Estudio Jurídico Mertens & Cía Abogados

En el caso de que el arrendatario no cumpla con alguna de sus obligaciones contractuales, la única forma de forzar el pago y/o pedir la restitución de la propiedad, es mediante una acción judicial.

Es importante señalar que el contrato de arrendamiento es de carácter consensual, no necesita constar por escrito, pudiendo probar su existencia, por ejemplo, con los comprobantes de pago de la renta.

En el arrendamiento, se pueden aplicar dos procesos distintos, uno es el procedimiento declarativo y otro el monitorio, este último llamado coloquialmente como “Devuélveme mi casa”.

Advertimos inmediatamente que no es cierto que se recupera la casa en 10 días, pero sí es mucho más expedito que el procedimiento declarativo.

El procedimiento monitorio, es bastante restrictivo y busca principalmente que el arrendatario pague o restituya la propiedad. Por lo cual, si el arrendatario paga, el proceso terminara. Además, solo es posible presentar prueba documental y requiere estrictamente que el contrato de arrendamiento conste por escrito.

Este proceso puede tener con nosotros una duración de 1 a 2 meses aproximadamente.

En cambio, el procedimiento declarativo, es más extenso en cuanto a las pretensiones que se buscan y la prueba, pudiendo, por ejemplo, presentar testigos, además de solicitar la restitución de la propiedad aún cuando sea pagada la deuda en su totalidad.

Este último proceso tiene una duración con nosotros, de 3 a 4 meses.

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Sobre el cierre de calles por portones
Al ser bienes nacionales de uso público, solo pueden ser cerradas cuando exista autorización Municipal.
Por tanto, cualquier cierre que no cuente con la debida autorización, puede ser objeto de diversas denuncias a entidades públicas, como al Ministerio de Bienes Nacionales, Carabineros, Direcciones de Obra Municipal y, además, objeto de recurso de protección.

Específicamente, la Ley número 18.695, modificada por la Ley número 21.411 y su Reglamento, es la que establece el procedimiento para pedir autorización para el cierre de calles.

Esta es una solicitud presentada a la Municipalidad respectiva que, mediante decreto alcaldicio y previo acuerdo con el consejo municipal, podrá autorizar el cierro por un plazo de 5 años.
Dicha solicitud deberá contar con al menos el 80% de la suscripción de los propietarios o sus representantes.

Además, el mismo cierre debe contar con ciertas especificaciones, como que en ningún caso se podrá impedir el acceso peatonal, tampoco el acceso de vehículos de emergencia, seguridad y utilidad pública, no puede impedir la visibilidad hacia el interior de la calle, entre otros.

https://www.diarioconstitucional.cl/2023/10/21/cierre-de-calle-con-porton-electrico-no-es-permitido-en-la-normativa-nacional-si-no-se-cuenta-con-autorizacion-municipal/?fbclid=IwAR3SAQHaKpWH0m2U2RhNmaxbqUHzVcaTCXqr3GMD3eJZ9if0PYzR6DH-Cac

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¿Su arrendatario no paga la renta?

En el caso de que el arrendatario no cumpla con alguna de sus obligaciones contractuales, la única forma de forzar el pago y/o pedir la restitución de la propiedad, es mediante una acción judicial.

Es importante señalar que el contrato de arrendamiento es de carácter consensual, no necesita constar por escrito, pudiendo probar su existencia, por ejemplo, con los comprobantes de pago de la renta.

Entonces, se pueden aplicar dos procesos distintos, uno es el procedimiento declarativo y otro el monitorio, este último llamado coloquialmente como “Devuélveme mi casa”.

Aclaramos inmediatamente que no es cierto que se recupera la casa en 10 días, pero sí es mucho más expedito que el procedimiento declarativo.

Pues bien, el procedimiento monitorio se aplica en general cuando el arrendatario no ha pagado las rentas, gastos comunes o servicios básicos y, en general, cuando incumpla cualquier obligación. En este proceso, se presenta la demanda, el Tribunal ordenará que, luego de notificada la resolución por un receptor judicial, en 10 días el arrendador debe pagar o bien oponerse a lo que en la demanda monitoria se relate. En el caso de que el no pague o no se oponga, se decreta el lanzamiento, lo cual significa que un receptor judicial irá con auxilio de la fuerza pública (Carabineros) a desalojar y entregar la propiedad a su dueño. El lanzamiento puede tardar un par de semanas, pues depende de la disponibilidad de Carabineros para asistir y de la disponibilidad de receptor para realizar la diligencia. En general, este proceso debería tardar alrededor de un mes y medio. Es importante resaltar que, si el arrendatario se opone o paga, terminará el procedimiento monitorio y se tendrá que seguir en uno declarativo, que ya explicaremos. Esto es muy relevante, pues la oposición no tiene que basarse en hechos ciertos, la calificación de si son ciertos o no se tiene que hacer en el juicio declarativo. Por supuesto, tampoco significa que se puede presentar cualquier cosa en la oposición, pero basta poco para que se entienda que se opuso válidamente. También, si lo que se quiere es recuperar la propiedad y no seguir con el arrendador, y este último paga, el contrato seguirá tal cual, por lo que hay que evaluar qué es lo que se quiere, que pague, que se vaya o que si no paga se vaya.

Ahora, paso al procedimiento declarativo, este también inicia con la demanda y la notificación de esta al demandado y al quinto día desde su notificación se hará la audiencia en la cual se presentará la prueba y si no comparece demandado, se seguirá el proceso en rebeldía de este, dictándose sentencia que ordenara la restitución de la propiedad y el pago de lo que se adeude. Este proceso demora más, normalmente unos 3 meses, dependiendo también de qué tan eficiente sea el Tribunal, pero en este sí, más allá que el demandado pague o se oponga, se puede solicitar que se declare la terminación del contrato y la restitución de la propiedad. Esto en el entendido de que no se quiere seguir arrendando a dicha persona.

Los honorarios que cobramos por uno o por otro, son de $350.000, pagando la mitad para empezar y la otra mitad al momento de dictarse la sentencia y sólo en caso de que esta sentencia sea favorable.

Por supuesto, existen otros gastos que se traducen en pagar las notificaciones respectivas, como la de la demanda, que la realiza un receptor judicial y que en general es de alrededor de $50.000.-. Sin embargo, el gasto más importante es el lanzamiento, si es que se llega a esa instancia, que tiene un costo de alrededor de $550.000.-, dependiendo de la comuna. Idealmente, se intentará llegar a acuerdo para que no se llegue al lanzamiento, pero si el arrendatario no quiere restituir la propiedad, lamentablemente esta sería la única opción.

Las cesiones de derechos sobre bienes inmuebles ¿Se inscriben en los Conservadores?
Lo intentaremos hacer lo más simple posible. A través de una cesión de derechos se da a otra persona una cuota sobre un bien, si en esta cesión de derechos se refiere o incluye un bien raíz, para su inscripción en Conservador de Bienes Raíces, debemos distinguir dos situaciones: a) en una cesión de derechos sobre bienes inmuebles, si bien no es un requisito para la tradición (entrega), siempre se podrá inscribir en Conservador, de hecho, es absolutamente recomendable; y b) en una cesión de derechos de herencia, se transforma en un asunto mas complejo. A saber, una herencia es una universalidad jurídica, esto significa que los herederos no son dueños de bienes específicos, como una casa, un auto, etc, aquí los herederos son dueños de un todo indeterminado y abstracto compuesto por todos los bienes. Incluso, más allá que en la masa hereditaria puedan existir inmuebles, el derecho real de herencia, jurídicamente, es un derecho mueble. El articulo 688 del Código Civil permite que los herederos que, de consuno, puedan vender los bienes específicos de la herencia (sin considerarlos como un todo), pero si lo que se quiere es vender derechos de herencia por separado, se distinguen dos situaciones: 1) si un heredero quiere vender TODOS sus derechos de herencia, como una universalidad, puede hacerlo, y si en ese todo existe uno o mas bienes inmuebles, el contrato se puede inscribir en el Conservador respectivo al inmueble, SIEMPRE; 2) ahora, si lo que un heredero quiere es vender sus derechos solo sobre un inmueble que compone la herencia, es en esta situación en la cual NO ES POSIBLE INSCRIBIR en Conservador, pues no puedes vender un bien especifico de una universalidad jurídica como lo es una herencia, con excepción del caso del articulo 688 ya mencionado.
Somos un estudio jurídico que tiene entre sus especialidades el Derecho Civil, Registral, Urbanístico e Inmobiliario y Sucesorio, asesorando de manera constante en negocios del rubro tanto a particulares como empresas. Para consultas sobre nuestros planes, operaciones en partículas o cualquier información o duda que se tenga sobre materias jurídicas, puede contactarnos por los diferentes medios a disposición.

¿Qué es una cesión de derechos sobre un inmueble?

Siendo directos, si alguien compra "derechos" sobre un inmueble, no esta comprando una parte especifica de dicho inmueble ni un inmueble para si mismo. Por ejemplo, si se compra el 50% de los derechos de un terreno de 5.000 metros cuadrados, no se están comprando 2.500 metros cuadrados. La cesión de derechos se basa en una abstracción jurídica, si se adquieren derechos sobre un inmueble, se esta compartiendo el dominio sobre el total de aquel inmueble, generando una comunidad, en la cual existe mas de un dueño y, por consiguiente, para realizar cualquier acto sobre dicho inmueble, como venderlo o subdividirlo por ejemplo, será necesario que todos los dueños estén de acuerdo.

Nuestro estudio presta asesoría constante en materia Civil e Inmobiliaria, a diferentes empresas del rubro, corredores de propiedades y particulares en general. Para toda consulta jurídica o para conocer sobre nuestros planes y costos, no dude en contactarnos.