorgen dat een asociale buurman gevoelige informatie over je krijgt, zodat die deze kan uitventen in de wijk.'

https://www.riskcompliance.nl/news/onderzoek-naar-pesten-door-de-overheid-gewoon-omdat-het-kan/

https://huurgeschil.nl/overlast-en-medewerking-aan-onderzoek-door-verhuurder/

Huurrecht
Derving woongenot
Buren Treiter Terreur
Treiteraanpak
TreiterAanpak Team
www.treiteraanpak.nl

, die vergelijkende gedachtes ontstonden over een klein stukje toen bewoners eerst kenbaar maakten niet te durven praten, maar nu beseffen dat oude foute vriendschappen ook andere bewoners middels kapot kunnen maken.

Wat kan/moet je doen als jouw huurder van woonruimte overlast veroorzaakt?

Inleiding

Op een huurder rust de (wettelijke) verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Onderdeel hiervan is het niet veroorzaken van overlast voor buren.

https://certa.nl/wat-kan-moet-je-doen-als-jouw-huurder-van-woonruimte-overlast-veroorzaakt/

Onvrijwillig bezitsverlies onderbreekt de loop der verjaring niet, mits het bezit binnen het jaar wordt terugverkregen of een binnen het jaar ingestelde rechtsvordering tot terugverkrijging van het bezit leidt.

Artikel 3:99 BW en bevrijdende verjaring Artikel 3:105 BW

https://www.google.com/search?q=Artikel+3%3A99+BW++Artikel+3%3A105+BW

Een verhuurder kan de rechthebbende al langer als een lastige huurder ervaren wanneer deze huurder rechtmatig voor hun rechten opkomen of omwonende hun mening over deze huurders middels beinvloeding door een of iemand die als beroepsmatig delinquenten beinvloed en met diens motief richting deze huurder andere huurders er toe aanzet bij de verhuurder te klagen, kan de verhuurder er voor kiezen haar verplichting richting de rechthebbende te traineren waardoor spanning tussen twee huurders dermate kan oplopen dat de rechthebbende iets zou kunnen doen waar de verhuurder wel direct tegen op kan en zal treden en hierbij koerst op het vorderen van ontbinding van de huurovereenkomst van de overlastgever(s).

In zaken van rechthebbende huurders die worden geconfronteerd met een , een overlast in de hand werkend welke ook misbruikt kan worden door asociale huurders met een vrije sector huur, waardoor op lange termijn ernstige gezondheidsproblemen bij slapers in de naast gelegen slaapkamer worden veroorzaakt die de woning als sociale huurwoning huren, heeft deze verhuurder er meerdere financiële belangen bij, gezien de kosten het gebrek te verhelpen en de mogelijkheid van een hogere huur, het deze huurders niet makkelijk te maken en te koersen op ontbinding van de huurovereenkomst.

https://hielkemaco.nl/nieuws/overlast-van-buren-die-dezelfde-verhuurder-hebben-kan-de-verhuurder-worden-verplicht-tot-juridische-actie/

Hinder door een bromtoon - GGD Leefomgeving
Overlast

Hinder door een bromtoon: een ernstige vorm van overlast.

Mensen die last hebben van een bromtoon omschrijven het geluid als brommen, dreunen of zoemen.

De volgende klachten komen vaak voor: Vermoeidheid en uitputting; Concentratieverlies; Stressgerelateerde klachten; Slaapproblemen; Hoofdpijn.

Lage bromtonen hebben een lange golflengte, waardoor ze bijna niet worden gedempt door de omgeving. Ze kunnen daardoor tot wel 50 kilometer afstand te horen zijn.

Binnenshuis

• Koelkast
• Cv-ketel
• Warmtepomp
• Wasmachine
• Ventilatoren
Wandcontactdozen
• Adapters
• Bedrading

Buitenshuis
• Zware installaties
• Hoge druk in leidingen
• Pompen van zware industrie
• Weg- en vliegverkeer

Oorsuizen

Geluid hoort bij een levendige, bruisende stad. Maar te veel of laagfrequent geluid kan leiden tot hinder, slaapverstoring, stress en vermoeidheid.

Oorsuizen tinnitus
Tinnitus oorsuizen

Oorsuizen door vermoeidheid

Vermoeidheid door oorsuizen

Vermoeidheid kan tinnitus verergeren, net zoals stress.

Iemand met oorsuizen/tinnitus klachten heeft vaak baat bij ontspanning geen stress

Het probleem is natuurlijk dat het lastig kan zijn om in slaap te komen met een piep in het oor.

Oorsuizen en Tinnitus kan worden verward met een bron van laagfrequent geluid vanaf buiten of binnen in uw huis.

LFG en tinnitus zijn niet altijd goed van elkaar te onderscheiden.

Mensen met tinnitus horen het geluid in principe wel continu, hoewel ze er zich niet altijd bewust van zijn of er last van hebben.

LFG en tinnitus zijn niet altijd goed van elkaar te onderscheiden.

Mensen met tinnitus/oorsuizen ervaren bewust de stilte bij afwezigheid van stress of wanneer het geluid er niet is. De oorzaak is dan weg, uit of is op de plek van de stilte constatering niet daar aanwezig.

Doordat laag frequent geluid moeilijker went dan klassieke geluidsoverlast en vaak door anderen in die zelfde omgeving niet wordt waargenomen, is de hinder ervaring vaak ingrijpender. Zo wordt het probleem vaak als niet ernstig beoordeeld door de omgeving van de gehinderde en kan deze niet steunen op begrip.

Laagfrequent-geluid

Enkele voorbeelden van lage geluiden zijn mannenstemmen en basgeluiden in muziek. De mate waarin u moeite hebt om deze geluiden te horen hangt af van de ernst van uw gehoorverlies in de lage frequenties. Deze vorm van gehoorverlies heeft voornamelijk invloed op het volume van laagfrequente geluiden.

De haarcellen zorgen ervoor te zorgen dat geluid van het buitenoor naar de hersenen gaat.

https://ggdleefomgeving.nl/overlast/hinder-door-een-bromtoon/

https://pointer.kro-ncrv.nl/tipgevers-wanhopig-door-overlast-bromtonen-we-zijn-jarenlang-voor-gek-versleten

https://strooming.nl/thuis/blog/binnenmilieu/bromtoon-in-mijn-hoofd/

https://www.beterhoren.nl/ooraandoeningen/wat-is-tinnitus/oorzaken-oorsuizen

https://www.gezondleven.be/themas/gezondheid-en-milieu/gezond-buiten/laag-frequent-geluid

https://www.vanboxtelhoorwinkels.nl/gehoorverlies/vormen/gehoorverlies-in-de-lage-frequenties

https://www.google.com/search?q=brom+moe

https://www.google.com/search?q=brom+LFg+veroorzaakt+oorsuizen

https://www.google.com/search?q=brom+LFg+oorzaak+oorsuizen

https://www.google.com/search?q=brom+LFg+oorzaak+tinnitus

Bromhttps://www.zeeland.nl/sites/default/files/digitaalarchief/IB19_f0137253.pdf

Geluid wat er niet is kan niet voor iedereen, met goed werkende oren, hoorbaar worden gemaakt, middels een combinatie van 2 apps op een Android telefoon: een subwoofer app en een microfoon app aangesloten op een goede (JBL) hoofdtelefoon.

De gebruikte Subwoofer app Afbeelding
https://encrypted-tbn0.gstatic.com/images?q=tbn:ANd9GcRzJhQh6EoDxoFe7U3_DpsKgjNUwuwjrYKtMFpQdYkhQOanwso&s van: enigma.devs.subwoofer Zonder advertenties.

De gebruikte Microfoon app
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.grace.microphone&hl=en Zonder advertenties.

Er is nog een mogelijke oorzaak die onderdeel is van de Treiteraanpak tegen zieke figuren die uw welzijn en gezondheid ernstig kunnen beschadigen en niets lever willen dan u aan de deur krijgen met de vraag of uw het ook hoort, op dat moment weet de dat het belagen Sr is geslaagd en bent u er van verzekerd dat nog meer kunt verwachten en vrijwel niets perongeluk geb***t.

Overigens kunt u het slecht treffen als iemand in de naaste omgeving u niet mag en er in slaagt andere bewoners dermate te beïnvloeden dat deze middels hun doen en laten uw woongenot negatief beïnvloeden.



Een

Appellant heeft klaarblijkelijk in strijd met de aan hem verleende bouwvergunning gehandeld en dat is jegens geïntimeerde, als direct belanghebbende bij de in de bouwvergunning gestelde eis van geluidsisolatie, onrechtmatig. Hieraan doet niet af dat de gemeente tegen deze wijze van verbouwen kennelijk niet handhavend is opgetreden.

Gaat u verhuizen naar een bovenwoning, zoals een appartement? Er kan in het huurcontract gevraagd worden om uw vloer aan 10 decibel (dB) geluidswerende eisen te laten voldoen. Maar wellicht vraagt u zich af waarom en hoe uw nieuwe vloer aan de 10 dB eis voldoet? Kan ik iedere vloer kiezen om aan de 10 dB eis te voldoen? In deze blog zullen we de meestvoorkomende vragen over dit onderwerp beantwoorden.

HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493 en HR 8 oktober 2010, NJ 2010, 546).

De bewoordingen van de onderhavige bepaling laten in beginsel niets aan duidelijkheid te wensen over: het is niet toegestaan parket, laminaat, plavuizen of marmeren vloeren en dergelijke aan te brengen op andere plaatsen dan in de sanitaire ruimten, tenzij wordt aangetoond dat de contactgeluidsisolatie van de kale vloer inclusief vloerbedekking een waarde bereikt van tien decibel (10db) of meer. Aangezien uit het voorgaande voortvloeit dat de vloer van appellant niet voldoet aan het bepaalde in de splitsingsakte, is hij gehouden die vloer aan te passen. Die verplichting volgt uit artikel 5:108 BW. Wat appellant heeft aangevoerd, met name dat het in het onderhavige geval om een oud pand gaat en geïntimeerde zich ter plaatse heeft gevestigd na het tijdstip waarop de hinder veroorzakende activiteiten een aanvang hebben genomen wettigt niet de conclusie dat geïntimeerde onvoldoende belang heeft bij haar vorderingen.

Waarom moet een vloer tenniste minimaal aan de 10 dB demping norm voldoen?

Allereerst is het belangrijk om te weten dat de 10 dB norm er is om contactgeluid van de al aanwezige (oude) bestaande vloer te verminderen, wat opgelost kan worden met een geluiddempende ondervloer.

http://www.wetboek-online.nl/wet/Wet%20geluidhinder.html

https://uitspraken.rechtspraak.nl/ #!/details?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:5411 - zie 3.7.

Een huurder die onrechtmatig overlast bezorgt aan 1 of meer omwonenden/bewoners

Zoals het veroorzaken van opstootjes voor de deur van een huurder. En bij 1 van die voorvallen is deze door de politie tegen de grond gewerkt.

2020 o.a. de uitspraak op de openbare weg met aanwijsbare huurders/getuigen.

Wanneer je tegen de familie ... bent, dan ben je voor ons.

De beoogde familie is een groep bewoners op het zelfde adres.
Familie is de groep personen waarmee men direct of indirect door middel van één of meer ouder-kindrelaties is verbonden.

Ons: ons (het; o; meervoud: onsen, onzen) duidt op het formeren van een groep voor een hetze een campagne om haat (tegen een gezin) op te wekken

Het stelselmatig manipuleren en ophitsen van de gemoederen, met het doel iemand een familie of iets in een kwaad daglicht te stellen; haatcampagne; lastercampagne; ophitsing; opruiing

Een huurder, met een persoonlijk motief, die heeeel lang iemands (online) Vrijheid van meningsuiting, klagend aan de verhuurder overhandigd en huurders beïnvloed vooral negatief over iemand bij de verhuurder te klagen.

Sr
Hij die zich in het openbaar, mondeling of bij geschrift of afbeelding, opzettelijk beledigend uitlaat over een groep mensen wegens hun ras, hun godsdienst of levensovertuiging, hun hetero- of homoseksuele gerichtheid of hun lichamelijke, psychische of verstandelijke handicap, wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste een jaar of geldboete van de derde categorie.
2
Indien het feit wordt gepleegd door een persoon die daarvan een beroep of gewoonte maakt of door twee of meer verenigde personen wordt gevangenisstraf van ten hoogste twee jaren of geldboete van de vierde categorie opgelegd.

/ : - -

Sr
Hij die in het openbaar, mondeling of bij geschrift of afbeelding, aanzet tot haat tegen of discriminatie van mensen.

Discriminatie is mensen anders behandelen, achterstellen of uitsluiten op basis van (persoonlijke) kenmerken. Deze kenmerken worden discriminatiegronden genoemd.

In juridische context wordt discriminatie gedefinieerd als: "het onrechtmatig onderscheid maken tussen mensen of groepen" oftewel "het niet gelijk behandelen van gelijke gevallen".

Sr
Hij die opzettelijk door valse alarmkreten of signalen de rust verstoort, wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste een jaar of geldboete van de vierde categorie.

Ze bestaan “fake it till you make it”! en maken anderen daarmee tot hun narcistische gereedschap
https://www.google.com/search?q=Ze+bestaan+%E2%80%9Cfake+it+till+you+make+it%E2%80%9D%21

https://www.google.com/search?q=%E2%80%9Cfake+it+till+you+make+it%E2%80%9D%21+narcisme

https://www.google.com/search?q=%E2%80%9Cfake+it+till+you+make+it%E2%80%9D%21+nlp

https://www.google.com/search?q=Beinvloeding+nep+%E2%80%9Cfake+it+till+you+make+it%E2%80%9D%21

Wat kun je bewerkstelligen met valse emoties
“fake it till you make it” in de woonomgeving, bij een verhuurder of rechter?

Weer een slachtoffer? :
'Ik heb alles gezien, ik stond daar', en daarmee (los van camerabeelden) een getuigen van de realiteit de waarheid!;

Sr
Hij die aangifte of klacht doet dat een strafbaar feit gepleegd is, wetende dat het niet gepleegd is, wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste een jaar of geldboete van de derde categorie.

Sr
Hij die opzettelijk tegen een bepaald persoon bij de overheid een valse klacht of aangifte schriftelijk inlevert of in schrift doet brengen, waardoor de eer of goede naam van die persoon wordt aangerand, wordt, als schuldig aan lasterlijke aanklacht, gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste twee jaren of geldboete van de vierde categorie.


Hij, die wederrechtelijk stelselmatig opzettelijk inbreuk maakt op eens anders persoonlijke levenssfeer met het oogmerk die ander te dwingen iets te doen, niet te doen of te dulden dan wel vrees aan te jagen wordt, als schuldig aan belaging, gestraft met een gevangenisstraf van ten hoogste drie jaren of een geldboete van de vierde categorie.

Sr
Met geldboete van de eerste categorie wordt gestraft hij die rumoer of burengerucht verwekt waardoor de nachtrust kan worden verstoord.

Sr
Hij die, zonder daartoe gerechtigd te zijn, zich op eens anders grond waarvan de toegang op een voor hem blijkbare wijze door de rechthebbende is verboden, bevindt of daar vee laat lopen, wordt gestraft met geldboete van de eerste categorie.

Op grond van artikel 7:213 BW is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Een huurder dient goed voor de gehuurde woning te zorgen en te voorkomen dat omwonenden overlast van hem of haar ervaren.

Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 BW). De rechter wijst deze vordering in beginsel toe als de schending ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

'Goed huurderschap' is een intrinsieke huurrechtelijke open norm en op drie plaatsen in de wet terug te vinden.

https://www.navigator.nl/document/id0084c5c8702b4af890eec456c978148b/open-normen-in-het-huurrecht-recht-en-praktijk-nr-vg11-33-definiering-goed-huurderschap?ctx=WKNL_CSL_2771

Je zou door deze stress veroorzakende omstandigheden, maagklachten, een maagzweer of darmzweer kunnen krijgen met als gevolg dat de huisarts over / begint.


https://www.google.com/search?q=artikel+7+204

Verhuurders hebben de plicht het rustige woongenot van hun huurders te waarborgen.
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-34314-3.pdf

Dinsdag 23 augustus 2022

https://www.constructiefhoekschewaard.nl/2022/09/05/straatterreur-molenvlietlaan-mijnsheerenland/

https://haijwende.nl/nieuwe-gedragsregels-voor-advocaten-confraterneel-overleg/

Extreme Woonoverlast

23 augustus 2016

Een uitspraak van belang: inzage in overlastdossier geweigerd

https://www.tomlow-advocaten.nl/nieuws/uitspraak-belang-inzage-overlastdossier-geweigerd/

Dit gaat niet over uw huurders dossier

https://www.google.com/search?q=artikel+843a+AVG+huurder

Recht van inzage

Artikel 15 van de AVG bepaalt dat de betrokkene (degene op wie het persoonsgegeven betrekking heeft) het recht heeft om van de verwerkingsverantwoordelijke (de verhuurder) uitsluitsel te krijgen over zijn persoonsgegevens die worden verwerkt. Dit verzoek moet voldoende concreet zijn. Als dat niet het geval is, kan de verhuurder aan de huurder vragen welke gegevens precies hij wil inzien. Het is belangrijk dat je als verhuurder de identiteit van de betrokkene controleert, bij voorkeur voordat je het verzoek in behandeling neemt.

De verhuurder heeft één maand de tijd om te reageren op het verzoek. Je mag deze termijn met maximaal twee maanden verlengen, afhankelijk van de complexiteit van het verzoek en het aantal verzoeken dat de huurder indient. Over een eventuele verlenging van de reactietermijn moet je de betrokkene binnen één maand informeren.

https://www.tomlow-advocaten.nl/nieuws/inzageverzoek-van-huurder-op-grond-van-de-avg/

https://www.google.com/search?q=artikel+843a+Artikel+15+AVG+huurder

Derving woongenot

Volgens de wetsgeschiedenis vormen alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder toe te rekenen zijn een gebrek.

In de artikelen 204 tot en met 210 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is de zogeheten gebrekenregeling opgenomen. Deze regeling komt er op neer dat de verhuurder de verplichting heeft om te voorkomen dat een huurder als gevolg van een gebrek aan het gehuurde wordt gestoord in het genot van het gehuurde. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW wordt onder een gebrek verstaan: “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.” Het begrip ‘gebrek’ dient ruim uitgelegd te worden. Volgens de wetsgeschiedenis vormen alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder toe te rekenen zijn een gebrek. - -

https://avcadvocaten.nl/gebreken-en-renovatie/

https://www.google.com/search?q=artikel+7%3A204+lid+2+BW+%22Hoeksche+Waard%22

Derving woongenot - -
https://www.kbsadvocaten.nl/hoge-raad-bevestigt-ruime-uitleg-gebrek-aan-huurobject/

https://huurregels.nl/gebrekenregeling-bij-gebrekenregeling-woonruimte/gebrek-op-gebrekenregeling

Voor woningen anno 1972

Voorbeeld

Partijen wonen beiden in een drie-onder-één-kapwoning.

In december 2019 hebben eisers deze rechtbank eind 2019 verzocht een voorlopig deskundigenbericht te gelasten. De rechtbank heeft het verzoek toegewezen en [deskundige] van de [firma] tot deskundige benoemd.

https://bewijsrapportage.nl/contact/

Bouwbesluit 2012

Publicatiedatum: 01 januari 2023

Besluit van 29 augustus 2011 houdende vaststelling van voorschriften met betrekking tot het bouwen, gebruiken en slopen van bouwwerken (Bouwbesluit 2012), Stb. 2011, 416, laatstelijk gewijzigd bij Besluit van 6 december 2022 tot wijziging van het Besluit van 23 september 2020 tot vaststelling van het tijdstip van inwerkingtreding van de wet van 26 juni 2019 tot wijziging van de Woningwet in verband met de introductie van een stelsel van certificering voor werkzaamheden aan gasverbrandingsinstallaties (Stb. 2019, 383) en artikel I van het besluit van 14 september 2020 houdende wijziging van het Bouwbesluit 2012, het Besluit bouwwerken leefomgeving, het Besluit kwaliteit leefomgeving en het Omgevingsbesluit in verband met de introductie van een stelsel van certificering voor werkzaamheden aan gasverbrandingsinstallaties (Stb. 2020, 354)

https://rijksoverheid.bouwbesluit.com/inhoud/docs/wet/bb2012

https://rijksoverheid.bouwbesluit.com/Zoeken?q=Bouwbesluit

https://rowiq.nl/nieuwe-versie-bouwbesluit-2017-07/

APV - Artikel 5.1.9

Parkeren van uitzicht belemmerende voertuigen

1 Het is verboden een voertuig dat, met inbegrip van lading, een lengte heeft van meer dan 6 meter of een hoogte van meer dan 2,4 meter, op de weg te parkeren bij een voor bewoning of ander dagelijks gebruik bestemd gebouw op zodanige wijze dat daardoor het uitzicht van bewoners of gebruikers vanuit dat gebouw op hinderlijke wijze wordt belemmerd of hun anderszins hinder of overlast wordt aangedaan.

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR671027

https://www.google.com/search?q=gemeente+Artikel+5.1.9+Parkeren+van+uitzichtbelemmerende+voertuigen+1+Het+is+verboden+een+voertuig+dat,+met+inbegrip+van+lading,+een+lengte+heeft+van+meer+dan+6+meter+of+een+hoogte+van+meer+dan+2,4+meter,+op+de+weg+te+parkeren+bij+een+voor+bewoning+of+ander+dagelijks+gebruik+bestemd+gebouw+op+zodanige+wijze+dat+daardoor+het+uitzicht+van+bewoners+of+gebruikers+vanuit+dat+gebouw+op+hinderlijke+wijze+wordt+belemmerd+of+hun+anderszins+hinder+of+overlast+wordt+aangedaan.

Elke vaste bestuurder van dergelijk voertuigen weet wat wel en niet mag, wanneer ze tegen de APV in, toch voor iemands raam gaan staan laten ze daarmee zien hoe hun karakter in elkaar steekt en verbaas u niet dat karakter soorten clusteren.

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-kosten-zijn-voor-de-huurder-en-welke-voor-de-verhuurder

Welke kosten zijn voor de huurder en welke voor de verhuurder? Groot onderhoud is voor rekening van de verhuurder. Voorbeelden zijn buitenschilderwerk en een nieuwe cv-ketel. Als huurder bent u verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud. Denk aan een nieuwe wc-bril of een leertje in de kraan. Lost de verhuurder de problemen niet op? Vraag dan de Huurcommissi...

https://lamerstielemans.nl/kunt-u-een-schadevergoeding-eisen-met-betrekking-tot-derving-van-uw-woongenot

Juridisch kader

In de wet is geregeld dat een verhuurder verplicht is om gebreken te herstellen wanneer de huurder hier om vraagt. Dit is geregeld in artikel 7:206 lid 1 BW.

Kunt u een schadevergoeding eisen met betrekking tot derving van uw woongenot?

Elke huurder heeft recht op woongenot van de gehuurde woning.

Er is sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van verhuurder, omdat zij bekend was met het gebrek, maar niet meteen tot herstel is overgegaan. Hierdoor is de verhuurder schadeplichtig op grond van artikel 6:74 en 6:81 BW.

Woongenot houdt in dat u ongestoord van uw huurwoning kunt genieten. Het kan echter zo zijn dat er zich omstandigheden voordoen waardoor uw woongenot wordt aangetast. U kunt dan aanspraak maken op een schadevergoeding voor uw gederfde woongenot. Hierbij worden een aantal dingen in aanmerking genomen.

https://www.google.com/search?q=ECLI%3ANL%3ARBAMS%3A2021%3A4076

https://lamerstielemans.nl/kunt-u-een-schadevergoeding-eisen-met-betrekking-tot-derving-van-uw-woongenot

https://meld.nl/melding/burenrecht-advocaat/derving-woongenot-overlast/

https://www.google.com/search?q=derving+woongenot

Buren overlast is alzo een gebrek in de zin van art. 7:204 BW.

In dergelijke overlastsituaties is de verhuurder verplicht om alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de problemen op te lossen.

Met goed onderzoek, metingen en bemiddelingsgesprekken kan een verhuurder aantonen dat hij al het mogelijke heeft gedaan om de overlast te stoppen.
Van aansprakelijkheid vanwege tekortkoming in de verplichtingen van verhuurder zal dan niet snel sprake zijn.

Helaas is het aantoonbaar dat niet altijd al het mogelijke doet wanneer deze zelf een heeft veroorzaakt waardoor de naaste buren slachtoffer worden door een ernstige en gezondheid problemen.

Zo niet in deze zaak

Geen nalatigheid verhuurder.

Volgens de rechter heeft Havensteder in deze zaak gedaan wat in redelijkheid van haar gevraagd kon worden.

Van nalatig handelen is dan ook geen sprake en dus is er geen gebrek in de zin van art. 7:204 BW.

De bovenburen mogen blijven wonen en de schadevergoedingsvordering wordt afgewezen.

https://www.onsjuristen.com/nieuws/aanpak-geluidoverlast-hoe-ver-moet-verhuurder-gaan

Huurrecht Nederland

Derving woongenot

Lees de omschrijving op de omslagfoto.

Heeft u GEEN ruzie met uw (naaste) of , maar heeft u wel stelselmatige (geniepige) overlast, Derving woongenot, aanvallen op uw gezondheid, en daardoor onbetwist slachtoffer van , die uit zijn op een conflict, dan heeft u ZEER waarschijnlijk niets aan het opleidingsniveau van de plaatselijke vrijwillige Buurtbemiddeling (en ook niets aan een (ex-)politieagent).

Helaas zitten we, n.a.v. een telefoongesprek, vooralsnog in een stadium dat https://www.facebook.com/hetccv.nl/ op dit moment niet de mogelijkheid heeft of ziet om een landelijk TreiterAanpak Team in het leven te roepen. Kennelijk is dit alweer een aandachtspunt voor de politiek.

Escalerende , is het stap voor stap ernstiger worden van een (zieke) , waardoor een er moment ontstaat dat de (s), kans zien dat het slachtoffer door en/of Chronische stress, zichzelf verlies, waardoor vaak een niet meer terug te draaien situatie kan ontstaat.

Als gemeente is De burgemeester verantwoordelijke voor het welzijn van de inwoners en wanneer deze een desastreuze escalatie wilt voorkomen, moet het TreiterAanpak Team tijdig worden ingeschakeld, zodat vanuit verschillende disciplines het team in de gelegenheid wordt gesteld er voor te zorgen dat (vroegtijdig) signalen van opbouwende (desastreuze) spanning bij een cliënt herkend kunnen worden om gepast op de (s) te kunnen anticipeert.

Er zijn veel te veel desastreuze geb***tenissen t.g.v. een falende Treiteraanpak, laat het niet zover komen.

https://www.google.com/search?q=escalatieladder+woonoverlast&source=lnms&tbm=isch&sa

https://hetccv.nl/zoekresultaten/?id=14053&L=0&q=Treiteraanpak+&name=zoek

Dwing veroorzakers van burengerucht hun gedrag te veranderen
Slachtoffers en verhuurders staan vaak machteloos tegen veroorzakers van burengerucht. Dezen kunnen jaren lang hun gang gaan voordat ze hun woning worden uitgezet en via een zwarte-lijst-systeem uit de stad verbannen. De kosten voor de veroorzaakte overlast worden voor een deel afgewenteld op de samenleving. Zij draait voornamelijk op voor de kosten voor huisuitzettingen en daklozenopvang. Alle betrokkenen, inclusief de overlastveroorzaker, hebben daarom profijt bij een aanpak waarbij minder ingrijpend maar wel eerder en gerichter tegen burengerucht oftewel woonoverlast wordt opgetreden.

https://www.socialevraagstukken.nl/dwing-veroorzakers-van-burengerucht-hun-gedrag-te-veranderen/

https://www.facebook.com/Treiteraanpak/posts/124458836404744

Actieplan De Treiteraanpak
https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:5RYImGA2C94J:https://adoc.tips/download/actieplan-de-treiteraanpak-intimidatie-in-de-woonomgeving.html

Deeplink afbeelding: https://hetccv.nl/fileadmin/Afbeeldingen/Nieuws/2022/escalatieladder.jpg

T.b.v. de leesbaarheid voor huurders is alles overgenomen van onder vermelde bron, soms inclusief gesignaleerde foutjes waarvoor u bij de bron de betreffende inhoud dient te controleren.

M.b.t. een middels renovatie geplaatste badkamer kunnen deze huurders maar ook naaste huurders die een gebrek in onwenselijke gebruiksmogelijkheden constateren, hieronder lezen wat hun rechten zijn en de plicht van de betreffende verhuurder m.b.t. Derving woongenot, huur vermindering en geleden schade.

Bij gebrek aan rechtskundige informatie kunnen huurders door een verhuurder voor hun karretje worden gespannen met dien verstande dat deze net als een onbetrouwbare verhuurder daar op worden afgerekend door een belanghebbenden huurder.

Ook m.b.t. het afdwingen van isolatie maatregelen staan uw rechten hieronder omschreven.

Lesweek 1 Analyseren of er in een casus sprake is van een huurovereenkomst:

Dit blijkt uit artikel 7:201 BW:

1. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Uit deze definitie blijken de twee essentialia van een huurovereenkomst.

1. Het in gebruik verstrekken van een woonruimte door de verhuurder aan de huurder of een gedeelte ervan. De woonruimte, of een gedeelte ervan, moet voldoende bepaalbaar zijn, dus de ruimte moet voldoende kunnen worden
Het moet duidelijk zijn welke ruimte precies wordt verhuurd.
Een parkeerplaats in een parkeergarage is een voorbeeld van een onvoldoende bepaalbare zaak.

2. Tegen een bepaalde tegenprestatie van de huurder. De tegenprestatie hoeft niet per se in de vorm van geld te zijn. Het kan ook in de vorm van een verplichting in natura. Je doet iets terug voor het gebruik van de zaak, maar dan door iets voor de verhuurder te doen. De tegenprestatie moet wel voldoende bepaalbaar zijn en dan vooral de omvang van de tegenprestatie. Naast dat de tegenprestatie voldoende bepaalbaar moet zijn, is het van belang dat de tegenprestatie in rechte afdwingbaar moet zijn. Van belang is verder dat er werkelijk sprake is van een tegenprestatie, dus dat de prestatie wordt geleverd teneinde de zaak in gebruik te krijgen. De tegenprestatie moet dus wel enigszins in verhouding staan tot het in gebruik krijgen van een zaak. Is geen tegenprestatie overeengekomen of is die onvoldoende bepaalbaar, dan is er geen huurovereenkomst. Bij een antikraakovereenkomst is er geen sprake van een huurovereenkomst. Er wordt hier namelijk niet betaalt voor de ingebruik geving van de ruimte, maar hij betaalt hier slechts voor bijkomende leveringen. Zoals gas, water en elektra. Hierbij is van belang dat het er niet om gaat of partijen de overeenkomst als een huurovereenkomst bestempelen, maar om de inhoud van de overeenkomst. Bepalend voor de kwalificatie van is of de overeenkomst de hiervoor genoemde essentialia heeft. Is dat het geval, dan is sprake van huur, ongeacht of partijen dat willen of niet, en ongeacht of partijen hebben onderkend dat sprake is van een huurovereenkomst.

In een huisbewaringsovereenkomst geeft de verhuurder aan de huurder toestemming om de huisbewaarder in de woning van de huurder te laten wonen. De verhuurder verbindt aan zijn toestemming voorwaarden, die door de huurder en huisbewaarder worden aanvaard. Deze voorwaarden zien op de periode waarvoor de huisbewaring is toegestaan, dat de huur wordt voorgezet tijdens deze periode en dat de huisbewaarder gedurende die periode met medeweten en instemming van de verhuurder het genot heeft van het gehuurde, terwijl de huisbewaarder ook dient te zorg te dragen voor de betaling van de huur. De huisbewaringsovereenkomst moet worden gezien als driepartijenovereenkomst tussen verhuurder, huurder en huisbewaarder. Bij huur is niet altijd sprake van een huurovereenkomst. Soms maken partijen naast afspraken over huur ook afspraken die tot een ander rechtsgebied behoren.

Wanneer een overeenkomst niet alleen huurafspraken bevat maar ook andere elementen, dan is sprake van een gemengde overeenkomst.

Huurovereenkomst en arbeidsovereenkomst: de dienstwoning
Een dienstwoning is vaak het eigendom van de werkgever en bewoond wordt door de werknemer. Veelal zal de woning aan de werknemer ter beschikking zijn gesteld in verband met door de werknemer te verrichten werkzaamheden. De arbeidsrelatie en de huurrelatie kunnen prima naast elkaar bestaan. Maar wat moet er gebeuren wanneer de arbeidsrelatie eindigt? De regels van het huurrecht en het arbeidsrecht kunnen hier niet naast elkaar bestaan, dus moet worden beoordeeld welk element (huur of arbeid) overheerst. Onderscheid tussen de eigenlijke dienstwoning en de oneigenlijke dienstwoning. Van een eigenlijke dienstwoning is sprake als het bewonen van de woning op grond van de arbeidsovereenkomst behoort tot de verplichtingen van de werknemer in verband met zijn werkzaamheden. Er bestaat dus een bepaald verband tussen de bewoning en de werkzaamheden. Het gebruik is onlosmakelijk verbonden met het uitoefenen van een functie. Denk hierbij aan de boswachter die voor uitoefening van zijn werkzaamheden daadwerkelijk in de boswachterswoning moet wonen. In dit geval gaat de arbeidsrelatie voor de huurrelatie. Wordt de arbeidsrelatie dan geniet de huurder dus geen huurbescherming. In dit verband maakt het niet altijd uit hoe partijen zelf met de kwestie omgingen. Als er sprake is van een eigenlijke dienstwoning betekent dat niet automatisch dat er helemaal geen huurrechtelijke regels van toepassing zijn. De huurregels die niet botsen met het arbeidsrecht zijn gewoon van toepassing. Denk daarbij aan de regels m.b. het onderhoud of de huurprijs. Is echter sprake van een oneigenlijke dienstwoning dat wil zeggen, is de bewoning niet noodzakelijk in verband met de uitoefening van de werkzaamheden dan gaan de huurregels wel voor. Oneigenlijke dienstwoningen worden ook wel genoemd: de werkgever maakt de baan aantrekkelijker door tegelijk een woning aan te bieden, maar noodzakelijk is bewoning in het kader van de niet.

Huurovereenkomst en verzorging: de verzorgingsovereenkomst Veel serviceflats maken gebruik van de verzorgingsovereenkomst. Een verhuurder stelt niet alleen woonruimte ter beschikking, maar levert daarnaast een verzorgingspakket, zoals ziekenverzorging, het schoonmaken van de woning en het leveren van maaltijden. Bij de beoordeling welke wettelijke regels van toepassing zijn, is weer van belang welk element (huur of verzorging) overheerst. De specifieke omstandigheden van het geval zijn hierbij van groot belang. Alleen als het verzorgingselement echt overheerst, zal sprake zijn van een verzorgingsovereenkomst, en blijft het huurrecht (mits conflicterend) buiten toepassing. Hoe zelfstandiger de bewoning, hoe eerder sprake zal zijn van een overheersend huurelement.

2 De regel breekt geen (art. 7:226 BW) toepassen op een casus: De regel koop breekt geen huur betekent dat zodra de zaak, waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, wordt overgedragen aan een andere eigenaar, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. Dus de nieuwe eigenaar moet gewoon verder gaan met de huurovereenkomst zoals hiervoor. De koop van een zaak betekent niet dat het huurcontract eindigt. Dit is een wettelijke regel van dwingend recht, hier mag dus niet van worden afgeweken.

Lesweek 2 Analyseren of in een casus sprake is van een gebrek:

Terbeschikkingstelling en aanvaarding
Artikel 7:204 lid 2 BW luidt: gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking
Van deze definitie mag niet ten nadele van de huurder van woonruimte worden afgeweken.

(Andere bron: https://www.allesoverrechten.nl/artikelen/huurrecht/huurgenot)

Beschikt de verhuurder over een vergunning op grond van de Leegstandwet, dan kan hij wel in de huurovereenkomst vastleggen dat de gebrekenregeling niet van toepassing is, behoudens het bepaalde in art. 7:209 BW. Hierbij is afdeling 5 van Titel 4 (de woonruimtebepalingen) niet van toepassing. Dan is ook art. 7:242 BW niet van toepassing en kan dus, net als bij verhuur met vergunning op grond van de Leegstandwet, in de huurovereenkomst rechtsgeldig worden afgeweken van de gebrekenregeling en van de verdeling van en herstelverplichtingen.
Artikel 15 van de Leegstandwet maakt het mogelijk om met een vergunning van bij overeenkomst af te wijken van onder meer de gebrekenregeling.

Art. 7:208 BW bepaalt dat de verhuurder schadeplichtig is als een gebrek al bij de aanvang van de huur aanwezig is en de verhuurder dat gebrek toen kende of behoorde te kennen. Het verzuim treedt dan van rechtswege in en een ingebrekestelling is niet nodig.

Art. 7:224 lid 2 BW bepaalt dat de huurder het gehuurde moet opleveren in dezelfde staat als waarin het is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en 4 toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. Dit geldt echter alleen als die staat in een beschrijving is vastgelegd.

Gebreken en onderhoud

De wet definieert het begrip gebrek in art. 7:204 lid 2 BW.

Toegepast op een huurovereenkomst van woonruimte is een gebrek een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden soortgelijke woning. Het gaat dus om de vraag of de huurder het normale genot van de door hem gehuurde woning heeft.

Maar: niet alle woningen zijn hetzelfde en niet alle woningen verschaffen hetzelfde woongenot.

De huurder mag een staat van onderhoud verwachten die pas bij het gebruik die de huurder van het gehuurde zal gaan maken.
Ter verduidelijking van wat in ieder geval als een gebrek heeft te gelden, heeft de wetgever (op grond van art, 7:241 BW) het Besluit gebreken vastgesteld, dat als bijlage geldt bij het Besluit huurprijzen woonruimte. De daarin opgesomde omstandigheden zijn dus volgens de wetgever steeds een gebrek, in beginsel 'ongeacht' de ouderdom en aard van de woonruimte.

Er is geen sprake van een gebrek als de beperking van het genot veroorzaakt wordt door een omstandigheid die aan de huurder zelf is toe te rekenen. De verhouding met de eigen onderhoudsplicht van de huurder is dus relevant.
Ook als de huurder als gevolg van zijn persoonlijke omstandigheden (bijvoorbeeld de samenstelling van zijn gezin of door ziekte) verminderd genot van de woning heeft, is in beginsel sprake van een gebrek.

Het is niet zo dat de huurder het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden van de verhuurder kan verlangen zonder dat er concreet sprake is van een gebrek.

De verhuurder heeft een grote mate van beleidsvrijheid. Het is aan de verhuurder om het onderhoud aan zijn bezit te plannen en organiseren.

Analyseren of een verhuurder in een casus de verplichting heeft tot verhelpen van een gebrek:

De verhuurder is niet verantwoordelijk voor al het onderhoud aan het gehuurde.
De huurder heeft op grond van art. 7:217 BW ook zelf een onderhoudsplicht.
De huurder is namelijk verantwoordelijk voor het uitvoeren van aan de gehuurde woning.
Om huurders en verhuurders in de praktijk enig houvast te bieden over de vraag wat wel en wat niet onder de onderhoudsplicht van de huurder valt, worden (op grond van art. 7:240 BW) in Besluit de reparaties opgesomd die in ieder geval als kleine herstellingen in de zin van art. 7:217 BW moeten worden aangemerkt.

Kikplicht van de huurder

5 Als beide huurders huren van dezelfde verhuurder dan is het een gebrek want de verhuurder heeft middelen om de overlastgever aan te pakken. Dan is er ook sprake van een inspanningsverplichting.
In een casus aangeven welke middelen de huurder kan aanwenden om de verhuurder te verplichten tot het verhelpen van gebreken:

Nakoming vragen 7:206 lid 1 BW
Verrekening (zelfverhelpingsrecht) 7:206 lid 3 BW (verzuim 6:81 6:82 6:75 redelijke kosten).
De huurder heeft dit recht om de werkzaamheden zelf uit te voeren en de kosten te verrekenen uitsluitend als vaststaat dat de verhuurder in verzuim is. Van verzuim is sprake als je een ingebrekestelling hebt gestuurd met hierin een gestelde termijn en nakoming blijft uit na termijn.

Huurprijsvermindering 7:207 jo. 7:257 lid 2 BW. Dit mag je nooit zelf bepalen, alleen de rechter of de huurcommissie mogen dit bepalen. Je moet de verhuurder op de hoogte hebben gesteld van het gebrek.

De huurvermindering gaat in op de dag waarop de verhuurder bekend was met het bestaan van het gebrek. Huurvermindering duurt voort tot het moment waarop de verhuurder het gebrek heeft verholpen.

Opschorten. Je stopt met betalen tot dat de verhuurder zijn verplichting nakomt. Je moet alleen wel als het gebrek verholpen is, de huur van de afgelopen maanden betalen. 6:52 jo. 6:262 BW

Ontbinding (6:265 BW) Aanvullende actie: schadevergoedingsplicht verhuurder volgens art. 6:208 BW.
Het gaat hier om schade die het gevolg is van het gebrek zelf.

De schade die de huurder lijdt omdat hij niet volledig huurgenot heeft, valt onder artikel 7:207 BW.
Artikel 7:208 BW ziet vooral op schade in de vorm van directe zaakschade of kosten van verhuizing en tijdelijke hogere huur.

Gaat het om een gebrek dat ontstond na het aangaan van de huurovereenkomst dan is de verhuurder aansprakelijk indien het ontstaan van dat gebrek aan hem kan worden toegerekend.
Daarvan is sprake indien het ontstaan van het gebrek aan de schuld van de verhuurder is te wijten. Of indien het ontstaan van dit gebrek op grond van de wet, een rechtshandeling of de in het verkeerd geldende opvattingen voor rekening van de verhuurder moet komen.
Algemene regel van 6:174 BW kan ook worden gebruikt voor de schadevergoedingsplicht van de verhuurder.

7 In een casus aangeven of de huurder de verhuurder kan verplichten om op te treden tegen de Wordt het genot van de huurder beperkt door een feitelijke stoornis door een derde dan is aldus het derde lid van art. 7:204 BW geen sprake van een gebrek.

Heeft de huurder objectief vaststelbare overlast van een andere huurder van dezelfde verhuurder, dan kan er toch sprake zijn van een gebrek, ondanks dat die overlast op zichzelf een feitelijke stoornis is. In dit geval levert het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen overlast veroorzakende huurder op te treden een gebrek op jegens zijn overlast ondervindende huurder.

Onderneemt de verhuurder wel de juiste acties, dan is van een gebrek geen sprake.

Van overlast is sprake als de last die men ondervindt 'het' leven te boven gaat.
Bij het bepalen van 'het' hoort een zekere objectivering.
Het gaat niet om gedrag dat de desbetreffende huurder als overlast ervaart, maar om gedrag dat gemeten naar objectieve maatstaven als overlast gevend moet worden aangemerkt.

8 het gehuurde gebruiken of zich met zijn of haar goedvinden daarop bevinden (art. 7:219 BW).
Zowel de wetgever als de Hoge Raad hebben bepaald dat goed huurderschap, conform artikel 7:213 BW dat de verhuurder er doorgaans belang bij heeft dat de huurder het gehuurde feitelijk gebruikt. In het bijzonder wanneer de waarde van de zaak bij niet gebruik achteruit. Wanneer de huurder een woning niet gebruikt, kan hij evenmin zijn (art. BW) uitoefenen dat is zijn verplichting om gebreken aan de verhuurder te melden zodra die zich voordoen.

Hoofdverblijf: Daar waar iemand werkelijke woont met zijn gezin, waar hij de zetel van zijn fortuin heeft, zijn zaken behartigt, zijn goeden en eigendommen beheert. Daarbij is de plaats waar iemand slaapt van grote betekenis. De huurder van een woonruimte schiet niet per definitie te kort in de nakoming van zijn verplichtingen, indien hij elders zijn hoofdverblijf houdt. Immers, artikel 7:214 BW vergt dat niet zo expliciet. Derhalve dienen partijen deze verplichting in hun huurovereenkomst op te nemen.
Hoofdverblijf houden in het gehuurde is geen wettelijke verplichting. Wanneer een huurder in zijn specifieke situatie zijn verplichtingen alleen kan nakomen door het gehuurde permanent te bewonen, dan kan daarvan wel degelijk als een tekortkoming van zijn wettelijke verplichtingen gelden.
Artikel 7:213 BW vergt van de huurder dat hij het gehuurde zorgvuldig gebruikt. De huurder dient niet alleen goed om te gaan met het gehuurde, maar eveneens met de directe woonomgeving. De huurder is aansprakelijk voor schade die tijdens de huur ontstaat, wanneer die schade is ontstaan als gevolg van een toerekenbaar tekortschieten van hem in de nakoming van zijn verplichtingen. Dat bepaalt art. 7:218 BW. Het tweede lid zegt zelfs dat alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens tegenbewijs. Alleen in geval van brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde is de bewijslast omgekeerd. Artikel 7:219 BW voegt aan het voorgaande toe dat de huurder eveneens aansprakelijk is voor gedragingen van derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of door hem tot het gehuurde zijn toegelaten.

Een huurder is van oudsher ook aansprakelijk voor hetgeen zijn kinderen of onderhuurders aanrichten. Deze schadeaansprakelijkheid ex artikel 7:219 BW geldt voor schade toegebracht aan het gehuurde zelf. Het uitwonen van een woning door een huurder is doorgaans geen goed het recht verbindt daar gevolgen aan. Een woning die geschikt is voor bewoning door een doorsnee gezin van vier mensen, mag niet door tien personen worden bewoond.

Een huurder kan vrijwel elke overlastveroorzaker zelf aanspreken op grond van artikel 6:162 BW: onrechtmatige daad. Dat is mogelijk zodra de overlastveroorzaker iets doet waardoor hij inbreuk maakt op een recht van een huurder, dan wel wanneer de overlastveroorzaker iets doet of nalaat in strijd met een wettelijke plicht.

10 De regels m.b. tot het wegbreekrecht kunnen toepassen op een ZAV Zelf Aangebrachte Voorzieningen door de huurder. De verplichting van de huurder tot teruggave van het gehuurde, bij het einde van de huur, is uitdrukkelijk geregeld in artikel 7:224 lid 1 BW. Over de staat waarin hij het gehuurde dan moet opleveren zegt het tweede lid van de bepaling: in waarin het gehuurde blijkens een tussen de partijen opgemaakt beschrijving is aanvaard. Zij het uitzonderingen van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of aldus de wettekst. Ontbreekt een beschrijving van het gehuurde, dan wordt aangenomen dat de huurder de woning kreeg deze is bij het einde van de behoudens tegenbewijs, aldus artikel 7:224 lid 2 BW. Het belang van de verhuurder bij een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur in het vervolg te noemen is daardoor onderstreept.
Overigens is artikel 7:224 lid 2 BW NIET van toepassing op overeenkomsten die nog onder het recht van voor 1 augustus 2003 zijn gesloten.

Artikel 7:215 BW bevat een regeling voor zelfwerkzaamheid van huurders:

De huurder mag, zegt lid 1, veranderingen en toevoegingen aanbrengen, die bij het einde van de huur noemenswaardige ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden. Denk aan het aanbrengen van gordijnrails of badkamerkastje. Voor meer ingrijpende wijzigingen die de inrichting of gedaante van het gehuurde betreffen heeft hij toestemming van de verhuurder nodig. Voor zover het om woonruimte gaat de verhuurder binnen acht weken schriftelijke toestemming in ieder geval wanneer de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, leiden tot een waardedaling van het aldus het tweede lid van artikel 7:215 BW. Wanneer de acht voorbij is zonder dat schriftelijke toestemming is verleend, impliceert dat niet dat een huurder mag aannemen dat verhuurder instemt met zijn verzoek. Weigert verhuurder toestemming voor een verandering, dan kan de huurder een daarvoor in de plaats te stellen machtiging aan de rechter vragen: artikel 7:215 lid 3 BW. Het vierde lid van dat artikel bepaalt wanneer die rechter machtiging verleent:
1. Als de verhuurder ex art. 7:215 lid 2 BW toestemming had behoren te geven, of
2. Als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder, of het woongenot verhogen, en
3. Als geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen ervan verzetten, De rechter kan aan zijn machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen. Op vordering van de verhuurder kan hij (zelfs) de huurprijs verhogen, wanneer de veranderingen daartoe aanleiding geven: artikel 7:215 lid 5 BW. Dat kan redelijk zijn wanneer de lasten van de verhuurder tengevolge van de zelfwerkzaamheid van de huurder zouden toenemen.

11 de huurder bepaalde werkzaamheden moet gedogen. Deze gedoogplicht van de huurder betreft zowel dringende werkzaamheden aan de woning als (collectieve) renovatie. Wanneer de huurder zijn medewerking moet verlenen, geeft de wet hem wel aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Volgens de wet gaat het bij dringende werkzaamheden om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld en die de huurder daarom moet gedogen.
Bij renovatie gaat het om veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde die als een vernieuwing kunnen worden aangemerkt en waardoor het woongenot geacht wordt te zijn gestegen.
Renovatie is alleen mogelijk, nadat de verhuurder daarvoor een aanbod aan de huurder heeft gedaan.
Volgens art. 7:220 lid 1 BW zal de huurder aan de uitvering van dringende werkzaamheden zijn medewerking moeten verlenen, ongeacht de ongemakken die dat voor hem meebrengt. De huurder mag zijn medewerking ook niet afhankelijk stellen aan de vraag, of de verhuurder bereid is hem een wisselwoning of een schadevergoeding aan te bieden. Onder dringende werkzaamheden worden niet alleen reparaties verstaan, maar ook onderhoudswerkzaamheden en werkzaamheden ter voorkoming van schade, waaronder het uitvoeren van inspecties. Dringend wil zeggen, dat de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld.

De gedoogplicht bestaat ook ten aanzien van werkzaamheden die de verhuurder op grond van art. 5:56 BW moet toestaan ten behoeve van een naburig erf. Het gaat hier om de bevoegdheid van de buurman om voor werkzaamheden aan zijn pand gebruik te maken van andermans onroerende zaak. De huurder die zijn medewerking moet verlenen aan de uitvoering van dringende werkzaamheden heeft volgens art. 7:220 lid 1 aanspraak op huurvermindering, ontbinding van de huurovereenkomst of schadevergoeding.
Deze aanspraken bestaan alleen wanneer sprake is van een gebrek. De huurder kan dan gebruik maken van zijn rechten uit onder andere de artikelen 7:207 en 208 BW.

Voor huurvermindering is nodig dat sprake is van een gebrek en van een daardoor ontstane vermindering van het huurgenot. Het moet gaan om werkzaamheden die een huurder bij het aangaan van de overeenkomst niet verwacht dat deze nodig zullen zijn.

Dus werkzaamheden als het schilderen van kozijnen, kun je geen huurprijsvermindering voor aanvragen.

Renovatie In grote lijnen komt de regeling van het tweede lid van artikel 7:220 BW erop neer, dat een huurder van een gebouwde onroerende zaak, zoals woonruimte, aan de verhuurder gelegenheid moet geven om een renovatie uit te voeren, wanneer de verhuurder met voorzetting van de huurovereenkomst daartoe wil overgaan.

Van renovatie is sprake als door de vernieuwing iets in, aan of rond de woning wordt veranderd of toegevoegd, waardoor in de regel ook het huurgenot wordt verhoogd of als de woning wordt aangepast aan de hedendaagse eisen met betrekking tot de staat van woningen.

13 De huurder hoeft aan een renovatie alleen zijn medewerking te verlenen, als de verhuurder daartoe een schriftelijk voorstel aan de huurder doet, waarin hij behalve met zijn eigen belangen ook rekening heeft gehouden met die van de huurder en van eventuele onderhuurders. Uit het voorstel van de verhuurder moet duidelijk zijn dat de renovatie kan worden uitgevoerd met voortzetting van de huurovereenkomst. Indien dat niet mogelijk is, kan de verhuurder ervoor kiezen om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
Daaronder valt volgens art. 7:274 lid 1 sub c ook renovatie.
Als de huurder weigert in te gaan met het voorstel van de verhuurder en deze is door de rechter redelijk beoordeeld, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden op grond dat de huurder zich met zijn weigering niet gedraagt als een goed huurder in de zin van art. 7:213 BW. Kan de huurder wel met het renovatieplan instemmen, maar niet met de daaraan gekoppelde huurverhoging, dan kunnen huurder en verhuurder de huurcommissie vragen uitspraak te doen over de voorgestelde huurverhoging (art. 7:255 BW).
Renovatie van de woning kan daarentegen niet door de huurder worden afgedwongen, behalve wanneer het gaat om bepaalde energiebesparende maatregelen, zoals het aanbrengen van en vloerisolatie en het plaatsen van een (art. 7:243 BW).

Voorzetting van de huurovereenkomst: De renovatieregeling is alleen van toepassing wanneer de huurovereenkomst met de huurder kan worden voortgezet.
Voorzetting is ook mogelijk met aanpassing van de huurovereenkomst, zoals de verhoging van de huurprijs na verbetering of de andere staat van de woning na een verandering. Voorzetting is ook mogelijk bij sloop van de woning, zolang maar vaststaat dat na sloop van de woning op dezelfde plaats nieuwbouw wordt gerealiseerd met dezelfde functie.

Voorstel van de huurder
Aan de renovatie moet een redelijk voorstel van de verhuurder voorafgaan, dat schriftelijk moet zijn gedaan. Nieuwsbrieven en andere schriftelijke communicatie aan de huurders, waarin de renovatie als een vaststaand feit wordt gebracht, worden door de rechter niet als voorstel aangemerkt, terwijl een brief aan de projectleider met daarbij gevoegd het sociaal statuut dat wel is. Het voorstel van de verhuurder moet concreet en zijn. De huurder moet worden over de aard, omvang en de duur van de werkzaamheden, de eventuele huurprijsverhoging, de noodzaak om tijdelijk te verhuizen, de tijdelijke te treffen voorzieningen in of aan de woning en de tegemoetkoming die de verhuurder zal betalen.

14 goed huurder gedraagt met zijn weigering tot medewerking aan de renovatie wanneer de rechter het voorstel wel als redelijk heeft beoordeeld.

Lesweek 4 Uitleggen wat onder zelfstandige en onzelfstandige woonruimte wordt verstaan Wanneer is er nu eigenlijk sprake van woonruimte?
De wet geeft in artikel 7:233 BW de volgende definitie van het begrip: woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende Een zaak is onroerend als de zaak duurzaam met de grond is verenigd. Niet is vereist dat er een vaste verbinding met de grond is, maar wel dat het bouwwerk, haar aard en inrichting in aanmerking genomen, bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. De huurder van een ligplaats voor een woonboot huurt geen gebouwde onroerende zaak. Zodra de woonboot of waterwoning steviger en duidelijker aan zijn ligplek gebonden was, werd soms geconcludeerd dat de zaak onroerend is. Daarmee heeft de huurder recht op huurbescherming. De verhuur van een gebouwde onroerende zaak levert nog geen huurovereenkomst woonruimte op. Van belang is dat de zaak als woning is verhuurd. Het gaat dus om de bestemming die partijen aan het gehuurde hebben gegeven. Onder woonruimte wordt hier verstaan de plaats waar men (meestal) de nachtrust geniet. De wet artikel 7:234 BW geeft de volgende definitie van de zelfstandige woning: zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de Voor wat betreft de eigen toegang is het niet vereist dat deze buiten uitkomt. Een inpandige eigen voordeur (vanuit een gemeenschappelijke ruimte) geldt evenzeer als een eigen toegang. Met wezenlijke voorzieningen wordt kortgezegd bedoeld keuken, en toilet.

16 Uitleggen wanneer sprake is van onderhuur en de regels daaromtrent kunnen toepassen
Van onderhuur is sprake als een huurder die zelf een huurovereenkomst met zijn verhuurder heeft, op zijn b***t de woning of een gedeelte daarvan aan een derde, de onderhuurder verhuurt.
Een onderhuurovereenkomst, is net als iedere huurovereenkomst, vormvrij. Voor het tot stand komen van een onderhuurovereenkomst is niet van belang of de huurder bevoegd was om onder te verhuren. Ook als hij dat niet was, kan een geldige onderhuurovereenkomst tot stand zijn gekomen. In geval van onderverhuur zijn er twee huurovereenkomsten: tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder en tussen de onderverhuurder en de onderhuurder. Elke huurder heeft alleen met zijn eigen verhuurder te maken: de hoofdhuurder met de hoofdverhuurder en onderhuurder met de onderverhuurder. De onderhuurder heeft dus geen overeenkomst met de hoofdverhuurder. Hij heeft tegenover hem dan ook geen rechten. Het voortbestaan van de hoofdhuurovereenkomst is van belang voor de onderhuurder. Als de hoofdhuurovereenkomst eindigt, moet de hoofdhuurder de woning leeg terugleveren aan de hoofverhuurder. Dan kan ook de onderhuurder geen gebruik meer maken van de woningen. Om onderhuurders van zelfstandige woonruimte enige bescherming daartegen te bieden, is voor hen een speciale vorm van huurbescherming ingevoerd (art. 7:269 BW).
Voor onderhuurders van onzelfstandige woonruimte, zoals kamerhuurders, geldt die bijzondere huurbescherming niet.

Artikel 7:244 BW bepaalt dat de huurder van woonruimte het gehuurde niet geheel aan een ander in gebruik mag geven. De huurder van zelfstandige woonruimte mag wel een gedeelte van de woning aan een ander in gebruik geven, mits de huurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Dit geldt zowel voor onderverhuur als voor het gratis laten gebruiken van (een gedeelte van) de woning door een ander. Deze bepalingen zijn van regelend recht. In hun huurovereenkomst mogen partijen daarvan afwijken. In de meeste huurovereenkomsten voor woonruimte is onderhuur of het gratis in gebruik geven van de gehele woning aan een derde verboden. Verhuurder vordert in deze gevallen nakoming van de huurovereenkomst. Hij kan ook de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden, omdat de huurder wanprestatie pleegt. De huurder handelt immers in strijd met de verplichtingen uit zijn huurovereenkomst. In beide gevallen geldt dat de verhuurder wel eerst de huurder in gebreke moet hebben gesteld, zodat sprake is van verzuim. In een casus aangeven of de huurovereenkomst door de onderhuurder voortgezet kan worden in geval de hoofdhuurder vertrekt of overlijdt Indien de huurder is vertrokken en hij de woning aan een ander heeft overgelaten dan is er geen sprake van onderhuur. De bewoner heeft immers geen huurrelatie met de hoofdhuurder. De hoofdhuurder is er als het ware tussenuit gevallen. In dit geval is er sprake van onrechtmatige bewoning. De onrechtmatige bewoner heeft geen recht op

17 Lesweek 5 Uitleggen wanneer er sprake is van medehuur
Samenhuurders en wettelijke medehuurders
De wettelijke medehuurder (7:266 BW) heeft een bijzondere positie. Onder bepaalde voorwaarden kan hij huurder worden als de huurovereenkomst met de huurder eindigt. Verder is hij vanaf de ingangsdatum van het medehuurderschap hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Verplichtingen die voor die datum nagekomen moeten worden, komen niet voor zijn rekening. Dat de wettelijke medehuurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst betekent dat zowel de huurder als de wettelijke medehuurder ieder voor het geheel van de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst aansprakelijk zijn. Wettelijke medehuurders blijven medehuurder zolang zij in de woning hun hoofdverblijf hebben. Iemand heeft zijn hoofdverblijf in de woning als hij daar daadwerkelijk woont. Als de wettelijke medehuurder elders gaat wonen, heeft hij niet meer zijn hoofdverblijf in de woning. Daardoor verliest hij zijn medehuurderschap. De verhuurder kan dus een van zijn contractspartijen verliezen zonder dat hij dat weet. Wat het verlies van medehuurderschap betreft door het elders gaan wonen maakt de wet een uitzondering de behoudt zijn bijzondere positie als zijn vertrek uit de woning verband houdt met een echtscheiding, scheiding van tafel en bed of ontbinding van geregistreerd partnerschap. Zo kunnen deze wettelijke medehuurders toch in aanmerking komen voor toewijzing van het huurrecht van de woning. De wettelijke medehuurder heeft dus in ieder geval alle verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Artikel 7:267 lid 5 bepaalt verder dat de wettelijke regels met betrekking tot het van de huurovereenkomst ook voor de wettelijke medehuurder gelden. De verhuurder moet in geval van huuropzegging zowel aan de huurder als aan de wettelijke medehuurder opzeggen. De verhuurder moet dus twee aparte opzeggingsbrieven versturen. In geval van ontbinding van de huurovereenkomst via de rechter moet de verhuurder alle huurders en medehuurders dagvaarden. Als huurder en medehuurder beiden de woning verlaten, moeten zij beiden de huur opzeggen. Zegt alleen de huurder op, dan eindigt alleen zijn huurrecht en de medehuurder tot huurder. Kortom, de medehuurder heeft zelfstandig alle verplichtingen uit de huurovereenkomst. De rechten kan hij alleen samen met de huurder uitoefenen. Hij kan onder bepaalde voorwaarden huurder worden als de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder eindigt. Hij verliest zijn medehuurderschap als hij elders gaat wonen.

19 De verschillen tussen huurder en medehuurder zijn dus: De huurder kan zelfstandig alle rechten uit de huurovereenkomst uitoefenen en de medehuurder alleen samen met de De medehuurder verliest zijn medehuurderschap als hij ergens anders gaat wonen. De huurder blijft huurder totdat zijn huurovereenkomst eindigt, ook als hij de woning niet meer De huurder is hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen uit de huurovereenkomst, ook die verplichtingen die voor het moment dat hij huurder werd zijn ontstaan. De medehuurder is alleen aansprakelijk voor de verplichtingen die vanaf het moment van medehuurderschap zijn ontstaan. Wettelijke medehuurders: echtgenoten en geregistreerde partners
De echtgenoot van de huurder, die zijn hoofdverblijf in de gehuurde woning heeft, is automatisch medehuurder van die woning. Sinds de invoering van het geregistreerd partnerschap geldt dit ook voor partner. De verliest zijn medehuurderschap automatisch als hij ergens anders gaat wonen. Alleen als hij vertrekt in het verband met een echtscheiding, scheiding van tafel en bed of ontbinding van het geregistreerd partnerschap behoudt hij zijn medehuurderschap (art. 7:266 lid 4 BW). De wordt automatisch huurder in alle gevallen waarin de huurovereenkomst met de huurder eindigt. Of die door opzegging, ontbinding of overlijden van de huurder plaatsvindt is daarvoor niet van belang. Als blijkt dat het aangaan van een geregistreerd partnerschap een schijnhandeling is om er voor te zorgen dat de geregistreerde partner medehuurder wordt, is een beroep op artikel 7:266 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Echtscheiding
In het geval van echtscheiding rijst de vraag wie in de woning mag blijven, de huurder of de medehuurder. Natuurlijk is het mogelijk dat huurder en medehuurder daarover onderling afspraken maken. Als beiden afspreken dat de huurder in de woning achterblijft en de medehuurder definitief elders gaat wonen, hoeft er niets geregeld te worden. De medehuurder verliest dan immers vanzelf zijn medehuurderschap aangezien hij niet meer het hoofdverblijf in de woning heeft. Hij doet er dan goed aan de verhuurder schriftelijk te laten weten dat hij definitief is vertrokken. Anders kan onduidelijkheid ontstaan over de vraag of hij toch medehuurder is gebleven als gevolg van het bepaalde in artikel 7:266 lid 4. Als de afspraak is dat de medehuurder in de woning achterblijft en de huurder vertrekt, dan moet de huurder zijn huurovereenkomst door op te zeggen. De medehuurder wordt dan automatisch huurder vanaf de datum dat de huurovereenkomst van de huurder eindigt. De medehuurder zet de overeenkomst voort onder dezelfde voorwaarden als voor de huurder golden. Als huurder en medehuurder het niet eens worden over de vraag wie in de woning mag blijven, kan van hen de rechter vragen om een beslissing (art. 7:266 lid 5 BW). De verhuurder kan een contractspartij verliezen zonder dat hij dat weet.
Sinds de invoering van het nieuwe huurrecht heeft de die huurder wordt, de verplichting de verhuurder daarvan op de hoogte te stellen (art. 7:270a BW).

20

Lees/Leer hier verder over uw rechten en belangen: https://www.studeersnel.nl/nl/document/hogeschool-van-amsterdam/huurrecht/leerdoelen-huurrecht/1143260