مكتب الشافعي للمحاماة والاستشارات القانونية

📢 عندك مشكلة أُسرية (خلع _ طلاق للضر _ نفقه _ تمكين من مسكن الزوجية _ عايزه القايمة _ رؤية _ حضانة)👨‍👩‍👧 معانا هنبحث مشكلتك وهتتحل إن شاء الله

✒ عايز تمضى عقد وقلقان من ثغراته القانونية وخايف يتنصب عليك وعايز تحفظ حقك؟
🏠اشتريت شقة أو أرض أو فيلا عايز تسجلها أو عليهم مشاكل؟ كلمنا هتتحل
🛇 منصوب عليك فى فلوس ومش عارف تاخدها؟ هنرجعلك حقك 💵

🤔 اكتشفت ان عليك حكم ومش عارف تتصرف ازاي؟ معانا الحل 🔖
🛑 عايز تأسس شركة أو مصنع أو أى نشاط فردى ومش عارف تبدأ منين ؟
ما عليك غير انك تتواصل معانا وهتستلم أوراق 📕مصنعك او شركتك كاملة وفى أسرع وقت🧭

🏛نقوم بتسهيل إجراءات زوج الأجانب وتسهيل اوراق الإقامات
🔥 نحن نقوم بتسهيل الإجراءات القانونية والتجارية للمستثمرين ورجال الأعمال والمصانع والشركات بأحدث الطرق والتكنولوجيا الحديثه بمصاريف تتناسب مع الحالة الاقتصادية من أجل التنمية بالمجتمع

🎯للتواصل والاستفسار برجاء التواصل معنا عبر رسائل الصفحه و هيتم التواصل معاك من محامين متخصصين فى شتى فروع القانون و هنساعدك بشكل سريع
♠️ موبايل / واتس
+20 1004043352

📢 عندك مشكلة أُسرية (خلع _ طلاق للضر _ نفقه _ تمكين من مسكن الزوجية _ عايزه القايمة _ رؤية _ حضانة)👨‍👩‍👧 معانا هنبحث مشكلتك وهتتحل إن شاء الله

✒ عايز تمضى عقد وقلقان من ثغراته القانونية وخايف يتنصب عليك وعايز تحفظ حقك؟
🏠اشتريت شقة أو أرض أو فيلا عايز تسجلها أو عليهم مشاكل؟ كلمنا هتتحل
🛇 منصوب عليك فى فلوس ومش عارف تاخدها؟ هنرجعلك حقك 💵

🤔 اكتشفت ان عليك حكم ومش عارف تتصرف ازاي؟ معانا الحل 🔖
🛑 عايز تأسس شركة أو مصنع أو أى نشاط فردى ومش عارف تبدأ منين ؟
ما عليك غير انك تتواصل معانا وهتستلم أوراق 📕مصنعك او شركتك كاملة وفى أسرع وقت🧭

🏛نقوم بتسهيل إجراءات زوج الأجانب وتسهيل اوراق الإقامات
🔥 نحن نقوم بتسهيل الإجراءات القانونية والتجارية للمستثمرين ورجال الأعمال والمصانع والشركات بأحدث الطرق والتكنولوجيا الحديثه بمصاريف تتناسب مع الحالة الاقتصادية من أجل التنمية بالمجتمع

🎯للتواصل والاستفسار برجاء التواصل معنا عبر رسائل الصفحه و هيتم التواصل معاك من محامين متخصصين فى شتى فروع القانون و هنساعدك بشكل سريع
♠️ موبايل / واتس
01004043352

هفضل واقف في صفه .. لآخر الزمان 🦅💪

43 سؤالا حول قانون الأحوال الشخصية (الاسرة) ؟

1-كيف يمكن إثبات الزواج ؟
يمكن إثبات الزواج إما بشهادة الشهود أو أن يقر الطرف الذى أنكر الزواج به أو أن يطلب من الطرف المنكر أن يؤدى اليمين بأنه غير متزوج فيرفض تأدية اليمين

2-هل تقبل دعوى إثبات النسب أو نفيه من الزواج العرفي ؟
نعم تقبل دعوى إثبات النسب أو نفيه من الزواج العرفي

3-هل يرتب الزواج العرفي الذى تم إنكاره من أحد الطرفين الحق في الميراث بين الزوجين؟
لا يرتب الزواج العرفى المنكور توارث بين الزوجين

4-ماهو الطلاق للضرر؟
يحق للزوجه طلب الطلاق دون المساس بحقوقها فى الحالات الآتية:
إهانة الزوجة أو التعرض لها بالضرب، عدم الانفاق، حبس الزوج مدة تزيد عن ثلاث سنوات يحق لها رفع الدعوى بعد سنة، بسبب العنة (عدم القدرة الجنسية) و مرض البرص، الزواج من أخرى.
والضرر المقصود فى القانون لم يرد على سبيل الحصر بمعنى أن أى ضرر تستطيع الزوجة إثباته يحق لها طلب التطليق.

5-ما هو المهر ؟
المهر هو المال الذى يدفعه الرجل للمرأة عند الزواج بها وهو ليس ركنا من أركان الزواج

6-ما هو سبب وجوب نفقة الزوجية ؟
أن تكون الزوجة فى طاعة زوجها وأن تسلم نفسها إليه وقت طلبه

7-هل يسقط حق الزوجة فى المطالبة بدين نفقة الزوجية؟
إن دين النفقة لا يسقط ولو لم يتم الاتفاق على النفقة بين الزوجين أو يصدر بها حكم، ويجوز للزوجة أن تطالب بنفقه سابقة على رفع الدعوى شريطة ألا تجاوز سنة سابقة على تاريخ رفع الدعوى.

8-هل يسقط دين نفقة الزوجية بموت أحد الزوجين أو بالطلاق ؟
إن دين النفقة لا يسقط بموت أحد الزوجين ولا بالطلاق، فإذا مات الزوج كان للزوجة الحصول على متجمد نفقتها من تركته وإذا ماتت الزوجة كان متجمد نفقتها تركه عنها تورث، كما أن للمطلقة الحق فيما تجمد لها من النفقة حال قيام الزوجية ما لم يكن زوجها قد طلقها خلعا فى مقابل هذا المتجمد من النفقة.

9-هل تجب النفقة للزوجة غير المدخول بها ؟
نعم تجب النفقة للزوجة غير المدخول بها من تاريخ عقد الزواج لأن عدم دخول الزوج بزوجته ليس مانعاَ من فرض نفقتها.

10-ما هى كيفية تقدير النفقة؟
تقدر النفقة حسب حالة الزوج المادية و حالته الاجتماعية فى الوقت الذي يجب عليه فيه الإنفاق على زوجته.

11-هل يجوز فرض نفقة زوجية على الغائب؟
نعم يجوز لأنه لا يمنع غياب الزوج من فرض النفقة عليه.

12-ما هى شروط استحقاق الزوجة للنفقة؟

1 - أن يكون عقد الزواج صحيحا

2- تحقق الاحتباس لمصلحة الزوج أو الاستعداد للاحتباس وإن لم يتحقق بسبب ليس من قبل الزوجة

13-هل يمنع مرض الزوجة أو يسارها أو اختلافها في الدين مع الزوج من استحقاقها النفقة؟
لا يمنع مرض الزوجة أو يسارها أو اختلافها فى الدين مع الزوج من استحقاقها لنفقة الزوجية

14-هل يجوز للزوجة أن تشترط فى عقد الزواج حق الدراسة أو العمل؟
نعم يجوز ويترتب على ذلك أنه لا يجوز للزوج الاستناد إلى كونها ناشزا إلى خروجها من مسكن الزوجية للعمل أو للدراسة، إلا إذا كان خروجها للعمل فيه ضرر لمصلحة الأسرة أو فيه إنهاك لقوى الزوجة أو مرضها.

15-ما هى نفقة العدة؟
نفقة العدة هى فى حقيقتها نفقة زوجية لأن المطلقة تعد، وتشمل المأكل والملبس والمسكن فى حكم الزوجة خلال فترة العدة.

16-لمن تجب نفقة العدة؟
القاعدة أن العدة تجب على جميع المطلقات، عدا المطلقة قبل الدخول أو الخلوة، فهي وحدها التى لا يتعين عليها الانتظار لانقضاء المدة الزمنية فيما بين الطلاق والزواج.

17-ما هى الفترة الزمنية لانقضاء العدة؟
عدة المطلقة رجعيا أو بائنا ثلاث حيضات لمن تحيض، أو ثلاثة أشهر عربية لمن لا ترى الحيض لصغر فى السن أو بلوغها سن اليأس أما المطلقة الحامل فعدتها حتى تضع حملها ولو توفى عنها زوجها

18-متى تبدأ العدة؟
تبدأ من تاريخ الطلاق، أى من تاريخ إيقاعه وليس من تاريخ العلم بالطلاق.

19-ما هى المدة التى تستحق عنها نفقة العدة؟
تستحق المطلقة نفقة العدة لمدة لا تقل عن ستين يوما وهى أقل مدة للعدة ولا تزيد عن سنة ميلادية وهى أقصى مدة للعدة

20-متى يسقط الحق فى نفقة العدة؟
تسقط نفقة العدة فى حالات نشوز الزوجة أو ارتدادها عن الإسلام أو وفاة المطلقة بعد القضاء بها.

21-هل يجوز للزوجة التنازل عن نفقة العدة مقدما أثناء الزوجية؟
لا يجوز إلا إذا كان التنازل عن النفقة مقابل للخلع.

22-ما هى المتعة؟
المتعة هى تعويض للمطلقة على ما أصابها بسبب الطلاق من ألم وليرفع عنها وصف الإساءة وبمثابة شهادة بأن الطلاق ليس لعلة فيها، وإنما لعذر يخص المطلق.

23-ما سبب وجوب المتعة؟
سبب وجوب المتعة هو الطلاق المستبد به من الزوج والحكمة من تشريعها هى جبر خاطر المطلقة من إساءة استعمال الزوج لحقه في الطلاق.

24-ماهى شروط استحقاق المتعة؟
يشترط لاستحقاق المتعة توافر 4 شروط هي:
• أن تكون الزوجة مدخول بها فى زواج صحيح
• وقوع الطلاق بين الزوجين أيا كان نوعه
• أن يكون الطلاق قد وقع بغير رضا من الزوجة (استخلاص توافر الرضا مسألة موضوعية يستقل بها القاضى).
• ألا تكون الزوجة المتسببة فى الطلاق

25-هل تستحق المطلقة على الإبراء تعويض المتعة؟
لا يكون للمطلقة الحق فى المطالبة بالمتعة فى الطلاق على الإبراء، إلا بادعاء أنها أكرهت على التنازل عن حقها فى المتعة.

26-هل المطلقة بحكم المحكمة تستحق المتعة؟
نعم يحق للمطلقة بحكم من المحكمة الحصول على تعويض المتعة، باعتبار أن الحكم الصادر بالطلاق يعد دليلا على أن الطلاق قد تم بغير رضا الزوجة أو بسبب يرجع إليها.

27-هل تستحق الزوجة الناشز المتعة؟
الحكم الصادر بنشوز الزوجة يدلل على أن الطلاق يرجع للزوجة وبسبها، إلا أن الزوجة تستطيع إثباتا عكس ذلك.

28-ما هى كيفية تقدير المتعة؟
تقدر المتعة بنفقة سنتين على الأقل ويجوز أن تفرض المتعة لمدة أكبر من ذلك حسب حالة المطلق المالية والاجتماعية وظروف الطلاق ومدة الزوجية.

29-هل يمكن تقسيط المبلغ المقضي به كمتعة؟
نعم يجوز – ولكن يجب أن يكون ذلك بناء على طلب المدعى عليه كما يجوز التقسيط عند التنفيذ

30-ماهى شروط وجوب نفقة الصغير على أبيه؟
ثلاث شروط هى:-
• أن يكون الابن فقيرا لا مال له، فإذا كانت له بعض الأموال إلا أنها لا تكفى نفقته التزم الأب بتكملة الباقى منها.
• أن يكون الابن عاجزا عن الكسب لصغر أو أنوثة أو عاهة أو لطلب العلم.
• أن يكون الأب غنيا أو قادرا على الكسب.

31-هل تجب نفقة الابن على أبيه ولو اختلف معه فى الدين؟
نعم تجب

32-على من يقع عبء إثبات حالة الصغير المادية وحاجته للنفقة؟
الأصل فى الابن حالة الفقر، وعلى الأب إذا أدعى خلاف هذا الأصل إثبات العكس بكافة طرق الإثبات المقررة حتى سن الخامسة عشر- بعد هذه السن يقع عبء الإثبات على الابن.

33-ما هى كيفية تقدير نفقة الابن على أبيه؟
تقدر نفقة الابن على أبيه بقدر يسار الأب ويدخل فيها توفير المسكن له

34-هل هناك قيد زمني على سماع دعوى نفقة الصغار؟
لا يوجد قيد زمنى على سماع هذه الدعوى ويجوز المطالبة بنفقة صغير لأى مدة سابقة على رفع الدعوى.

35-هل تسقط نفقة الابن المتوفى؟
إذا مات الابن وأنفقت عليه الأم نفقة حال حياته، فلها أن تستحصل على ما أنفقته على الصغير من الأب باعتبار أن نفقة الصغير دين على الأب.

36-من هو الملتزم بنفقة الصغير حال وفاة الأب أو عجزه عن الكسب؟
تكون نفقة الصغير على من يوجد من أصوله ذكرا كان أو أنثى

37-هل يلتزم الأب بالمصروفات الدراسية للصغير؟
نعم يلتزم لأن المصروفات الدراسية مثلها مثل نفقة الصغير على أبيه بمنزلة الطعام والملبس.

38-هل يجوز إقامة دعوى المطالبة بالزيادة أوالتخفيض للمقرر كنفقة (زوجية أو صغير) ؟
نعم يجوز، لأن قيمة النفقة يمكن زيادتها أو نقصانها وفقا للظروف الاقتصادية، وكذا لظروف الملزم بالنفقة و أيضا ظروف المفروضة النفقة لصالحه.

39-ما هى دعوى إبطال المفروض من نفقة أو إسقاطها؟
هى دعوى يقيمها المحكوم عليه بحكم نفقة- للزوجة أو الأولاد- بطلب إبطال أو إسقاط المفروض لهما بموجب الحكم الذى يتم التنفيذ بمقتضاه ضده فى حالة انتهاء سبب استحقاق النفقة.

40-ما هو أجر الحضانة؟
هو المبلغ النقدى الذى يدفعه الملتزم بالنفقة للحاضنة نظير قيامها بعمل هو خدمة المحضون.

41-ما هى المدة التى تستحق عنها أجر الحضانة؟
ينشأ حق الحاضنة فى أجر الحضانة من تاريخ بدء الحضانة إذا لم تكن أم للمحضون ومن تاريخ انقضاء عدتها على الأب إذا كانت هى أم المحضون حتى بلوغ الصغير أقصى سن الحضانة المقررة قانونا.

42-ما هى شروط استحقاق أجر الحضانة؟
يظل استحقاق الحاضنة لأجر الحضانة قائما طالما كان الصغير معها بشرط ألا يستمر فرض هذا الأجر بعد بلوغ الصغير أقصى السن المقررة للحضانة، لأن اليد بعد هذه السن تكون يد حفظ وليس لها صفة الحضانة

43-هل يجوز للحاضنة المطالبة بمتجمد أجر الحضانة دون التقيد بمدة معينة؟
نعم يجوز للمدعية المطالبة بمتجمد أجر الحضانة من تاريخ استحقاقه غير مقيدة بمدة محددة ولها أن تقيم الدليل على الامتناع باعتبار أن أجر الحضانة من الأجور التي لا تسقط إلا بالأداء أو الإبراء، وتستحق الحاضنة أجر الحضانة حتى لو فقدت صلاحيتها لها طالما كان الصغير معها

‎مكتب الشافعي للمحاماة والاستشارات القانونية‎ is now on WhatsApp.

‎مكتب الشافعي للمحاماة والاستشارات القانونية‎ updated their information in their About section.

مبادئ هامة في احتراف المحاماة
__________________________
1.الكلام الإنشائي في المرافعات أشبه بالعكاز، تحتاج إليه عندما لايمكنك الاعتماد على قدمي الأدلة والبينات!
وهذا هو المنهج القويم للمحامي الحكيم:
١-فإن ملكت أدلة قاطعة، فأوجز العرض، وعانق البلاغة، وتمسك بالثوابت.
٢-وإن فقدت البراهين الحاسمة، فاستعمل المنطق، وكثف الشرح، ووظف العقلانيات.

2.من ركائز المسؤولية الجنائية(ثبوت الرابطة السببية)،أي علاقة النتيجة بالفعل. وأهم أمر هنا ماقرره أساتذة القانون من أن(الرابطة السببية لاتعد قائمة إلا إذا تمت عبر محور متصل ومباشر بين الفعل والجريمة).
ولذلك متى حصلت تقاطعات تثير الاحتمالات سقطت الإدانات!.

3.من القواعد التي تقيد الإلتزام بالشروط في مختلف العقود والتصرفات(اشتراط مالا يفيد لايجب الوفاء به).
فالشرط المدون بالعقد وغيره إنما يكون لازماً عند تبين فائدة أو ظهور مصلحة من ورائه.
وبالتالي فيمكن الدفع بعدم لزوم الشرط؛للتعسف في استعماله،وتحقق ضرر محض على طرف دون تبين مصلحة للآخر!

4.المحامي والقضية بين"وقفة الإلمام ومرور الكرام"!
تصور القضية جيداً يتطلب الإحاطة بها من جميع جوانبها،حتى من جهة الخصم!
فأنت بالمرافعة لاتعرض وجهة نظر موكلك فقط،بل ترد على دفوع الخصم وشبهاته.
يقول جون ستيوارت ميل(من لا يعرف إلا الجانب الخاص به من القضية، يعرف القليل عن هذه القضية).

علق بتم لتصلك منشوراتنا

⚖️حالات إسقاط الحضانه :

👨‍✈️اسقاط الحضانة عن الأم طبقاً للقانون.

1- اتهام الحاضنة بحكم قضائى نهائى فى قضايا تمس الشرف وشرط إقامه دعوى الإسقاط أن يكون الحكم نهائيا واجب النفاذ، أما إن كان الحكم ابتدائيا فتوقف محكمة الأسرة الدعوة تعليقيا لحين الفصل فيه نهائيا.

2- زواج الأم برجل أخر ويقع على طالب الاسقاط إثبات ذلك، بتقديم ماى يفيد الزواج بآجني، وتسقط الحضانة عن الحاضنة بمجرد الزواج من أجنبي، ولو لم يدخل بها ولو طلقت من الأجنبى، فلا تعود إليها الحضانة إلا فى عدة الطلاق البائن دون الرجعى لأن الزوجية قائمة فى الزواج الرجعى.

3- امتناع الحاضنة عن تنفيذ حكم رؤية الصغير لثلاث مرات متتالية، وعلى طالب الرؤية عرض الأمر على قاضى التنفيذ والذى يأمر بإنذار الحاضنة بتنفيذ حكم الرؤية وفى حالة امتناعها تسقط الحضانة عنها.

4- فى حالة إهمال الحاضنة فى تربية الصغير وعدم أمانتها بشكل يضير مصلحة الطفل كمثل فقدان الصغير لسبب يرجع لإهمال الأم أو تغيبه المستمر وانقطاعه عن دراسته ورسوبه.

5- أن تكون الحاضنة مريضة بمرض عضوى أو نفسى يمنعها من تربية أطفالها، وهنا يجب تقديم تقرير طبى رسمى ومناظرة الحاضنة فعليا للتأكد من حالاتها وعرضها على اللجنة الطبية المختصة بتقرير حالاتها.

6- بلوغ الصغير السن القانونى هو 15 سنة ويخير الطفل أمام القاضى فى البقاء مع والده أو والدته، وذلك للولد او البنت

‎مكتب الشافعي للمحاماة والاستشارات القانونية‎ updated their address.

‎مكتب الشافعي للمحاماة والاستشارات القانونية‎ updated their phone number.

أنواع التسجيل بالشهر العقارى وعقباته ورسومه .....

الأول تسجيل رضائى :-

يذهب الطرفين إلى التسجل مباشرة فى الشهر العقارى المشترى والبائع شخصيا أو بتوكيل من البائع بالتسجيل للمشترى.

ثانيا التسجيل القضائي:-

يتم عن طريق المحكمه بدعوى صحة ونفاذ - وبعد ذلك يتم تسجيل الحكم فى الشهر العقارى «ملحوظة بأنك لابد أن تكون مخلص كل الاجراءات والأوراق علشان تأخذ حكم الصحة والنفاذ فى أول جلسه أكرر أول جلسة لأنك إذا تم التأجيل إلى جلسة ثانية سوف تدفع 7.5% للمحكمة من قيمة الشيء المبيع المدونه فى العقد»

قبل البدء فى أى من الطرق السابقه لابد أولا من أن تقوم بعمل كشف تحديد مساحى للشقة ويتم مراجعته وتقوم بعمل إشهار لعريضة الدعوى بالشهر العقارى

- رسوم نقابة المحامين = 5 فى الألف من سعر المبيع

الاجراءات العملية لطلب الشهر

تقديم الطلب

يمر أي طلب شهر بمراحل ثلاث هى مرحلة المقبول «اخطار قبول الشهر» ومرحلة المشروع «تحرير العقد على الورق الأزرق» وتتم المرحلتان بمأمورية موقع العقار وأخيراً مرحلة الشهر وتكون بالمكتب الرئيسى للشهر العقاري.

أولا مرحلة المقبول :

1-: يقدم طلب من أصل + ثلاث صور موقع من صاحب الشأن أو وكيله سواء كان بائع أو مشترى ويتم التوقيع واثبات الصفة ورقم التوكيل أمام رئيس المأمورية حين تقديم الطلب، والآن مع التعديل الجديد تتم هذه الخطوة على مراحل:

مراجعة الطلب من رئيس المأمورية والتأشير بسداد الرسم. ب- تقدير الرسم عند الموظف المسئول بالقسم المالى.


جـ- الذهاب لخزينة المأمورية وسداد الرسم - بعدها يتم التوقيع عليه أما رئيس المأمورية مرفقاً به صوره» ويلازم التوقيع على الطلب أخذ تعهد على مقدم الطلب بإستيفاء النقص خلال عشرة أيام من تاريخ تقديم الطلب «ويتم ارسال خطاب مسجل بمضمون ذلك اذا كان الطلب ورد بطريق البريد إضافة إلى الحضور للمأمورية لسداد الرسم والتوقيع على الطلب «ولن يقيد الطلب بدفتر أسبقية إلا بعد سداد رسمه وعند سداد الرسم بحوالة بريدية للطلب المرسل بريديا يتم قيده بالسجل يوم وروده ويتم التوقيع عليه فى وقت لاحق بناء على سبب ايقاف» - الكلام للخبير القانونى.

يجوز تقديم مستندات الطلب فى هذه المرحلة «سند الملكية وشهادة التمويل أو المكلفة» ولكن ينصح بتأجيلها لحين الاطلاع على كشف التحديد ومعرفة المطلوب منها.

2-: يسلم الطلب للموظف المسئول عن سجل قيد الطلبات

وبهذه المرحلة ينتهى اليوم الأول من أيام مأمورية الشهر العقارى ومن نتأئجه:-

أستلام ايصال الرسوم به رقم طلب شهر وهذا الرقم يكون على شكل «....» لسنة «....» مأمورية «......» والذى سنتابع به طلبنا فى جميع المراحل التالية وحتى بعد أخذ رقم المشروع يبقى هو الأهم الى حين الحصول على رقم أسبقية الشهرفى مرحلة متأخرة، وتتم هذه المتابعة من خلال سجل الطلبات الذى نوهنا عنه والذى هو حلقة الوصل بين العضو الفنى بالمأمورية والمساحة وصاحب الطلب عن طريق ما يسمى بالايقاف للطلب حيث يتم التوزيع دائما مروراً بهذا السجل.

ملحوظة: «ننصح بالحفاظ على ايصال الرسوم المختوم بشعار الجمهورية حيث أنه سيعلى رقمه على مشروع العقد عند الانتهاء من مرحلة المقبول وكتابة مشروع العقد»

3-: الحضور للمكتب الهندسى للإرشاد والمعاينة على الطبيعة لأستخراج كشف التحديد للطلب

والطبيعى أن ترسل المأمورية فى اليوم التالى مباشرة صورة من الطلب للمساحة وبها يصل علم المساحة بالطلب فى انتظار حضور صاحب الشأن لتحديد ميعاد المعاينة وننصح بالذهاب من اليوم الأول وذلك بصورة اضافية من الطلب المقدم وقبل مغادرة المأمورية لتحديد ميعاد مع رئيس مأمورية المساحة والمهندس المختص بالمنطقة كسباً للوقت.


-لم نذكر رسوم أو حوالة للمساحة حيث أنها تسدد طبقاً للتعديل الجديد ضمن رسوم الطلب وبالتالى لم نتطرق لها لعدم وجودها الآن.


مع ملاحظة أنه إذا طلبت المأمورية تطبيق العقد تسدد رسومه بالمساحة استقلالاً كرسوم إضافية

4- يحال الطلب للمراجع الهندسى بالمأمورية لعمل بحث للطلبات المعلاه على عقار التعامل وما تم بها «المراجع الهندسى هو حلقة الوصل بين المساحة والمأمورية»

5-يدخل الطلب للمأمورية «سجل الطلبات للتأشير بورود كشف التحديد وكل ما يتم على الطلب».

ويعرض من خلاله على العضو الفنى ليصدر خطاب إيقاف المستندات واستكمال الناقص بالطلب وهو يحرر من أصل وصورة بدون ابداء اسباب ويعتمد من رئيس المأمورية ويسلم لصاحب الشأن أو الصفة واذا لم يستلمها ترسل بالبريد المسجل المصحوب بعلم الوصول

ولا يترتب على عدم ذكر الأسباب بطلان سبب الإيقاف (نقض رقم 52لسنة 32 ق جلسة 26/11/1993)

5- تقديم المستندات

وهى «سند الملكية – كشف المشتملات من الضرائب العقارية– اعلام الوراثة اذا كان البيع من وارث» ويتم تقديم المستندات بموجب حافظة موضح بها بيان المستندات وعددها وتاريخها وتاريخ تقديمها وذلك بالتأشير عليها من العضو الفنى «المأمور» الذى يؤشر عليها بعبارة يرفق ويعرض ويتم تقديمها بعد التأشير عليها الى موظف سجل الطلبات ليتم عرض الطلب مرة ثانية بعد استيفاء نواقصه.

6- يظل الطلب من ثلاث لخمس أيام

فإذا كان مستوفياً حرر اخطار المقبول بشرط إلا تكون هناك حالة من حالات تعارض الطلب مع غيره أو تصرف سابق ينقص من الحصة وأن الملكية تسمح فى حدود الأربعة وعشرون قيراط.

«يبحث العضو الفنى الطلب من حيث توافر الأهلية والصفة والسلطة وأصل الملكية وورود العقار باسم المتصرف فى التكليف ( كشف الضرائب العقارية) والوصف ورقم العوايد والترخيص للعقارات المبنية بعد 2/6/1992 ومواعيد الطلب وسقوطه والطلبات الواردة على عقار التعامل والمفاضلة بينها».

7- يراجع بعد ذلك من مراجع ثانى أقدم بالمأمورية للتأكد من استيفاءه.

8- يسلم اخطار المقبول لصاحب الشأن أو وكيله ومعه كشف التحديد المساحى وباقى المستندات لتحرير مشروع المحرر على الورق الأخضر المدموغ.

وبذلك تنتهى أول مراحل الشهر وهى مرحلة الطلبات والحصول على المقبول

ملاحظات:

مدة الطلب هى سنة ميلادية تبدأ من تاريخ قيده بدفتر أسبقية الطلبات ويسقط الطلب بمرورها دون تسجيل «شهر» ويجوز مد الطلب سنة أخرى محتفظا بأسبقيته بشرط تقديم طلب امتداد قبل انتهاء السنة الأوى بأربعة عشر يوماً على الأقل على أن يكتب بالأعلى «العنوان» امتداد للطلب رقم «لسنة» ويحرر له كشف تحديد جديد دون رسوم .

ثانياً مرحلة المشروع

بعد استلام اخطار المقبول وكشف التحديد والمستندات

1- نبدأ بتحرير مشروع المحرر على الورق الأخضر المدموغ

مع ملاحظة تضمين المشروع ثلاث اقرارات هم:-

أ-اقرار الكسب غير المشروع «خاص بالموظفين والعاملون بالحكومة والقطاع العام».

ب- اقرار بمطابقة وصف العقار للطبيعة الحالية على مسئولية الطالب دون مسئولية الشهر العقارى.

ج- اقرار بخلو العقار من الحقوق العينية الاصلية والتبعية.


2- التصديق على توقيع المحامى من النقابة اذا كان الثمن أكثر من «20000 جنيه طبقا للتعديل الأخير بدلاً من خمسة الاف جنيه فى قانون المحاماة السابق» على أن يوقع من محامى ابتدائى على الأقل.


3- يقدم المشروع لرئيس المأمورية أو من يحل محله للتأشير عليه بقيده بدفتر أسبقيات المشروعات ويعرض .

4- يقدم الطلب للموظف المسئول عن سجل المشاريع.

5- يدخل المشروع للمأمور «عضو فنى» لمراجعته.

6- يتم تدوين عبارة المتعاقدون غير ممنوعين من التصرف حسب فهارس المأمورية بعد مراجعة الفهارس.

7- يدون العضو الفنى عدد صفحات المشروع ويؤشر عليه بصالح للشهر.

8- يسلم مشروع المحرر لصاحب الشأن مختوم بصالح للشهر ومعلى عليه ايصال سداد الرسوم مع باقى المستندات.

وبذلك تنتهى ثانى مراحل الشهر وهى مرحلة المشروع والحصول على صلاحية الشهر

وهذان المرحلتان كما بيننا يتمان بمأمورية الشهر العقاري

ثالثاً مرحلة الشهر

ويختص بها مكتب الشهر بالمكتب الرئيسي فقط

1- يتم قبل التقدم لشهر المحرر توثيق المحرر أو التصديق على توقيع أطرافه وذلك يتم أمام موثق الشهر العقارى وذلك باعتماد الموثق له وختمه بخاتم شعار الدولة الخاص بمكتب التوثيق.

2- يقدم المشروع لسكرتارية قسم المراجعة الفنية لمكتب الشهر العقارى الرئيسى ويوقع بأسفله مقدم الأسبقية ويقيد بدفتر ايصالات استلام المشاريع ويأخذ رقم أسبقية ثم يقيد بدفتر الاسبقية بنفس الرقم ويسلم لصاحب الشأن صورة من الايصال بالاستلام.

3- يعرض بعد ذلك على العضو الفنى بالمراجعة الفنية لمراجعته فإن كان به نقص حرر ايقاف من اصل وصورتان تسلم لصاحب الشأن صورة منها فان لم يستلمها ترسل بالبريد المسجل المصحوب بعلم الوصول على محل اقامته.

4- يعرض على المراجعة المالية للتأكد من صحة الرسوم المسددة عن الطلب.

5-إذا كانت الاسبقية مستوفاة يتم التأشير عليها بعبارة روجع ويشهر وذلك بالتأكد من عدم وجود تعارض مع أسبقية أخرى والا امتنع الشهر اذا سجلت أسبقية سابقة عن نفس التعامل لخروج الملكية.

6 – تقيد الأسبقية المؤشر عليها بشهر مسلسلة ضمن اليومية بدفتر شهر المحررات العرفية والرسمية بحسب الأسبقية وبعد انتهاء اليوم يعتمد الدفتر من مدير المراجعة الفنية والأمين المساعد هو والاسبقيات وتختم الأسبقية بعدة أختام هى:-

(أ) خاتم ناقل للتكليف وهو خاتم مثلث.

(ب) خاتم متضمن التاريخ ورقم الشهر وهو خاتم مربع يوقع بنهايته الأمين المساعد.

(ج) خاتم شعار الدولة.

7- تسلم المحررات المشهرة لقسم محفوظات الشهر وترسل منها نسخ لقسم الشهادات العقارية والمأموريات لتعلى على فهارسها واخطار مكتب المساحة بها .

8- يتسلم صاحب الشأن صورة أولى مجانية من المحرر المشهر ويجوز لصاحب الشأن أو لأى فرد كان ولو من الغير التقديم على صورة أو أكثر بعد سداد الرسم المقرر.

ثانيا التسجيل القضائى «دعوى صحة ونفاذ عقد البيع»

أولاً : تقديم طلب للشهر العقارى تمهيداً لشهر الصحيفة

1 ـ بداية يجب أن يتضمن عقد البيع الإبتدائى المرفوع به دعوى صحة ونفاذ فى بند أيلولة الملكية أنها آلت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية - أو عقد مسجل - أو حكم تثبيت ملكية

لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقد آلت الملكية فيه عن طريق الشراء بموجب عقد بيع إبتدائى ـــ وفى هذه الحالة يجب إقامة الدعوى بصحة ونفاذ عقدى البيع الإبتدائى ويتم إختصام البائع للبائع، ويكون طلب الشهر العقارى وكذلك الدعوى على حلقتين، الحلقة الأولى من البائع للبائع، والحلقة الثانية من البائع الأخير للموكل .

2 ـ يتم تقديم طلب شهر عقارى أو سجل عينى لمأمورية الشهر العقارى الواقع فى دائرتها العقار من أصل وثلاث صور متضمنا بيانات القطعة أو العقار موضوع عقد البيع ويتم قيد الطلب فى سجل الأسبقيات بالشهر العقارى وهنا يجب ملاحظة الفرق بين طلب الشهر العقارى وطلب السجل العينى :

فالشهر العقاري : وهو يختص بالأماكن التي تدخل كردون المدن .

والسجل العيني : وهو يختص بالأماكن التي تخرج عن كردون المدن والتى يصدر بشأنها قرار من وزير العدل بتطبيق نظام السجل العينى عليها .

وفى الحالتين فمضمون الطلب المقدم للشهر العقارى واحد بخلاف أنه فى حالة السجل العينى يجب إختصام أمين السجل العينى لإجراء التغييرات اللازمة فى صحيفة الوحدة العقارية.

3 ـ يرسل الشهر العقارى صورة من الطلب إلى مكتب المساحة لبحثه ويتم تقدير رسم للمعاينة على حسب كل قطعة .

4 ـ بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الأرض موضوع الطلب المقدم.

5 ـ ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحى للقطعة «كشف التحديد المساحى» أو العقار موضوع الطلب

6 ـ يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى إلى الشهر العقارى.

7 ـ يقوم الطالب بإستلام البيان المساحى من الشهر العقارى تمهيداً لتقديم مشروع عريضة الدعوى .

8 ـ يجب أن ينتهي شهر العريضة في خلال مده لاتزيد عن العام وهى تشمل «الفترة من وقت تقديم الطلب إلى وقت تقديم العريضة للشهر العقاري لشهرها»، ذلك انه إذا انقضت مدة العام قبل شهر العريضة سقط الطلب ويجب تقديم طلب جديد برسوم تقديم جديدة وإجراءات مساحة جديدة، ولكي نتجنب ذلك يجب تقديم طلب امتداد للطلب السابق قبل نهاية المدة المحددة بخمسة عشر يوما ليمتد الطلب لمدة عام آخر خلاف العام المنصرم حتى تتاح الفرصة لإنهاء إجراءات شهر العريضة .

ثانيا : رفع الدعوى

1 ـ بعد استلام البيان المساحى من الشهر العقارى نقوم بكتابة دعوى صحة ونفاذ العقد متضمنة البيان المساحى فى نفس العريضة ومتضمنة رقم الطلب الخاص فى الشهر العقارى «مع مراعاة تفادى الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التى ترفع فيها الدعوى على أساس الثمن المكتوب فى عقد البيع ويتم تحديد المحكمة التى ترفع فيها الدعوى كالآتى : ـ

أولاً : يجب إحضار مكلفة للعقار أو قطعة الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى .

ثانياً : ويتم إعمال المادة 37 من قانون المرافعات والتى تنص على " يراعى فى تقدير قيمة الدعوى : ـ

الدعاوى التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار 500 مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة إذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير بإعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته».

3 ـ يتم تقديم العريضة إلى الشهر العقارى لمراجعتها مرفقاً بها البيان المساحى السابق إستلامه من الشهر العقارى وبعد المراجعة الفنية يتسلم الطالب عريضة الدعوى مختومة بخاتم اللوتس «صالح للشهر»، أو «صالح للقيد» إن كان سجل عينى .

4 ـ بعد ذلك يتم تقديم العريضة إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى لتقدير الأمانة القضائية وهو رسم يقدرعلى المبلغ المكتوب فى عقد البيع.

5 ـ نأخذ العريضة وترفع أمام المحكمة بالطريقة المعتادة لرفع الدعاوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا إليها رسم الأمانة القضائية.

6 ـ ويجب الاحتفاظ بإيصال دفع الأمانة القضائية وكذلك إيصال سداد ضريبة المهن بإسم المحامى رافع الدعوى .

7 ـ بعد إنهاء إجراءات رفع الدعوى بالطرق العادية وإيداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها يقوم الطالب بتقديم طلب لقلم الكتاب بإعطائه صورة طبق الأصل من عريضة الدعوى قبل الإعلان بشرط أن تكون الصورة الرسمية مكتوبة على عقد أخضر من عقود الشهر العقارى وهذا العقد متوافر بمأموريات الشهر العقارى بمبلغ مائة جنيه إذا كان الطلب شهر عقارى، وإذا كان الطلب سجل عينى تطلب الصورة الرسمية على الورق العادى .

8 ـ يتم تقديم الصورة الرسمية من عريضة الدعوى المكتوبة على العقد المخصص لذلك إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى، أو السجل العينى حسب نوع الطلب مرفقاً بها إيصال سداد الأمانة القضائية وإيصال سداد ضريبة المهن.

9 ـ يقوم مقدر الرسوم بتقدير رسم شهر العريضة ويسدد الرسم بخزينة الشهر العقارى، أو السجل العينى وتسلم العريضة والإيصالات للمراجع المختص .

10 ـ وبعد ثلاثة أيام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة موضح بها رقم الشهر وتاريخه إذا كان الطلب شهر عقارى وبالنسبة للسجل العيني «وبعد المراجعة» يتم منح مقدم الطلب شهادات قيود ومطابقة كسند للملكية ــ وهى تقابل شهر العريضة فى نظام الشهر العقارى .

ثالثا : سير الدعوى

فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم

1 ـ العريضة المشهرة التى تم استلامها من الشهر العقارى أو شهادة القيود والمطابقة التى تم إستلامها من السجل العينى ومكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع إذا لم يكن مقدم مع عقد البيع أثناء رفع الدعوى .

2 ـ لتفادى مصاريف الدعوى يتم الإنفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقيم محضر صلح فى الدعوى ويطلب الطرفان إلحاقه بمحضر الجلسة وإثبات محتواه فيه وجعله فى قوة السند التنفيذى .

3 ـ وفى هذه الحالة تحكم المحكمة بإلحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة وتثبت محتواه فيه وتجعله فى قوة السند التنفيذى وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم وتتبع باقى الإجراءات المعروفة لسحب المستندات السابق تقديمها فى الدعوى مع الصورة التنفيذية للحكم .

وإذا تعذر تقديم محضر الصلح في أول جلسة «ولتجنب الرسوم » يتم تأجيل الدعوي

للإعلان أو إعادة الإعلان «وهى مسالة يجب أن تراعى» حيث يجب التجهيز لتلك الدعوي جيداً قبل رفعها لأن الدعوى تعفى من الرسوم في حالة تقديم محضر الصلح في أول جلسة بعد تمام اكتمال الشكل «أى تمام الإعلان وإعادة الإعلان أو حضور الخصوم» أو بعد التأجيل لسبب خارج عن إرادة المدعي ذاته كالتأجيل الإدارى أو التأجيل بناء علي رغبة المحكمة، وفي جميع الأحوال يجب تقديم كامل مستندات الدعوي قبل أو مع محضر الصلح «ذلك أن تأجيل الدعوي للمستندات أو المذكرات أو خلاف ما سبق ذكره من قبل المدعي يخضعه لقائمة الرسوم
ا.د/إسلام الشافعي المحامي ت:٠١٠٠٤٠٤٣٣٥٢

🏛️ إخلاء العين المؤجرة طبقا للقانون ٤ لسنة ١٩٩٦.

✍️ عقد الإيجار يعتبر من عقود المنفعة المتبادلة التي يحكمها القانون للعقود بشكل عام بالإضافة للقواعد الخاصة الموجودة في نص القانون المدني لكل بلد، والعقد بشكل عام يتم بين أحد المتعاقدين بقبول الآخر ويترتب عليه التزام كل منهما بما وجب عليه للآخر لمدة معينة وفي المقابل يكون هناك مبلغ محدد يدفعه المستأجر للمؤجر.

👈 ترصد الشروط التى لابد أن تتوافر لكى يقوم المؤجر بطرد المستأجر من العين المؤجرة من حيث سريان القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ من حيث الزمان والمكان.

⬅️ حدد المشرع فى القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ فى مواده الاربعة نطاق سريانه زمانا ومكانا على النحو التالى ↙️

1️⃣ سريان القانون ٤ لسنة ١٩٩٦ من حيث الزمان.

يسرى هذا القانون على عقود الايجار المبرمة ابتداء من تاريخ العمل بالقانون فى يوم ١٩٩٦/١/٣١ وبهذا يخرج من تطبيق احكام هذا القانون العقود المبرمة قبل هذا التاريخ .

فاإذا علق الايجار على شرط واقف فان العقد يكون منعقدا فى تاريخ ابرامه وليس فى تاريخ تحقق الشرط، وارجاء تنفيذ العقد الى وقت معين وهو الالتزام المضاف إلى أجل فإنه وعملا بالمادة ٢٧٤ من القانون المدنى لا يكون نافذا إلا فى الوقت الذى ينقضى فيه الأجل، وبالتالى فليس لحلول الاجل الواقف آثر رجعى كما هو الحال بالنسبة لتحقق الشرط الواقف، فلا يعتبر الحق نافذا من وقت التعاقد، وإنما من وقت وطول الأجل، مما يعنى أن صدور القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ قبل حلول هذا الأجل من شأنه سريانه على ذلك العقد الذى لم يصبح نافذا إلا بتحقق الاجل فى ظل سريانه.

2️⃣ سريان القانون ٤ لسنة ١٩٩٦ من حيث المكان.

🔸 يسرى هذا القانون على الاماكن التى تم انشاؤها قبل العمل بالقانون فى ١٩٩٦/١/٣١ وأجرت بعد العمل به أو التى تنشأ بعده.

🔸 جميع الاماكن التى انتهت عقود ايجارها وانقضت قبل صدور القانون أو بعده ثم قام المالك بتاجيرها الى مستأجر جديد بموجب عقد ايجار جديد بعد صدور القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ وبالتالى فإن التنازل عن الايجار أو الايجار من الباطن فى الحالات التى يجوز فيها للمستاجر ذلك بموافقة المالك فى عقد الايجار أو الموافقة اللاحقة وتحرير عقد الايجار لمن تنازل له المستاجر أو الاجازة الضمنية لا يخضع هذا التنازل للقانون الجديد طالما كان عقد الايجار الاصلى مبرم فى كل القانون الاسثنائى وخاضع للقوانين الاستثنائية فلا يسرى عليها هذا القانون.

🧱🧱 أسباب إنهاء عقد الايجار.

◻️◽▫️إحالة إلى القانون المدنى بشأن اسباب انهاء عقد الايجار الخاضع للقانون ٤ لسنة ١٩٩٦

أحال المشرع فى القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ إلى القواعد المنظمة لأحكام عقد الإيجار المنصوص عليها القانون المدنى ولن يعمل احكام التشريعات الاستثنائية على عقد الايجار المبرم بعد ١٩٩٦/١/٣٠ ولذلك فإن أسباب انهاء عقد الايجار يرجع فى شأنها إلى قواعد القانون المدنى، والأصل أن القانون المدنى يأخذ بمبدأ سلطان الإرادة واأن العقد دائما قانون المتعاقدين وشريعتهم مالم يتعرض ذلك مع قواعد النظام العام والآداب الآمرة الملزمة حتى مع وجود عقد يخالفه وعليه يختلف عقد الايجار الخاضع للقانون المدنى عن عقد الايجار الخاضع للقوانين الاستثنائية، لأن الأخيرة تفيد حرية المتعاقدين وتلزمهم بضوابط وقيوم معينة تتميز بالصرامة والخروج عليها يساوى البطلان المطلق المتعلق بالنظام العام نظرا للطبيعة الآمره لأحكام القوانين الاستثنائية، إذ لا يجوز للمؤجر أن يطلب اخلاء المستأجر من المكان المؤجر اذا كان عقد الايجار مما يخضع لتشريع استثنائى لأن احكام هذا التشريع وحدها بما صدرت من قواعد معينة دون ارادة المتعاقدين هى التى تكون سارية على عقد الايجار وما ينجم عنه من مشكلات أو نزاعات مما ينعدم معه الارادة الحرة الكاملة للمتعاقدين خاصة المؤجر فى انهاء عقد الإيجار وتكون مواد هذا التشريع الاستثنائى وحدها وعلى سبيل الحصر هى التى تحدد سبب الاخلاء المنطبق على واقعة النزاع وتكون احكام القانون المدنى المبينة لأسباب عامة وخاصة لإنهاء العقد وإخلاء المستأجر معطلة لحساب تطبيق التشريعات الاستثنائية السارية على العلاقة الايجابية حتى ان تحقق شرط فاسخ صريح كسبب من اسباب الانهاء المنصوص عليها فى القانون المدنى يكون تطبيق وإعمال آثاره يكون محكوما مقيدا بما نص عليه هذا التشريع الاستثنائى أو ذاك وهو الطريق الوعر الملئ بالعقبات امام حرية المتعاقدين ايا كانوا فى الانهاء خاصة المؤجر وهذا ما يؤكد اهمية صدور القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ حيث قلل من النتائج الضارة لتطبيق التشريعات الاستثنائية الصارمة واعاد الروح للتشريع المدنى فيما بين المتعاقدين فى مكانها اللائق والمحترم وترسيخ المبدأ الابدى المتعلق بسلطان ارادة المتعاقدين فى ظل قاعدة العقد قانون المتعاقدين وشريعتهم.

🔍 أسباب إنهاء الإيجار حسب القانون المدنى.

⬅️ تنتهى عقود الايجار وفقا للقواعد العامة فى العقود أما عن طريق ↙️

1️⃣ إبطال العقد أو طريق فسخه والفسخ يعد سببا لإنهاء العقد ويخضع فسخ عقد الإيجار فى أسبابه للقواعد العامة فى العقود بصفة عامة ومنها ↙️

🔸اتفاق العقدين على إنهاء العقد.

🔸 تحقق شرط فاسخ صريح.

🔸 اتحاد الذمة.

🔸الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته.

🔸 هلاك العين المؤجرة .

🔸 إبطال سند ملكية المؤجر أو فسخه.

2️⃣ هذا بالإضافة إلى أن هناك أسباب خاصة يحق للمؤجر أو المستاجر فسخ العقد حسب ما هو منصوص عليه فى الاحكام المنظمة لعقد الايجار فى القانون المدنى ويترتب على فسخ العقد أو ابطالة اعادة العين إلى المؤجر لأنه ان كان فسخ العقد الزمنى كالايجار لا ينسحب أثره على الماضى، لأن ما نفذ منه لا يمكن إعادته وتبقى المده التى انقضت من العقد قبل فسخه محتفظة باثارها فلا يمتد اثر الفسخ بعد البدء فى تنفيذ العقد الى وقت التعاقد وانما ينتج الفسخ اثره من وقت وقوعه، لأن الفسخ هنا بمثابة إلغاء للعقد فى حقيقة الواقع فينتهى به حق المستاجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة من وقت تحقق بل وتنقلب يده على العين اذا استمرت خلالها فى يد غاصبه وقد نظم المشرع عقد الإيجار فى القانون المدني وقسم هذه مواده الى قسمين؛ الأول فى الايجار بوجه عامة ، والثانى فى بعض انواع الايجار ، وتناول فىه ايجار الاراضى الزراعية والمزارعة وايجار الوقف، وبجانب النصوص الخاصة بعقد الايجار فان هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة فى نظرية الحق المنصوص عليه فى القانون المدني ، مع العلم ان احكام الايجار فيها احالة الى احكام عقد البيع فيما يتفق مع طبيعة عقد الايجار .

🔉إثبات عقد الإيجار الخاضع للقانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦.

عقد الإيجار من العقود الرضائية، ولا يشترط لانعقاده شكل خاص ومتى تم التراضى بين المؤجر والمستاجر انعقد العقد، وقد يكون بالكتابة أو اللفظ او الاشارة الصريحة او الضمنية، وقد يكتب المتعاقدين عقد الايجار، ولا يشترط فى الكتابة شكل خاص، فقد تكون عبارات عقد الايجار مطبوعة، وموقع على العقد من المتعاقدين كما هو الغالب، أو مكتوبا من احد المتعاقدين أو غيرهم، وقد تقتصر الكتابة على اقرار صادر من احد المتعاقدين مقترن بقبول المتعاقد الاخر.

🔍 ويخضع عقد الايجار الخاضع للقانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ للقواعد العامة الواردة فى قانون الاثبات والمقرر حسب الأصل في القواعد العامة جواز اثبات العقد بالبينة والقرائن اذا لم تجاوز قيمتة خمسمائة حنيه، او كان عقد الايجار تجاريا، وبوجوب الاثبات بالكتابة او بما يقوم مقامها من اقرار او يمين حتى جاوزت قيمة العقد خمسمائة جنيه أو كانت قيمته غير محددة، وبعد جواز اثبات ما يخالف الايجار الثابت بالكتابة أو ما يقوم مقامها.

ويجوز اثبات العقد بالبينة أو بالقرائن استثناء اذا وجد المسوغ لذلك قانونا كمبدا ثبوت بالكتاية، أو مانع أدبي حال دون الحصول على دليل كتابى، أو مانع مادى كفقد سند الايجار بسبب أجنبى لان فيه لمن يتمسك بالايجار.، وما تقدم هو ما ورد فى المواد ٦٠ و٦٢ و ٦٣ من قانون الاثبات.

والمعول عليه فى تقدير قيمة العقد جملة الاجرة عن مدة الاجازة كلها ولو كانت الاجرة تدفع اقساط، ولا عبرة فى ذلك بقيمة العين المؤجرة، واذا كانت مدة الايجار قابلة للامتداد مدد اخرى إلى أن يخطر أحد المتعاقدين الأخر برغبته فى وضع حد العقد، كعقد الايجار المشاهرة، ففى هذه الحالة أرى وفقا لاتجاه محكمة النقض المستحدث من اعتبار العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة، فإذا كانت القيمة الإيجارية التى تدفع شهريا تزيد عن خمسمائة جنيه فلا يجوز اثبات عقد الايجار بغير الكتابة.

مع مراعاة ما ورد بالمادتين ٦٢ و ٦٣ إثبات، فعقد الايجار عقد رضائى ولقد كان عقد الايجار عقدا رضائيا يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان الإرادة فلا يشترط لانعقاده شكلا خاصا، ويجوز استخلاصه ضمنا، إلا أنه لا يجوز التوسع فى استخلاص الرضاء الضمنى، فهو لا يكون إلا إذا فهم بوضوح أن الطرفين يريد أن حقيقة تصرفهم فى ظروف معينة أن يعقدا ايجار ومجرد انتفاع شخصى بشئ بغير رضاء من مالكه لا يجعله مستاجرا له ويلتزم المنتفع فى هذه الحالة أن يدفع تعويضا للمالك أجرة المثل.

🔘العلاقة الإيجارية الخاضعة للقانون المدنى، جواز اثباتها بشهادة الشهود متى فقد الدائن السند الكتابى بسبب أجنبى.

لما كان الثابت أن العلاقة الإيجارية محل النزاع عن محل تجارى بالجدل ولم ينازع الطاعن فى ذلك فإنها لا تخضع لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية بل تخضع لاحكام القانون المدنى والمادة ٦٣/ب من قانون الاثبات والتى للخصم الاثبات لشهادة الشهود فى حالة فقد السند الكتابى بسبب اجنبى لا يدله فيه واذا قررت المطعون ضدها بفقد لنسخة عقد الإيجار الاصلية بسبب إجنبى لا يد لها فيه فان الحكم المطعون فيه لا يكون قد خالف القانون.

🔘 الأصل أنه يجب على المدعى إثبات جميع عناصر الايجار وهى، التراضى والعين المؤجرة ومدة الانتفاع بها والإجرة المتفق عليها لذلك، وقد إجاز المشرع فى القانون المدنى الذى أحال اليه القانون ٤ لسنة ١٩٩٦ الاستغناء عن إثبات مقدار، ونص فى المادة ٥٦٢ منه على أنه ⬅️ إذا تعذر وجب اعتبار أجرة المثل، كما اجاز الاستغناء عن اثبات مدة الإيجار، إذ نص فى المادة ٥٦٣ على أنه إذا تعذر ذلك اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وأصبح يكتفى بالرضا بالإجارة.

🕳️🕳️ انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته

نصت المادة ٥٦٣ من القانون المدنى على أنه ⬅️ إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة، وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هويته على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد الآتى بيانها ↙️

🔰 فى الاراضى الزراعية والاراضى البور اذا كانت المدة المعينة لدفع الاجرة ستة اشهر أو اكثرة يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة شهور، فاذا كانت المدة اقل من ذلك، وجب التنبيه فبل نصفها الاخير، وكل هذا مراعاة حق المستاجر فى الحصول وفقا للعرف.

🔰 فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجر أربعة شهور أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.

🔰 فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينة شهرين أو اكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر، فاذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.

💢 الاتفاق على تحديد مدة الإيجار.

1️⃣ عقد الإيجار بطبيعته عقد موقوت

اذ أن المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير أجر معلوم، ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد، فإذا اتفق الطرغان على مدة الايجار، فاما أن تكون المدة المتفق عليها معينة وإما أن تكون غير معينة، وتكون المدة المتفق عليها معينة، إذا كان لا نهاية معلومة كتعينها بحلول أجل معين.

وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد من الإيجار حسب رغيتها وقد اتجه الفقه على انه ينبغى الا تزيد مدة الايجار حسب رغبتها وقد اتجه الفقه على أنه لا ينبغى ان تزيد مدة الايجار على ستين سنة قياسا على حق اللحكم المنصوص عليه فى المادة ٩٩٩ مدنى، على أن عقد الإيجار الوارد على عقار إذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذه فى حق الغير فى حدود مدته أن يكون مسجلا ولا يكتفى ثبوت تاريخه.

على ذلك فإن المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد الإيجار، ويصبح هذا الاتفاق طالما أنه محدد بمدة معينة، ويمكن أن تكون عشر سنوات أو عشرين سنة، أو أكثر أو أقل بشرط ألا تزيد المدة عن ستين سنة ولا يجوز أن تزيد مدته عن هذة المدة استنادا إلى حق الحكم الذى لا يجوز أن تزيد مدته عن ستين سنة، بحيث لا يصبح عقد الإيجار عقدا مؤبدا، وإذا تعذر تحديد المدة أو علقت المدة على مشيئة المستاجر، أو بانها طوال حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المستأجر قائما بسداد الأجرة، ففى هذة الحالات يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة.

2️⃣ تقسيم المدة إلى آجال

حيث يتفق المؤجر والمستاجر على أن مدة الايجار هى تسع سنوات وقسمت المدة إلى ثلاث أقسام كل منها بثلاث سنوات بحيث يجوز لأى من المتعاقدين أن يطلب انهاء الايجار قبل انتهاء أى مدة بشرط اخطار الطرف الأخر بوثت كاف، ففى هذة الحالة يكون الايجار محدد المدة بتسع سنوات وانتهاء أى مدة دون اخطار الطرف الاخر بالرغبة فى الانهاء، فان العقد لا يكون قد تجرد عند كل مدة بل يعد مستمرا فى مدة واحدة وهى مدة التسع سنوات، والتنبيه بالخلاء الذى يجوز لاى من المتعاقدين أو لاحدهما أن يقوم به، يعتبر شرطا فاسخا ويكون انقضاء الايجار نتيجة لتحقق هذا الشرط.

3️⃣ التنبيه بالإخلاء فى عقد الايجار الغير محدد المدة

إذا كان عقد الإيجار مؤقت وأن المدة ركن فيه، ولكن قد يعتبر عقد الإيجار ولا يتفق المتعاقدين على مدة الإيجار فى العقد وقد نصت المادة ٥٦٣ مدنى على أنه ⬅️ إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويعد عقد الإيجار معقودا دون اتفاق على مدة اذا سكت المتعاقدان عن ذكر المدة اصلا، ففى هذة الحالة يعتبران انهما قد أحالا الى المدة التى يعينها القانون عند عدم الاتفاق على ما يخالفها ويكون الإيجار معقودا لمدة غير معينة إذا اتفق الطرفان على مدة دون أن يعينا ضابطا يحدد نهايتها كما هو الشان أن يذكر عند نهاية مدة الإيجار إنه معلق على مشيئة المستاجر، أو مشاهرة، أو ما دام المستاجر يدفع الإجرة، أو الى المدة التى يريدها المستاجر، أو المؤجر، أو الذى يدوم بدوام العين المؤجرة.

ففى هذه الحالات جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا ويعتر المدة الحدد به أو بحياة المستاجر، أو المؤجر - معينة وهذا الايجار لا يعد مؤبدا بشرط ألا تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق العقد على حياته زادت عن ستين سنة، فاذا كان بحياة المستاجر فانه بوفاة المستاجر ينتهى الايجار ولا ينتقل الى ورثته، وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا للايجار مدة معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه.

👈 والمشرع لم يقصر عند تعيين المدة فى العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها الأجرة فقط، بل اعتبر هذة المدة قابلة للامتداد لمدة أخرى مساوية لها إذا لم يبدأ أحد من العاقدين ما يدل على عدم رغبتة فى هذا الامتداد بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة ٥٦٣ مدنى فاذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاه، اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء ففى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو امثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير، وفى المساكن والفرق المؤثثه أو أى شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينه لدفع الاجرة شهرين أو أكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر، فإذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

📜 شكل التنبيه بالإخلاء

لا يشترط فى التنبيه اى شكل خاص فقد يكون بانذار على يد محضر، أو الخطاب أو شفاهة، ومن يد على الحصول التنبيه أن ثبت ذلك، هذا ما لم يتفق الطرفان على شكل خاص للتنبيه ففى هذه الحالة ينبغى أن يكون وفق ما اتفق عليه بين الطرفين.

🔉 أثر فسخ المستأجر الإجارة قبل انقضاء المدة.

متى أوفى المؤجر بالتزامه فلا يجوز للمستاجر أن يتحلل من التزامه ويطلب فسخ العقد من تلقاء نفسه الا فى الحالات التى يجيز فيها القانون ومن ذلك نظرية الظروف الطارئة او العذر الطارئ فعلى ذلك اذا انهى المستاجر ارادته المنفردة عقد الايجار دون موافقة المالك حق للاخير طلب التعويض عند انهاء العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض بالاجرة المستحقة على المستاجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه.

وننوه بأن محل التزامات المؤجر هو يمكن المستاجر من هو دفع الأجرة، وتعتبر التزامات كلا من العاقدين سببا فى التزامات المتعاقد الاخر، ويوجد بين التزامات الطرفين ارتباط بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز للاخر ان يجبره على تنفيذ التزامه او يطلب الفسخ ليتحلل منه، لذلك فالالتزامات المتبادلة متعددة فى العلاقة بين المؤجر والمستاجر، وتوجب الفسخ مع التعوبض، أو التعويض عن الفسخ بدون مبرر