Mustikaland

Proses Jual Beli Rumah Dalam Status PPJB atau Masa KPR

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perikatan yang terjadi antara seseorang yang ingin menjual properti dengan seseorang yang berjanji untuk membelinya.

PPJB dilakukan antara 2 subjek hukum, boleh berupa orang ribadi ataupun berupa badan hukum.

Jika PPJB tersebut antara konsumen dengan badan hukum (developer) maka PPJB dilakukan supaya ada ikatan antara pemilik rumah dalam hal ini developer dengan pembeli dalam hal ini konsumen untuk melakukan jual beli terhadap rumah yang disepakati.

Pasal-pasal dalam PPJB tersebut mencantumkan hal-hal pokok mengenai objek, developer dan konsumen. Hal pokok lainnya yang diatur dalam PPJB yaitu waktu pelaksanaan pelunasan atau penandatanganan Akta Jual Beli.

Selain menyepakati mengenai objek, PPJB juga mengatur dengan tegas apa saja hak dan kewajiban para pihak yang saling berikatan dan sanksi-sanksi yang diterapkan jika ada salah satu pihak yang tidak sanggup memenuhi pasal-pasal perjanjian tersebut atau yang lazim disebut wanprestasi.

Pembayaran harga rumah oleh konsumen bisa dilakukan dengan berbagai cara diantaranya dengan pembayaran bertahap atau dengan Kredit Pemilikan Rumah atau KPR.

Pembayaran dengan cara bertahap perlu ditindaklanjuti dengan Akta Pengikatan Jual Beli atau PJB yang dibuat di depan notaris. Dimana dalam PJB tersebut sekurangnya mencantumkan skema pembayaran sampai pelunasan beserta sanksi-sanksi.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Apabila pada masa PJB ini pembeli ingin menjual rumahnya bisa dilakukan dengan cara mengoperalihkan PJB atau pengalihan hutang (novasi) dengan memperhatikan pasal-pasal yang terkandung dalam PJB tersebut.

Dalam hal ini pengoperan harus sepengetahuan developer, dan biasanya developer sudah memiliki mekanisme tersendiri dalam proses peralihan rumah yang masih dalam masa cicilan.



Jika pembayaran selanjutnya dilakukan dengan KPR maka PPJB harus berakhir terlebih dahulu dan dilakukan dengan akad kredit, yang dalam prakteknya akad kredit ini ditindaklanjuti dengan penandatanganan AJB dan Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT yang mengandung pengertian bahwa telah terjadi jual beli antara konsumen dengan developer hanya saja pelunasan dilakukan oleh bank pemberi KPR.

Selanjutnya bank dengan bantuan PPAT akan mendaftarkan pencatatan hak tanggungan tersebut ke Kantor Pertanahan setempat.

Pada titik ini sebenarnya hubungan dengan developer sudah terputus dalam hal pembayaran harga rumah karena sudah ada AJB antara konsumen dengan developer, sehingga yang berhak secara yuridis terhadap rumah tersebut adalah bank pemberi KPR.

artikel Asriman AT.

Biaya-Biaya yang Timbul Dalam Proses Jual Beli Rumah Second
Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya. Biaya-biaya tersebut ada yang resmi dibayarkan kepada negara atau pemerintah daerah dan ada juga biaya untuk pejabat yang melaksanakan jual beli tersebut yang bersifat negotiable.
cara menghitung bphtb rumahBiaya yang resmi dibayarkan tersebut seperti biaya pengecekan sertifikat, biaya akta jual beli untuk PPAT/Notaris termasuk biaya pembuatan kuasa-kuasa bila diperlukan, biaya pengikatan jual beli, Pajak Penghasilan (PPh) final, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya balik nama sertifikat, Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), Biaya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) jika pembelian dengan bantuan lembaga pembiayaan dan biaya lain-lain.

1. Biaya Pengecekan Sertipikat
Pengecekan sertipikat dilakukan ke kantor pertanahan setempat sebelum proses jual beli dilakukan. Pengecekan sertipikat diperlukan untuk memastikan bahwa sertifikat tidak ada catatan seperti blokir, sita atau catatan lainnya.

Jika sertifikat dalam keadaan terblokir atau ada catatan apapun di sertifikatnya maka sertifikat tidak bisa dilakukan pengecekan. Selanjutnya transaksi jual beli tidak bisa dilaksanakan. Pelaksanaan transaksi bisa dilakukan apabila catatan yang ada pada sertifikat diangkat terlebih dahulu.

Prinsipnya adalah siapa yang memasang catatan atau blokir maka dialah yang juga harus mengangkat blokir tersebut.

Jika blokir dilakukan oleh pengadilan dengan surat resmi maka pengadilan pulalah yang harus mengangkat blokir tersebut dengan surat resmi juga. Pengadilan memblokir sertifikat karena ada sengketa, dengan demikian pengakatan blokir dilakukan setelah sengketa selesai atau adanya putusan pengadilan yang memiliki kekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde).

Demikian juga jika blokir dilakukan oleh kepolisian maka kepolisian juga yang harus mengangkat blokir tersebut. Selanjutnya jika blokir dilakukan oleh orang pribadi maka dia jugalah yang wajib mengangkat blokirnya.

Apabila sertifikat sedang ada catatan, solusi yang bisa dilakukan adalah dengan mengajukan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dimana dalam SKPT tersebut dicantumkan semua catatan yang ada di sertifikat, termasuk data mengenai orang yang memblokir dan permasalahannya.

Biaya pengecekan sertifikat dan SKPT ini Rp 50.000 rupiah.

2. Biaya Akta Jual Beli
Biaya akta jual beli merupakan biaya jasa seorang Pajabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dia bebas menentukan berapa biaya jasa yang dia tarik terhadap jasanya membuat akta jual beli.

Kebanyakan PPAT menarik biaya 1 % dari nilai transaksi, tetapi harga ini tidaklah kaku sehingga klien bisa menawar harga tersebut sepanjang disetujui oleh PPAT.

Oleh karena itu jika nilai transaksinya 1 milyar rupiah maka biaya akta jual beli adalah 10 juta rupiah. Apabila klien ingin menawar juga boleh-boleh saja. Misalnya klien hanya menganggarkan untuk biaya akta 6 juta saja. Maka klien bisa mengajukan kepada PPAT, tergantung PPAT-lah menerima harga tersebut atau menolaknya.

Siapa yang membayar akta jual beli ini? Biasanya biaya akta jual beli ini ditanggung secara proporsional antara penjual dan pembeli. Namun tidak tertutup kemungkinan biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak sesuai kesepakatan para pihak.

3. Biaya Akta Kuasa Untuk Menjual
Kuasa untuk Menjual dibutuhkan apabila pemilik sertifikat menguasakan penjualan kepada pihak lain. Karena pemberian kuasa menjual atas benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan harus dilakukan dengan akta notaris, tidak boleh kuasa di bawah tangan saja. Jika sudah terlanjur dibuat surat kuasa di bawah tangan untuk menguasakan penjualan tanah dan bangunan maka harus dibuat kembali kuasa untuk menjual dalam bentuk akta notaris.

Besarnya biaya akta kuasa untuk menjual ini juga tergantung notaris, ada notaris yang menerapkan perhitungan tertentu berdasarkan isi akta. Misalnya dalam akta tersebut terdapat kuasa untuk menjual properti dengan nilai tertentu, maka notaris memperhitungkan harga properti yang ada dalam akta kuasan tersebut.

Misalnya akan dibuat akta Kuasa Untuk Menjual atas rumah yang bernilai 5 milyar, maka notaris bisa saja meminta biaya untuk pembuatan akta tersebut sebesar 1%-nya, atau 50 juta rupiah. Terserah klien juga akhirnya apakah menerima pengajuan harga dari notaris tersebut.

4. Biaya Akta Pengikatan Jual Beli
biaya-pengikatan-jual-beliSelanjutnya biaya untuk PPAT/Notaris adalah biaya akta Pengikatan Jual Beli (PJB).

Biasanya pembuatan akta ini berhubungan karena suatu sebab sehingga jual beli belum dapat dilaksanakan.

Harus dibedakan mana yang jual beli dan mana yang masih dalam bentuk PJB.

Jual beli hanya berlaku bila dilakukan dengan AJB di PPAT. Sedangkan PJB dilakukan dengan akta Notaris.

Memang inti dari 2 kegiatan ini adalah peralihan hak tapi apabila masih dalam bentuk PJB maka peralihan hak belum terjadi.

Hak atas tanah tersebut masih melekat pada pemilik lama sampai ditandatanganinya AJB dan diajukan balik nama ke kantor pertanahan.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Sebabnya mungkin saja pembayaran belum dilunasi, pajaknya belum dibayarkan atau lokasi objek yang tidak berada di area kerja si PPAT sehingga PPAT membuat PJB terlebih dahulu supaya nantinya bisa dilaksanakan AJB dengan PPAT yang wilayah kerjanya di lokasi tanah. AJB dibuat berdasarkan PJB tersebut.

Besarnya biaya PJB ini juga negosiasi antara klien dengan Notaris karena biaya ini bersifat jasa.

Umumnya notaris juga menerapkan perhitungan yang sama dengan penerapan harga pada AJB yaitu prosentase dari nilai tanah dan bangunannya, yaitu 1% dari nilai transaksi.

5. Biaya Balik Nama
Balik nama sertipikat dilakukan di Kantor Pertanahan setempat. Proses balik nama diajukan oleh PPAT dengan membayar sejumlah biaya sesuai dengan peraturan yang berlaku, dimana biaya balik nama ini ditanggung oleh pembeli.

6. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan Peralihan Hak atau Balik Nama. Besarnya PNBP ini 1 0/00 (satu perseribu/permill) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.

7. PPh (Pajak Penghasilan)
Besarnya PPh adalah 2,5 % dari besarnya transaksi. PPh harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani. Pembayaran PPh dilakukan di bank penerima pembayaran dan kemudian divalidasi ke kantor pajak setempat.

PPh ini merupakan tanggungjawab penjual, tetapi ada juga proses jual beli yang membebankan PPh kepada pembeli, jika ada kesepakatan sebelumnya.

Sebelum diundangkannya PP Nomor 34 Tahun 2016 Tentang Tarif Baru PPh Final 2.5% atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan besarnya PPh adalah 5% dari nilai peralihan.

Contohnya jika nilai peralihan hak adalah 2 milyar, maka PPh yang menjadi kewajiban penjual adalah 2,5% x 2 milyar sama dengan 50 juta.

Pembayaran PPh berdasarkan domisili wajib pajak pemegang hak, bukan berdasarkan lokasi objeknya. Misalnya rumah yang akan dilakukan jual beli berlokasi di Pasar Minggu, Jakarta Selatan sedangkan pemilik tinggal dan memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) di Tanjung Priuk maka validasi dilakukan di Kantor Pajak di Tanjung Priuk.

Kondisi lainnya jika pemegang hak terdiri dari lebih dari 1 orang maka yang diwajibkan membayar cukup satu orang saja secara bersama-sama, nanti di blanko pembayaran PPh diberikan tanda CS (Cum Suis) yang artinya secara bersama-sama.

8. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Sama dengan PPh, BPHTB juga harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani.

BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual-beli, melainkan juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya.

Pada transaksi jual-beli tanah atau rumah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu pembeli.

Sedangkan untuk proses lainnya seperti pewarisan yang harus membayarkan BPHTB adalah penerima waris. Jika ahli waris terdiri lebih dari satu orang, cukup dicantumkan nama salah satu ahli waris saja dengan menambahkan CS di akhir namanya.

Dasar perhitungan BPHTB adalah nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), kemudian dikalikan 5 %. Besarnya NPOPTKP berbeda untuk tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI Jakarta besaran NPOPTKP adalah Rp 80 juta.

Contoh perhitungan sebidang tanah yang akan dilakukan peralihan hak dengan nilai transaksi sebesar 500 juta yang berlokasi di Jakarta. Begini cara menghitung BPHTB-nya:

BPHTB = 5% x [Nilai transaksi-80 juta]

= 5% x 420 juta

= 21 juta rupiah.

Untuk proses perolehan selain jual beli seperti tukar-menukar, waris, hibah, yang menjadi dasar perhitungan besarnya BPHTB adalah NJOP.

Demikian juga untuk permohonan hak untuk pertama kali juga dikenakan BPHTB yang perhitungannya berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Dimana perhitungan besarnya BPHTB adalah nilai transaksi atau NJOP atau mana yang lebih besar. Khusus untuk perolehan hak secara waris terdapat pengurangan berupa NPOPTKP yang lebih besar, sesuai dengan peraturan yang berlaku. Sebagai contoh besarnya NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp. 350 juta.

Contohnya jika NJOP adalah 500 juta, begini cara menghitung BPHTB-nya:

BPHTB = 5% x [NJOP-350 juta]

= 5% x [500 juta-350 juta]

= 7,5 juta

9. Biaya Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Biaya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
Biaya APHT adalah biaya pembuatan akta hak tanggungan yang dibuat oleh notaris. APHT berfungsi sebagai akta otentik yang mengatur hak dan kewajiban antara kreditur dan debitur dalam suatu proses pemberian kredit. Termasuk solusi yang diambil jika debitur wanprestasi juga dicantumkan di dalamnya.

Besarnya biaya ini tergantung notaris yang menentukan dan besarnya juga bisa dinegosiasikan.

Biaya Pemasangan Hak Tanggungan
Setelah APHT ditandatangani proses selanjutnya adalah mendaftarkan APHT tersebut ke kantor pertanahan untuk dibuatkan seritifikat hak tanggungannya oleh BPN.

Biaya provisi
Biaya provisi perlu untuk proses administrasi di bank. Besarnya tergantung bank, ada bank yang menetepkan biaya provisi sebesar 1% dari nilai kredit yang akan disetujui.

Biaya Asuransi Jiwa
Biaya selanjutnya adalah biaya asuransi jiwa. Ini untuk memberikan pengaman kepada bank. Sehingga jika debitur meninggal maka asuransi yang sudah dibayarkan sudah merupakan pelunas terhadap hutangnya.

Biaya Asuransi Kebakaran
Demikian juga biaya asuransi kebakaran berfungsi untuk melindungi bangunan jika terjadi musibah kebakaran. Artinya jika terjadi kebakaran terhadap jaminan, maka bank akan memberikan biaya untuk membangun kembali. Dengan demikian pemilik akan terlindungi dari bahaya kebakaran.

Besarnya biaya asuransi jiwa dan asuransi kebakaran sudah ditetapkan oleh bank pemberian kredit. Besarnya tergantung besarnya kredit yang diberikan bank. Debitur tinggal mengikuti aturan yang berlaku di bank pemberi kredit.

Untuk lebih mudahnya dalam proses jual beli, para pihak yang terlibat sebaiknya mempercayakan semua perhitungan dan proses-proses yang berkaitan kepada Notaris/PPAT setempat.

Penulis: Asriman A. Tanjung

Hunian mewah untuk ANDA di kota SOLO, rumah nyaman, aman, lokasi strategis untuk peningkatan investasi ANDA dan keluarga bahagia ANDA. kembangkan Bisnis ANDA di kota SOLO dan SOLO BARU..
Klik sini ya
http://wa.igo.space/p0Pv
http://bit.ly/javabeverlyhills

Griya Bintang Residence merupakan hunian Syariah yang sangat terjangkau dengan skema pembayaran bebas RIBA dengan menggunakan akad yang sesuai syariah. Menjadikan Hunian Impian Dunia Akhirat
Berlokasi strategis dengan hanya beberapa menit ke pusat kota solo baru atau ke pusat kota Solo, menjadikan hunian ini merupakan investasi yang sangat menguntungkan..
Hanya dengan membayar DP dlu anda bisa menempati unit yang sdh terbangun dan DP pun bisa diangsur selama 1 thn... Ditambahkan dengan libur bayar selama 1 tahun setelah anda bayar DP.
Perumahan dengan type 50/84 dengan spesifikasi sbb :
- pondasi batu kali
- dinding batu bata
- lantai keramik 40x40
- kusen & pintu jendela kayu jati alas dg finishing melamin
- Atap kayu selawesi dengan genting beton flath
- plafon gybsun..
- listrik 1300 watt
- sumur p***a elect.
Jika anda minat WA / telp. 085642122622. / 082133553455.