Massimo Galeoni Real Estate

Buon Natale a tutti voi

NUOVO SUPERBONUS CON I FONDI DEL PNRR, COME CAMBIERÀ L’AGEVOLAZIONE FISCALE

Con l’avvicinarsi della fine dell’anno si parla con maggiore concretezza del superbonus finanziato con i fondi del Pnrr e destinato alle abitazioni private delle famiglie a basso reddito. Nel 2024, infatti, l’agevolazione fiscale passerà al 70% e non prevederà più la possibilità di ricorrere alla cessione del credito e allo sconto in fattura.

Nuovo superbonus, gli interventi effettuati dalle Esco:

Il nuovo superbonus con i fondi derivanti dalla revisione del Pnrr sarà destinato proprio alle abitazioni private delle famiglie a basso reddito. Come sottolineato dal Corriere della Sera, gli interventi non saranno più finanziati con il meccanismo delle detrazioni fiscali, ma saranno effettuati direttamente dalle Esco, le società di servizi del settore energetico, “sulla base di un accordo con un partner operativo, che il governo dovrà individuare, per coordinare l’operazione”.
I fondi ricavati dalla revisione del Pnrr ammontano a 1 miliardo e 380 milioni di euro e serviranno anche per l’efficientamento energetico delle case popolari e dell’edilizia residenziale sociale, un terzo di queste risorse, pari a 460 milioni di euro, sarà destinato al rinnovamento degli appartamenti nei condomini delle famiglie più povere.

Nuovo superbonus edilizio, quando partirà:

Il nuovo superbonus con i fondi del Pnrr sarà operativo dal 2025. Come evidenziato dal Corriere della Sera, entro metà del 2024 il governo dovrà aver definito il meccanismo finanziario, i criteri di intervento e aver selezionato un partner operativo per gestire le risorse. Tali risorse – sotto forma di garanzie, prestiti o tassi agevolati – verranno girate alle Esco che si occuperanno di realizzare gli interventi. In base agli accordi tra Roma e Bruxelles, la decisione finale sugli investimenti da finanziare dovrà essere presa da un comitato composto da membri indipendenti dal governo.

L'efficientamento energetico nella direttiva europea:

Nel frattempo, si avvicina il 7 dicembre, giorno in cui Parlamento, Consiglio e Commissione Ue torneranno a riunirsi per stabilire il testo definitivo della direttiva sulle case green. Un testo che prevede un sistema di regole aperto, ma secondo il quale comunque i Paesi membri dovranno assicurare che “almeno il 55% della riduzione del consumo di energia primaria sia raggiunto attraverso il rinnovo degli edifici più energivori”. A quanto pare in Italia saranno circa 5 milioni gli edifici che dovranno adeguarsi.
Una cifra considerevole se si considera che, in base ai più recenti dati Enea sull’utilizzo del superbonus 110 per cento, al 31 ottobre 2023 sono stati 438.137 gli edifici ristrutturati con il superbonus 110% con un costo pari a 92,4 miliardi di euro.

Come cambierà il Superbonus 2024:

Ma intanto come cambierà il superbonus nel 2024? Per le spese sostenute nel 2024 il superbonus spetterà nella misura del 70 per cento per i condomini e le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte e professione, per gli interventi su edifici composti da due a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Dal prossimo anno, inoltre, non sarà più possibile usufruire della cessione del credito e dello sconto in fattura. L’unica strada percorribile sarà la detrazione in 10 anni.

IMU, CORTE COSTITUZIONALE: DOPPIA ESENZIONE AI CONIUGI CON RESIDENZA DIVERSA

La Corte Costituzionale riapre alla doppia esenzione Imu per i coniugi con diversa residenza che vivono in due Comuni diversi. La Consulta infatti considera prima casa entrambi gli immobili per cui non è dovuto il pagamento dell'Imu seconda casa.

L'esenzione Imu per gli immobili dei coniugi con residenze diverse ha generato un acceso dibattito nel corso degli ultimi anni. Il tutto per i comportamenti elusivi di coniugi che dichiaravano al Fisco di risiedere nella seconda casa, al mare o in montagna, per non pagare l'imposta municipale unica, mentre invece vivevano con l'altro famigliare.

Per questa ragione la Corte di Cassazione prima e una norma introdotta nel 2021 successivamente avevano sancito l'esenzione per uno solo degli immobili abitato dai coniugi, lasciando ai contribuenti la scelta di quale delle due case considerare esente.

Adesso la sentenza della Consulta introduce un vero e proprio ribaltone. Alla base della decisione della Corte Costituzionale c'è il principio che per combattere comportamenti scorretti non si possono negare i diritti di chi ha comportamenti corretti.

Soprattutto negando i diritti della famiglia sanciti dalla Costituzione, che all'articolo 31 recita "la Repubblica agevola con misure economiche e altre provvidenze la formazione della famiglia". Negando la doppia esenzione si va in senso opposto, favorendo, ad esempio, le coppie di fatto, che non essendo sposate, hanno diritto all'esenzione.

La sentenza ripristina adesso la doppia esenzione per i coniugi che abitano in immobili diversi ubicati in Comuni distinti a patto, naturalmente, che rispettino il principio della residenza e della dimora abituale.

CAPUT MUNDI

QUANTO VALE UN IMMOBILE DI CLASSE ENERGETICA ELEVATA RISPETTO AD UNO MENO EFFICIENTE

L’efficientamento energetico degli edifici non è solo una pratica fortemente incentivata dall’Unione Europea nell’ottica del Green Deal, ma è anche un elemento fondamentale da prendere in considerazione nella valutazione immobiliare. A Roma, ad esempio, un immobile in classe D vale il 4% in più di uno in classe G. A rivelarlo è lo studio di Euromq.it, basato sui dati raccolti nei primi 5 mesi del 2023, realizzato da ReOS, big data company per l'immobiliare.

L’incidenza della classe energetica sul valore dell’immobile:

Acquisito il concetto secondo cui il valore di un immobile risiede anche nella sua capacità di produrre reddito, è considerato implicito che la classe energetica ed il suo eventuale risparmio economico rappresentino una vera e propria forma di "redditività”. Ecco perché è pertinente anche la recente raccomandazione, nell’ambito della direttiva Green Deal da parte della Unione Europea, che in un passaggio recita: “si richiede ai prestatori di mutui ipotecari, tra cui banche, investitori e qualsiasi altro istituto finanziario pertinente (...) di aumentare la prestazione energetica mediana del portafoglio di edifici coperti dai loro mutui ipotecari per il 2030 e il 2050 (...)”. Queste nuove prescrizioni lasciano intendere che le banche saranno chiamate a concentrare i loro budget in maniera prevalente su finanziamenti ipotecari per l’acquisto di immobili in classi energetiche “virtuose”.

Quanto vale un immobile in classe G rispetto a uno in classe D:

Tra gli operatori, il tema dell’incidenza della classe energetica sul valore dell’immobile viene spesso affrontato mettendo a confronto gli “estremi” (ad esempio, il valore tra un immobile in classe energetica A nei confronti di un immobile in classe energetica G). È chiaro che in quest'ottica, a parità di caratteristiche e metratura, l’incidenza sul valore del bene sarà sempre molto marcata. Tuttavia, vista l’attuale fase di mercato, dove si stanno già assumendo le nuove direttive dell’Unione Europea sul fronte dell’efficientamento energetico minimo previsto per il 2033, è importante evidenziare soprattutto il confronto e l’eventuale plusvalore economico realizzato tra un immobile in classe intermedia (ad esempio, la classe D) ed uno in classe G con le stesse caratteristiche.

La ricerca Euromq.it evidenzia, in questa prospettiva, che a Roma un immobile in classe energetica D vale, in media e allo stato attuale, il 4% in più rispetto ad immobili simili in classe G. Inoltre, la classe D rispetto alla G, può esprimere un risparmio medio fino ad un 50% in termini di costo annuo per climatizzare l'immobile a 20° C. Naturalmente questo valore non è lo stesso in tutto il territorio all’interno del raccordo anulare della Capitale, ma varia da zona a zona. Per tale ragione, la ricerca ha diviso Roma in 5 macrozone (quadrante nord-ovest, quadrante nord-est, quadrante sud-ovest, quadrante sud-est e centro) in modo da presentare un dato più puntuale.

Valore degli immobili a Roma zona per zona:

Ma quanto valgono gli immobili in classe D a Roma? Euromq.it ha suddiviso le valutazioni zona per zona:

Zona sud-est
La zona sud-est è quella che ha il valore medio superiore a tutte le altre. Ricordiamo che in questo quadrante fanno parte - tra gli altri - quartieri come Eur, Cinecittà e Centocelle. Qui, un immobile in classe D vale il 5% in più rispetto ad uno in classe G (+1% rispetto alla media generale). In questa zona, le migliori performance si raggiungono nei quartieri di Pigneto, San Lorenzo e Casal Bertone, dove il plusvalore è del +7%.

Zona nord-est e sud-ovest
Al contrario, le zone nord-est e sud-ovest esprimono entrambe un valore aggregato sotto la media generale, attestandosi su un +3%. Di questi due quadranti fanno parte quartieri importanti come Policlinico, San Basilio, Marconi e Garbatella. Come le zone nord-est e sud-ovest, anche il centro della città si attesta di 1 punto percentuale sotto la media cittadina, esprimendo un +3%. Di questo quadrante fanno parte quartieri come Trastevere, Aventino e San Giovanni; ma è soprattutto il centro storico a risultare, come prevedibile, ancora poco sensibile al coefficiente attestandosi al +1%, addirittura 3 punti sotto la media generale. Di contro, gli immobili in classe D che ottengono i migliori risultati in questo quadrante si trovano nei quartieri di San Giovanni e Prati, dove il valore medio è superiore al 4%.

Zona nord-ovest
In linea con la media generale è invece la zona nord-ovest della città che esprime un valore pari al +4%. Dentro questo quadrante, però, bisogna sottolineare che ci sono due quartieri che spiccano in positivo rispetto a tutti gli altri. Stiamo parlando della zona Cassia/Grottarossa dove un immobile in classe D esprime un interessante +8% rispetto ad uno in classe G, mentre la zona Trionfale e Monte Mario raggiunge un +6%.

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Isola di Capri

QUANTO RENDE AFFITTARE CASA A ROMA

La casa resta un buon investimento per gli italiani. Il mattone non pare infatti essere stato scalfito né dall’aumento dei tassi di interesse, né dalle (certe) spese future per l’adeguamento della casa alle direttive europee sulla classe energetica delle abitazioni, né dalle generali incertezze del ciclo economico. E se la prima casa resta strumento di conservazione della ricchezza familiare, la seconda casa è un buon acquisto da mettere a reddito con la locazione. Ma quanto rende la seconda casa data in affitto?

L’appartamento considerato a campione è il bilocale, che risulta il più acquistato per la messa a reddito, in uno stato dall’abitabile in su, arredato e di superficie compresa tra 51 e i 70 metri quadrati. Il contratto d’affitto considerato, inoltre, è il classico 4+4 a canone libero.

Il budget fissato per l’acquisto dell’abitazione è di 300mila euro. Su queste basi e in funzione dei canoni medi per zona rilevati, viene calcolato il rendimento medio della seconda casa acquistata e concessa in affitto.

Centro storico:
Nella zona del centro storico e più in generale del centro della capitale, con un budget di 300mila euro è difficile riuscire ad acquistare più dei 51 metri quadrati considerati la metratura minima per un bilocale. E a dirla tutta l’offerta a tale prezzo è piuttosto limitata come numeri e di qualità non altissima. Il canone medio d’affitto in zona è di 264 euro al metro quadrato per anno. Pertanto, considerata un entrata annua di 13.464 euro, il rendimento medio lordo di un investimento immobiliare di 300mila euro in zona è del 4,49% circa.

Semicentro:
In zona semicentrale con il budget prefissato è possibile acquistare mediamente 67 metri quadrati. Il canone d’affitto medio è di 212,4 euro al metro quadrato annuo. Pertanto l’inquilino dovrà prevedere per un anno di locazione una spesa totale di 14.230,8 euro, che equivale per il conduttore a un rendimento medio lordo del 4,74% circa.

Periferia:
Nella prima periferia romana con il budget di 300mila euro si possono trovare molti bilocali di grandi dimensioni (70 metri quadrati e anche più) e in condizioni eccellenti o più che buone. Va però tenuto conto del fatto che Roma, oltre a essere molto estesa, è una città multipolare, per cui vi sono certe zone anche in prima periferia molto pregiate dal punto di vista residenziale. I dati medi, quindi, sono corretti, ma indicativi e soggetti a una grande varianza. In zona l’affitto medio è calcolato attorno a 174 euro al metro quadrato per anno. In totale fanno quindi 12.180 euro d’affitto, per un rendimento dell’investimento del 4,06%.

Altro discorso ancora per la periferia, dove pesa molto la parte più esterna, anche al di fuori dal Gra, e che influisce pesantemente sul prezzo medio delle abitazioni su cui investire. Talmente tanto che, in questa zona così ampia (e con tutte le eccezioni già descritte per la prima periferia), per mantenere coerente il punto di partenza dell’analisi, cioè la scelta di investire in un bilocale, bisogna abbassare il budget di investimento fino a 220mila euro, sufficienti per acquistare un appartamento di due locali più servizi in ottimo stato o praticamente pari al nuovo, della dimensione di 70 metri quadrati. Il canone medio d’affitto è di 134,4 euro al metro quadrato per anno. Il costo totale in un anno è quindi di 9.408 euro e il rendimento medio lordo per l’investitore è del 4,28%.

LA FOTOGRAFIA DEL MERCATO IMMOBILIARE DI OMI E ABI - PUBBLICATO IL RAPPORTO IMMOBILIARE 2023 DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Nel corso del 2022 il mercato immobiliare residenziale ha registrato oltre 780mila compravendite, il 4,7% in più rispetto al 2021 per un valore uguale ai 123 miliardi di euro. Circa 364mila acquisti sono stati effettuati con l'accensione di un mutuo, il cui valore medio è stato intorno ai 138mila euro. La politica della BCE ha avuto riflessi sui tassi ipotecari che sono aumentati in media di 0,63 punti percentuali rispetto all'anno precedente, portandosi così al 2,5%. Sono questi alcuni dei dati contenuti nel Rapporto immobiliare 2023 elaborato dall'Osservatorio OMI dell'Agenzia delle Entrate in collaborazione con l'ABI, l'Associazione bancaria italiana.

Il rapporto Immobiliare 2023 è strutturato in quattro parti che analizzano l'evoluzione del settore immobiliare nel corso del 2022. Il rapporto si articola infatti nei seguenti capitoli:

compravendite
mutui ipotecari
principali dati regionali
analisi dei dati nelle principali città
locazioni
indice di affordability delle famiglie italiane

Le compravendite residenziali e i prezzi nel 2022:

Il 2022 si chiude con una forte crescita del mercato residenziale, con le compravendite che registrano +4,7% rispetto al 2021. Ma se si analizzano i dati per trimestre si evince che la crescita degli scambi, molto sostenuta nei primi due trimestri, si indebolisce nel trimestre successivo e torna in territorio negativo nel quarto trimestre, con i comuni capoluoghi più resistenti alle dinamiche di flessione.

Si tratta quindi di una crescita decisa nel corso dell'anno, ma che mostra segnali di indebolimento per un rallentamento delle spese delle famiglie a causa dell'elevata inflazione e dell'aumento dei tassi di interesse.

Sul lato dei prezzi le dinamiche del mercato residenziale negli ultimi anni non hanno seguito quello delle compravendite. I prezzi medi delle abitazioni sono rimasti sostanzialmente stabili tra il 2008 e il 2011, quando i volumi degli scambi erano in netta discesa. La flessione dei prezzi è avvenuta a partire dal 2012, l’anno nel quale si è registrata la contrazione più forte degli scambi, ed è proseguita fino al 2019, nonostante che la risalita dei volumi di compravendita sia iniziata dal 2014.

Nel 2020, mentre il mercato immobiliare subiva gli effetti dello shock economico per la crisi sanitaria pandemica, i prezzi delle abitazioni, che avevano mostrato alla fine del 2019 qualche segnale di ripresa, iniziano a crescere rafforzandosi nel 2021 e nel 2022 parallelamente al recupero degli scambi. Anche per i prezzi delle abitazioni, l’indebolimento della crescita caratterizza gli ultimi 2 trimestri del 2022.

Il fatturato delle compravendite residenziali:

I dati relativi al fatturato calcolato9 per l’anno 2022 mostrano una stima complessiva che ammonta a quasi 123 miliardi di euro, in rialzo rispetto al 2021 del 3,9%, 4,7 miliardi di euro in più. Quasi il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, circa 70 miliardi di euro; quasi 30 miliardi di euro, circa il 25%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e i restanti 23 miliardi di euro, poco meno del 19%, riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole.

Quasi il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, circa il 25%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e poco meno del 19%, riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole. Il fatturato per scambi di abitazioni è in aumento in tutte le aree del Paese. Per contro, rispetto al 2021, il valore medio di un’abitazione compravenduta diminuisce di 1.100 euro in media nazionale. Il calo maggiore si osserva al Centro e nel Nord Est.

I mutui ipotecari per l'acquisto di abitazioni:

Nel corso del 2022, sono state compravendute poco più di 364mila abitazioni con l'accensione di un mutuo ipotecario. Si tratta di livelli analoghi a quelli registrati nel 2021 dopo la fase di contrazione del periodo pandemico. Si tratta di circa la metà degli scambi rispetto alle compravendite totali, in calo rispetto al 2022, quando rappresentava il 51,15% degli acquisti.

Il capitale complessivo finanziato per l'acquisto di abitazioni ammonta nel 2022 a poco più di 50 miliardi di euro, in aumento dell'1,2% rispetto al 2021, in controtendenza rispetto al calo dello 0,6%.

Nel 2022, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è poco superiore a 138 mila euro, in aumento di 2.800 euro rispetto al 2021. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con 151 mila euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (oltre 171 mila, nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 117.300 euro (113 mila circa nei comuni non capoluogo).

Tasso medio dei mutui ipotecari e la durata:

È aumentato il tasso medio applicato ai mutui di 0,63 punti percentuali rispetto al 2,5%, segnando un rialzo dopo il minimo raggiunto nel 2021. I tassi più elevati si registrano nelle regioni del SUD (2,75%), e del Centro (2,59%) mentre i tassi più bassi si registrano nel Nord est (2,31%).

Per quanto riguarda la durata del mutuo è in lieve aumento a 24,8 anni. Per quanto riguarda la rata media è in aumento dell'1,5% e si attesta intorno ai 623 euro mensili. Il rialzo maggiore si registra al Centro, mentre nelle Isole si osserva un lieve calo. Il valore più alto della rata si riscontra al Centro nonostante la maggiore durata dei mutui.

Le locazioni:

Nel 2022 il numero di nuovi contratti di locazione registrati all'Agenzia delle Entrate è stato di poco superiore a 1,6 milioni, l'1,6% in meno rispetto allo scorso anno. Tali contratti hanno interessato quasi due milioni di immobili. L'80% del totale ha riguardato locazioni di abitazioni, circa 1.297 mila.

MUTUO PONTE: COS’È E COME FUNZIONA

Il mutuo ponte è una forma di finanziamento, già ampiamente utilizzata all’estero, che si sta diffondendo anche in Italia e che è pensata per agevolare chi desidera vendere un immobile per acquistarne uno nuovo.
Quando si parla di “mutuo ponte”, si fa riferimento ad un finanziamento a breve termine che permette di acquistare un nuovo immobile e, al tempo stesso, vendere quello attuale, senza attendere i tempi di transizione generalmente richiesti per una normale compravendita. Scopriamo di cosa si tratta, quali sono gli adempimenti e le condizioni per ottenerlo e quali sono i vantaggi e gli svantaggi legati ad una simile soluzione.

Che cos’è il mutuo ponte e come funziona:

Quando si decide di cambiare casa, può manifestarsi l’esigenza di vendere l’immobile in cui si vive per poi acquistarne uno nuovo. Nella maggior parte dei casi, questa condizione è necessaria per disporre della somma di cui si ha bisogno per coprire l’acconto per l’acquisto della nuova casa, per comprare l’immobile oppure per estinguere il mutuo precedentemente attivato sulla vecchia abitazione.
Il problema più frequente quando ci si trova in questa situazione è la mancata corrispondenza tra i tempi di acquisto e di vendita. Spesso, infatti, il vecchio immobile viene venduto prima ancora di aver trovato una nuova casa. Oppure, al contrario, il nuovo immobile è pronto per essere acquistato, ma la vendita del vecchio immobile non è stata ancora effettuata.
È in questo caso che entra in gioco il mutuo ponte. Si tratta di un mutuo a breve termine, la cui durata non supera i 24 mesi e il cui valore non eccede il 60% del valore dell’immobile su cui grava. È un sistema di finanziamento innovativo, pensato per velocizzare e semplificare l’acquisto di nuovi immobili per chi già ne possiede uno e desidera venderlo.
Più nello specifico, il mutuo ponte per cambio casa fornisce una somma che può essere impiegata per l’acquisto del nuovo immobile, prima ancora che sia stata effettuata la vendita di quello vecchio, a patto che si riesca a dimostrare l’intenzione di venderlo. Il finanziamento richiesto dovrà essere rimborsato con i proventi dell’immobile venduto entro 24 mesi.

Come richiedere il prestito ponte:

Al fine di accedere al mutuo ponte per cambio casa, è necessario assolvere ad una serie di adempimenti ed è indispensabile che sussistano determinate condizioni. Innanzitutto, il richiedente è tenuto a presentare all’istituto erogatore alcuni documenti, tra cui l’atto di acquisto del nuovo immobile presso il quale, al termine della compravendita, risulterà residente e la dichiarazione di vendita dell’abitazione di cui è ancora intestatario. Questo passaggio, di norma, non richiede la presenza di un notaio.

Vantaggi e svantaggi del mutuo ponte:

L’attivazione del mutuo ponte è una soluzione che porta con sé una serie di vantaggi e svantaggi. Tra i vantaggi di cui è possibile beneficiare optando per questa innovativa forma di finanziamento c’è la possibilità di evitare l’insorgere di problemi in caso di mancata coincidenza tra i tempi di acquisto della nuova casa e di vendita di quella vecchia. Da non sottovalutare, inoltre, la possibilità del richiedente di godere delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, anche qualora ne abbia già beneficiato in passato. Questo è possibile perché, al termine della compravendita, risulterà residente nell’abitazione che sta acquistando.
Per quanto riguarda le rate, esse sono rappresentate solo dagli interessi, e il vantaggio principale è che il richiedente, non appena venduta la prima casa, avrà la possibilità di restituire il debito in un’unica soluzione. Da ultimo, ma non per importanza, i tempi di attesa per l’approvazione del mutuo ponte sono generalmente più brevi rispetto a quelli previsti per l’attivazione di un mutuo tradizionale.
Tra gli svantaggi del mutuo ponte, invece, ci sono i tassi di interesse. Spesso, infatti, gli istituti di credito stabiliscono tassi di interesse molto più alti rispetto a quelli previsti per un mutuo tradizionale. Bisogna considerare, inoltre, che il mutuo ponte è un finanziamento ipotecario: le banche, generalmente, impongono la stipula del mutuo ponte con doppia ipoteca, sia sull’immobile in vendita che sull’immobile che si desidera acquistare.

COMPRARE CASA OGGI CONVIENE O È UN RISCHIO?

In molti probabilmente si stanno domandando: “Comprare casa oggi conviene o è un rischio?”. L’emergenza sanitaria dovuta alla pandemia, la guerra in Ucraina, l’impennata dell’inflazione e l’atteso aumento dei tassi di interesse sono tutti fattori che inevitabilmente hanno avuto e stanno avendo un impatto sull’economia. In questo quadro, come si stanno muovendo le famiglie italiane e che cosa sta accadendo al settore immobiliare?

Nel 2021 il settore immobiliare ha registrato una decisa crescita, grazie anche alle nuove necessità abitative scaturite in seguito alla pandemia da Covid-19. Adesso, l’aumento dell’inflazione con il conseguente rialzo dei tassi di interesse e la guerra in Ucraina potrebbero frenare l’ondata positiva dell’ultimo anno.

Come rilevato dall’Ufficio studi Fimaa, il comparto sembra comunque reagire positivamente grazie ad una domanda di abitazioni in crescita, anche se l’offerta inizia a scarseggiare. C’è da dire che storicamente il mattone, nei cicli economici analoghi a quello che stiamo attraversando, si è sempre confermato ‘bene rifugio’ per eccellenza.

Dopo il boom del 2021, il numero di compravendite di abitazioni è cresciuto ancora nel primo quadrimestre 2022, anche se con minore intensità.
L’ ufficio studi della FIMAA ha evidenziato un trend stabile delle transazioni residenziali mantenendosi sui livelli dell’ultimo quadrimestre, anche se con percentuali di crescita più limitate. La domanda risulta ancora dinamica in contrapposizione ad una offerta in riduzione. Il mercato immobiliare della prima parte dell’anno è stato trainato dalle agevolazioni (estese per tutto il 2022) per i giovani con meno di 36 anni e dagli acquisti per investimento.
Secondo il sentiment degli operatori Fimaa, il mercato delle compravendite residenziali nei prossimi mesi dovrebbe proseguire sugli stessi livelli.

Culturalmente gli italiani hanno una particolare predilezione per l’acquisto immobiliare. In Italia il 75% delle famiglie ha casa di proprietà e la tradizionale passione degli italiani per il mattone si è rafforzata anche negli ultimi mesi, prescindendo dal periodo di incertezza dei mercati o dall’aumento dell’inflazione. È palesemente indiscutibile che il mattone continui ad essere la cassaforte del risparmio.

Il rincaro dei costi energetici e delle materie prime, acuito dal conflitto tra Russia e Ucraina, ha determinato l’aumento dell’inflazione. Un aspetto che sta riducendo il potere d’acquisto di famiglie e imprese. Per contenere l’inflazione le Banche Centrali, compresa quella europea, hanno annunciato manovre restrittive aumentando il costo del denaro. Ciò sta producendo un leggero rialzo dei tassi di interesse per mutui e finanziamenti.
Il consiglio, per chi necessita di un mutuo per acquistare casa, è di farsi seguire da un consulente del credito che sappia sondare le migliori offerte del mercato, nel rispetto delle capacità reddituali di chi intende accedere al mutuo, così da affrontare la compravendita in serenità e sicurezza.

L’elevata propensione al risparmio delle famiglie italiane è da sempre un punto di forza che difficilmente verrà meno in futuro. Considerati gli aumenti dei canoni di locazione in rapporto alla rata di un mutuo per l’acquisto e a fronte dei valori immobiliari tuttora convenienti, l’investimento immobiliare permette ancora interessanti redditività.
Va considerato inoltre che, nei periodi di inflazione in ascesa, il mattone ha sempre costituito un naturale riparo per i risparmi grazie anche alla sua naturale rivalutazione nel medio-lungo termine. L’investimento immobiliare non ha mai tradito a patto che, in queste fasi complesse di mercato, ci si affidi ad operatori esperti capaci di discernere immobili di qualità ed efficientati energeticamente. Un agente immobiliare che conosce le dinamiche del territorio nel quale opera è sicuramente una garanzia per una compravendita in sicurezza e tranquillità.

TUTTE LE IMPOSTE DA PAGARE PER VENDERE UNA CASA EREDITATA

Quando si riceve una casa in eredità, spesso venderla è un’opzione migliore rispetto a ristrutturarla e tenerla, soprattutto se già si è in possesso di una casa. Ma cosa succede quando si vende una casa ereditata e soprattutto, quali tasse si pagano? Scopriamo insieme le imposte da pagare quando si vende una casa ereditata.

Casa ereditata, che cosa fare:
La prima cosa da fare quando si riceve in eredità una casa è la dichiarazione di successione, il documento che attesta il passaggio dei beni agli eredi per la determinazione delle tasse. La documentazione va presentata entro un anno dal decesso del precedente proprietario; il passo è fondamentale se si desidera vendere il bene ereditato in quanto, se la situazione delle tasse non è regolare, non si può procedere, appunto, alla vendita.

Ecco quindi quali sono le tasse da pagare quando si desidera vendere una casa ereditata.

Tassa di successione
La tassa di successione su un immobile ereditato, in caso questo ecceda la franchigia di un milione di euro, varia a seconda del grado di parentela:
4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 1.000.000€ per figli e coniuge
6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000€ per fratelli e sorelle
6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia, per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri
8%, anche in questo caso senza applicazione della franchigia, per tutti gli altri soggetti (fra cui rientra anche il convivente)
Imposta ipotecaria
L’imposta ipotecaria sulla casa ereditata è pari al 2 per cento del valore catastale dell’immobile. Va pagata prima di presentare la dichiarazione di successione e, in caso almeno uno degli eredi benefici delle agevolazioni prima casa, è pari a 200 euro.

Imposta catastale
L’imposta catastale sulla casa ereditata è pari al 1 per cento del valore catastale dell’immobile. Anche questa va pagata prima di presentare la dichiarazione di successione e, in caso almeno uno degli eredi benefici delle agevolazioni prima casa, è pari a 200 euro.

Altre imposte
Le altre imposte da pagare sulla casa ereditata sono:
l'imposta di bollo, 64€ per ogni nota di trascrizione;
i tributi speciali;
la tassa ipotecaria di 35€ per ciascuna nota di trascrizione.

Voltura catastale
Prima di vendere l’immobile ereditato occorre, entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione, presentare la domanda di voltura catastale, per la quale occorre pagare un’altra serie di imposte:
55€ per il tributo speciale catastale;
16€ per ogni 100 pagine di domanda di imposta di bollo.

Accettazione e trascrizione
Per vendere una casa ereditata è necessario presentare gli atti di accettazione dell’eredità (espressa o tacita) e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, atto necessario alla stipula del contratto di compravendita. I documenti necessari per quest’ultimo atto sono:
Il certificato di morte di chi ha lasciato il bene in eredità;
l’atto di successione.

Vendita di una casa con più eredi
Se la casa da vendere è stata ereditata da più di una persona, tutti questi devono aver espresso il consenso alla vendita. In caso questo non accada, l’erede in disaccordo può vendere la propria quota (con prelazione agli altri eredi) o sciogliere la comunione davanti al giudice, vendendo la quota a terzi e dividendo il ricavato tra i coeredi (un passo che però complica le cose in sede di compravendita).

Vendere una casa ereditata prima e dopo cinque anni
Se si decide di vendere una casa ereditata da meno di cinque anni, non si pagheranno tasse sulla transazione, in quanto la vendita non è considerata speculativa ed è quindi esente da tasse sulla plusvalenza (pari al 26 per cento del valore della transazione).
Se invece la vendita avviene dopo cinque anni, la tassazione del 26 per cento sul prezzo di vendita ha luogo; ma se si chiede l’applicazione del metodo del prezzo valore si potrà calcolare la base imponibile sulla base della rivalutazione della rendita catastale secondo parametri più convenienti, che possono abbassare l’entità del dovuto.

Vendita di una casa ereditata dopo dieci anni
Se si vende una casa dopo dieci anni dalla morte del precedente proprietario, la tassazione sulla compravendita resta valida. Attenzione però ad esprimere l’accettazione dell’eredità entro questo lasso di tempo, altrimenti la sola dichiarazione di successione non sarà sufficiente e la compravendita potrebbe giungere a uno stop.

Imu e altre imposte
Va da sè che, in attesa di vendere la casa ricevuta in eredità, su di essa andranno pagate le normali imposte per una seconda casa: quindi Imu e utenze varie.