Buy New Property

刚才有几个小号在这里发难，
因为他们的假广告内容被我公开了。

很多agents都会打一些misleading的广告
去吸引顾客留下电话号码。

但不代表agents可以盗用政府部门的logo
去骗顾客写假内容去吸引顾客买rumawip。

不懂会不会有人说：
“以前啊... 40-50年前啊，单层排屋才卖30千而已... 早知道那么好价，以前买多几间咯”

“以前20年前啊...才卖100多千而已...”

20年后，看回现在的价钱，一样会说同样的话。

这种单层排屋,已经是买少见少了....

☎Nick 0104208347 free registration

分享一下那天遇到的顾客，和他的对话。

agent：“为什么你会下booking勾买那间单位？”
顾客：“因为那agent说以后那个 1房单位可以收到zu金2000。zu金回筹率很高、很吸引我。才卖450k，zu金ROI 有5.3%咧，很好！你说你们的400k单位，租金只有1700，吸引不到我勾买咯，zu金ROI只有5.1%”

agent：“我问你，3年后建好，那个zu金收不到2000，你觉得那agent会不会每个月补贴给你？”

看原文在小红书： 按这里
http://xhslink.com/QEaVOJ

买房清单

有了这份列表, 再也不怕会买错, 也清楚自己的要求标准, 有什么自己可以接受, 什么是可以筛选排除掉

82 Shon哥讲楼 336发布了一篇小红书笔记，
快来看吧！ 😆 gTtMXTRaqUa7DzZ 😆 http://xhslink.com/J1CiRI

日本人最喜欢来马来西亚移民和旅游的原因

Agent : “你买这个3房单位，发展商会送你两架冷气，一个在客厅、一个在主人房。另外那2房是air-con point。”
以你的common sense，你觉得房间有包air-con point是什么意思？
A. 屋主只需要买冷气机，再安装上去就可以用。
B. 有包括冷气机，不需要再买。
C. ( 写出你的答案 )

Agent : “你买这个3房单位，发展商会送你两架冷气，一个在客厅、一个在主人房。另外那2房是air-con point。”
以你的common sense，你觉得房间有包air-con point是什么意思？
A. 屋主只需要买冷气机，再安装上去就可以用。
B. 有包括冷气机，不需要再买。
C. ( 写出你的答案 )
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在房产市场上曾经有几家老牌字发展商为了要省钱、为了要多赚利润，他们这边偷工一点、那边省钱一些，一间屋子的成本就可以省几十千了。
那他们是怎样偷工？怎样减料、怎样省钱咧？
1. 既然那个项目没有达到Qlassic / GreenRE / GBI 的规格，那就把窗口的厚度选最薄的。可能原本打算给你8mm或double gladed厚度，现在只给你最基本的6mm。
2. 厕所地板内层里，原本就需要刷上3层的防水胶，为了省钱，他们敢敢只刷1-2层。导致该建筑物在5-8年后，全部的厕所都会渗水到楼下去，变成楼下就会出现楼上厕所漏水的问题。或者，那些窗口的边缘在几年后全部都会面临窗口角落在下大雨时会渗水，那也是因为那些silicon胶硬化了，需要刮掉全部重新涂上去新的一层。
3. 为了要省钱，把原本链接洗脸盘(basin)和厕所的排水管的那个排污水杯那部分省掉，直接把洗脸盘和厕所直通排水管。一旦你几天没用那个洗脸盘，你就会闻到臭味从那个洞里飘出来。马桶几个星期没用，里面的水位降低，那个恶心的臭味也会飘出来。
4. 原本卖的时候那客厅的瓷砖是flooring tiles，但没有黑白证明说送的是Ceramic tiles 还是porcelain tiles。别以为听起来都是一样，是有分比的哦。（我都忘了哪一个是比较坚硬的，另一个比较脆弱）
5. 回到上面的开头。只送air-con point代表什么意思？大部分的人都会觉得 “自己买个冷气机安装上去就可以”，对吗？
那几个发展商就真的只拉好电线和开关按钮、把电线埋藏(conseal)进墙壁里。没有把那个copper piping排水喉也安装进墙壁里。那个copper piping是让冷气冷却喉。
屋主在VP和拿钥匙后才发现这个问题，可是他们也发现在新屋的handbook里注明业主不能破坏墙壁上(hacking)，一旦业主擅自在装修时挖墙壁、自己安装copper piping和埋藏(conseal)进墙壁里（比较美观），发展商可以说业主违反handbook里的规则，发展商是可以取消该单位的18或24个月的Defect Liability Period (DLP)。业主只可以把那个copper piping在墙壁外面悬挂着和拉去指定的地方。那整体设计就非常难看了。
最后，闹到去发展商那边、搞大件事，发展商还搬出Architect的标准SOP。那Architect说：“对啊，在文件上我们只写送air-con point，字眼上我们没做错、也没做少工。没包括copper piping不是我们的错。 ”
到最后的最后，差不多要闹到上新闻和法庭，发展商才愿意让步，允许业主们可以挖墙壁、把copper piping埋进墙里。
下次你买房时，记得问清楚，air-con point 有没有包括copper piping咯～～

雪隆区房产市场逆袭
雪隆区新楼盘今年上半年走势，比去年同期强劲一倍。

今年上半年新增43项房产项目，分别是雪州29项、吉隆坡14项，新房产项目数量与去年同期的21项(雪州15项和吉隆坡6项)相比，推出的项目翻倍。

按照新房产项目单位计算，雪隆两地的新住宅单位皆取得“戏剧性”增长，房地产市场已走出困境，重见光明。

雪隆区新楼盘 重燃生机！ - Nanyang Property 今年上半年发展商推出的新住宅项目中，53%为高楼住宅共26项，其余47%是有地房产共23项。

买家：“我担心供不起这间屋子，整整800k的贷款咧”

Agent : "来，我帮你算一下你的DSR。你的net salary 多少？"

买家：“这间单位大概要供多少钱？”
Agent：“大概RM2,800 而已，现在利息很低、很值得买来自住或投资，以后隔房分租出去，每个月还可以赚多几百块的pocket money。工钱大概RM4000 就可以买到”

agent : “喂, 水鱼，现在我们的项目折扣38%咧，你拿到90% loan，你就可以拿到28% / RM200,000 的cash back哦，很值得买咧 ！”

顾客 ："是哦！ 两百千很好用，可以当作生意的周转资金，利息才 4%，好过借啊隆! "

老板，这样来一份“豪”卖点！
🎉 听说你想买房子？先别急，先看看这个炫酷“豪”卖点！
Damansara区的别墅，不是普通别墅，是超级“豪”别墅！
3800方尺的面积，5间宽敞卧室，简直是贵族专属👑！
地理位置比一比，走路去LRT3轻轨站就像喝杯奶茶那么简单，
甩个小腿轻松到达🏃！
别以为这就完了，5层楼别墅还送私人电梯，
让你酷酷地出入如飞一样的体验🦸！
走到哪儿都会有人指指点点，因为别墅只有20个单位，
别墅里的生活就像走T字舞台，引来无数羡慕的目光！

【快！别在犹豫！立即点击进一步了解，记得留下电话，别让好事溜走！】📲 或，按 https://wa.link/lbpde4 询问详细资料
这项目的1️⃣1️⃣个卖点:
✅ 位于Damansara市旺区内的住宅区，简称旺中带静、静中带旺。
✅ 链接 SPRINT Highway、LDP、NKVE、DASH highway，让你方便上班或出门买日常用品。
✅ 被 4️⃣ 大旺区夹在中间 : Damansara Uptown、Damansara Jaya、Kota Damansara 和 Ara Damansara。
✅ 10分钟的步行距离到达 LRT3 地铁站🚝。
✅ 15分钟内驾车可以到达 4所医院🚑： Columbia Asia, KPJ Damansara Specialist, Thompson Hopistal 和 Sunway Medical Hospital
✅ 15分钟内驾车可以到达 1️⃣1️⃣个商场🚕 ：Central Point, Atria mall, Starling mall, One Utama, Tropicana Gardens, Tropicana Avenue, Nexis, Giza, 3 Damansara, IPC & IKEA。
✅ 每层楼层高度是13尺，不再让觉得有压迫感！
✅ 每间单位里都附送一部私人电梯
✅ 最楼上还有一个宽阔的私人露台，晚上还可以一家大小在露台聊天、喝茶赏月、开家庭会议。
✅ 超级low density只有20间单位！已经卖了9间！
✅ 即将会在 Q4 2023年建好，不再需要等二三四年、白白给两三万块的建筑利息。
单位里面已经有 :-
✔️ 全部房间已经安装好风扇
✔️ 全部房间、客厅、厨房都已经安装好Plaster ceiling
✔️ 全部房间、客厅、厕所已经安装好灯饰、LED灯、壁灯、吊灯
📞 尽快来了解这项目，好的单位剩下不多（原本就不多单位）
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两百万 (RM2,000,000)，你可以在Damansara区
买到怎样的 landed property (有地屋）⁉️
1️⃣ 一间豪华公寓、Built-up 2,000方尺、里面有3房2厕和 2个停车位？
2️⃣ 一间双层排屋、Built-up 2,600方尺、里面有4房3厕、能停 2辆车的空间 ？
3️⃣ 还是，你会考虑这个Built-up 3,800方尺、里面有5房5厕、还可以停3辆车的 5️⃣层的别墅Villa？
每天一回家，你可以选择走楼梯上楼，或搭电梯直达你的房间？
让一间适合一家大小的亲人居住在一起。
五层楼的别墅，
一层住一代人，
底楼是停车位，
最高是大聚会。
有句话说 “三代同堂 同居一处”
现在就是 “三代同堂 同居一处 相处融洽 各住一层”
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单位里面已经有 :-
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谁说 strata title不能extend露台的？

Wow ini terpaling kreatif nih! Macam mana tuan rumah boleh dapat idea ye?

这样的guru害人不浅！！！

现在市场上有很多发展商管理层和agent对地理区域和基本认知都很不dim。

Puncak Jalil , 说是 Bukit Jalil
Sg Besi ， 又是 Bukit Jalil
Seri Kembangan ，也是 Bukit Jalil
Jalan Kinrara ， 亦是 Bukit Jalil
Jalan Puchong ，又说是 Bukit Jalil

顾客看了广告、被吸引了、有兴趣、去了sales gallery，才发现根本不是Bukit Jalil 区里。

银行起OPR了...

BNM raises OPR to 3% in surprise move Central bank resumes monetary tightening by increasing the overnight policy rate by 25 basis points.

agent： “Mr buyer，你可以酱、酱、酱隔房间，你分开租出去，就可以拿到更高的租金，你的ROI就会间接提高了。”

房产咕噜：“来，你们来上我的课，我有一套完整的割房攻略教导你如何用最便宜的装修、最系统化的方式，让你拿到更高的租金、更好的ROI、每个月多几百块pocket money，香不香？记得来sign up我的课程！”

多得这些agent和咕噜的教学咯~
话说回来，这也是 鸡蛋和鸡 的问题。
investor喜欢听这样的investment strategy、
agent & 咕噜就会一直出现分享类型这样的课程让你去上课。

住家隔铛房出租 租金650起跳
Source :

住家隔劏房出租 租金650起跳|中國報 （吉隆坡27日讯）巴生谷出现“劏房”文化！业主将住家单位分隔成多间房间出租，价格从650令吉至900令吉不等。 据《每日新闻》，为了方便乘搭公共交通，租...

买房产拿贷款时，你会找banker还是outsource mortgage ?

买屋子要拿贷款时，你会找 banker 或 outsource mortgage（OM)？

⚠️ 真实案列 ⚠️⚠️⚠️⚠️⚠️
顾客妻子 : 现在我老公刚去世，我们已经失去经济来源，供屋子都辛苦。现在银行还要我们top-up接近200k的现金去赎回那间屋子。否则，多几个月没供屋子就会被lelong。那时我们一家大小就没地方住了。 为什么当初他跟你买屋子的时候，只拿最低保障、最便宜的MRTA？ 你怎样做事的？你要怎样负责？
𝐁𝐚𝐧𝐤𝐞𝐫 ：Mrs，很不好意思、很抱歉听到你老公去世的消息。 我先找回你老公的Loan Agreement 和几年前的聊天对话，让我回想一些过程。

（Banker忙碌得搜寻电话几分钟后）

𝐁𝐚𝐧𝐤𝐞𝐫 ：Mrs，我找到了当初我和你老公的聊天对话。当初你老公买这间屋子的时候，不是直接找我们的银行拿贷款的。是通过另一位OM 交文件给我，你老公也听信那位OM 的意见，拿最低的MRTA配套。所以，我才做了一份只有5年和最低保障的MRTA。加上现在才过几年就发生这样不幸的事情。还贷款的数额其实不多，MRTA的coverage也不多。所以现在你们还需要top-up那些shortage后，才能开始做遗产转移程序。

现在这间屋子会暂时被冻结，你们不能转卖和出租。这个程序可能耗时几个月到几年。你们可以继续住在里面，也需要继续供屋子，不然几个月没供屋子，银行会来警告和封屋子、拿去拍卖。

顾客家属 : 为什么当初他只买那么少MRTA？你为什么没做好你的工作建议和分析给我老公了解、来确保你的顾客得到100％的保障？

（banker 把电话给他们看之前的聊天记录）

𝐁𝐚𝐧𝐤𝐞𝐫 ：你可以看看这个回复，你老公说会跟他(做OM )的朋友拿另一份MLTA，所以才跟我拿最低的MRTA。

顾客家属 : 那他的另一份MLTA呢？
𝐁𝐚𝐧𝐤𝐞𝐫 ：你再看这另一个段对话。你老公说那份MLTA太贵，最后他才决定不要拿MLTA。所以，最后他只拿了一份最低保障的MRTA。也不要再增加MRTA的保额。

➖🎶➖🎶➖🎶➖🎶➖🎶➖

有时候，还真不明白有些买家的想法。
🔱 买家 --(交文件)--> banker ----> 批贷款 ----> 约买家签文件
🔱 买家 --(交文件)--> OM ----> banker ----> 批贷款 ----> 找OM传文件 ----> 约买家签文件
既然都是要交给banker 拿到最后的审核和批准贷款，为什么还要多此一举交给OM呢？

不外是这三个理由 ：
1️⃣ agent不懂得如何计算买家的经济能力和不了解哪家银行适合这位买家。
2️⃣ 买家工作繁忙、不想麻烦同时应付几家银行的banker。
3️⃣ 被 OM 忽悠说可以拿到最好的配套，其实跟banker批准的贷款也是一样的配套。只是OM同时会再卖你MLTA。

⚜️ 什么时候适合找谁来申请贷款？ ⚜️⚜️⚜️⚜️⚜️
⭕ 买 / 新项目单位 ：
每个新项目，发展商都会跟几家银行做贷款链接，就是所谓的panel End Financier （Panel ）。那些已经和发展商谈妥的银行就会跟之前谈好的协议给出最好的贷款配套。不是Panel EF的银行，就一律不会批贷款给这个项目，除非这位买家是某家银行的VIP、财力雄厚，那家银行才会额外批准那么一单贷款给这位买家买这个项目单位。整个过程也蛮耗时间，至少都6-12个星期，或更长时间。

⭕ 买 二手单位时 ：
买家没有被panel EF限制，买家想拿到最好的贷款配套，又不想一直询问不同银行的banker去了解贷款配套和递交不同文件。这时就适合找 OM 来帮忙了解哪家银行的贷款配套是最适合自己。

其实，在全部银行的制度里，banker 是不允许从第三者(包括outsource mortgage) 手上拿到买家的私人文件，因为银行需要预防有人会伪造 / 修改当中的文件去拿贷款。只是目前市场上大家都走在灰色地带，一只眼睁一只眼闭。

➖🎶➖🎶➖🎶➖🎶➖🎶➖

我身边也有一些专做OM 的朋友。
☑️ 有些真的诚心帮顾客拿贷款，
☑️ 有些也是诚心帮顾客，不过只是卖保险为主、拿贷款为辅。
☑️ 有些除了卖你保险之外，私底下还静静鸡推一张信用卡表格给你签名又不告诉你那是什么form。(我曾经遇过这样的OM，被顾客发现后，顾客突然收到信用卡的信件，他生气告诉我 : "你去跟那位OM讲，他要是不帮忙cancel掉那信用卡，我就取消这个贷款！！")

Outsource mortgage 时常都会跟顾客说：
“你就随便拿一份最便宜、保障期最短、最低保障的MRTA，因为方便你拿到比较好的利息配套。然后，我再介绍另一份保障300万的MLTA，有医疗、有储蓄、有投资保单给你。你供25年后，又可以成为你孩子去海外读书的教育基金、也可以成为你的退休金。是不是很好？”
很多时候顾客听到这么好的配套都很乐意配合。

我认同
的确比 好很多
但MLTA的保费也比MRTA高很多。
要如何可以让买家接受MLTA的好处与坏处，
就要看那位OM的功力去到哪里。

我认同
MLTA的确是“跟人”
然而，MRTA是“跟屋”
（详细解析可以看回 ： https://www.facebook.com/buynewprop/photos/1473887676114393 ）

身为明智Property investor的你，MLTA的确是最适合的保障给自己和家人。

请确保你的屋子得到完善的保障后才去想你的MLTA。

Images source from : RENTRENTGO

时常遇到这样的顾客，
一听到对方说“no budget limit ”，
我都会就翻白眼。

不懂市价，就说不懂市价。
不知道自己预算多少，就说不知道。
别说 "no budget limit / 无上限" 那么大口气。
No budget 和 no budget limit的意思
是有很多差别的！！