Andreas Ruigómez

Cuestiones básicas que viene bien recordar:

- El valor de subasta del bien no es la puja de partida que se debe realizar.

- La carga ejecutada se cancela tras la subasta en el 99% de los casos.

Si algo está claro es que invertir en subastas inmobiliarias puede tener sus riesgos. A pesar de ser un proceso público y de fácil acceso, hay ciertas particularidades a tener en cuenta para participar con seguridad y confianza.


En esta entrevista charlo con German Jover en su canal de podcast Vivir de Rentas. Hablamos sobre el mundo de las subastas, qué opciones existen en el mercado inmobiliario y los mecanismos para participar en ellas.



Puedes escuchar 🎧 el podcast en Spotify , Apple Podcast, Ivoox y Google Podcast, capítulo 14. También disponible en su canal de Youtube Vivir de Rentas TV.

Un elemento que no puedes obviar para maximizar tus inversiones en subastas inmobiliarias es...

⏳ El plazo para disponer de un bien e inscribirlo a tu nombre en el Registro de la Propiedad cuando ganas una subasta.

Los plazos condicionan tu estrategia de puja si lo que buscas es generar rentabilidad en tu operación a la mayor brevedad posible.

Si comparas la compraventa tradicional de inmuebles en el mercado de segunda mano con las subastas, estas tienen su propio timing con el que debes contar antes de participar. Los tiempos y el ritmo judicial no tienen nada que ver con el ritmo habitual de las transacciones inmobiliarias convencionales.

Por ello, es importante planificar una estrategia de puja que te permita maximizar tu rentabilidad teniendo en cuenta estos plazos.

El tiempo para poder disponer del bien y comenzar a comercializarlo (o poder hacer uso de él), varía según el tipo de subasta:

1️⃣ Subastas de la AEAT y otras entidades de recaudación: Plazo aproximado de 4 meses para tener la certificación del acta de la subasta para presentarla al Registro de la Propiedad.

2️⃣ Subastas de Ejecución Hipotecaria y otros procedimientos judiciales: Dependemos mucho de lo rápido que sea el Juzgado, pero puedes contar con un plazo de 6 a 8 meses para inscribir el bien a tu nombre y hacer uso de él o comercializarlo.

3️⃣ Subastas de concurso de acreedores: También dependemos de la agilidad del Juzgado, pero en este tipo de subastas los plazos se alargan entre 6 y 12 meses para poder inscribir el bien a tu nombre.

Estos timings son orientativos y a menudo se prolongan. Es por ello que debes tenerlos en cuenta si quieres maximizar la rentabilidad de la operación. Si tu objetivo es adquirir un inmueble y venderlo cuanto antes, deberás conocer bien los plazos de adjudicación según el tipo de subasta para diseñar la mejor estrategia de puja que te permita obtener liquidez en el menor tiempo posible.

Con la práctica te vas dando cuenta de que existen Juzgados conocidos por su rapidez y rigor, y otros por todo lo contrario.

Ahora cuéntame tú: 🤓 ¿investigas qué juzgado será el responsable de adjudicarte el inmueble si lo ganas? ¿O eres de los que no calcula tan al detalle la rentabilidad de la operación?

Esta es la primera pregunta que te harás si decides comprar un inmueble a través de las subastas. Y es la más importante de todas.

¿Son las subastas inmobiliarias una inversión segura?

Probablemente has oído muchas veces que el negocio inmobiliario es bastante seguro. Sin embargo, la inversión en el sector inmobiliario a través de las subastas tiene ciertos riesgos que debes evaluar si decides aumentar la rentabilidad de tu capital participando en ellas.

Toma nota de las siguientes variables que influyen en el éxito o fracaso de tus operaciones, porque si fallas en alguna de ellas puedes meter la pata hasta el fondo.

❌ No te fíes de la valoración del inmueble que figura en el portal de subastas. A veces este valor es erróneo porque no está actualizado. Es muy importante que hagas una búsqueda exhaustiva y te asegures del valor real de mercado.

📝 Confirma la carga por la cual sale el bien a subasta. En caso de que tenga cargas anteriores, debes contar con ello a la hora de establecer tu estrategia de puja.

🏢 Si es un inmueble que está completamente construido, es probable que no puedas acceder al interior para conocer el estado de conservación del mismo. Por lo tanto, este punto también es muy importante a la hora de definir tus pujas.

ℹ️ ¿Conoces exactamente el bien por el que vas a pujar? Debes estar 100% seguro de que se trata de un bien completo, solo una parte del mismo o la nuda propiedad, etc. Algunos participantes han ganado subastas de pisos creyendo que disponían de la totalidad de la superficie y solo se subastaba una parte del inmueble.

🧑🏻‍🤝‍🧑🏻 Comprueba si existen personas que tengan derechos sobre el inmueble. La existencia de terceros con contratos de alquiler suele ser bastante frecuente.

💰 Ten en cuenta que, como norma general, tendrás que asumir los últimos cuatro años del recibo del IBI, así como los últimos tres años de recibos de la comunidad de propietarios.

Como ves, son variables que si no las tienes controladas pueden comprometer notablemente la rentabilidad de tu inversión. Si no estás completamente seguro de que las tienes bajo control, no participes en la subasta.

En ocasiones, aún teniendo estos puntos bien atados, pueden existir circunstancias particulares de cada subasta que hay que tener en cuenta y estudiarlas con detalle.

Por lo tanto, antes de entrar en juego asegúrate de que tienes todas estas variables analizadas con detalle.

🆘 Si tienes dudas sobre ellas, cuéntame para que te ayude a resolverlas y garantizar que participas con seguridad. 🙌

Si un inmueble está tasado en más de 300.000€, ¿por qué el valor de subasta es menor?

➡️ Porque el valor de subasta es la diferencia entre el valor de tasación y las cargas anteriores que tenga este mismo inmueble.

Imagina que estás interesado justo en el activo cuya ficha te presento en la imagen. Está tasado en 304.140,27€. Pero en cambio ha salido a subasta por valor de 235.210,39€.

¿Por qué?

🏠 Supongamos que este activo tiene una hipoteca que su propietario paga puntualmente y, por tanto, la entidad financiera no ha iniciado ningún procedimiento de ejecución hipotecaria.

💸 Pero supongamos también que este propietario que paga la hipoteca, contrae posteriormente una deuda con hacienda que no paga y por la que el bien inmueble sale a subasta.

Tras iniciar hacienda el procedimiento de apremio, por la autoridad gestora de la subasta se requiere a la entidad financiera (la de la hipoteca) que indique el importe que queda pendiente de abonar por el propietario.

Si la autoridad gestora de la subasta considera que merece la pena subastar el bien tras recibir esta información, el inmueble saldrá a subasta por un valor de 235.210,39€.

Este valor por el que el bien sale a subasta, y sobre el que tú puedes hacer tus cálculos para ofrecer como puja un determinado porcentaje, es la diferencia entre el valor del inmueble (304.140,27€) y el importe de la carga anterior que asciende a 68.929,88€.


Siempre que veamos que existe una diferencia entre el valor del bien o valor de tasación y el valor de subasta, significa que existe una carga anterior, con lo que ello supone para nuestra estrategia de pujas.


✅ Por eso, invertir en bienes inmuebles a través de las subastas inmobiliarias, te permite conseguir activos por un valor muy inferior al de mercado. Solo tienes que analizar con detalle la información de la ficha del activo y decidir si ese inmueble es una oportunidad que no puedes dejar escapar.


Cuéntame, ¿tenías claro este concepto? 👀

👋 ¿Sabes qué es el valor de tasación en una subasta?

El valor de tasación de un inmueble es el que se ha establecido como el precio que tendría en el mercado. Hay muchos inversores que se fijan en esta valoración para calcular su rentabilidad antes de participar en una subasta. Sin embargo, el valor de tasación puede ser erróneo o no corresponderse con la realidad.

En una ocasión, un cliente ganó por 10.000€ una subasta de un terreno valorado alrededor de 200.000€. Además, estaba gravado con una hipoteca cercana al teórico valor del bien.

Cuando me llegó el asunto para tratar de que el Juzgado le adjudicara el inmueble a mi cliente, comprobé que este terreno no valía más de 8.000€, teniendo en cuenta su tamaño y localización.

❗ Pero ya era demasiado tarde. El Juzgado ya se había pronunciado a favor de la adjudicación.

Después de analizar y estudiar el caso, conseguimos finalmente que no se le adjudicase el terreno. Por lo que pudimos evitar una pérdida casi segura a mi cliente.

Es importante comprobar el valor razonable de mercado que podría tener el inmueble antes de participar en una subasta. Porque en algunos casos estas tasaciones son de los años de la burbuja inmobiliaria y, en la actualidad, no tienen nada que ver con la realidad.

¿Necesitas que te ayude a conocer el valor de tasación de un inmueble antes de participar en una subasta? Cuéntame abajo👇🏼 y resuelvo tu duda.

🆘 He ganado un piso en una subasta pero no puedo hacer uso de él.

¿Qué sentirías si esto te pasara a ti?
Rabia.
Frustración.
Enojo.

Así es como uno de mis clientes se sintió cuando entró a participar en una subasta. Saber distinguir los siguientes conceptos es básico si quieres participar con éxito.

Cuando analizas la información de un activo que se subasta, es necesario que sepas diferenciar el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo.

Aunque son conceptos jurídicos, su diferenciación es sencilla y son muy relevantes a la hora de establecer tu estrategia de puja en una subasta.

🌕 Pleno dominio: Supone la completa disponibilidad sobre el bien inmueble. Si ganas la subasta y te adjudican el activo, eres el propietario y puedes hacer uso de él.

🌒 Nuda propiedad: Es una forma incompleta de propiedad sobre un bien. Si ganas y te adjudican una subasta, el inmueble también es tuyo. Pero no podrás hacer uso del mismo. Existe un usufructuario, que es un tercero, y tiene derecho a disfrutar de este bien sin pagar por ello.

🏠 Usufructo: Es el derecho de uso del bien sin ser propietario. El usufructo concluirá un día y pasarás a ser el titular del pleno dominio del inmueble. Lo más común es que el usufructo concluya cuando fallece el usufructuario y, por tanto, es una fecha incierta aunque cabe la posibilidad de que esté definida.

Existen varias oportunidades de compra de bienes en nuda propiedad a través de las subastas. Y la principal ventaja es que su precio es aún más bajo que el precio de venta de un inmueble en pleno dominio.

📣 Como estrategia de inversión, si adquieres un bien en nuda propiedad, es un buen negocio a largo plazo. Lo habrás adquirido por un precio muy inferior al de mercado y cuando concluya el usufructo tendrá una gran revalorización. 🚀

Antes de pujar en una subasta asegúrate de que conoces perfectamente la situación del inmueble; puesto que no serías el primero que acude a una subasta creyendo que podrá hacer uso del bien y, a la hora de la verdad, se da cuenta de que lo que ha adquirido es la nuda propiedad de este.

Dependiendo de si se subasta el pleno dominio o la nuda propiedad, te aconsejo que establezcas unos límites de puja u otros.

👉🏼 ¿Quieres que analicemos juntos qué estrategia de puja debes seguir en tu próxima subasta?

Escríbeme y hablamos 🙋‍♂.

"Andreas, ¿qué tengo que hacer para participar en una subasta inmobiliaria y hacer crecer mi dinero?”

Esta es una pregunta que me hacen con bastante frecuencia y, lo cierto, es que participar en una subasta inmobiliaria del Portal BOE es muy sencillo.

El primer paso que debes realizar es darte de alta en el portal. Una vez estés registrado, ya puedes empezar a localizar las subastas que más te interesan.

Para participar en ellas tendrás que constituir el depósito, que normalmente suele ser el 5% del valor de tasación del inmueble. Cuando hayas realizado este paso, estarás listo para empezar a pujar y ofrecer tu mejor puja.

Personalmente, creo que es muy importante que marques un límite de puja antes de entrar en juego. Por increíble que parezca, me he encontrado con clientes que se han lanzado a pujar sin tener claro hasta dónde podían llegar a pagar por el inmueble subastado.

Y, claro, luego surgían problemas que afectaban a la rentabilidad de sus operaciones.

Con carácter previo a participar en una subasta, debes hacer un análisis exhaustivo del inmueble. Hay 4 puntos que no debes pasar por alto:

💻 Es importante localizar bien el inmueble, analizar las cargas y asegurarte por cuál de ellas se está subastando.

📄 Ver si se subasta la totalidad del inmueble, una participación o la nuda propiedad.

🧑‍🤝‍🧑 Averiguar si existen ocupantes con título (arrendatarios) o sin título (okupas).

💰 Analiza el posible valor que puede tener el bien en el mercado.

Realmente, el proceso de participar en una subasta es fácil. Sin embargo, es importante que realices un trabajo previo (en ocasiones laborioso) que te garantice el máximo conocimiento posible sobre el activo por el que has decidido pujar. Así evitarás riesgos y participarás con total seguridad en una subasta que te garantice el éxito de la operación.

Seguro que te estás preguntando si tú también puedes tener éxito en una subasta… Ya conoces los pasos.

Pero recuerda: 😈 el demonio está en los pequeños detalles.

¿Qué dudas tienes que te impiden arrancar en este sector con tantas oportunidades de negocio? Te leo.

👉🏼 Si no quieres arruinar tu inversión en una subasta inmobiliaria, es importante que identifiques el orden cronológico de las cargas que gravan el inmueble antes de participar.

Imagínate que ganas una subasta que parece una gran oportunidad. Y te la adjudican. ¡Bingo! Seguro que ya estás pensando en cómo sacarle jugo a la operación, ¿verdad?

⚠️ Pero tiene inscritas varias cargas de las que no eras consciente que ponen en riesgo tu inversión.

Las cargas están inscritas en el Registro de la Propiedad en orden cronológico. Por ejemplo, supongamos que la nota simple del bien que te han adjudicado refleja las cargas en el siguiente orden:


1️⃣ Hipoteca

2️⃣ Embargo de hacienda (AEAT)

3️⃣ Embargo del Ayuntamiento

Y este bien ha salido a subasta debido al embargo de la AEAT.

El orden de inscripción de las cargas es un factor fundamental, ya que tras la celebración de una subasta se cancelan todas las cargas que han sido inscritas con posterioridad a la carga que se está ejecutando.

Pero quedan vigentes las anteriores… Y pueden comprometer notablemente tu inversión. O incluso arruinarla por completo. En este caso, puedes acabar haciéndote cargo de la hipoteca.

Para evitar una mala inversión, debes 🔍 revisar el número de inscripción de cada carga, ya que cada vez que se anota algo en el Registro de la Propiedad se le da un número de inscripción correlativo.

Dime, ¿necesitas ayuda para analizar las cargas de tu próxima subasta?

...con las Subastas de Concurso de Acreedores.

➡️ Las subastas de concurso de acreedores son aquellas que se celebran cuando una sociedad no puede pagar sus deudas y necesita refinanciar o reducir su deuda frente a sus acreedores y, en muchas ocasiones, liquidar su patrimonio.

Dentro del concurso de acreedores, la subasta es la última opción a la que se suele recurrir para liquidar los bienes de la sociedad. Por lo tanto, es frecuente que se acepte cualquier puja para proceder a la adjudicación. 🤫

📣 Esto quiere decir que tenemos la oportunidad de ofrecer cualquier importe por el activo que se está subastando y, muy probablemente, debido a la situación tan crítica en que la sociedad se encuentra (porque necesita obtener liquidez y pagar a sus acreedores), acaben adjudicándonoslo.

Aunque el importe que hayamos ofrecido en la puja sea inferior al 1% del valor del bien inmueble. 🥳

En estas subastas hay grandísimas oportunidades y en ocasiones con rentabilidades muy superiores al 1.000%, pudiendo adjudicarnos bienes por unos pocos cientos de euros.

💰 ¿No crees que es una oportunidad interesante para invertir lo menos posible y poder ganar más de lo que te imaginas?

Y diversifica el riesgo. ➗

Si deseas participar en una subasta, pero no quieres invertir gran parte de tu capital y tienes amig@s a los que les interese participar contigo, una de las opciones que nos ofrece el portal de subastas BOE es participar en una subasta en nombre de varios postores.

Una vez que hemos constituido el depósito, cuando vamos a realizar una puja, debemos identificar a aquellas personas junto con las que vamos a participar en la subasta y el porcentaje con el que intervendrá cada una de ellas. Puede que seáis tres amigo@s y que uno ponga el 50% del capital, otro el 20% y otro el 30%. ¡Vosotros decidís! 😉

Si nos adjudican el bien, lo harán en las proporciones que hayamos indicado a la hora de realizar la puja.

Para realizar correctamente este trámite y evitar problemas en caso de que se nos adjudique el bien, necesitaremos introducir el nombre, apellidos y número de DNI de aquellas personas con las que vayamos a participar en la subasta.

👌 Esta es una buena opción para iniciarse en este mundo de la mano de tu círculo de amig@s, con poco capital y diversificando el riesgo.

¿Te animas a formar equipo? Menciona a tus amigos con los que quieras ganar el partido. 🤑