Chanco Architectural workshop

💡 買地起屋小貼士 💡 Part 12 (小型翻新系列 - 水泥地)

大家好🤓，今次講啲細規模翻新小知識。

大家好多時都會見過，屋外水泥地舊咗之後就會變黑，或者車房地下有好多油漬、車呔印，其實呢啲都可以DIY自己搞掂，用pressure gun 清洗完再上漆，感覺上就已經乾淨整齊好多。

而油漆方面，喺Bunnings就有好多唔同顏色任君選擇，通常要油2至3層，啲色就會實啲。

如果想車房再靚仔啲，就可以用epoxy flooring，單色或底色加flake 都可以做到car showroom嘅效果。

至於後園outdoor area，可以鋪磚或加timber deck，亦可以清洗完再上concrete coating，附圖就係清洗完後，再按舊水泥地pattern修補，最後加上concrete coating。

P.S.
如果搵人做timber deck，要問淸楚用邊種timber材料，唔同木材有唔同保養要求，價錢方面，越唔洗保養嘅就越貴。

鋪磚嘅話，如果自己買磚搵人鋪，記得要買可以户外用及防滑，要買多少少數量作為備用，雖然同一個pattern model，但唔同batch，可能會有色差，完工後記得要check吓去唔去到水。

用concrete coating補平舊水泥pattern的話，要清楚講明要求，可參考附圖嘅工程，屋主有好清楚講明，要盡量補平晒之前嘅pattern，所以買材料時會預買多啲，完工後要check 去唔去到水。

另外一種Epoxy flooring，如果底色要加flake，記得要check pattern夠唔夠平均，
記得要貨比三家，問清楚價錢包啲乜嘢，有時平嘢無好，但又要小心唔好做水魚 (🥸 我都知哩個講左等於無講)。

下回預告：得到一位客人嘅准許，我哋會用佢嘅買地起屋過程做example - 分享俾大家

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💡 買地起屋小貼士 💡 Part 11 (建屋材料)
大家好! 今次同大家講吓外牆用料。🤓

Weatherboard cladding : Queenslander 最常用嘅外牆用料，以前係用木板片，一塊塊咁釘上去，依家好多公司推出咗一系列嘅改良品，例如：
James Hardie cladding : 用fibre cement (纖維水泥)製成，耐用同防水，要定期幾年上漆一次，唔需要經常保養。
Urbanline euro selekta clad: 係laminate製成，唔需要上漆。

Bricks : 大家都好熟識嘅磚，防水同防火，唔需要定期打理。

Hebel : 近十幾年嘅新興用料，係autoclaved aerated concrete (AAC)(一種水泥製成品），硬度、防水、防火同厚度都同磚好接近，通常如果磚要粉刷上漆，builder 就會轉用hebel。

以上都係我哋現時常用嘅用料，其他仲有stone cladding等等。

有時新estate 會要求設計時，用兩種或以上不同嘅外牆用料加入建築物正面(front facade) 嘅設計內，亦都有新estate 唔准用face brick喺front facade。呢啲都係我哋收到job之後會check 嘅前期工作之一。

下回預告：老闆話講下d 簡單Renov 分享俾大家。🤓

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💡 買地起屋小貼士 💡 Part 10 (建築材料）

大家好🤓！今次同大家講吓起屋嘅屋架(house frame)。香港出咗名係石屎森林，所以大部分嘅住宅都係高樓大廈，用鋼根水泥建成。而喺澳洲就非常唔同，通常私人住宅都係一至兩層(有時三層)嘅獨立屋，所以建築方法好唔同。

今次就同大家講吓屋架嘅用料。

澳洲屋架(house frame)普遍分兩種，木架(timber frame)同鋼架(Steel frame)。

鋼架屋嘅好處係防白蟻侵蝕，同埋牆身會直啲。鋼架屋喺工廠完成後，會運到工地裝嵌，所以唔可以臨時喺工地改設計、改圖，如果唔係會導致大幅增加成本。如果建屋位置喺海邊或近海邊嘅話，請睇清楚條款細則，以及保養期。

木架屋如果喺工地臨時改設計會比較容易，自由度大啲。

其實兩樣都有好有壞，大家可以喺起屋前，考慮清楚要邊種。

下次再同大家討論吓外牆用料 😊

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💡 買地起屋小貼士 💡 Part 9(房屋拆卸重建 part 2)

大家好！Easter holiday 之後，話咁快就嚟到四月尾啦，而政府嘅$15,000 (之前嘅$25,000)建築補助計劃亦喺3月31日完滿結束。呢次嘅補助計劃係近年內最高金額嘅一次，帶動咗成個建築業，連帶Queensland 嘅建築申請亦都增加咗50%。

忙咗六個月，小編終於超額完成曬所有建築設計申請。今年大家會見到有好多新屋興建/落成，正因爲咁，建築業今年會出現人手短缺嘅情況。如果大家今年想起新屋或做翻新，但未同建築師或承建商簽約嘅話，小編會建議如果可以的話，等到下半年或下年年頭先動工，因為好嘅技工或供應商都已經排期排到年底。

去番正題，今次繼續嚟講吓房屋拆卸重建嘅一二。

以下係我哋建議嘅程序：
💡先搵個專業人士(例如我哋)搜查土地資料，再做一個設計同價格評估
💡傾好設計同價錢後，申請demolition approval + 新屋嘅building approval
💡搵人拆屋
💡開始興建新屋

以下係一啲小知識俾大家作為參考：
🌟 Demolition - 通常大約需要3-5萬(視乎房屋大小、有幾多樹、有冇石棉等等)
🌟 Demolition 時一定要清走樹根(tree roots)
🌟 Demolition 大約需時3-5 工作天

如果大家想搵town planner / building certifier / builder - 我哋都有相熟嘅可以介紹。

歡迎大家聯絡查詢，本公司擁有超過二十年以上建築經驗，非常熟悉昆士蘭及新南威爾斯建設工程。
有註冊建築師坐鎮，可為閣下提供專業建築及設計服務。

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💡 買地起屋小貼士 💡 Part 8 (房屋拆卸重建 part 1)

大家好！因為上星期小編同我哋嘅建築師去咗Sydney 記錄之前主理嘅一個town house project.（聽講已經全部售罄 - 成績理想我哋都好開心 🤩）所以未能post 啲小貼士俾大家 😝

講番正題，今次就嚟講吓房屋拆卸重建嘅過程

如果你有心儀嘅地區，但搵唔到啱心水嘅屋，又或者住慣咗嗰區，但又想住新屋，房屋拆卸重建會係一個唔錯嘅選擇，其實房屋拆卸重建唔係一件咁復雜嘅事，只要一步步跟住做就得。

1） 無論係買舊屋拆卸重建，定係拆咗現有房屋重建，正如小編之前建議，一定要睇清楚easement / sewer 等關鍵項目，再查吓間屋可唔可以做清拆，因為有啲屋政府認為有歷史價值，係唔可以清拆㗎

2）建議搵專業人士先做一個初步嘅設計同價格評估，清楚了解吓重建嘅整體開支，同埋睇吓係咪全部建築物都有需要拆除，可能有部份建築物可以保留。小編曾經遇到一個客戶，佢搵我哋之前已經拆咗間屋，但保留咗個shed，因為低估個舊shed 嘅大小同對整體新計設嘅影響，最後要再另外請人拆咗個舊shed。

3）如果查清楚間屋可以淸拆，又諗好間新屋嘅設計，基本上就可以申請清拆准許証(demolition approval)然後搵人拆屋，凖備重建架啦！

下回預告：我哋會繼續深入研究吓其他房屋拆卸重建要注意嘅事項。

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💡 買地起屋小貼士 💡 Part 7

今次繼續講吓電器保養小貼士:

1） 抽油煙機嘅Filter係可以放入洗碗碟機洗，通常用quick circle 洗就已經好乾淨🌟

2） 冷氣機Filter 都可以攞落嚟用水加少量洗潔精清洗，風乾後再裝番上去。

3） 建築外牆(external wall cladding)通常建議每隔5至7 年上漆一次，可以有效地保護外牆歷久常新。

4） 建議每年預留房屋價格嘅0.2% 作為保養儲備金，因為大約8至10年後通常屋主就會想進行翻新或更換家庭電器。

下回預告：之前有讀者PM問房屋拆卸重建嘅過程，我哋下次可以深入研究吓要注意嘅事項。

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💡 買地起屋小貼士 💡 part 6 (房屋保養)

今次同大家講吓電熱水器(hot water system)內嘅 sacrificial anode。Sacrificial anode 係一條放喺熱水器內，用嚟延長熱水器壽命嘅鐡管。

小編建議每3-5年搵plumber 換一次，通常收費大概為$250 - $300（連工包料）。如果唔換，視乎不同水質，hot water system 就好快會壞，而且要成個再換過新。

所以我覺得每幾年俾$250 做保養，平過比千幾銀換過成個hot water system。

P.S.: 唔係個個plumber都識換， 所以要記得俾清楚hot water system model number，同問淸楚價錢。

下回預告：房屋保養 🤓

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💡 買地起屋小貼士 💡 Part 5

之前講過嘅check easement / sewer / flood zone 小貼士，相信係大家買二手樓時都可能會遇到嘅問題。

而呢啲只係我哋其中一部份嘅基本功，仲有好多technical 嘅嘢，我哋都會喺收到個job 後，馬上作出評估，將所有會遇到嘅問題盡量同客戶解釋，俾客戶衡量吓風險，唔想做到一半至發現問題增加客戶壓力。

以下係一啲小編覺得有用嘅websites:

http://floodinformation.brisbane.qld.gov.au/fio/
(Flood information website -上回已經介紹過)

https://www.police.qld.gov.au/maps-and-statistics
(Crime map - 可以check 到每區嘅犯罪次數）

https://www.myschool.edu.au
(School info - 每間學校人數 / naplan result etc)

https://bettereducation.com.au/school/primary/qld/brisbane_top_primary_schools.aspx
(學校排名 - 只作參考用途-小編覺得最重要都係小朋友讀得開心/啱lifestyle，排名年年都唔同㗎）

https://www.brisbane.qld.gov.au
(Brisbane City Council website，其他Council亦有同樣嘅資料俾公眾參考 - 🤫可以匿名舉報違例泊車/噪音滋擾)

https://www.qbcc.qld.gov.au
(如果做大型Renovation - 建議查吓builder 有冇建築牌照)見過有人搵人做driveway，無要求查承建商牌照，對方收左九成錢，driveway做錯咗，最後承建商走咗佬，追究無門...

下回預告：不如大家留言建議
♥️ Renov 小貼士
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Home Queensland's building industry regulator, set up to license contractors, resolve defective building work disputes and provide insurance to protect homeowners.

💡 買地起屋小貼士 💡 Part 4
自從2011 年頭嘅水災之後，昆士蘭政府就加強對flood zone area 嘅規劃，希望防止同類型嘅水災發生。

以下是Brisbane City Council嘅flood information website，只要輸入地址就可以查到水浸風險。其他Council亦有同樣嘅資料俾公眾參考，可以喺Google揾到相關website。
http://floodinformation.brisbane.qld.gov.au/fio/

喺新屋設計上， 其實唔難去符合政府對flood zone 嘅要求，只係特別幾個suburbs，有幾條街比較有挑戰性，較為考設計上功夫，建築成本亦會增加。

有危就有機，識得搵嘅話，買水浸過嘅屋做重建再賣出都可以有錢賺㗎！

下回預告：不如大家留言建議想知道多啲
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👍🏻 關於房屋嘅有用網站

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💡 買地起屋小貼士 💡 part 3
今次同大家介紹吓sewer line 嘅近親sewer (or stormwater) manhole (污水蓋)。

政府對sewer manhole 比 sewer line 要求高，因為sewer manhole 係用嚟俾公共建設嘅工作人員進入及進行維修工作，所以政府規定manhole 方圓最少3米內都唔可以有任何建築物阻擋，喺房屋設計上就要有一定程度嘅技巧。加上有manhole 就一定有sewerline，所以會有加重建築成本嘅可能。

小編之前就做過幾個規劃，有sewer manhole 位於土地側邊，房屋設計既要做到符合政府規定，又要達到客戶要求，同時影響唔到房屋設計。

小編亦都見過有人用木平台或搭建shed storage 於manhole 上方，如果被政府發現的話，業主有責任要立即拆除。

所以買地前建議喺塊地周圍行下，睇下見唔見到有manhole，如果見到個manhole 喺土地3 米範圍內，我哋會建議查清楚先。

下回預告：澳洲夏天成日落大雨，下次講吓flood zone🤓

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💡 買地起屋小貼士 💡 part 2
今次繼續探討吓啲睇唔到，但又會影響到房屋設計嘅嘢 — Sewer Line (污水管) 同 Sewer house connection (污水管連接點)。

現代嘅發展商通常會將sewer line 同sewer house connection ，擺放喺土地嘅最前面或最後面方便連結。

但係買舊區時就要小心，因為50、60年前嘅sewer line較多係建於土地嘅正中間，即係話大家新建嘅房屋會矗立喺sewer之上 (i.e. build over sewer)。

其實build over sewer 對房屋設計嚟講無咩大問題，最大嘅影響係增加建築成本，因為要另外申請及經過批核後先可以build over sewer，仲要另外加錢俾工程師設計地基，造成加重地基成本等等嘅額外費用。

所以，如果你想買舊屋重建，最好先做土地評估，未雨綢繆。

下回預告：嚟緊會同大家介紹吓sewer line 嘅近親sewer (or stormwater) manhole🤓

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💡 買地起屋小貼士 💡 part 1
今次同大家探討吓Easement (地役權)呢個話題，如果大家買地時，合約內寫明土地用途有部份係Easement，意思係私人土地內有公共建設(例如行車道)，或地下有公共設施(例如水管/煤氣管/電纜等)。

政府有權進入你嘅私人土地，喺Easement嘅範圍內進行維修工作。

大家喺建築規劃時，就要注意唔可以有結構性嘅建築喺Easement範圍內，因而令房屋整體設計上造成不同程度嘅難度。

其實有啲Easement嘅個案係唔會影響到房屋設計，購買土地前，當然最好係俾專業人士評估吓風險先啦。

下回預告：嚟緊會同大家講吓Sewer line，請密切留意🤓

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