Prawo lokatorskie - spółdzielnie, wspólnoty, najem

Monitoring wizyjny we wspólnocie mieszkaniowej.
Przepisy teoretycznie, co do zasady nie narzucają obowiązku wprowadzenia regulaminu funkcjonowania takiego monitoringu. W praktyce jednak, chociażby z uwagi, że mamy tu do czynienia z przetwarzaniem danych osobowych oraz dostępem do treści, których niewłaściwe wykorzystanie może się wiązać np. z naruszeniem dóbr osobistych osób zarejestrowanych wprowadzenie takiego regulaminu jest uzasadnione, a wręcz konieczne.
W takim regulaminie powinny znaleźć się m. in. postanowienia regulujące:
1) cel monitoringu;
2) miejsca objęte monitoringiem;
3) zakres rejestracji monitoringu;
4) okres przechowywania nagrań;
5) osoby upoważnione do dostępu do nagrań z monitoringu i jego obsługi;
6) zasady udostępnianych danych z monitoringu.
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Forma prawna umów zawieranych przez wspólnotę mieszkaniową.
W ustawie o własności lokali brak tu przepisów szczególnych, a zatem znajdą zastosowanie regulacje np. kodeksu cywilnego. Zgodnie zaś z tym kodeksem, wszystko zależy, od konkretnego rodzaju umowy.
Generalna zasada jest taka, że aby umowa była nieważna z powodu niezachowania określonej formy prawnej np. pisemnej, to określony przepis prawa (najczęściej kodeksu cywilnego) musi przewidywać taką sankcją za jej niedochowanie tj. rygor nieważności.
I np. są to umowa leasingu czy poręczenia.
Nieważne są również umowy dla których jest przewidziana inna forma szczególna (np. aktu notarialnego, z podpisami notarialnie poświadczonymi) i zostały zawarte bez jej zachowania - np. umowa sprzedaży nieruchomości.
Jeśli jednak, ustawa zastrzega formę pisemną albo dokumentową bez rygoru nieważności (np. umowa o roboty budowlane) to brak jej zachowania niesie za sobą pewne ograniczenia dowodowe, ale umowa będzie ważna, nawet zawarta np. w formie ustnej.
Większość więc umów (np. sprzedaży ruchomości, o dzieło, o świadczenie usług) można skutecznie zawrzeć w formie ustnej, sms/mailowej (to wtedy jest tzw. forma dokumentowa), poprzez przyjęcie oferty, metodą faktów dokonanych itd. i nie pozbawia to prawa np. do reklamacji czy dochodzenia zapłaty. Oczywiście przepisy szczególne mogą tu stanowić dodatkowe pewne ograniczenia, np. ustnie mogę skutecznie kupić samochód, ale po co komu taka ustna umowa, jak na tej podstawie nie zarejestruje tego pojazdu
w urzędzie.
Faktycznie jednak, od strony dowodowej najlepiej jest gdy zostaje ślad np. mailowy czy w innej formie. Ponadto trzeba pamiętać, że zarząd ma też obowiązek składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, a tym samym najlepiej jak po każdym zleceniu pozostaje odpowiedni dokument (art. 773kodeksu cywilnego - dokumentem jest nośnik informacji umożliwiający zapoznanie się z jej treścią).
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej, a możliwość zmiany zdania - głosu.
Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania
W przypadku uchwał podejmowanych na zebraniu, zagadnienie podane na wstępie nie ma znaczenia, bowiem uchwały zapadają od razu.
Może się jednak pojawić w przypadku indywidualnego zbierania głosów.
Przyjmuje się, że jest możliwa zmiana sposobu głosowania (np. z ZA na PRZECIW, albo odwrotnie), a cezurą czasową do dokonania takiej modyfikacji jest tu chwila zamknięcia głosowania i powiadomienia właścicieli o treści uchwały (art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali).
Taka możliwość jest wywodzona z przepisów ogólnych kodeksu cywilnego o czynnościach prawnych, a zwłaszcza o odwołaniu oświadczenia woli (art. 61 § 1 zdanie drugie kodeksu cywilnego).
Tak też przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 września 2018 r. V CSK 475/17.
Trzeba jednak pamiętać, że możliwość zmiany sposobu głosowania, trzeba odróżnić od uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia np. na skutek błędu czy groźby (art. 82 – 88 kodeksu cywilnego).
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Dziedziczenie nieruchomości.

Co do zasady nie dziedziczy się konkretnych przedmiotów, ale całość lub część praw i obowiązków majątkowych zmarłego (np. prawo własności).

Jeżeli jednak spadkodawca sporządził testament, w którym przeznaczył oznaczonej osobie nieruchomość, a nieruchomość ta wyczerpuje cały lub prawie cały spadek, osobę taką poczytuje się w razie wątpliwości nie za zapisobiercę, lecz za spadkobiercę powołanego do całego spadku (art. 961 kodeksu cywilnego).

Nieruchomość może być również np. przedmiotowe tzw. zapisu windykacyjnego. Dotyczy to sytuacji, kiedy w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca postanowi, że ta nieruchomość ma przypaść w formie tego zapisu oznaczonej osoby. Wówczas osoba taka nabywa przedmiot tego zapisu z chwilą otwarcia spadku (art. 981(1) kodeksu cywilnego).

Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Wiadra zimnej wody w Dyngusa, wesołego jajka, pyszności, śmiechu i zabawy, zajączków łaskawych, kurczaków i bazi – życzy Kancelaria Gniatkowski!

Wspólnota Mieszkaniowa - brak zgody na uchwałę.
Co zrobić jeżeli we wspólnocie jest konieczność dokonania określonej czynności (np. większego remontu czy innej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu) a nie ma wymaganej większości dla podjęcia takiej uchwały.
Temat reguluje art 24 ustawy o własności lokali.
Zgodnie z tym przepisem, w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowe.
W związku z tym, w takim przypadku zarząd wspólnoty ma legitymację do wystąpienia do sądu o rozstrzygnięcie kwestii która miała być przedmiotem uchwały.
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny

Czy w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej mogą wchodzić tylko osoby będące właścicielem/współwłaścicielem lokalu w tej wspólnocie?
Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokal, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.
Przed 01 stycznia 2020 r. zdanie drugie ww. przepisu brzmiało bowiem tak : członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona, a zatem wprost wskazano, że może być zarówno właściciel lokalu jak i osoba trzecia.
W wyniku nowelizacji wykreślono fragment „wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona”.
Nie miało to jednak znaczenia merytorycznego, albowiem ten fragment był de facto zbędny, bowiem i tak tym osobom nie stawiano żadnych innych wymogów. Tym samym również w aktualnym brzmieniu przepis ten pozwala, aby w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej mogły wchodzić zarówno osoby będące właścicielem/współwłaścicielem lokalu w tej wspólnocie, jak i nie posiadającego takiego statusu.
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Opłata adiacencka.
Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.
Przykładowo, zgodnie z art. 98a ust. 1 ww. ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Stąd pojawia się pytanie: czy opłatą obciąża się właściciela nieruchomości z momentu podziału czy też opłata „idzie” za nieruchomością tzn. wymierza się ją osobie/podmiotowi, która jest właścicielem nieruchomości w dacie jej ustalania.
Moim zdaniem oraz zgodnie z dominującym orzecznictwem sądów administracyjnych opłata dotyczy właściciela nieruchomości z momentu podziału, zdarzały się jednak wyroki wiążące to opłatę z nieruchomością.
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Czy w obrocie cywilnoprawnym występuje taka forma, jak umowa przekazania nieruchomości?
Tak – jest ona uregulowana z Kodeksie cywilnym (art. 9021 oraz art. 9022), ale dotyczy jedynie nieruchomości, które chcemy nieodpłatnie przekazać (przenieść jej własność) gminie albo Skarbowi Państwa.
Skarb Państwa może zawrzeć umowę przekazania nieruchomości, gdy gmina miejsca położenia całej albo części nieruchomości nie skorzystała z zaproszenia do jej zawarcia w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia zaproszenia przez właściciela nieruchomości.
Jeżeli strony nie postanowiły inaczej właściciel przekazujący nieruchomość nie ponosi odpowiedzialności za jej wady.
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Różnorakie przepisy przewidują, że np. wnioskodawca ubiegający się o określone zezwolenie/pozwolenie musi posiadać tytuł prawny do nieruchomości i przedłożyć dokument to potwierdzający (np. art. 67 ust. 2 pkt 3 lit. b ustawy o pomocy społecznej) albo złożyć oświadczenie w tym zakresie (np. art. 3 pkt 11 w związku z art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane).
Tytuł prawny można zdefiniować jako prawo do korzystania z nieruchomości w określonym celu lub celach.
Dobrym przykładem wyjaśnienia tej definicji może być właśnie ww. art. 3 pkt 11 ustawy prawo budowlane, który stanowi, iż przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych
Tym samym tytuł prawny może wynikać m. in.:
- z prawa własności;
- spółdzielczego własnościowego/lokatorskiego prawa do lokalu;
- prawa użytkowania wieczystego;
- prawa użytkowania;
- najmu, dzierżawy, użyczenia itd.
Nie jest to jednak katalog zamknięty, albowiem tych stanów prawnych z których będzie wynikał tytuł prawny do nieruchomości jest więcej.
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Nieruchomość może być również przedmiotem umowy użyczenia.
Użyczenia polega na tym, iż użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (ruchomej/nieruchomej).
Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu.
Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.
Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.
Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.
Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Komórki lokatorskie.

Generalnie komórki lokatorskie są nabywane w dwóch modelach prawa własności:

1) jako tzw. pomieszczenie przynależne czyli część składowa lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Wówczas, pomieszczenie przynależne jest objęte wraz z lokalem jedną księga wieczystą. W takim przypadku prawo własności pomieszczenia „podąża” za prawem własności lokalu tzn. że nie można przenieść jego własności odrębnie od lokalu, a zatem np. sprzedaż lokalu oznacza z mocy prawa sprzedaż również pomieszczenia przynależnego;

2) jako (w uproszczeniu) osobna księga wieczysta. W takim przypadku pomieszczenie przynależne stanowi wyodrębniony lokal niemieszkalny, a najczęściej udział w takim lokalu, gdyż w jego skład wchodzi zazwyczaj kilka – kilkanaście komórek lokatorskich. W tym przypadku, komórka to osobny byt prawny od lokalu mieszkalnego, i można przenieść prawo jej własności, niezależnie od prawa własności lokalu mieszkalnego oraz na odwrót.

Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jednym z tzw. ograniczonych praw rzeczowych wymienionych w art. 244 Kodeksu cywilnego, ale regulowanym przez przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.
Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.
Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu, po spełnieniu warunków przewidzianych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, całego lub części lokalu nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego część.
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Nieruchomość może być przedmiotem wyłącznej własności jednej osoby, ale również stanowić współwłasność.
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Współwłasność łączna to np. nieruchomość wchodząca w skład majątku wspólnego małżonków objętych wspólność ustawową albo w skład wspólnego majątku wspólników spółki cywilnej. Zasadniczą cechą tego rodzaju współwłasności jest, że w czasie jej trwania majątek wspólny nie podlega podziałowi, a współwłaściciel nie może rozporządzać swoim udziałem we współwłasności.

Z kolei współwłasność w częściach ułamkowych daje każdemu współwłaścicielowi możliwość rozporządzania swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się m. in. następujące zasady:

Istnieje domniemanie że udziały współwłaścicieli są równe, ale nie wyłącza to możliwości posiadania różnej wielkości udziałów np. 1/100, 1/10, ¾ itd., a zależy to od treści np. czynności prawnej lub orzeczenia sądowego będącego podstawą nabycia udziału we współwłasności.

Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Tą większość oblicza się według wielkości udziałów. Przy czym obowiązuje reguła, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, przy czym czynność prawna może wyłączać to uprawnienia w sposób opisany w kodeksie cywilnym.

Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Rzeczoznawstwo majątkowe jest to kolejna działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, regulowana przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 174 ust. 1 tej ustawy rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

Z kolei rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie u.g.n.

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać również opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

2. efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;

3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;

4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;

5. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
6. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

7. wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;

8. wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy rachunkowości.

Tytuł zawodowy "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej.

Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Rząd zapowiedział projekt wsparcia rewitalizacji spółdzielczych bloków mieszkaniowych. Wsparcie miałoby być przeznaczone na docieplenie i poprawę infrastruktury. Ma to się nazywać "Przyjazne Osiedle". Czytając założenia tego projektu można mieć wrażenie, że ktoś w rządzie przespał ostatnie 20 lat, gdy to wysiłkiem spółdzielni i spółdzielców intensywnie ocieplano, malowano, wymieniano okna, instalowano monitoring, rewitalizowano place zabaw, itp. Projekt bardziej kwalifikuje się do bloków zaniedbanych, często poza gestią spółdzielni, których jednak jest ewidentnie mniej.

Radca prawny Michał Gniatkowski

Premier zapowiedział program "Przyjazne osiedle" Premier Mateusz Morawiecki zapowiedział w poniedziałek rządowy program „Przyjazne Osiedle”, w ramach którego ma być przeprowadzana modernizacja i rewitalizacja osiedli oraz bloków z tzw. wielkiej płyty. Koszt programu, zaplanowanego na 10 lat, w pierwszym roku ma wynieść 5 mld zł.

Eksmisja w świetle prawa.

Jak wyjaśnia Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r., poz. 725), tzw. eksmisja odbywa się na zasadach w sprawie z powództwa o eksmisję z lokalu mieszkalnego. Dotyczy najczęściej lokatora (najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności), który utracił tytuł prawny do używania lokalu.
Podstawy materialnoprawne takiego powództwa to m.in. roszczenie wynajmującego wobec najemcy (art. 675 § 1 k.c.), roszczenie windykacyjne właściciela (art. 222 § 1 k.c.). Podstawą może być też sytuacja uciążliwego małżonka, rozwiedzionego małżonka, lokatora zakłócającego porządek domu innym mieszkańcom (art. 13 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów - Dz.U. z 2023 r., poz. 725).
Powód, w pozwie o eksmisję z lokalu mieszkalnego powinien wskazać:
- lokal umożliwiający jego identyfikację (lokalizacja);
- żądanie opuszczenia i opróżnienia lokalu przez Pozwanego. W przypadku sytuacji z art. 13 ust. 1 ochr. praw lokator. musi być powiązane z żądaniem rozwiązania stosunku prawnego uprawniającego Pozwanego do używania lokalu;
- okoliczności faktyczne do wykonania żądania eksmisji, np. umowa najmu wiążąca strony;
Powyższe powództwo jest zaliczane do spraw o prawa majątkowe, w związku z czym należy również wskazać wartość sporu. W zależności od sytuacji, tzn. charakterystyki umowy, rodzaju nieruchomości może to być równowartość czynszu za okres trzech miesięcy lub suma czynszu za czas sporny, ale nie więcej niż za rok (art. 23 bądź art. 232 k.p.c.).
Od pozwu należy uiścić stałą opłatę w wysokości 200 zł, a inne standardowe koszty zostaną wliczone w koszty procesu.

Zarządzanie nieruchomościami.
Temat ten uregulowany jest w art. 184a do 190a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
W przepisach tych zarządca nieruchomości został zdefiniowany jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.
Z kolei, zgodnie z omawianym aktem prawnym samo zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Zakres zarządzania nieruchomością powinien być określony w umowie. Umowa ta zawierana jest z właścicielem nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Kopia dokumentu ubezpieczenia, aktualnego na dzień zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi obligatoryjny załącznik do tej umowy. Zarządca nieruchomości niezwłocznie informuje stronę umowy o zarządzanie nieruchomością o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia. Jeżeli zarządca nieruchomości nie dopełni powyższych obowiązków, strona umowy o zarządzanie nieruchomością, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej zarządcy nieruchomości do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem natychmiastowym.
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Negatywne skutki rządowego programu „kredyt 2 procent”
Wielokrotnie poruszaliśmy temat rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Oprócz planowych korzyści wskazaliśmy na ponowny, możliwy wzrost cen mieszkań… Niestety się nie myliliśmy.
Podwyżki wynoszą nawet 25%! Mieszkania podrożały dokładnie do limitu cen z rządową dopłatą, do 800 tys. zł – tak jak zapowiadali eksperci.
Przyczyną takiej sytuacji jest niewspółmierny wzrost popytu i podaży. W momencie wprowadzenia programu liczba kupujących się zwiększyła, natomiast ilość mieszkań relatywnie zmniejszyła. Sam minister rozwoju i technologii wyjaśniał, a wręcz apelował o, cyt. „uruchomienie w planach zagospodarowania przestrzennego większych zasobów pod budownictwo mieszkaniowe”.
Naturalną koleją rzeczy, przy zwiększeniu podaży byłby korzystny spadek cen mieszkań.
Rozwiązaniem może być również „przeczekanie” fali szału zakupowego, eksperci sugerują okres kilku miesięcy. Inni wskazują, że do tego czasu wiele ofert zniknie z rynku i nie będzie w czym wybierać.
Ma powstać rządowy serwis cenowy, który będzie ukazywał na bieżąco ceny transakcyjne. Pozwoli to weryfikować czy właściciel sprzedaje mieszkanie za „cenę rynkową”. W serwisie ma zostać opisana sytuacja dla konkretnych pięter, metraży, rodzajów rynku, roku budowy, miasta, dzielnicy, a nawet ulicy.
Składanie wniosków o „Bezpieczny Kredyt” nadal trwa, a dla przypomnienia w tym roku nie ma górnej granicy, jeśli chodzi o wsparcie w ramach programu.

Ustawa o własności lokalu rozróżnia we wspólnocie mieszkaniowej czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
Te pierwsze dokonuje zarząd wspólnoty samodzielnie (art. 22 ust. 1 u.w.l.).
Z kolei jeśli chodzi o te drugie, to do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.).
Ustawa wymienia dalej szereg czynności (przykładowych, albowiem użyto zwrotu „w szczególności”) uznawanych za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Należą do nich:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
6a) nabycie nieruchomości;
7) wytoczenie powództwa o sprzedaż lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym;
8 ) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Ponadto połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

W dniu 31 lipca 2023 r. w Dzienniku Ustaw pod poz. 1463 ogłoszono ustawę z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw.
Ww. akt prawny do ustawy o gospodarce nieruchomościami dodaje m. in. dział Via zatytułowany „Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego”.
Na podstawie znowelizowanych przepisów użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie omawianej ustawy (31 sierpnia 2023 r.) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.
Przewidzianych jest jednak kilka wyłączeń od możliwości złożenia takie żądania i dotyczy to m. in. sytuacji jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r. lub nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Ww. przepisy nie dotyczą również tych nieruchomości, które były oddane w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, albowiem w tym przypadku prawo u.w. już wcześniej, bo z dniem 01 stycznia 2019 r. z mocy ustawy przekształciło się w prawo własności (vide wpis z dnia 04 marca 2023 r.).
W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:
1) w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
2) w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Warto również wspomnieć, że ustawa z dnia 26 maja 2023 r. nowelizuje także ustawę o podatku od czynności cywilnoprawnych, wprowadzając zasadę, że zakup pierwszego domu/mieszkania jest zwolniony od konieczności uiszczenia tej daniny.
https://dziennikustaw.gov.pl/DU/2023/1463
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.

Świadectwa charakterystyki energetycznej.
W ostatnim czasie, sporo się o tym pisało i mówiło. Wszystko za sprawą nowelizacji ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, a która weszła
w życie z dniem 28 kwietnia 2023 r.
Na podstawie tej ww. aktu prawnego właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:
zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
wynajmowanego.
Świadectwo powinno być przekazane nabywcy (oryginał) lub najemcy (kopia/wydruk) przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub przy zawarciu umowy najmu.
Istotna jednak różnica, pomiędzy dotychczasowym stanem prawnym a aktualnym jest m. in. taka, że dotychczas jeżeli ww. świadectwo nie zostało przekazane, to nabywca lub najemca mógł wezwać do jego przekazania, w po upływie określonego terminu sporządzić świadectwo na koszt zbywcy lub wynajmującego. Nie było więc w zasadzie żadnej sankcji za brak sporządzenia tego świadectwa. Aktualnie natomiast, za brak wypełnienia tego obowiązku ustawa nakłada grzywnę do 5.000,00 zł, a notariusz sporządzający akt odnotowuje w nim przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej.
Z kolei, w przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.
Co ważne, nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku.
Autor: Paweł Sliwowski, radca prawny.