Adwokat od Nieruchomości - Kancelaria Adwokacka Sylwia Mendak-Niekurzak

Powódź jako „siła wyższa”.
❓Co to znaczy❓Jakie ma to skutki w praktyce❓

🔵 W polskim prawie cywilnym brak jest definicji siły wyższej. Jednak w doktrynie i orzecznictwie, siłę wyższą najczęściej ujmuje się jako zjawisko zewnętrzne, nieuchronne, którego nie można było przewidzieć ani mu się przeciwstawić.

🔵 Za siłę wyższą uznaje się zdarzenia o przyczynach naturalnych, czyli klęski żywiołowe, takie jak powodzie, huragany, trzęsienia ziemi oraz akty siły, czyli zdarzenia o charakterze politycznym, takie jak wojny, stany wojenne czy zamieszki. Przykładem siły wyższej jest niewątpliwie obecna powódź w Polsce, która dotyka województwa dolnośląskie, opolskie i śląskie.

Jakie są skutki prawne takiego zjawiska❔

☑️ Zgodnie z art. 121 pkt 4 k.c., biegu przedawnienia nie rozpoczyna się, a już rozpoczęty zostaje zawieszony co do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej osoba uprawniona nie może dochodzić roszczeń przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju - przez czas trwania przeszkody.
⚪️ tzn. siła wyższa = zawieszenie biegu przedawnienia

☑️ Z kolei art. 471 k.c stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
⚪️ zaistnienie takiego zdarzenia jak powód może stanowić przesłankę zwolnienia z odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania,

☑️ Na podstawie art. 433 k.c. mamy zwolnienie z odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z zajmowanego pomieszczania.

☑️ Z kolei art. 435 k.c., przewiduje zwolnienie z odpowiedzialności przedsiębiorcę prowadzącego zakład wprawiany w ruch za pomocą sił przyrody za szkodę na osobie lub mieniu jeżeli była ona wynikiem siły wyższej.

☑️ Zgodnie z art. 846 § 1 k.c., hotelarze odpowiadają za utratę lub uszkodzenie rzeczy wniesionych przez gości hotelu, chyba że szkoda nastąpiła wskutek właściwości rzeczy wniesionej lub wskutek siły wyższej.

Serdecznie zapraszam do odsłuchania naszej rozmowy z Ulą Kurpiejewską, w której na podstawie swojego doświadczenia zawodowego opowiadam o najczęściej popełnianych błędach w codziennej pracy agentów nieruchomości.

Odkrywamy, jak skutecznie zabezpieczyć swoje interesy, unikać błędów w umowach pośrednictwa i radzić sobie z potencjalnymi konfliktami z klientami.

Z tego odcinka dowiesz się m.in.:
• Jakie pułapki kryją się w umowach pośrednictwa i jak możesz się przed nimi chronić?
• Jak zabezpieczyć swoją prowizję w sytuacjach, gdy klient próbuje obejść umowę?
• Które klauzule są niezbędne, aby wzmocnić swoją pozycję prawną w razie sporu?
• Jak postępować, gdy klient chce wycofać się z umowy oraz jakie kroki możesz podjąć, by chronić swoje interesy?

To wiedza, która pomoże Ci uniknąć problemów i skupić się na tym, co najważniejsze – sukcesie w nieruchomościach. 🤩✨

Podcast miał premierę w poniedziałek o godzinie 20:00 🎧 Słuchaj na Spotify oraz YouTube.
https://open.spotify.com/episode/47ZuN5h90fDUsswwNousxj?si=3VLXcEdgT6GXzciUX9V55g

https://www.youtube.com/watch?v=Z9bm2Iyy_pQ

PRZEZ TE BŁĘDY STRACISZ PROWIZJĘ - Rozmowy na wyłączność #33 Czy wiesz, jakie błędy najczęściej popełniają agenci nieruchomości przy sporządzaniu umów pośrednictwa? A może zastanawiasz się, jak najlepiej zabezpieczyć s...

Bezpłatny live z ekspertami z branży już w czwartek!
🔴"Jak ustalić stan prawny nieruchomości?" Adwokat od Nieruchomości - Kancelaria Adwokacka Sylwia Mendak-Niekurzak & Basia Domarus PRO Trener Biznesu Nieruchomości
📆 05.09 w czwartek
⌚ 11:00

🔴 Transmisja na Facebooku Klub Biznesu Pośrednika 2.0

Podczas live znajdziesz odpowiedzi na pytania:

✅ Co weryfikuje pośrednik? Jakie istnieją niebezpieczeństwa? Kiedy powinna się zapalić Czerwona lampka? Na co zwrócić szczególną uwagę?
✅ Jak weryfikować stan prawny działki?
✅ Jaką odpowiedzialność ma pośrednik za wady fizyczne lokalu?

🎙️ Kim jest Sylwia Mendak-Niekurzak?

Klubowicze już ją znają z kursu: "Aspekty Prawne Nieruchomości".

Sylwia Mendak-Niekurzak to adwokat specjalizująca się w branży nieruchomości. Na co dzień doradza w sprawach z zakresu zawierania umów pośrednictwa, pomaga zakładać biura nieruchomości oraz przygotowuje całą niezbędną dokumentację dla pośredników.

Posiada ponad siedmioletnie doświadczenie w obsłudze prawnej przedsiębiorców związanych z rynkiem nieruchomości.

Szkoli pośredników, inwestorów, fliperów, jak również przybliża kwestie prawne uczestnikom szkoleń organizowanych przez znane marki na rynku nieruchomości.

Zaobserwuj profil, aby nie przegapić live! 🔥

Szanowni! 😉

⚠️Istotna informacja dla pośredników nieruchomości.

Od 2021 roku przypominam pośrednikom o tym „nieszczęsnym” AML i wdrażam procedury w biurach nieruchomości. 📚

😴 Wiem, że jest to mało interesujące zagadnienie, dlatego wielu z Was nie ma świadomości o konieczności stosowania tej ustawy. Co jest oczywiście dużym błędem i naraża Was na odpowiedzialność 💸.

Aby było ciekawiej, od 25 września 2024 roku zostaną na Was nałożone nowe obowiązki w tym zakresie - dotyczące sygnalistów. 🚨🙋‍♂️

O co chodzi❓Kto może być sygnalistą w branży nieruchomości❓

🚨Sygnalistą jest każda osoba fizyczna, która zgłasza lub ujawnia publicznie informacje o naruszeniu prawa, uzyskane w kontekście związanym z pracą. Może to być pracownik firmy, agent nieruchomości, podwykonawca, dostawca usług, a także wolontariusz czy stażysta. Nowa ustawa rozszerza definicję sygnalisty, uwzględniając osoby zatrudnione na różnych podstawach, zarówno w strukturach firm, jak i niezależnie.

Jakie naruszenia prawa w branży nieruchomości może zgłosić sygnalista❓
✅ Konstytucyjne wolności i prawa człowieka,
✅ Korupcja,
✅ Ochrona prywatności i danych osobowych,
✅ Ochrona konsumentów, obejmująca uczciwość w reklamie i sprzedaży nieruchomości.

Czy sygnaliści objęci są jakąś ochroną ❓

Nowe przepisy przewidują szereg środków ochrony dla sygnalistów w branży nieruchomości, w tym:
✅Zakaz działań odwetowych, które mogłyby naruszyć prawa sygnalisty lub wyrządzić mu szkodę.
✅Prawo do odszkodowania dla sygnalisty, który doświadczył działań odwetowych.
✅Zabezpieczenia przed bezpodstawnym wszczęciem postępowań przeciwko sygnalistom.

⛔️Biura nieruchomości muszą wdrożyć procedury zgłoszeń wewnętrznych w ciągu najbliższego miesiąca, niezależne od wielkości takiego biura. Podmioty nie objęte AML - muszą tylko, gdy zatrudniają więcej niż 50 osób.

❗️Niezastosowanie się do ustawy zagrożone jest karą grzywny do 5000 zł.

💸TSUE nałożył na Polskę karę w wysokości 7 mln za brak terminowego wdrożenia przepisów, zatem będą potrzebować środków na jej zapłatę.

Jeżeli potrzebujesz taką procedurę napisz👉
🧑🏻‍💻[email protected]

📆W dniu 1 sierpnia 2024 roku (częściowo również 15 sierpnia) weszła w życie nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. 👷

❓Co się m.in. zmieni w porównaniu do obecnego stanu prawnego❓

1️⃣ Zwiększono powierzchnię terenów biologiczne czynnych.
✅ Dla przykładu: na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni, oraz budynków oświaty i wychowania - co najmniej 25% powierzchni działki trzeba będzie urządzić jako teren biologicznie czynny, o ile inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

2️⃣ Nowe odległości budynków od granicy działki sąsiedniej.
✅ Nowelizacja wprowadza zasadę, że budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych na działce budowlanej, należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż 5 metrów - bez względu na to, czy w ścianie będą okna lub drzwi. Przy czym odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m do balkonu w takim budynku.

⚠️Odstępstwo od zasady odległości 4m od granicy działki budynku z oknami lub drzwiami zwróconymi w stronę granicy ➡️ w przypadku gdy ściana jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do granicy działki lub odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wyniesie nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.

3️⃣Ograniczono ilość stanowisk postojowych dla samochodów wykorzystywanych przez osoby niepełnosprawne, które mogą być zbliżone do okien budynków. Takich stanowisk będzie musiało być co najmniej jedno ale nie więcej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych w ramach danej inwestycji.

4️⃣Zmiany z zakresie powierzchni placów zabaw liczonej względem powierzchni inwestycji oraz dokładne wymogi techniczne i usytuowanie placu zabaw, w tym odnośnie jego położenia, nasłonecznienia, ogrodzenia, minimalnej powierzchni, wyposażenia, czy nawierzchni.

5️⃣Wymogi w zakresie terenów rekreacyjnych dostępnych również dla osób ze szczególnymi potrzebami.

‼️O pozostałych zmianach napiszę oddzielny post. 📑

👉Ostatnio klienci zgłosili się do mnie z pytaniem:
❓CZY MOGĄ PRZENIEŚĆ SWOJE PRAWA Z TYTUŁU RĘKOJMI NA NOWEGO NABYWCĘ NIERUCHOMOŚCI I W JAKI SPOSÓB❓

🤷 Jak to jest zatem z tą cesją rękojmi❓

📑 W przepisach dot. rękojmi przy sprzedaży oraz cesji nie znajdziecie regulacji mówiących o tym, że można przenieść prawa z tytułu rękojmi. Natomiast w orzecznictwie powszechnie dopuszcza się taką możliwość, na zasadzie analogii.

💡Co istotne:

✅ Przelew uprawnień z rękojmi może być wyraźnie zastrzeżony w umowie sprzedaży pomiędzy zainteresowanymi stronami, nie jest jednak wykluczone, aby został dokonany w drodze odrębnej umowy.

⚠️ Należy podkreślić, że tylko wyraźny lub dokonany w drodze czynności konkludentnych przelew może stanowić podstawę przeniesienia omawianych uprawnień z rękojmi przez kupującego na inną osobę.

✅ Kupujący może przelać na nabywcę następujące uprawnienia:
➡️ do żądania obniżenia ceny,
➡️ do usunięcia wady,
➡️ lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad.

❌ Nie może przelać uprawnienia do odstąpienia od umowy. ❌

❗️⚖️ Zgodnie zaś z uchwałą składu siedmiu sędziów SN z dnia 5.02.2004 r. (sygn. akt III CZP 96/03) sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje automatycznego przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy. W cytowanej uchwale Sąd Najwyższy podkreśla, że uprawnienia z rękojmi nie są związane z prawem własności rzeczy, dlatego też nie przechodzą na kolejnego nabywcę wraz z przeniesieniem na niego własności tej rzeczy.❗️

✅ Odpowiadając zatem na zadane pytanie - uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nabytej nieruchomości można przenieść na nowego nabywcę w drodze wyraźnej umowy. Przy czym roszczenia te powinny być określone w treści umowy cesji.

Jeżeli potrzebujecie porady w taki zakresie zapraszam:
📲 794401348
💻 [email protected]

nieruchomości . adwokat . mieszkanie . deweloper

Birthday girl 🎂

Pięknie Wam dziękuję za wszystkie życzenia urodzinowe oraz multum ciepłych słów. 😘

W tym roku mam jedno duże marzenie do spełnienia, zatem trzymajcie kciuki, żeby się spełniło. ✊✊✊

Czy można usunąć wady w lokalu na koszt dewelopera❓Tzn. czy nabywca lokalu mieszkalnego może skorzystać z wykonawstwa zastępczego❓

W praktyce mojej pracy często pojawia się pytanie, czy jeżeli deweloper nie odpowiada na wezwania do usunięcia wad w ramach rękojmi lub też wady usuwa nieskutecznie, nabywcy mogą sami usunąć te wady na koszt dewelopera❓

✅ Jeżeli mówimy o nowej ustawie deweloperskiej to w przypadku wad uznanych, wynikających z protokołu odbioru – jeśli deweloper nie usunie ich w terminie 30 dni (lub terminie uzasadnionym przez dewelopera), a następnie nie podejmie działań w terminie wyznaczonym przez nabywcę, nabywca może je usunąć na jego koszt.

❓A co w przypadku wad nieuznanych przez dewelopera, które nabywca chciałby usunąć w ramach roszczeń z tytułu rękojmi lub w ramach odpowiedzialności kontraktowej?

Zgodnie z orzecznictwem (np. uchwałą SN z dnia 15 lutego 2002 r., sygn. akt III CZP 86/01) przepisy o rękojmi za wady przewidują zamknięty (wyczerpujący) katalog uprawnień i brak jest wśród nich prawa do wykonania zastępczego.

✅ Kodeks cywilny przewiduje jednak, że w razie zwłoki w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika. Co więcej, w wypadkach nagłych wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, wykonać bez upoważnienia sądu czynność na koszt dłużnika lub usunąć na jego koszt to, co dłużnik wbrew zobowiązaniu uczynił. Przez nagłe wypadki rozumiemy sytuacje, w których brak dokonania niezbędnych napraw będzie powodował dużą szkodę majątkową lub wiązał się z sytuacją zagrażającą życiu lub zdrowiu ludzi.

❓Czy możemy zatem stosować te regulacje w odniesieniu do wad nieruchomości?

➡️ Zależy to od podstawy roszczeń na którą się zdecydujemy.

❌ Jak wskazałam powyżej, w przypadku rękojmi orzecznictwo jest dosyć jednolite, że tego typu uprawnienia nie przysługują.

✅ Będą one natomiast możliwe w przypadku oparcia roszczeń na odpowiedzialności kontraktowej – tj. art. 471 k.c.

❓O co chodzi z tym zastrzeżeniem numeru PESEL❓

➡️ Zastrzeżenie numeru PESEL ma na celu ochronę przed nieuprawnionym wykorzystaniem Twojego numeru PESEL oraz danych przez inne nieuprawnione osoby. Można go zastrzec za pośrednictwem portalu mObywatel lub w urzędzie gminy.

‼️Od 1 czerwca 2024 r. instytucje finansowe (np. banki) będą miały obowiązek weryfikować, czy numer PESEL jest zastrzeżony przy zawieraniu np. umowy kredytu lub pożyczki.

✅ Do tego czasu mogłeś zastrzegać albo cofać zastrzeżenie numeru PESEL, ale konsekwencje prawne w postaci braku negatywnych skutków zdarzeń powstałych na skutek kradzieży danych, będą wyciągane dopiero wobec zdarzeń, które nastąpią od 1 czerwca 2024 r.

Pamiętaj jednak, że jeżeli sam będziesz chciał dokonać czynności, które wymagają weryfikacji danych osobowych trzeba będzie cofnąć zastrzeżenie numeru PESEL.

Będzie to konieczne w następujących sytuacjach:

✅ w celu utworzenia nowego rachunku bankowego,
✅ wzięcia kredytu lub pożyczki,
✅ zakupu czegoś na raty,
✅ wypłaty w placówce bankowej większej kwoty pieniędzy (powyżej trzykrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę, co dziś wynosi 12 726 zł),
✅ podpisania aktu notarialnego dotyczącego nieruchomości,
✅ otrzymania kopii swojej karty SIM.

W przypadku pozostałych czynności urzędowych zastrzeżenie numeru PESEL nie będzie weryfikowane.

⚠️ Zmiana swojego status zastrzeżenia możliwa jest za pośrednictwem aplikacji mObywatel praktycznie od ręki. Natomiast pomiędzy kolejnymi zmianami potrzebne jest 30 minut przerwy. Oznacza to, że zastrzeżenie numeru PESEL możesz w każdej chwili cofnąć, ale żeby ponownie go zastrzec, musisz zaczekać pół godziny. Warto mieć jednak na uwadze, że system może się czasami zaciąć lub wolniej działać, dlatego dla bezpieczeństwa przed wizytą u notariusza warto dzień wcześniej ten wpis o zastrzeże usunąć.

📲 po więcej ciekawostek zapraszam do obserwowania profilu ➡️

Dzień dobry! 😉

Trzy lata temu zdawałam najgorszy egzamin w swoim życiu - egzamin zawodowy. Wspominam go jako bardzo wyczerpujący fizycznie i psychicznie, czterodniowy maraton, po zakończeniu którego nastała ogromna ulga i satysfakcja. 💚

Mocno trzymam kciuki za wszystkich zdających i chcę Wam powiedzieć tylko tyle - wyśpijcie się, skupcie i do dzieła. To naprawdę jest do zrobienia, tylko trzeba zaufać swojej intuicji, gdyż uczyliście się tego wszystkiego. Teraz pozostaje tylko przelać to na papier.📚

Po tych trzech latach jestem w kompletnie innym miejscu i w moim życiu zawodowym zmieniło się praktycznie wszystko. Zapewniam, że praca może wyglądać tak jak sobie ją wymarzycie. Tylko trzeba na to ciężko zapracować. 🥰

Generalnie jest tak, że im większe marzenie tym więcej trzeba tyrać, aby je osiągnąć. Także uważajcie, gdy mierzycie zbyt wysoko, bo ta praca czasami skutecznie obrzydza efekt końcowy. Ale zazwyczaj warto. 💪

❓Czy tylko ja tak mam, że wymyślam sobie marzenia z kosmosu, a później na zmianę powtarzam sobie, że nie dam rady lub „work hard, play hard”❓😅

📌A i pamiętajcie, że prawniczki zazwyczaj nie prowadzą całymi dniami negocjacji w szklanych biurowcach, przyodziane w białe garnitury i szpilki. Tylko siedzą przed komputerem i klepią pisma/ umowy lub na telefonie z klientami i wyglądają nieco gorzej niż ja na zdjęciu. Ale gdybym wrzuciła Wam zdjęcie jak dziś pracuję na kanapie pod kocem, to nikt by nie przeczytał nawet opisu. 😂

Pamiętajcie zatem, że ta praca nie wygląda jak na Instagramie, więc nie ma co się porównywać i popadać w kompleksy. 😉

Serdecznie zapraszam wszystkich jutro na spotkanie Aspekty praktyczne i prawne w biznesie Kwater Pracowniczych - Natalia Gorszkowa i Sylwia Mendak organizowane przez Mieszkanicznik Toruń ☺️

Już jutro widzimy się w Toruniu 😀

Na zaproszenie Mieszkanicznik Toruń poprowadzę prelekcję na temat aspektów praktycznych w kwaterach pracowniczych.
Tym razem jednak nie będę sama, bo będzie mi towarzyszyć adwokat Adwokat od Nieruchomości - Kancelaria Adwokacka Sylwia Mendak-Niekurzak , która przybliży również aspekty prawne w kwaterach pracowniczych.

Gdzie spotykamy się? Bułka Cafe, ul. Chełmińska 15. Toruń
Kiedy? 09.04.24 o 18:00

Link do rejestracji 👇
https://bit.ly/torun0324

Dzień dobry! 🤩

📆 Kwiecień jest dla mnie dosyć intensywnym zawodowo miesiącem, również pod względem wydarzeń, w których biorę udział:

➡️ Już 9 kwietnia widzimy się na spotkaniu , podczas którego razem z Natalia Gorszkowa-kwatery pracownicze poprowadzę prelekcję na temat Aspekty praktyczne i prawne w biznesie Kwater Pracowniczych - Natalia Gorszkowa i Sylwia Mendak.

➡️ 17 kwietnia prowadzę szkolenie dla jednego z trójmiejskich biur nieruchomości, z zakresu prawa nieruchomości w pracy pośrednika (umowy, KW,AML itp.)Jeżeli ktoś z Was byłby zainteresowany takimi szkoleniami to po ofertę można napisać na maila 📧 [email protected]

➡️ Z kolei 20 kwietnia będę miała okazję spotkać się z Inwestorki.pl z całej Polski oraz posłuchać o ich doświadczeniach na Forum Inwestorek 5. - edycja jubileuszowa. Do wydarzenia możecie również jeszcze dołączyć. 👱🏼‍♀️👩🏻‍💼👩‍🦰

➡️ Natomiast 28 kwietnia poprowadzę panel prawny na szkoleniu „Jak wybudować własny Renton” prowadzony przez Rozsądni Bracia. Zapisy na wydarzenie znajdziecie w komentarzu pod postem. 👇

Z kim z Was widzę się na tych wydarzeniach ❔
A może zastanawiacie się jeszcze nad uczestnictwem❔ Jeżeli tak to z góry zapewniam, że warto i do zobaczenia ❕😍

Dzień dobry! 🤩

Uprzejmie donoszę, że w moim sklepie internetowym pojawił się nowy wzór umowy - współpracy pomiędzy biurem nieruchomości a pośrednikiem obrotu nieruchomościami. Potocznie zwana również umową współpracy z agentem. 🏡🤝🏘️

Sprawdzając tego typu umowy moich klientów, niestety wielokrotnie zdarzało się, że:

🚫 nieprawidłowo regulowali kwestie dotyczące zakazu konkurencji, a agenci podbierali później klientów;

🚫 agenci nie wyrażali zgody na publikację i rozpowszechnianie ich wizerunku, a po zakończeniu współpracy trzeba było usunąć wszystkie grupowe zdjęcia ze strony biura i social mediów;

🚫 nie wspominając o tym, że w umowach nie było słowa o prawach autorskich, a w trakcie pracy agenci często wykonują projekty/oferty/prezentacje graficzne, które są utworami w rozumieniu prawa autorskiego. I trzeba przenieść do nich prawa. 😱

🚫 zdarzały się też sytuacje, że szkoliliście przez pół roku agentów, a oni od razu bo zdobyciu know-how uciekają dalej.

⚠️ Dlatego po sprawdzeniu wielu umów, przygotowałam wzór, w którym zawarłam postanowienia określające warunki współpracy między stronami, zasady rozliczania wynagrodzenia oraz regulacje zabezpieczające tajemnicę przedsiębiorstwa biura nieruchomości.

Najważniejsze kwestie, które znajdziecie
we wzorze umowy:
✅ zakaz konkurencji,
✅ klauzulę poufności,
✅ zgodę na rozpowszechnianie wizerunku pośrednika,
✅ przeniesienie praw autorskich,
✅ rozliczenie szkolenia pośrednika.

Jest to edytowalna wersja programu Microsoft Word w wariancie B2B oraz umowy zlecenie. 📑

Wzór jest dostępny na mojej stronie internetowej - link w Bio i w pierwszym komentarzu pod postem. 👇

Zapraszam do zakupów również wzorów umów pośrednictwa dostępnych w moim sklepie internetowym.
A jeżeli potrzebujecie konsultacji w bieżących sprawach związanych z prawem nieruchomości zapraszam do kontaktu:

📩 [email protected]

☎️794401348

⚠️ Nastąpiła zmiana terminu wejścia w życie nowelizacji Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. ‼️

➡️ 📆 Nowa data wejścia w życie to
1 sierpnia 2024 roku.

✅ Wczoraj miały wejść w życie przepisy rozporządzenia zmieniające m. in. odległości usytuowania budynków na działkach, czy wytyczne w zakresie budowania płacy zabaw w ramach inwestycji.

❌ Ministerstwo Rozwoju i Technologii już jakiś czas temu informowało, że ten termin zostanie przesunięty. Tak też się stało, gdyż zgodnie z nowelizacją zmieniono vacatio legis w/w rozporządzenia, wydłużając ten termin o 4 miesiące.

✅ Dla inwestorów jest to dosyć dobra informacja, gdyż mają jeszcze możliwość ukończenia prac projektowych swoich inwestycji na dotychczasowych zasadach.

❔Czy uważacie, że to pozytywna zmiana❔

gdynia

📌 Klientka zwróciła się do mnie ostatnio z prośbą o wyjaśnienie jej o czym musi pamiętać zawierając umowę dotyczącą obrotu nieruchomościami z osobą prawną (spółką z o.o.). Tzn. co musi zweryfikować, aby ta umowa była ważna (skuteczna)❓

🔹Doprecyzowując - mam tu na myśli umowy, których nie zawieramy u notariusza np. przedwstępna, rezerwacyjną, najmu. Jeżeli bowiem zawieramy je w formie aktu notarialnego to zazwyczaj notariusz wyręczy Was w weryfikacji tych kwestii. 🗂️

Stwierdziłam, że te informacje mogą się okazać istotne również dla Was. ⚠️

✅ Po pierwsze należy sprawdzić czy podmiot, z którym zawieracie umowę jest prawidłowo reprezentowany - czy osoby, które podają się za członków zarządu widnieją w KRS lub legitymują się uchwałą o ich powołaniu. Jeżeli mamy do czynienia z pełnomocnikiem to należy zweryfikować dokument pełnomocnictwa, sprawdzając czy udzieliła go osoba uprawniona do reprezentacji. 🚻

✅ Dodatkowo należy sprawdzić umowę spółki pod kątem tego, czy zbycie, nabycie bądź jakiejkolwiek rozporządzenie nieruchomością spółki lub dla spółki wymaga zgody wspólników wyrażonej w formie uchwały. Dla przykładu przepisy kodeksu spółek handlowych - art. 228 pkt. 4) oraz 229 ksh przewidują taki obowiązek w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. W umowie spółki można natomiast ten obowiązek wyłączyć. 📃

➡️ Stąd istotnym jest zweryfikowanie umowy spółki w aktualnym brzmieniu, najlepiej poproszenie Waszego kontrahenta o ostatni uchwalony tekst jednolity.

✅ Jeżeli w umowie spółki nic nie ma na ten tamat lub zawarte jest postanowienie mówiące o takim obowiązku to dla skuteczności Waszej umowy lub umowy finalnej będzie konieczne podjęcie przez wspólników takiej uchwały. Uchwała wspólników musi zostać podjęta zgodnie z przepisami ksh.

💻 Pamiętajcie jednak, że wskazane powyżej kwestie dotyczą tylko umocowania i reprezentacji spółki z o.o w takiej transakcji. Z kolei dla skuteczności umowy przenoszącej własność nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego. 📜

Dzień dobry! ☀️

📅 13 marca o godzinie 19:00 wraz organizujemy webinar pt. „Co zrobić gdy klient nie chce zapłacić wynagrodzenia pośrednikowi?” 💸

Będzie to webinar w formie case study. 📚

Zapisy pod linkiem 👉 https://domarus.com.pl/webinar-co-zrobic-gdy-klient-nie-chce-zaplacic-wynagrodzenia-posrednikowi-case-study-z-prawnikiem/

🟣 Podczas webinaru przeanalizujemy różne kazusy (sprawy sądowe) o zapłatę wynagrodzenia należnego pośrednikowi z praktycznego punktu widzenia, aby wyjaśnić, jakie są najczęstsze błędy w ich postępowaniu, które mogę skutkować brakiem zapłaty im wynagrodzenia.

Jak się zabezpieczyć? Jak egzekwować wynagrodzenie?
Zapraszam serdecznie do uczestnictwa. 🤩

P.S. Klubowicze Klubu Bizes Pośrednika 2.0 mają bezpłatne wejście 😉

Witajcie! 🙋‍♀️

Ostatnio mam wysyp spraw dotyczących wad zakupionych nieruchomości.🏚️

Zazwyczaj te najpoważniejsze wady ujawniają się po roku lub dwóch od zakupu nieruchomości. Nie wiem czy to przypadek, czy jest to największy problem, ale najczęściej klienci zgłaszają się z problemem nadmiernej wilgoci.💦

O ile w domach zazwyczaj nie są to aż tak duże wady, o tyle inwestycje deweloperskie potrafią być zbudowane na terenach zalewowych/bagnach i nie mieć wykonanych prawidłowo izolacji. Czasami po okresie jesienno-zimowym okazuje się, że woda wlewa się przez ściany piwnic do wnętrza budynku. Z kolei w lokalach położonych na parterze wychodzi grzyb, a czasem nawet odpadają namoknięte kawałki ścian.😯 Na kilku gdańskich osiedlach stan odwodnień i izolacji to istna tragedia…

❓Co zrobić w takiej sytuacji❓Ile czasu nabywca nieruchomości ma na zgłoszenie takich wad sprzedawcy❓

➡️ Jeżeli dochodzimy roszczeń z tytułu rękojmi za wady sprzedanej nieruchomości - okres obowiązywania rękojmi wynosi 5 lat od daty wydania nieruchomości. 📆

❓Jakie roszczenia przysługują kupującemu na podstawie rękojmi:
➡️ żądanie obniżenia ceny,
➡️ usunięcia wady (naprawy), o ile jest to możliwe,
➡️ wymiany rzeczy na wolną od wad, co w praktyce obrotu nieruchomościami praktycznie się nie zdarza,
➡️ odstąpienia od umowy, w przypadku gdy wada jest istotna (tj. uniemożliwia prawidłowe korzystanie z nieruchomości).

📌Zaznaczam, że rodzaj roszczeń, które najlepiej skierować do sprzedawcy nieruchomości będzie uzależniony od okoliczności konkretnej sprawy.

⚖️ Przy czym, w większości sądy są zgodne, że wady związane z zalaniami nieruchomości/lokali czy przenikaniem wilgoci są kwalifikowane jako wady istotne. Jeżeli oczywiście stopień tego zjawiska jest silny i ciężki do usunięcia. ⚒️

❓Czy również Wy zauważacie wysyp tego typu problemów z zakupionymi nieruchomościami❓

❓Czy deweloperzy usuwają wady już po przeniesieniu własności? 🤔

Serdecznie zapraszam na kolejną edycję warsztatów z kwater pracowniczych prowadzonych przez Natalia Gorszkowa-kwatery pracownicze, które odbędą się w dniach 6-7 kwietnia w Gdańsku. 🏘️

Pierwszego dnia warsztatów będę miała przyjemność poprowadzić panel prawny. 📚

Szczegóły dot. warunków uczestnictwa znajdziecie w poniższym poście 👇

Dzień dobry! ☀️

👉Drugim najpopularniejszym typem umów, oczywiście po umowach pośrednictwa, potrzebnych w codziennej pracy Waszego biura nieruchomości z pewnością są umowy o współpracy zawierane z pośrednikami. Zazwyczaj bywają to umowy B2B lub zlecenie. 📝

Jakie postawowe elementy powinna zawierać taka umowa aby kompleksowo regulować zasady współpracy z innymi pośrednikami ❓

1️⃣ Po pierwsze musimy dokładnie określić zakres obowiązków pośrednika oraz zasady współpracy.

2️⃣ Oczywiście należy precyzyjnie opisać sposób obliczania wynagrodzenia należnego pośrednikowi. Zazwyczaj będzie to wynagrodzenie prowizyjne uzależnione od wartości pozyskanych w danym miesiącu transakcji.

3️⃣ Kolejnym elementem, który warto uregulować w takiej umowie jest zakaz konkurencji. Aby ta klauzula była skuteczna musi przewidywać co strony rozumieją przez działalność konkurencyjną, określać czas obowiązywania tego zakazu oraz kary za jego naruszenie.

4️⃣ Warto również uwzględnić zapisy mówiące o prawach własności intelektualnej tj. określić jakie prawa przysługują właścicielowi biura nieruchomości w odniesieniu do materiałów/dokumentów (utworów) wytworzonych przez pośrednika w toku trwania Waszej umowy.

5️⃣ Dodatkowo, obecnie właścicielom biur nieruchomości zależy na tym, żeby w umowach o współpracy zawrzeć zgodę na rozpowszechnianie wizerunku pośrednika. W szczególności określić co będzie działo się ze zdjęciami lub filmikami, na których uwieczniono wizerunek pośrednika.

Oczywiście oprócz postanowień wskazanych powyżej umowa powinna zawierać inne podstawowe elementy każdego stosunku prawnego (np. czas trwania, okres wypowiedzenia czy termin płatności). Można również dodać postanowienie dotyczące szkolenia pośrednika czy inne ustalenia poczynione między stronami. 📃

❓Jestem ciekawa jakie kwestię są istotne w takiej umowie z Waszego punktu widzenia ❓

✅ Jeżeli potrzebujecie takiej umowy o współpracy, która zabezpieczy interes biura nieruchomości to moja kancelaria zajmuję się ich kompleksowym przygotowaniem. 📝
📩 w tym celu odezwijcie się w wiadomości e-mail na adres: [email protected]