Halyna Kharlamova

Друзья, в последние годы достаточно часто повторялась ситуация, когда иностранные граждане приобретали таунхаусы под Варшавой без части в дороге, чтобы не получать разрешение МВД Польши

Юридически это возможно, т.к. дорога и недвижимость имеют разные кадастровые номера

К сожалению, не все нотариусы и застройщики делали это правильно. Правильно, это чтобы такой дом имел доступ к дороге -dostęp do drogi publicznej

Такая ошибка могла иметь место если покупатели не получали кредит, а приобретали за собственные средства

Я это к чему. Если Вы приобретаете таунхаус/близняк (на которые продавцы не брали ипотеку) на вторичном рынке от иностранцев, проверяйте в нотариальном акте наличие доступа к главной дороге

❗️ВАЖНО❗️ Если Вы приобретаете такую недвижимость в ипотеку и у недвижимости Не будет доступа к главной дороге, банк может Отказать Вам в выдаче ипотеки

Одним словом, все, как обычно - внимательно изучаем все документы ДО того, как что-то подписывать и что-то оплачивать

Если остались вопросы - жду в комментариях 👩‍💻

Waloryzacja – это механизм, позволяющий изменить покупную цену квартиры таким образом, чтобы она соответствовала фактической рыночной стоимости квартиры на момент перехода права собственности к покупателям

Такая „индексация” происходит при определенных условиях, и цена увеличивается на определенный показатель, например, на уровень инфляции, предоставляемый Центральным статистическим управлением

Umowa Deweloperska как в действующей, так и в новой редакции не запрещает индексацию покупной цены квартиры или дома

Однако существует множество судебных решений, которые негативно оценивают положения, предусматривающие возможное увеличение конечной цены покупки

Кроме того, застройщик обязан указать верхнюю границу повышения цены на Вашу недвижимость. Также следует отметить, что применение индексации, то есть увеличение цены квартиры, является одним из оснований отказа Заказчика от Умовы Девелоперской

Однако слабо вижу радость клиентов, когда они после расторжения договора просто получат свои денежные средства обратно, за которые в актуальное время уже ничего не приобрести

Я это к чему. ВНИМАТЕЛЬНО читайте договоры, которые подписываете у застройщика, если вдруг приобретаете без профессионального риелтора и не пренебрегайте услугами присяжного переводчика

Пробовала сокращать и писать не юридическим языком. У меня получилось?

Ключевые моменты, которые НЕЛЬЗЯ убирать из образца польской доверенности:

1️⃣ имена родителей доверителя
2️⃣ данные загранпаспорта (внутреннего паспорта не достаточно)
3️⃣ такие формулировки как:
- „Доверенность мной принята, понята и подписана”
- „Доверенное лицо имеет право осуществлять все виды действий, предусмотренные настоящей доверенностью по своему усмотрению, а также освобождается от содержащихся в ней ограничений в понимании статьи 108 Гражданского кодекса Польши”
- „В рамках этой доверенности доверенное лицо может выдавать дополнительные доверенности”
- „В случае возникновения сомнений относительно содержания и объема настоящей доверенности ее следует толковать широко”

Если речь идет о доверенности ➡️ от супруга/и - обязательно указать в чью собственность приобретается недвижимость - в общую совместную, в личную собственность одного из супругов, или указать доли, в которых супруги приобретают недвижимость

О том Как правильно оформить доверенность для граждан Украины и Беларуси писала ранее

Остались вопросы? Традиционно, жду в комментариях 👇🏻

Требования к доверенности, заверенной в Украине и Белоруси

Важно!!! НЕ (!) используем образцы белорусских или украинских нотариусов

Каждую сделку в Польше заверяет конкретный нотариус (неважно от застройщика или нотариус, которого Вы выбрали приобретая на вторичном рынке)
И именно у этого нотариуса необходимо попросить образец доверенности, перевести на русский или украинский и вот этот перевод заверить в своей стране

Остались вопросы? Традиционно, жду в комментариях 👇🏻

Почему так дорого?

Самый мой любимый вопрос от клиентов - Галина, почему так дорого?

Рассказываю на конкретном примере. Моя услуга - сопровождение сделки от начала и до конца, я с вами „за ручку” на каждом этапе сделки включая ипотечное и юридическое сопровождение.
Рассказываю на примере случая из практики.
В ноябре 2022 года мой клиент подписывает нотариальный договор с застройщиком - Umowa Deweloperska. В договоре четко прописано, что застройщик обязуется оформить служебность на внутреннюю дорогу в жилом комплексе. Это важно. В противном случае клиенту бы было необходимо получать разрешение МВД на приобретение части в дороге. Это время - до 9 месяцев и естественно деньги на услуги адвоката, плюс нервы.
Ноябрь 2023 года - встречаемся с застройщиком на подписании окончательного договора купли-продажи у нотариуса. Нотариус на полном серьезе начинает читать договор согласно которому мой клиент должен приобрести часть в дороге и получить на него разрешение. Теоретически и юридически такого не должно бы было произойти. Обязанности, которые застройщик взял на себя в Умове девелоперской нерушимы. Обязанность застройщика построить дом так же важна по своей юридической силе как и обязанность установить служебность на дороге.
На что рассчитывали застройщик и нотариус? Не знаю.
Может на то, что чаще всего клиенты не имеют юридического образования и не вникают в такие тонкости, может быть на то что клиент за год забудет текст умовы девелоперской, может быть на то что риелтор уже не прийдет на подписание окончательной сделки. Я прям со смехом в глазах наблюдала за тем как нотариус пыталась убедить клиента в том, что для него лучше приобрести часть в дороге, а разрешение МВД - это простая формальность. Конечно же я не дала клиенту подписать сделку. Сделку перенесли на месяц и как положено оформили служебность на дорогу.
Эта история о том, что никто и никогда не знает на каком этапе могут возникнуть вопросы/нюансы и риски и о важности сопровождения сделки от начала и до конца профессиональным риелтором.
Я это все к чему. Иногда без профессионалов в своем деле - по факту обойдется дороже 😉
Всем легких сделок ))

Друзья, уже завтра 23 января в 19.00 будем обсуждать с кредитным консультантом:

✅ новая ипотечная программа в 2024 - условия, сроки, цифры
✅ когда ожидать
✅ что выгоднее - льготные программы или кредит на стандартных условиях
✅ влияние новой льготной ипотечной программы на рынок недвижимости
✅ что будет с ценами в конце 2024

Это те темы, на которые сегодня будем говорить с .

Что еще? В прямом эфире ответим на Ваши вопросы и комментарии.

До встречи 😉

Запрос клиентов:
Двухкомнатная квартира на Мокотове под кредит 2%. Квартиру клиенты искали для себя, для личного проживания, не под аренду. Рассматривали первичный и вторичный рынок.
В последствии от вторичного рынка отказались, т.к. было мало вариантов, а доступные варианты не соответствовали ожиданиям.
На первичном рынке ситуация выглядела следующим образом: в уже построенных домах или с близким сроком ввода дома в эксплуатацию квартиры в метражах 35-45м2 уже были распроданы. По-этому рассматривали варианты ЖК с вводом дома в эксплуатацию 1-1,5 года.
Квартира, которая нас заинтересовала: 40,42 м2 в ЖК Аура Мокотов. Начальная цена: 685.000 злотых вместе с паркингом в подземном гараже. После торга: 670.000 зл.
Планировка - правильной формы (см. фото в карусели), окна выходят на запад (- квартира солнечная) и во внутренний двор (- квартира тихая).
Заявление в банк о предоставлении ипотечного кредита подали в июле 2023. Положительное решение получили в ноябре 2023. Подписание договора с банком - декабрь 2023.
Остались вопросы? Традиционно жду в комментариях 🫶

Что нужно для того, чтобы купить недвижимость самостоятельно?

1. Изучаем рынок. Все есть в открытых источниках - динамика цен, стандарты строительства застройщиков, планы застройки местности.
2. Помните. Главное правило - приобретая квартиру/дом, думайте о том как и кому будете ее продавать. Это к вопросу о ликвидности. Тут особую роль играет локация. Если ищите инвестиционную недвижимость, лучше меньше метраж и ближе к центру. Если для своего проживания - дальше и больше метраж.
3. Главные характеристики ликвидной квартиры:
- планировка „в квадрате”, вид из окна не пугает, не мешает, не шумит, не смотри в стену
- есть балкон
- лучше выбирать среднее этажи. Последний еще можно, а вот нулевой этаж - это под специальный запрос.
- роза ветров - квартира должна быть солнечной
- правильный метраж: душка до 45м2, трешка - 60-80м2, 4х-комнатная - до 100м2. Большие метражи - это уже премиум класс
- адекватное расположение квартиры на этаже
4. На вторичном рынке проверяем:
- никто не прописан
- отсутствуют задолженности по коммунальным
- отсутствует задолженность по налогу от недвижимости
- наличие свидетельства - świadectwo charakterystyki energetycznej
Если в квартире осуществлялась хозяйственная деятельность:
- отсутствие задолженности из налоговой и ЗУС
5. Если была ипотека у продавьцов - не забываем вычеркнуть из единого госреестра.
6. Самые распространенные сайты для поиска недвижимости:
⁃ otodom.pl
⁃ morion.pl
⁃ gratka.pl
⁃ nieruchomoscionline.pl
⁃ rynekpierwotny.pl - для первичного рынка

По каждому пункту - снова таки все есть в открытых источниках. В том числе, на моей странице 🫶

Если остались вопросы по самостоятельной покупке - с радостью отвечу в комментариях 👇

Как будет выглядеть наша с Вами работа?

1. Консультация. Нужно понимать что ищем и в каком бюджете, есть ли на рынке такие объекты. Если нужен ипотечный кредит - консультируемся сразу с финансовым консультантом.
2. Присылаю Вам варианты для вступительного обсуждения. Если нужно - корректируем запрос и критерии поиска. Если Вы нашли какой-то вариант сами - не вопрос, организовываю встречу - едем смотрим. Моя услуга не в том, чтобы показать вариант из интернета, а в сопровождении сделки и в грамотном выборе объекта.
3. Выбрали вариант? Отлично - анализируем документы, рентабельность, ликвидность, торгуемся. Рынок бывает разный, но торговаться нужно всегда ))
4. Подписываем резервацию/договор задатка.
5. Собираем документы/получаем кредит - тут зависит от ситуации.
6. Подписываем окончательный договор купли-продажи. Да, бывают случаи когда можно приступить сразу к подписанию окончательного договора купли-продажи.
7. Подписываем протокол передачи ключей.
8. Становимся на учет как плательщик налога от недвижимости, переоформляем коммунальные.
9. Все. Можно праздновать новоселье.

Да, я с Вами неизменно на каждом этапе 🤝🤝🤝

Могла что-то упустить… Пыталась сокращать. Жду Ваши вопросы в комментариях 🫶

Чтобы Вы не искали долго пост/сторис/видео обо мне - прикрепляю тут.

Вкратце и тезисно:
⁃ на рынке недвижимости работаю более 10 лет
⁃ магистр права (диплом нострифицирован в Университете Варшавском)
⁃ лицензированный посредник в обороте недвижимостью

Помогаю своим клиентам приобрести:
⁃ жилье для себя
⁃ инвестиционную недвижимость
⁃ земельные участки
⁃ коммерческую недвижимость
⁃ дома с разрешением МВФ Польши
⁃ таунхаусы/сегменты/близняки без разрешения МВД Польши
⁃ получить ипотеку

Дополнительно:
⁃ доступ ко всем базам недвижимости. Все что есть доступно на рынке первичка от застройщиков, вторичка, варианты от других агентств недвижимости, варианты от собственников - мы смотрим все и выбираем наиболее подходящий вариант именно для Вас
⁃ моя услуга - это полное сопровождение сделки: ОТ первой консультации до передачи ключей, включая подготовку всех документов для сделки на вторичном рынке, юридический анализ документов продавца и правовой статус недвижимости, сравнительный анализ вариантов на первичном рынке, мы всегда обсуждаем рентабельность и ликвидность выбранных вариантов, ДО передачи ключей Вам как новому собственнику, с постановкой Вас на учет как плательщика налога от недвижимости, переоформлением коммунальных.

В вкратце - я с Вами „”за ручку” на каждом этапе сделки.

Читайте следующий пост о том, как будет выглядеть наша с Вами работа ⬅

Остались вопросы? Жду в комментариях

Процесс продажи квартиры.

1. Фотоссесия и home Staging. Да, это обязательно. При чем обязательно с профессиональным фотографом, который делает фото именно недвижимости (!!!). Нет, не тятя, дядя, друг, подружка, которые делали свадебные фото старому знакомому. Фотографии играют огромную роль, поскольку глядя на первое фото Ваш потенциальный покупатель принимает или НЕ принимает решение кликнуть на объявление.
2. Планировки. Я знаю инвесторов, которые даже не читают объявление, если к фотографиям не добавлены планировки. Инвестор как никто другой понимает важность ликвидности объекта.
3. Фото дома снаружи, лестничные пролиты, входная группа тоже должны быть на фото.
4. Описание. Описание на досках объявлений должно быть кратким, лаконичным, полным. Лучше без описания закатов и восходов, которые можно наблюдать с балкона. В описании обязательные элементы: год постройки домою площади комнат, стандарт строительства/ремонта, описание локации, ближайшей инфраструктуры, потенциала развития локации.
5. Добавить объявление 1 раз не достаточно. Лучше поднимать объявление 2-3 раза в неделю, чтобы оно не скатилось на последние строчки.
6. С потенциальными клиентами из интернета разорвались. Теперь о клиентах из SM - добавляем в IG, FB профильные группы, включаем рекламу.
7. Следующая часть клиенты „klienci z okolicy”, тут посмеет баннер. Не все любят вешать на своем доме, квартире. Это понятно. Но если Вы уже не живете в продаваемой недвижимости - рекомендую.
8. Клиенты из агентств недвижимости. Это отдельная тема - расскажу в следующем посте. Будет интересно?

Уже в этот четверг 9.11 мы обсудим с Radoslaw Kamiński V-ce Dyrektor Struktury Sprzedaży Koordynator Kredytowy Profitowi S.A. все тонкости получения ипотечных кредитов иностранцами в Польше

Конечно же обсудим получение ипотечного кредита 2% и поговорим о прогнозах на следующий год

Какие вопросы обсудим:
✅ как самостоятельно посчитать свою финансовую кредитоспособность
✅ на какую недвижимость можно взять ипотеку
✅ какие банки дают кредит БЕЗ карты побыта
✅ какой доход банки учитывают, какой нет
✅ как повысить свою кредитную платежеспособность
✅ как минимизировать риски и не потерять задаток
✅ нюансы получения кредита при покупке на первичном и вторичном рынке

Конечно же мы ответим на все Ваши вопросы во время эфира и дадим множество полезных советов о недвижимости и кредитах

Эфир на моем инстаграмме

С нетерпением ждем нашей с вами встречи 🤝

Цессия или переуступка права требования. Отчем это?
Пани Анна купила от застройщика квартиру площадью 40м2 на этапе котлована за 500.000 злотых. Через 1,5 года продала на основании цессии прав за 550.000 злотых.
Безопасно ли покупать такие квартиры? 🧐 - Да. Договор цессии - трехсторонний, его подписывают: пани Анна, застройщик и покупатель пани Анны. Вся информация вносится в единый госреестр. ✅
Какую квартиру можно встретить на рынке на основании цессии? - Чаще всего квартиры с целью перепродажи инвесторы приобретают наиболее ликвидные: однокомнатные, 2 комнаты до 40 м2, 3 комнаты площадью 50-60м2, с хорошей планировкой, окнами во внутрь двора, чтобы было тихо 🏡
Получается инвестор зарабатывает на мне, когда я покупаю от него такую квартиру? 🤯- Можно и так рассуждать. А можно приобрести квартиру с хорошей планировкой ✅, получить ключи уже через пару месяцев ✅, начать ремонт ✅. И что еще важно, чаще всего такие квартиры продаются в цене ниже за м2, чем актуальные остатки у застройщика💰
А как Вы относитесь к покупке квартиры на основании цессии?