משכנתיק

זה היה ארוך ומאתגר.
4 חודשים לאחר שהחליטו לקחת משכנתא כדי לעזור לבנם, הגענו היום לקו הסיום.
בשעה טובה לכולם.
ותודה לאייל שהיה זמין וקשוב לאורך כל הדרך.

סעיף קטן, כסף גדול!

מדד תשומות הבניה משקף את השינוי שחל בעלות חומרי הגלם לבניה.
היות ולוקח תקופה לא מעטה לבנות דירות, מעביר הקבלן את הסיכון שבעליית מחירי חומרי הגלם אל הקונה על ידי הוספת סעיף קטן בחוזה שאומר שכל התשלומים יהיו צמודים למדד. סעיף "שולי" שעלול לעלות המון המון כסף.
מתחילת השניה עלה מדד תשומות הבניה ב-0.7% (המדד לחודש פברואר פורסם ביום שישי האחרון), ומה זה אומר מבחינתכם?
שבמידה וקניתם דירה מקבלן ובחוזה רשום שיתרת התשלומים יהיו צמודים למדד תשומות הבניה, על כל מיליון ש"ח תהיה לכם תוספת של 7000 ש"ח. יש שיגידו "כסף קטן" אבל שוב, אנחנו במקרה הזה מדברים רק על חודשיים ויש שנים בהם המדד עלה ביותר מ- 3% ואפילו הרבה יותר מזה.

איך מתמודדים עם המצב?
קודם כל מוודאים מה רשום בחוזה ואם אתם לפני חתימת חוזה, פשוט תנסו להתעקש על הסעיף הזה. כמו כן, אפשר להקדים תשלומים לקבלן על מנת לצמצם את החשיפה (יש בזה יתרונות וחסרונות).

בכל מקרה, אתם תמיד מוזמנים לדבר איתנו על מנת שנבהיר לכם את הנושא במידה ואתם מבולבלים.

שבוע טוב!

אז מה אנחנו מציעים לכם?
* ייעוץ משכנתא חדשה
* מחזור משכנתא
* מעקב אחר משכנתא קיימת

בבואכם לקחת משכנתא ו/או למחזר את המשכנתא הקיימת שלכם, נדאג להקשיב לכם ולתכנן אתכם את העתיד הפיננסי שלכם על מנת שתוכלו לחיות עם ההחזר החודשי בשלום, שלא תופתעו מעליות כאלה או אחרות ושתבינו בדיוק לקראת מה אתם הולכים.

*בתמונות, הבילוי היומי שלנו - כנס יועצי המשכנתאות של לאומי.

הם אומנם לא מוכנים לגמרי, אבל זה לא אומר שאתם לא יכולים לבקר בהם או מינימום לעשות לייק.

הפייסבוק שלנו - https://www.facebook.com/mashcantik/
האתר שלנו - https://www.mashcantik.com/

איזה צירוף מקרים...
על פי ויקיפדיה, "סינרגיה היא פעולה משותפת שני גורמים או יותר הנותנת תוצאה טובה יותר מצירוף פעולות כל הגורמים בנפרד" במילים אחרות 3=1+1

אז באותו השבוע שסינרגיה מוציאה שיר חדש (כמי שמכיר את הלהקה וחבריה מיום היווסדה אני סומך עליהם שיקטפו שוב את תואר להקת השנה או לכל הפחות שיר השנה), גם אני איחדתי כוחות על מנת ליצור תוצאה טובה יותר!

בשבועות האחרונים רו"ח אריק אברג'יל ואני החלטנו להחיות מחדש ולדחוף קדימה את "משכנתיק". "משכנתיק" קיימת כבר מספר שנים ושירתה עד כה עשרות לקוחות בתחום ייעוץ המשכנתא אך סדר העדיפויות עשה את שלו.
לאחר דיונים ממושכים שכללו את אופי העסק,חזון העסק ומה התפקיד של כל אחד מאיתנו, אני שמח להכריז בזאת ש"משכנתיק" חוזרת, ובגדול.

אז מה אנחנו מציעים לכם?
* ייעוץ משכנתא חדשה
* מחזור משכנתא
* מעקב אחר משכנתא קיימת

בבואכם לקחת משכנתא ו/או למחזר את המשכנתא הקיימת שלכם, נדאג להקשיב לכם ולתכנן אתכם את העתיד הפיננסי שלכם על מנת שתוכלו לחיות עם ההחזר החודשי בשלום, שלא תופתעו מעליות כאלה או אחרות ושתבינו בדיוק לקראת מה אתם הולכים.

*בתמונות, הבילוי היומי שלנו - כנס יועצי המשכנתאות של לאומי.

הם אומנם לא מוכנים לגמרי, אבל זה לא אומר שאתם לא יכולים לבקר בהם או מינימום לעשות לייק.

הפייסבוק שלנו - https://www.facebook.com/mashcantik/
האתר שלנו - https://www.mashcantik.com/

סופ"ש נעים!

משכנתא | משכנתיק-יועץ משכנתאות אישי| משכנתא חדשה משכנתא,יעוץ משכנתאות אישי, תכנון פיננסי, לקיחת משכנתא חדשה, מחזור משכנתא קיימת ויעוץ בכלכלת הבית

ממשיכים להתפתח ולהתקדם בשבילכם... כנס לאומי דיגיטל למשכנתאות

Now it's easier to call ‎משכנתיק‎.

שימו לב,שימו לב!
כמו בכל חודש, מפרסם בנק ישראל את הריביות הממוצעות על משכנתאות מנתונים שמועברים לו על ידי הבנקים השונים.
כפי שניתן לשים לב, הריביות ירדו (ביחס לחודש הקודם) כמעט לאורך כל התקופות.

כתבה ממש מעניינת על מחירי הדיור🙏 מומלץ להסתכל יש כמה הפתעות...

ניתוח מחירי הדירות ברחבי ישראל בשנה החולפת: האם המחירים בעיר שלכם עלו? מיוחד: ניתוח שערכה שמאית המקרקעין נחמה בוגין, חושף פערים דרמטיים של עשרות אחוזים בין מגמות המחירים בערים השונות ברחבי הארץ, אפילו בערים סמוכות. איזו רשות מקומית בצפו...

נראה שמי שרוצה לייצר משבר זהו בנק ישראל, הריבית על המשכנתא רק עולה ועולה והבנקים לא מעוניינים לעצור איך אמרה לי נציגת משכנתאות השבוע: ״ שהציבור יפסיק לקנות בתים אנחנו שבעים ממשכנתאות...״
*המשבר אם וכאשר יקרה יגיע בגלל הריבית שתצור הקפאת ביקושים גם בקרב הזוגות הצעירים וגם בקרב המשקיעים*

הריבית אפסית והמשכנתא מזנקת בעוד שבנק ישראל שומר על רמות הריבית הנמוכות ביותר מאז קום המדינה, הבנקים למשכנתאות העלו בשנה האחרונה את שיעורי הריביות שלהם בכמעט 50% ■ שני הצדדים מתווכחים מי אשם במצב, אבל לכולם ברור מי נפגע ממנו: רוכשי הדירות

http://m.globes.co.il/news/m/article.aspx?did=1001129656

לקחתם משכנתא? טיפים לחשיפת 6 מלכודות של הבנקים - גלובס בבנקים למשכנתאות מטפחים בקרב הלקוחות מיתוסים שנועדו בעיקר להשיא את רווחיהם שלהם ■ כך תימנעו מלשלם הון שלא לצורך ■  ריבית - קבועה או משתנה?

http://m.ynet.co.il/Articles/4803738

לוקחים משכנתא? תשלמו 100 אלף שקל יותר למרות שריבית בנק ישראל לא עלתה, בתוך שנה התייקרו המשכנתאות החדשות ביותר מ-100 אלף שקל – תוספת של כ-350 שקל בהחזר החודשי. הסיבה: עלויות גיוס ההון של הבנקים והגדלת מרווחי הריבית

הריבית השקלית מטפסת בלי סיבה הגיונית מבחינת ריבית בנק ישראל ניצול מומנטום של הבנקים ...

ריבית המשכנתא במאי חזרה לעלות – 2.75% בשקלית; האם תמשיך לעלות? - גלובס הערכות: אחרי רצף של מדדים שליליים, מדד המחירים יחזור לטריטוריה חיובית בחודשים הקרובים, מה שעשוי להמריץ את המשך העלייה בריבית המשכנתא

כתבה מעניינת ב-ynet לגביי הגדלת המשכנתא לצורך שיפוצים חג שמח :-)

עונת השיפוצים: האם כדאי להגדיל משכנתא? החלטתם לבצע שיפוץ או לבנות חדר נוסף ואתם זקוקים למימון? רגע לפני שמתחילים, כדאי לבחון את הגדלת המשכנתא. מהם היתרונות, החסרונות והאם קיימות אלטרנטיבות נוספות? בדיקת ynet

כתבה מעניינת בנושא האם לקנות/ לא לקנות דירות במצב המחירים הנוכחי. לא בטוח שאני מסכים עם הד״ר המכובדת אבל בהחלט יש כמה דברים שהיא מציינת שיש לשים אליהם לב... מה דעתכם?

לקנות דירה או להמתין? ד"ר רחל שיינין מבצעת ניתוח - ויש מסקנה ברורה - Bizportal מנכ"לית מודלים שוקי הון משיבה האם כדאי לקנות דירה או לגור בשכירות - ומספקת טיפ לזוגות הצעירים

כתבה בדף הפייסבוק של פלאשנט חדרה על מאמר שפירסמתי בזמנו בעקבות שינוי בעמלת הפירעון המוקדם, מוזמנים לקרוא!!

עכשיו בפלאשנט: אריק אברגיל והשינוי בעמלת פרעון מוקדם במשכנתאות. http://bit.ly/1i5HLqF

כמה זה עולה לנו?!

כפי שפורסם אתמול מחירי הדירות ממשיכים לטפס רק בשנה האחרונה ב-5% בממוצע...
לפי דברי השמאי הממשלתי הציבור לא מאמין בירידת מחירים בטווח של שנתיים מה דעתכם?

תודה רבה לספי ומורן היקרים על המכתב המושקע :-)

חציון 2015 אז מה היה לנו? 5 עובדות שכדאי לדעת...

1. ביטול חוק מע"מ 0% והעלאת מס הרכישה הובלי לשיא משכנתאות בהיקף של כ-32 מיליארד ש"ח בחצי שנה.
2. גובה המשכנתא הממוצע ב-12 החודשים האחרונים עומד על 562 אלף ש"ח.
3. אחוז המימון הממוצע לרכישה דירה הוא 56%
4. לאור הריבית הנמוכה, רכיב המשכנתאות ״בריבית קבועה״ מהווה 53.8% מההלוואות (בניגוד ל-44.7% במחצית המקבילה) כולנו מחפשים למזער הפתעות.
5. כ-31% מהמשכנתאות מימנו נכסים בשווי של מעל ל-2 מיליון ש"ח

אין הפתעות הריבית נשארה ברמתה הנוכחית...
נוכח הפוסט הקודם שרשמתי בדבר ״השתוללות״ האג״ח הממשלתי שה
ובילה להתייקרות הריבית ״הקבועה״ בבנקים, נראה כי הנגידה מעוניינת לשמור על רמת הריבית הנוכחית בכדי למנוע עליה נוספת של הריביות.
הבנקים צופים שהריבית תשאר ברמה הנוכחית עד לסוף השנה, מה דעתכם?!

גם החודש: הריבית במשק בחודש יולי תיוותר ברמתה הנוכחית – 0.1% הוועדה המוניטרית בבנק ישראל פרסמה לפני שעה קלה את החלטת הריבית במשק לחודש הקרוב, ממנה עולה כי הריבית תיוותר ללא שינוי פעם נוספת

שינוי מגמה? אולי....

שינויים רידקלים בתחום האג"ח הממשלתי שחלו בשבוע האחרון האמירו את עלויות הגיוס של הבנקים.
אגרות החוב הממשלתיות משקפות את עלות גיוסי הכספים של הבנקים למשכנתאות וכאמור בשבוע האחרון חלו ירידות חדות בביקושים לאג"ח הממשלתי דבר שהוביל לעליה בתשואות עליהן לפיכך עלויות הגיוס הכספים של הבנקים במסלולים בריבית קבועה צמודה ובריבית קבועה לא צמודה עלו באופן משמעותי.

העלייה מורגשת בעיקר בתקופות הארוכות של 20 שנים ומעלה שם ניתן להבחין בעליה של 0.40% עד 0.70% ובתקופות קצרות יותר העלייה מתונה יותר ברמות שנעות בין 0.2% ל-0.3%.

כמו כן, עליה חדה יותר בעלויות הגיוס חלה במסלול קבועה לא צמודה וזאת לאור העלייה האחרונה במדד המחירים לצרכן בשיעור של 0.60% זהו גם המסלול הפופלרי והסולידי ביותר היום בקרב הזוגות הצעירים.

בשאר מסלולי המשכנתאות בריבית משתנה הריבית נותרה כעת ללא שינוי מהותי במיוחד במסלולים בהם תדירות השינוי הינה גבוהה כגון: פריים, מק"מ , משתנה כל שנה ובמסלולים בהם תדירות השינוי קצת נמוכה יותר כגון: משתנה כל 5 שנים שהעוגן שלה מתבסס על תשואות אג"ח ממשלתי הריבית עולה בשיעור נמוך.

בימים האחרונים הבנקים למשכנתאות עידכנו כבר את הריביות כך שהם מציעים ללקוחות במסלולים האמורים ריביות יותר גבוהות ממה שהלקוחות כבר קיבלו באישורים העקרוניים.
למרות האמור לעיל לא ניתן לקבוע כי מדובר במגמה של עליית ריבית מתמשכת אלא הרושם הינו כי מדובר בתנודה נקודתית שנובעת מהשינוי שחל בשוק האג"ח ולראיה בנק ישראל טרם העלה את הריבית ואולי אף אפילו מתכנן להוריד את הריבית עוד ברבעון הנוכחי.
מנגד, ללקוחות שמתכוננים לקחת משכנתא בימים הקרובים מומלץ מאוד להמשיך ולעקוב אחר ההתפתחויות בשוק ההון או בשוק המשכנתאות ולהיות ערים לשינויים נוספים שעלולים להיות בשבועות הקרובים.

לעומת זאת אנו עדים לעליה בנטילת המשכנתאות בחודש מאי!
■ בחודש מאי נלקחו משכנתאות בהיקף של 5.8 מיליארד ש"ח!
■ מדובר בזינוק של 30% ביחס למאי 2014
■ ובעליה של 25% ביחס לממוצע ב-12 החודשים האחרונים
■ 233 מיליון ש"ח מהסכום מיוחסים למחזור הלוואות זכאות
■ מתחילת השנה נלקחו משכנתאות בהיקף של 25.2 מיליארד ש"ח (בניגוד ל-21 מיליארד בשנה שעברה)

האם כחלון יביא את השינוי? בספק אך ימים יגידו...

לא מובן מאליו לזכות לכאלו מחמאות ופרגון תודה רבה לסמדר המקסימה :)

עברנו למשכננו החדש ברחוב הלל יפה 11 חדרה מגדל קורן
:-)

פסח שמח לכם ולביתכם!!!

אז איפה אנחנו אוהבים לקנות דירות? מסתבר בפרפריה, הגידול בגרף הנ״ל מלמד כי בשנתיים האחרונות 40% מהרוכשים/המשקיעים בחרו לקנות בפריפריה, מעניין...

?מהן המשימות הדרושות לצורך המשכנתא ברכישת דירת יד שניה
היכנסו עכשיו למאמר שפרסמתי בנושא- בהצלחה

משכנתא | דירה יד שניה | משימות במשכנתא שמאות, רישום הודעת מישכון , אישור המוכר לתשלום הון עצמי, ביטוחי משכנתא, דיווח לרשות המיסים משכנתא, רישום הערת אזהרה בטאבו

לא בטוח שדוח המבקר יחדש משהו שלא ידענו, הנה עוד קצת נתונים על איפה היינו לפני כמה שנים ואיפה אנחנו היום...

הפחתה נוספת בריבית, הלחץ על המשכנתאות רק הולך וגדל...

מהלך דרמטי של בנק ישראל: הריבית במשק לחודש מארס יורדת ב-0.15% לשפל היסטורי של 0.1% - גלובס במקביל, מודיע בנק ישראל על צמצום המרווח סביב ריבית בנק ישראל (הפרוזדור) בחלון האשראי ובחלון הפיקדונות לבנקים המסחריים מ-0.25% ל-0.1%

שינוי בעמלת פירעון מוקדם (החל מבפרואר 2015) חשוב לקרוא!!!

בנק ישראל קבע שהחל מאמצע פברואר 2015 יהיה שינוי באופן חישוב העמלה לפירעון מוקדם, עמלה זו תחושב בצורה שעשויה להקל מעט על הלווים שלקחו משכנתא בריבית שהינה מעל הריבית הממוצעת באותה תקופה. מרגע כניסת התקנה לתוקף, כאמור בפברואר 2015, העמלה תחושב על פי ההפרש בין ריבית המשכנתא או הריבית הממוצעת בחודש לקיחת המשכנתא, הנמוך מבניהם, לריבית הממוצעת בעת פירעון ההלוואה. מבולבלים? בואו נעשה סדר.

מהי בכלל עמלת פירעון מוקדם?
היום כאשר הבנק נותן לנו הלוואה בריבית קבועה (צמודה מדד / לא צמוד או "משתנה כל חמש", כאשר בחמש השנים הראשונות הריבית נשמרת קבועה), הבנק למעשה מתחייב לנו לריבית מסוימת ולמוצר מדף מסוים העומד בראשותו באותו היום.
נשאלת השאלה מה קורה כאשר אנו מגיעים לבנק במהלך תקופת ההלוואה ורוצים לפרוע אותה ו/או למחזר את ההלוואה?
מה שהבנק עושה ברגע זה הוא השוואת ריביות, הוא בודק מהי הריבית שלקחנו בה את המשכנתא, מנגד הוא בודק מהי הריבית הממוצעת לתקופה שנשארה ואז הוא משווה ביניהן ומחייב אותנו (או לא מחייב אותנו) על בסיס השוואה זו (פעולה הנעשית ע"י נוסחת היוון שנקבעה על ידי הבנק).

נמחיש ע"י דוגמא מספרית:
• נניח שלקחנו הלוואה בריבית קבועה ל- 15 שנה ב-4% ריבית, כאשר הריבית הממוצעת ליום לקיחת ההלוואה 3%, ושאחרי חמש שנים אנו רוצים להחזיר את ההלוואה והריבית במשק הממוצעת הינה 2%.
הבנק יבדוק מהי הריבית המוצעת כיום לאותה סוג הלוואה ל-10 שנה
• אם הריבית שהיום נותנים היא גבוהה מהריבית שלקחנו אז הבנק לא יחייב אותנו בעמלת פירעון (הרי הוא נתן לנו מוצר זול שהיום הוא יקר ולמעשה הוא מרוויח מכך שאנו פורעים את ההלוואה, כי הוא יכול ל"מכור" אותה ללקוח אחר בריבית גבוהה יותר)
• אבל אם הריבית שהיום נותנים היא נמוכה מהריבית שלקחנו אז הבנק כן יחייב אותנו בעמלת פירעון (כי הוא בעצם מפסיד מכך שאנו פורעים את ההלוואה, כי הוא יכול למכור אותה בריבית נמוכה יותר ולא גבוהה יותר)
• גובה הקנס הוא בהפרש בין בריביות למשך כל תקופת ההלוואה שנשארה- למעשה היוון קדימה.
מה היה מבחינת החישוב ומה עומד להיות?
עד היום הבנק ערך השוואה בין 2 ריביות:
• הריבית בה נלקחה ההלוואה
• הריבית הממוצעת במשק ליום הפירעון ולפי תקופת ההלוואה שנשארה.
החל מיום השינוי (פברואר 2015) הבנק לא יעשה את אותה השוואה, אלא ייקח פרמטר אחר ויערוך השוואה בין:
• הריבית הממוצעת שהייתה ביום שלקחנו את ההלוואה
• הריבית הממוצעת במשק ליום הפירעון ולפי תקופת ההלוואה שנשארה.

זה אומר שאם אותו לקוח (מנתוני הדוגמה למעלה) לקח הלוואה ל-15 שנה בריבית 4%, אבל בפועל הריבית הממוצעת בזמנו ל- 15 שנה הייתה רק 3% אז הבנק כבר לא יחייב אותו על ההפרש בין 4% ל-2% אלה אלא הוא יחייב אותו "רק" על ההפרש בין הריבית הממוצעת שהייתה נהוגה בזמנו (3%) לבין הריבית הממוצעת העכשווית (2%). כלומר השינוי מסייע לאותם לווים שלקחו הלוואה בריבית הגבוה מהריבית הממוצעת במשק ביום לקיחת ההלוואה.
מה קורה אם לקחנו בזמנו ריבית יותר נמוכה מהריבית הממוצעת?
"פה קבור הכלב", כביכול "נדפקנו", אבל בעצם לא!
אני אסביר, מכיוון שבזמנו לקחנו ריבית נמוכה מהריבית הממוצעת אז ההפרש צריך להיות יותר קטן, ולכן הקנס צריך להיות יותר קטן. במצב הנ"ל נעדיף שהבנק יחשב את העמלה על פי ה"ריבית שלקחנו" אל מול "הריבית הממוצעת היום" ולא על בסיס "הריבית הממוצעת" בזמנו אל מול ה"ריבית הממוצעת היום".
כמו כן פעל בנק ישראל לטובת הלווה והשאיר לנו את הברירה הזו גם כן ובעצם הבנק יחייב אותנו על הנמוך מבין השתיים:
1. ההפרש בין הריבית שלקחנו את ההלוואה לבין הריבית העכשווית
2. ההפרש בין הריבית הממוצעת בזמנו לבין הריבית העכשווית
למי זה עוזר למעשה?

מי שלמעשה "הנהנה העיקרי" מכל השינוי כאמור לעיל הם בעיקר האוכלוסיות הבאות:
1. לווים "תמימים" שלא הצליחו לנהל מו"מ עם הבנק ו"זכו" לריביות גבוהות מן הממוצע.
2. ללווים בעלי סיכון שקיבלו ריביות גבוהות בגלל הסיכון שלהם
3. ללווים שלקחו הלוואה לכל מטרה ולכן הריביות שלהם היו גבוהות.

לסיכום
העיקרון שעומד מאחורי השינוי הנ"ל הינו העובדה כי לבנק בזמן שנתן את ההלוואה היה את כל הזכות לקחת ריבית גבוהה ככל העולה על רוחו מהלקוח (בפרמטרים שנבחנים על פי נתוני לקוח סיכון וכד'), אבל ברגע שהלקוח מחזיר את ההלוואה הוא כבר לא מסוכן, וצריך לקבל את ההפרש בין העמלות בלבד וללא "שיפוי" על ההפסד הנוסף שיצא לו.