Remate De Propiedades LAR

Te interesan casas de remate o adjudicadas por el banco

¿QUÉ DEBO SABER ANTES DE COMPRAR UNA CASA?

La compra de una vivienda es la inversión más importante en la vida de la mayoría de ciudadanos, por lo que si está pensando en adquirir un inmueble no dude en consultar con los abogados de inversiones inmobiliarias LAR y, sobre todo, no firme ningún documento sin contar antes con el asesoramiento adecuado, especialmente antes de la entrega de dinero, aunque sea en forma de apartado o enganche.
Le resumimos determinados aspectos a tener en cuenta:
• Pasos preliminares:
• Solicitud de oferta de compra, es un documento utilizado cuando se compra por medio de inmobiliaria en este se realiza una oferta por la propiedad y forma de pago, se otorga un apartado para detener la promoción en lo que se firma el contrato de promesa de compra venta, esta es realizada por el interesado y aceptada por el propietario en su caso.
• Contrato privado entre el comprador y el vendedor Previamente a la elaboración de la escritura pública de compraventa se suele firmar un contrato privado entre el comprador y el vendedor. El documento privado no es obligatorio ni inscribible en el Registro, pero la ley lo considera un contrato válido y obliga a cumplir todo lo que en él se contenga.
• Por tanto, si va a comprar una casa, es importante asesorarse convenientemente antes de firmar nada. En el documento privado se deben tener en cuenta algunas cuestiones importantes:
• Quién firma por la parte vendedora. Cuando vende un desarrollo firma el administrador o el apoderado de la sociedad. Si es una venta entre particulares, deben firmar todos los propietarios, y si es vivienda ganancial o familiar, ambos cónyuges.
• Estado de cargas o gravámenes de la vivienda. Es fundamental comprobar si la vivienda está libre de cargas, (gravamen) si tiene hipoteca, si pesan embargos sobre ella, o si existe alguna limitación en los estatutos de la comunidad de propietarios. Puede solicitar directamente al Registro de la Propiedad una nota simple informativa o hacerlo a través de inversiones inmobiliarias LAR ya que contamos con gestoría de Registro Público. En ocasiones hay que solicitar al ayuntamiento catastro una regularización de superficies de terreno y construcción, o rectificación de valores, por si existe algún tipo de afectación que no consta en el Registro de la Propiedad.
• Cuotas del condominio si el inmueble pertenece alguno. Antes de la compra asegúrese de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.
• Precio. Determine con claridad el precio y la forma de pago. No abone cantidades que no estén documentadas.
• Apartados o enganche. Cuando firma el contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o “señal” conocida como enganche- que vincula a ambas partes. Las más habituales son los apartados, que permiten desligarse del contrato antes de la firma de la escritura. Si es el comprador el que anula el acuerdo, perderá la cantidad entregada, mientras que, si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de lo recibido.

• En INVERSIONES INMOBILIAIRAS LAR te ofrecemos un asesoramiento personalizado y te ayudamos frente a cualquier problema legal; Llámanos al 33-1502-0005 o contáctanos vía WhatsApp y con gusto te asesoramos.
• ¡MÁS VALE PREVENIR QUE LAMENTAR!
• Gastos de la compraventa. Si las partes no pactan nada, o si indican en el contrato que sea “según ley” se aplicará la legislación de la comunidad autónoma competente. No obstante, en el documento privado se suele pactar quién asume los gastos incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía que por ley corresponde al vendedor. Si vende un promotor, está prohibido que el comprador asuma gastos que por ley deben ser abonados por el vendedor.
• II. La escritura pública de compraventa
• Compra vivienda La escritura pública es obligatoria para comprar o vender un inmueble, salvo que este sea ejidal, contamos con asesoría, gestoría y tramitación ante notario para realizarla por su fehaciencia y seguridad jurídica.
• La escritura pública es fehaciente. Los otorgantes de una compraventa declaran ante notario su voluntad de comprar y vender y las condiciones de la compraventa. El notario, funcionario público, da fe o autenticidad de estas declaraciones en la escritura de modo que ninguna de las partes podrá negar ante la otra lo que han manifestado. La escritura pública es prueba privilegiada ante los tribunales. Además de dar certeza jurídica y publicidad ante terceros.
• La escritura pública aporta seguridad jurídica. El notario no se limita a dar fe. Su actuación profesional proporciona seguridad jurídica mediante la verificación y comprobación de que los aspectos recogidos en el documento privado se ajustan a la legalidad.
• En el acto de firma de la escritura pública, el notario:
• Comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador.
• Expone el estado de cargas o gravámenes que pesan sobre la vivienda
• Confirma el pago de las cuotas del condominio o colonos en su caso.
• Realiza los pagos de impuestos ITP impuesto de transmisión patrimonial, retención y pago del ISR en su caso, Solicita el justificante del pago del impuesto predial, agua potable y alcantarillado, en caso de ser nueva la propiedad además licencias de construcción y habitabilidad. y el número de referencia catastral de la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor, advertir a las partes de las discrepancias y cambiar la titularidad de los próximos recibos del Impuesto predial.
• Notifica a las partes sus obligaciones legales y en especial los deberes fiscales derivados de la compraventa
• Explica el reparto de los gastos de la operación entre las partes
• Gestiona, si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos que conlleva la escritura pública.
• III. Trámites posteriores
• Una vez firmada la escritura de compraventa se deben seguir los siguientes pasos:

• Pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad. Si va a realizar personalmente esas gestiones, consulte en la notaría los plazos a fin de evitar sanciones o pérdida de derechos. Puede optar también por encargar su tramitación al notario, que procederá al envío al Registro de la Propiedad de una copia electrónica autorizada de la escritura para su inscripción. Posteriormente, le entregará una copia autorizada de la escritura en papel oficial con todos los justificantes y facturas.
• Suministros. No olvide poner a su nombre los suministros que afecten a la nueva vivienda.
• Documentación y facturas. Conserve todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales sobre su adquisición.
• No acepte recibos globales; reclame las facturas originales del notario, gestor y registro de la propiedad, así como de la carta de pago de impuestos.
• IV. Gastos derivados de la compraventa de una vivienda
• Minuta notarial: Es la factura del notario por sus honorarios, fijados por el Gobierno mediante arancel. Son los mismos para todos los notarios.
• Minuta registral: Es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura; también los establece el Gobierno mediante arancel y son idénticos para todos los registros.
• Minuta gestoría: Es la factura del gestor cuando realiza los trámites. También tiene derecho a hacerlos usted mismo o encargárselos a la notaría.
• Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Impuesto predial. Por ley lo paga el vendedor, que puede conocer su importe informándose en el ayuntamiento al que pertenezca la finca.
• Otros impuestos: Por ley los paga el comprador.
• IVA: Cuando se trata de la compra de una oficina, un local comercial, una fábrica, etcétera, además de la escrituración y el ISR a cargo del vendedor, el comprador tiene la obligación de pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que es del orden, siempre de 16% sobre el valor de las construcciones no destinadas a uso
• ITP: Tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales El impuesto de transmisión patrimonial, es el impuesto que se le paga al municipio por la adquisición de un bien, el cual se causa y se paga de acuerdo a las tasas y tarifas que cada una de las leyes municipales establecen en sus leyes de ingresos.
• Para poder calcular una transmisión patrimonial, es necesario hacer un Avalúo Catastral, el cual además es un requisito indispensable para poder:
• Presentar el aviso de transmisión patrimonial y su pago en el Catastro Municipal que corresponda.
• Que quede realizado el cambio de propietario en el predial
• Contar con el pago de dicho impuesto para poder ingresar la escritura a registro público de la Propiedad. Contar con el pago de la transmisión en un requisito sine-qua-non para su registro.
• La transmisión se calcula con base en el valor catastral. El avalúo catastral se distingue del avalúo comercial en que el comercial, considera otros factores que le dan plusvalía al inmueble, mientras que el catastral sólo considera dos factores: terreno y construcción conforme a los valores que Catastro autoriza, autoridad que por ley es la única con facultad para determinar dichos valores, que serán la base del impuesto de transmisión patrimonial.
• Dicho avalúo, de conformidad con el artículo 75 de la Ley de Catastro Municipal de Jalisco, debe ser practicado por un perito valuador autorizado y acreditado por catastro, ya que de conformidad con el artículo 81 de la misma ley es necesario anexar copia revisada y autorizada por la autoridad para completar el pago.
• ISR: Quien se encarga de vender, deberá costear el Impuesto Sobre la Renta o ISR por la diferencia del precio de lo que pagó por la propiedad y la cantidad en la que la vendió; es decir, es un impuesto sobre la utilidad por la venta de un 32% aproximadamente del valor de tu inmueble
• En este rubro contamos con asesoría fiscal y contable para la REDUCCIÓN O EXENCIÓN DE IMPUESTOS.
• Pagos: La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita en su artículo 32, establece en ciertos actos u operaciones, como lo es la compraventa de inmuebles, umbrales de restricción de uso de efectivo.
• Por lo que la operación de compra venta solo permite un porcentaje en efectivo de acuerdo al Valor de la UMA. Y el resto debe ser con cheque o transferencia bancaria.
• En este rubro contamos con estrategias y formas de pago.
INVERSIONES INMOBILIARIAS LAR, te asesora sobre cualquier duda que tengas en relación a la compra de tu vivienda. Llama al teléfono ----------33-1502-0005 o envía un mensaje de WhatsApp para ponernos en contacto contigo lo antes posible.

Luis Alatorre
Abogado Inmobiliario.