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Proyectos Arquitectónico
Proyectos Ejecutivos
Gerenciamiento de Obras.
LLave en Mano.

Proyectos y Seguimiento de Obras desarrolladas con el sistema de Gerenciamiento y Control de Obras que venimos aplicando en más de 130 obras y por más de 35 años de experiencia.

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35 años de experiencia.
Más de 130 obras realizadas.

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8 ANÁLISIS DE COSTOS
En anteriores informes:

1 Se Proyecta, se Construye https://bit.ly/Se_Proyecta_se_Construye

2 Proyecto para Construir https://bit.ly/Proyecto_para_Construir

3 Contratación Segura. https://bit.ly/contratacion_segura

4 Camino al Objetivo https://bit.ly/CAMINO_AL_OBJETIVO

5 Inspección de Obra / Dirección técnica https://bit.ly/Inspector-DirectorTécnico

6 Costo de Mano de Obra https://bit.ly/COSTOMDO

7 Costos en la Construcción https://bit.ly/Análisis-de-costos

Veremos un ejemplo sencillo de la utilidad del Gerenciamiento de Obra .

Se presentan oportunidades donde el propietario considera no se requiere consultar a un profesional, sin embargo veremos como en tareas elementales como realizar un contrapiso de una vereda o los cimientos de una vivienda, puede haber diferencias de más de un 50%, por no considerar cuestiones básicas que el Propietario no imagina y que para un Profesional Experto, son elementales.

Acompañamos la explosión de insumos de materiales y mano de obra que se requiere para realizar los cimientos de una vivienda de 65 m2. Tenemos la opción de realizar los cimientos de 40 cm. de ancho x 80 cm. de profundidad con un empastado in situ de escombros triturados seleccionado o adquiriendo el hormigón elaborado calidad H8, que se entrega en obra con un Mixer. La cantidad requerida en ambos casos es de 12,62 m3. Para una vivienda en planta baja, no se requiere un hormigón de mayor resistencia, ni armadura alguna, salvo en los puntos donde se ubique alguna columna.

Como se comenta en la imagen, la opción de realizar la tarea con material in situ, permite economizar en materiales un 54,57 % , pero se requiere un mayor consumo de horas de trabajo, en especial de ayudantes por el acarreo y preparación del material.

Pero cuidado, porque si el Propietario no establece claramente ésta diferenciación puede terminar abonando la opción más costosa de materiales (+54,57%) y la más costosa de mano de obra (+186,12%).

La cantidad de jornales de ayudantes requerida para la primera opción es de 224 hs, mientras que para la segunda de 72 hs. Una opción se concreta en 7 días de trabajo, mientras que la otra en 2,25 días, con la misma cuadrilla de personal.

El Gerenciamiento de Obra defiende exclusivamente los intereses del Propietario analizando todas las opciones posibles, poniendo sobre la mesa las alternativas y evaluando la más conveniente desde el punto de vista económico, financiero, tiempos de ejecución, calidades, seguridad, calidad, durabilidad, mantenimiento,….. etc.

Es un ejemplo sencillo, muy elemental.

En una obra completa, analizada desde el Proyecto, para todos los rubros y de punta a punta, hay miles de cuestiones a resolver y priorizar según las necesidades del Cliente.

Consúltenos.

Obras desarrolladas con el sistema de Gerenciamiento y Control de Obras que venimos aplicando en más de 130 obras y por más de 35 años de experiencia.
OBRAS REALIZADAS
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No hay porque esperar hasta último momento y tomar decisiones apresuradas y emocionales.

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7 COSTOS EN LA CONSTRUCCIÓN
Análisis de costos unitarios.

En anteriores informes venimos viendo:

1 Se Proyecta, se Construye https://bit.ly/Se_Proyecta_se_Construye
2 Proyecto para Construir https://bit.ly/Proyecto_para_Construir
3 Contratación Segura. https://bit.ly/contratacion_segura
4 Camino al Objetivo https://bit.ly/CAMINO_AL_OBJETIVO
5 Inspección de Obra / Dirección técnica https://bit.ly/Inspector-DirectorTécnico
6 Costo de Mano de Obra https://bit.ly/COSTOMDO

En los antecedentes precedentes, se detalla cómo trabajamos desde el Gerenciamiento de Obra ( www.rossi-gerenciamientodeobras.com.ar ), pensando el proyecto arquitectónico para ser construido y diseñando a cada momento las herramientas necesarias.

El costo de cada ítem del presupuesto se detalla en el análisis unitario, donde se especifica material por material, la cantidad necesaria de envases o unidades, el contenido, la dosificación, etc…
Así como la cantidad de horas requeridas para cada especialidad de mano de obra y el costo unitario de cada insumo u hora de trabajo.

Como ya se dijo, individualizando una a una cada tarea, para cada contratista, según el avance de obra y evitando agrupar ítems en globales donde se agrupan trabajos indefinidos que impiden el control periódico y sistemático. (Ver figuras adjuntas)

Se obtiene el costo directo de materiales y de mano de obra. A través de la “clave” ese costo se puede actualizar en forma inmediata, de modo que el sistema o software permite al Propietario saber cuanto se viene consumiendo de cada insumo, cuantas horas de cada de especialidad de mano de obra y lo que resta. No sólo se controla el costo, sino también el stock o en su defecto, la necesidad de provisión de algún material o insumo, en que fecha y el avance o ritmo de producción del Contratista de mano de obra.

Más adelante podremos ver como realizando una explosión o detalle de insumos, podremos saber lo que se requiere de materiales y mano de obra en un periodo de tiempo determinado, según el cronograma de avance de obra acordado con todos los actores. El control de la gestión es diario, los informes semanales.

Herramientas que permiten que el Propietario esté siempre al comando y control de su Obra.

CONTRATACIÓN SEGURA
Antecedentes:

https://bit.ly/Se_Proyecta_se_Construye
https://bit.ly/Proyecto_para_Construir

El proyecto no es sólo el plano de arquitectura, sino al mismo tiempo el desarrollo de todos los otros rubros o especialidades, para los cuales deberemos completar los planos generales, de detalle, de fabricación, la planilla de cómputo y presupuesto, memoria descriptiva y especificaciones técnicas. ( Ver antecedentes)

Tanto a los proveedores de insumos, materiales y mano de obra, se entrega a todos y cada uno, según corresponda, la misma documentación. Que deberá ser rubricada y respondida de la forma indicada para poder comparar y verificar, cumplan con las especificaciones técnicas de calidad, cantidades, precios unitarios, plazos de entregas parciales y totales, etc.

Se analizan todos los aspectos y se comparan los oferente, a modo de verificar que sus propuestas se ajustan a lo requerido y son técnica y económicamente seguras.

Es muy importante analizar con los oferentes el alcance de sus propuestas para que se comprenda claramente qué se pretende y que asuma la responsabilidad contractual de darle cumplimiento. Todo queda acordado, formalizado y rubricado, para evitar malos entendidos.

El Gerente de Obra debe armonizar permanentemente con todos los actos dentro de un cronograma completo de compromisos pre establecidos. No puede ir improvisando sobre la marcha. Los compromisos están formalizados y debe estar atento a que su desarrollo. Para ello disponemos de una batería de herramientas que hemos venido desarrollando durante 35 años de experiencia, utilizando un software específico, que permite seguir la programación completa, mediante controles periódicos, con partes diarios de entregas, consumos, saldos; avances de ejecución, parciales, proyectados, reales; inversión prevista, real; proyección económico-financiera; notificaciones; recepciones; etc.., que ya iremos desarrollando.

Contratación segura, hace a que todas las partes propietario, gerente de obra y proveedores o contratistas sepan con precisión cuáles son sus compromisos y responsabilidades. Es un esquema donde todos ganan (WIN-WIN)

https://bit.ly/CAMINO_AL_OBJETIVO

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El seguimiento es permanente

COSTO DE MANO DE OBRA HOY

¿Cuánto cobran? – ¿Cuánto deberían cobrar? – ¿Cuánto quiero pagar?

Basado en hechos reales.
Un proveedor cotiza P1, otro P2 un 33% más caro que P1 y un tercero P3 cotiza un 83% más caro que P1.

Todas preguntas,que tienen respuesta, pero para ello, hay que tener un nivel de conocimiento que no todos tienen. Es el servicio que el Gerenciamiento de Obra ( https://rossi-gerenciamientodeobras.com.ar/gerenciamiento/ ) brinda al Propietario

El Gerenciamiento de Obra , pone al servicio del Propietario todas las herramientas para analizar los costos y prestaciones de cada uno de los oferentes y tomar la mejor determinación.

El costo de los materiales depende de los consumos, tamaños y cantidades de cada insumo y es, en general, muy semejante para los tres proveedores, siempre que los mismos estén claramente especificados y no puedan diferir de la calidad exigida. Puede que haya alguna dispersión producto de un mejor aprovechamiento o menor desperdicio.

El costo de mano de obra está establecido por disposiciones y normas legales generales.

La gran dispersión suele estar en el rendimiento o productividad y en el costo horario adoptado en el cálculo. Rendimientos bajos, sobrestimación de dificultades, no contar con las herramientas adecuadas, mala organización de las tareas, …etc. (Nota: temas ya desarrollado en https://bit.ly/Inspector-DirectorTécnico )

Pero también, por la incertidumbre existente respecto del salario legal, informal o mixto. Por los riesgos que puede estar corriendo el Propietario sin saberlo cuando decide, sin el asesoramiento del Gerenciamiento de Obra , por una oferta que puede ser la más económica o la más costosa, previendo que de ése modo estará más cubierto. Pero como no dispone de toda la capacidad de análisis que la situación requiere, queda indefenso y muy expuesto a consecuencias que pueden resultar determinantes.

La normativa establece a través de paritarias un valor básico por hora, por categoría y zona del país. Para Septiembre 2022, ver planilla columna (a).Se calcula en (b) lo que percibe un trabajador según cada categoría para 44 hs. de trabajo (una semana) en blanco, de bolsillo, sin asistencia y en (c) con asistencia. En las columnas (d) y (e) con cargas sociales. Sin adicionales. En la planilla inferior, se calcula por día de trabajo (44 hs. /5 días)

Un trabajador inscripto legalmente, en regla, en blanco tiene aproximadamente un costo 108% superior a lo que percibe el trabajador de bolsillo. Informalmente, suelen abonarles entre un 20 y un 40% por sobre el salario de bolsillo que le correspondería legalmente. Existe un mixto donde el costo es 61% superior.

Cuando se pide un presupuesto, el profesional experto ( https://rossi-gerenciamientodeobras.com.ar/obrasrealizadas/ ) , sabiendo todo lo antes dicho, elabora toda la documentación técnica (planos generales y de detalle , memoria descriptiva, planilla de cómputos y presupuesto , especificaciones técnicas, cronograma de obra ,..etc.) para asegurarse un marco de transparencia y lealtad entre los oferentes sabiendo que todos cotizarán exactamente la misma prestación.

Luego, el trabajo del Gerenciamiento de Obra , es reunirse con cada oferente y desmenuzar el costo unitario de cada ítem, para poder comprender si el oferente ha presupuestado los materiales exigidos, con los consumos y rendimientos correctos; la productividad de la mano de obra acorde a la complejidad y calidad de cada tarea y si el costo laboral por especialidad está acorde con las exigencias legales. Hay un costo correcto, confiable , es responsabilidad de el G.O. poner el tablero de decisiones, con todas las variantes y riesgos, pero es el Propietario el que toma las decisiones y debe saber claramente los riesgos que está dispuesto a asumir.

Visite nuestra Web, encontrará más información:
https://rossi-gerenciamientodeobras.com.ar/noticias/

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Antecedentes:
https://rossi-gerenciamientodeobras.com.ar/2022/07/13/contratacion-segura/

https://rossi-gerenciamientodeobras.com.ar/2022/08/01/camino-al-objetivo/

Inspector o Director Técnico: En general, se entiende que el inspector se contrata cuando la obra ya ha sido adjudicada y la documentación rubricada, para poner a su control, certificación y recepción. En cambio, por Director Técnico, en general se entiende que además va a la obra a supervisar que los trabajos se realicen según los planos y si faltan planos, detalles o hay errores, se van subsanando mientras se desarrolla la obra, por cuanto generalmente el Director Técnico de la obra ha sido también el Proyectista. Es decir, va completando el Proyecto a medida que se desarrolla la obra.

¿ Un buen Inspector de Obra (IO) puede lograr que un Contratista MALO realice una BUENA CALIDAD de obra? En general, la respuesta es, NO.

¿ Un buen Inspector de Obra puede lograr que un Contratista REGULAR realice una BUENA calidad de obra ? En general, la respuesta es, SI.

El verdadero secreto está en el respaldo técnico y económico que puede brindarle la rigurosidad y calidad que se haya puesto en la contratación del Contratista o Proveedor.

En el caso de existir un Gerenciamiento de Obra (GO), la selección del o los oferentes y posterior contratación del o los Contratistas (C), es recomendada y fundamentada por el GO al Propietario, en función de la relación Calidad/Precio que define el Propietario de la Obra (P), para poder cumplir con el Objetivo dentro de un plazo y costo preestablecido. Todas las partes intervinientes ( P, GO y C) tienen toda la documentación a su disposición desde el inicio y es muy difícil que el Oferente seleccionado para ser contratado, mediante un proceso cuidadoso de selección, resulte regular o malo.

En el segundo caso, de contar con un Contratista o proveedor malo, porque NO ha sido contratado con el rigor técnico necesario, un buen Inspector solo puede REDUCIR DAÑOS.

Si el Propietario contrata por su cuenta o con el asesoramiento de un proyectista o Director Técnico sin experiencia suficiente en obras y por ende, sin el respaldo del proceso de análisis que SI realiza un buen Gerente de Obra, se decidirá por contratar al Oferente más económico o tal vez al más caro, porque supone así estará más cubierto y obtendrá un mejor resultado o a uno intermedio,… como saberlo. Generalmente, por un "precio global" donde esté "todo" incluido. Que luego solicite pagos regulares a su voluntad, que se acumulan sin justificación y/o que haya sobrecargado el precio de los trabajos iniciales ; que dilate los tiempos o ritmos de producción por impericia o desorganización ; que complique o demore la coordinación o ingreso de otros Contratistas o Proveedores; que dilapide materiales y recursos; ponga en riesgo la seguridad del personal o bienes materiales; reclame adicionales, gastos improductivos y/o lucro cesante..etc. En éste proceso el IO/DT no tiene herramientas para corregir su desempeño, termina siendo emisario del Contratista y en algunos casos, hasta cómplice, porque se cubren uno a otro, ante el reclamo del Propietario.

El compromiso de un Gerenciamiento de Obra, responsable y experto, que defienda siempre la economía e intereses del Propietario, es elaborar toda la documentación que ya venimos exponiendo, planos generales y de detalle, planilla de cómputos y presupuesto y el análisis de costos unitarios de cada ítem, donde podrá establecer si el Oferente preseleccionado, ha comprendido y dimensionado adecuadamente la complejidad de la tarea; a un costo correcto, confiable; si ha considerado un rendimiento o ritmo de producción acorde para poder cumplir con los plazos requeridos en el cronograma de obra o plan de trabajos; si cuenta con la cantidad y calidad de herramientas necesarias; con la cantidad y especialidad del personal,.....etc.

Formaliza la contratación del oferente, el GO irá regularmente a la obra a CONTROLAR y a CONDUCCIÓN el desarrollo del proceso, respaldandose en la documentación, que es de la única forma que puede resultar EFECTIVA una INSPECCIÓN DE OBRA.

Son cuestiones técnicas y económicas, cuyo alcance definirá el Propietario, en función de una determinada relación Calidad/Precio y que el GO trasladará al conjunto de Contratistas o Proveedores. Es un proceso iterativo donde se busca armonizar a todos los actores para que puedan cumplir con su compromiso contractual de calidad y plazos de entrega.

Para una mejor comprensión recomiendo ir a:

" Propóngase siempre formalizar Contrataciones Seguras"

" Camino al Objetivo"

Nota al pie:

Fallo de la Justicia de los EEUU."... frecuentemente los arquitectos se dedican al negocio de construir. Pero construir no es parte de la vocación de un arquitecto. Un constructor es aquel cuyo trabajo es construir y erigir estructuras de acuerdo con los planos y bajo la responsabilidad de un arquitecto" (People ex Rel Lais c/Lower 251 III 527,96 NE 346, American Jurisprudence. Architects, página 662)

Es el momento de abocarte con tiempo a tu proyecto.

Desde el inicio a la entrega llave en mano Gerenciamos tu obra.

https://rossi-gerenciamientodeobras.com.ar/gerenciamiento/

https://rossi-gerenciamientodeobras.com.ar/noticias/

CAMINO AL OBJETIVO.
Antecedentes:
www.rossi-gerenciamientodeobras.com.ar/2022/06/24/se-proyecta-se-construye/
www.rossi-gerenciamientodeobras.com.ar/2022/06/27/proyecto-para-construir/
www.rossi-gerenciamientodeobras.com.ar/2022/07/13/contratacion-segura/
Veníamos comentando en los antecedentes que proyectamos para construir, vamos pensando siempre en cómo llevar adelante la realización de lo proyectado, para que no termine siendo solo una ilusión.
Es imprescindible completar la documentación técnico-contractual, para poder acordar un programa de compromisos que de certezas a todos los actores. Un cronograma de obra que defina para cada actor (proveedores o contratista) la fecha de inicio, el plazo acordado de duración o de ejecución, la fecha de finalización o entrega.
Cada compromiso y cumplimiento parcial nos conducen al objetivo final. Igualmente el sistema o software empleado, permite ir corrigiendo o redefiniendo de ser necesario. A medida que se van cumpliendo las metas quedan fijas. Cuando surgen modificaciones o incrementos de costos, se cargan y automáticamente se redefine el proceso.
Los costos pueden variar, como también pueden incrementarse los ingresos del propietario o las posibilidades de financiación, pero realizado el análisis, lo que no va a modificarse es la cantidad necesaria de cada insumo, de cada material, ni la cantidad de horas de trabajo. Podrá ser necesaria una actualización de costos, pero sobre una explosión total de costos fija, pre determinada y detallada en cantidad y calidad.
El propietario está siempre al mando del tablero de comando, controlando el avance de obra realizado y pendiente, así como la inversión económica total realizada y a realizar
En tiempo real puede proyectarse y planificarse a los largo del tiempo y con la adecuada anticipación, la provisión de los recursos económico-financieros necesarios.
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