PrzybylaW Wojciech Przybyła Kancelaria Adwokacka

Zapraszam do przeczytania popełnionego przeze m nie artykułu o różnicach (wadach i zaletach) prowadzenia działalności w formie JDGF i sp. z o.o.

link w komentarzu

Wszystko co trzeba wiedzieć o uldze IP BOX !

link w komentarzu

IP BOX - wszystko co musisz wiedzieć

IP BOX – wszystko co musisz wiedzieć – WOJCIECH PRZYBYŁA | Kancelaria Adwokacka Ulga IP Box dla wielu przedsiębiorców wydaje się być czymś enigmatycznym i nieosiągalnym. Obowiązująca od 2019 roku ulga podatkowa niesie za sobą szereg korzyści, z których kluczową jest preferencyjna stawka podatku od kwalifikowanych dochodów w wysokości 5%. Ale to nie wszystko, ponie...

https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7135198012401758208

zapraszam :)

Wojciech Przybyła Kancelaria Adwokacka na LinkedIn: Kontakt Prowadzisz przedsiębiorstwo, masz swój własny biznes i wydaje Ci się, że podatki zjadają praktycznie cały wypracowany przez Ciebie dochód? Nie jesteś…

Prowadzisz przedsiębiorstwo, masz swój własny biznes i wydaje Ci się, że podatki zjadają praktycznie cały wypracowany przez Ciebie dochód? Nie jesteś sam.

Wiele firm na początku poświęciło dużo czasu na wybór odpowiedniej formy prowadzenia działalności i najkorzystniejszej formy opodatkowania. Jednak z czasem, gdy już przedsiębiorstwa się rozwijają i zwiększają skalę działalności, przedsiębiorcy w natłoku codziennych zadań zapominają o tym, by dostosować wielkość swojego biznesu do optymalnej formy prawnej i dostosowania właściwej formy opodatkowania. Wskutek tego zamiast maksymalizować swoje zyski, to mają coraz wyższe zobowiązania publicznoprawne.

Czasami wystarczy krótki audyt by ustalić, czy możliwe jest – zgodnie z prawem – wybranie korzystniejszej formy prawnej do rozwijania swojego biznesu.

Jeśli czujesz, że podatki i inne należności publicznoprawne to zdecydowana część Twojego zysku, sprawdź mój kalendarz i umów się na konsultację, na które porozmawiamy o Twojej firmie i ustalimy co możemy zrobić, by zwiększyć rentowność.

Link do kalendarza poniżej:

Kontakt – WOJCIECH PRZYBYŁA | Kancelaria Adwokacka Kontakt W przypadku jakichkolwiek pytań lub informacji nie wahaj się z nami skontaktować. Nowy Świat 33, 00-029 Warszawa, Polska +48 503 840 011 [email protected] ZOSTAŃMY W KONTAKCIE Linkedin GOTOWY DO PRACY ZE MNĄ?​ Użyj kalendarza i umów dogodny termin konsultacji Podczas godzinne...

Zapraszam na stronę mojej kancelarii, na której można zarezerwować termin konsultacji, wystarczy wejść na https://przybylaw.pl/kontakt/

i wybrać dowolny termin dostępny w kalendarzu !

Kontakt – WOJCIECH PRZYBYŁA | Kancelaria Adwokacka Kontakt W przypadku jakichkolwiek pytań lub informacji nie wahaj się z nami skontaktować. Nowy Świat 33, 00-029 Warszawa, Polska +48 503 840 011 [email protected] ZOSTAŃMY W KONTAKCIE Linkedin GOTOWY DO PRACY ZE MNĄ?​ Użyj kalendarza i umów dogodny termin konsultacji Podczas godzinne...

Zapraszam na nową stronę internetową kancelarii PrzybylaW Wojciech Przybyła Kancelaria Adwokacka

www.przybylaw.pl

https://businessinsider.com.pl/firmy/zarzadzanie/tarcza-antykryzysowa-wroclaw-wszystkie-wnioski-z-bledami/0h5ycm8

Niedługo - jeszcze nie wiem w jakiej formie - udostępnię wskazówki związane z wypełnianiem formularzy związanych z tzw. "Tarczą Antykryzysową"

Tarcza antykryzysowa. Wrocław: Wszyscy przedsiębiorcy popełnili błędy we wnioskach o dopłaty do pensji Wszyscy przedsiębiorcy, który złożyli wnioski o dopłaty do pensji pracowników w ramach tzw. tarczy antykryzysowej do Powiatowego Urzędu Pracy we Wrocławiu, popełnili w nich błędy - poinformował urząd w komunikacie. Konieczne będą korekty.

Czy ktoś korzysta z tarczy antykryzysowej? Czy inwestorzy nie korzystają pomocy ?

Trochę jako prawnik, trochę jako obywatel i trochę jako potencjalna ofiara obecnej – w mojej ocenie – bezprawnej i bezprecedensowej sytuacji w polskim (nie)porządku prawnym:
Oto dlaczego mandaty wystawiane przez naszych funkcjonariuszy policji (zapewne z wyraźnego, odgórnego nakazu) są bezprawne i dlaczego ja osobiście nie przyjąłbym takiego mandatu. Jednak bez względu na to, co przeczytacie poniżej, pragnę nadmienić, że nie namawiam do nieprzestrzegania „zaleceń” Rady Ministrów oraz uważam, że im mniej będzie się poruszać, im mniej będziemy wychodzić z domów – do czego osobiście zachęcam - tym większe prawdopodobieństwo, że ta epidemia szybciej przeminie.

Jeżeli jednak zdecydowałeś się wyjść z domu, poniżej przedstawiam kilka głównych (choć nie jedynych) argumentów świadczących o tym, że mandaty są wydawane bez podstawy prawnej, a w konsekwencji są niezgodne z prawem i nie warto ich przyjmować (starałem się pisać w miarę prosto i zrozumiale).

1. Policja, wystawiając mandat za złamanie zakazu przemieszczania się (np. jak rekreacyjnie, prozdrowotnie jeździcie na rowerze, hartując swoje zdrowi fizyczne i psychiczne), powołuje się na art. 54 kodeksu wykroczeń, zgodnie z którym „kto wykracza przeciwko wydanym z upoważnienia ustawy przepisom porządkowym o zachowaniu się w miejscach publicznych, podlega karze grzywny do 500 złotych albo karze nagany”. Oznacza to, że aby policja mogła wystawić mandat, musi spełnić się następujący stan faktyczny:

a. Musisz znaleźć się w miejscu publicznym;
oraz jednocześnie
b. Musisz wykroczyć przeciwko przepisom porządkowym (wydanym z upoważnienia ustawy, jak np. rozporządzenia), które regulują pewne zachowania, obowiązujące w momencie „wykroczenia”.

Oznacza to, że musisz znaleźć się w miejscu publicznym, np. idąc sobie chodnikiem na spacer oraz JEDNOCZEŚNIE musisz wykroczyć przeciwko przepisom porządkowym (czyli np. rozporządzenia), np. idąc chodnikiem jednocześnie nie utrzymywałeś odległości od drugiej osoby, jaką nakazuje utrzymywać rozporządzenie. W takiej sytuacji, rzeczywiście policja potencjalnie może nałożyć mandat (lecz nie powinna, a dlaczego nie, przeczytacie dalej), gdyż będąc w miejscu publicznym (1 przesłanka) nie zastosowaliście się do nakazów zawartych w rozporządzeniu (2 przesłanka).

Niemniej jednak, czy za spacer, bądź rekreacyjną jazdę na rowerze możecie dostać mandat, jeżeli utrzymujecie odpowiednią odległość od pozostałych osób (i stosujecie się do innych zakazów i nakazów wskazanych w rozporządzeniu)?

Moim zdaniem nie, a na pewnie nie na podstawie art. 54 KW, gdyż ten przepis nie uprawnia policji do nakładania mandatów za samo znalezienie się w miejscu publicznym, lecz za złamanie zakazów / nakazów obowiązujących w miejscu publicznym. Jeżeli zatem stosujecie się do ww. zaleceń wynikających z rozporządzenia, a policja nakłada na was mandat pod pretekstem znalezienia się w miejscu publicznym bez niezbędnej konieczności (np. za jazdę rowerem), WÓWCZAS SPEŁNIONA JEST TYLKO JEDNA Z DWÓCH PRZESŁANEK uprawniających funkcjonariuszy do wystawienia mandatu, wskutek czego, nie spełnił się stan faktyczny wskazany w art. 54 KW, a zatem mandatu nie mogą – moim zdaniem – wlepić.

2. Natomiast, nawet jeżeli przyjąć, że jednak zakaz przebywania jest jednak „zachowaniem się” – z czym się osobiście nie zgadzam, bo godzi to w prawa logiki i zdrowego rozsądku oraz interpretacją art. 54 KW – wówczas zgodnie z orzecznictwem wypracowanym na kanwie np. art. 54 KW oraz art. 1 KW oraz podstawowymi zasadami państwa prawa – aby dany czyn mógł być karany (np. znalezienie się w miejscu publicznym), musi być wskazane wprost, że za taki czyn grozi jakaś konkretna sankcja np. grzywny, nagany, lub też ewentualnie może być napisane, że za złamanie ww. zakazu grozi sankcja np. zgodnie z art. 54 KW, etc. Jeżeli takiego wskazanie nie ma – a w naszym nieszczęsnym rozporządzeniu jest zakaz, ale nie ma sankcji – wówczas policja może nam pogrozić palcem, lecz mandatu wlepić nie może.

Nie może być bowiem tak, że obywatel – czyniąc zadość obywatelskim obowiązkom – zapoznaje się z obowiązującym prawem, w tym przypadku z rozporządziłem, analizuje co takiemu obywatelowi grozi za niezastosowanie się do zakazów – z rozporządzenia wynika, ze nie ma sankcji – a nagle policja powołując się na rozporządzenie i art. 54 KW wystawia mu mandat. Nie w demokratycznym państwie prawa.

3. Po wtóre, nawet jeżeli to nikogo nie przekonuje, to sugeruję sprawdzić co o takiej sytuacji „mówi” konstytucja.

W rozdziale III Konstytucji jest taki przepis, a dokładniej art. 92 tejże Konstytucji, który stanowi, że
„Rozporządzenia są wydawane przez organy wskazane w Konstytucji (I), na podstawie szczegółowego upoważnienia zawartego w ustawie i w celu jej wykonania (II). Upoważnienie powinno określać organ właściwy do wydania rozporządzenia (III) i zakres spraw przekazanych do uregulowania oraz wytyczne dotyczące treści aktu (V)”.

Jak wynika z Konstytucji, są 4 elementy (można wskazać ich więcej, lecz na potrzeby tego postu wskazuję tylko 4 podstawowe), które muszą być spełnione by rozporządzenie było zgodne z Konstytucją. Jeżeli nie ma jednego z nich – rozporządzenie (lub też jego część) nie jest zgodne z Konstytucją.

Oznacza to, że Konstytucja wskazuje organy, które mogą wydawać rozporządzenia (I), następnie musi istnieć ustawa, która upoważnia do wydania rozporządzenia w momencie wystąpienia stanu epidemii / zagrożenia epidemicznego (II), która daje uprawnienia organowi wskazanemu w Konstytucji do wydania ww. rozporządzenia (III), a ten organ – w tym przypadku Rada Ministrów – musi zastosować się do zakresu tego uprawnienia oraz zastosować do wytycznych dotyczących treści aktu (IV).

- (I) Skoro zatem Rada Ministrów – zgodnie z Konstytucją - może wydawać rozporządzenie, 1 przesłanka jest spełniona.

- (II) Jest też ustawa upoważniająca Radę Ministrów do wydania rozporządzenia na wypadek wystąpienie stanu epidemii / zagrożenia epidemicznego – zatem 2 przesłanka również jest spełniona (tj. Ustawa z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi).

- (III) art. 46b ww. ustawy wskazuje, że: w rozporządzeniu, Rada Ministrów może ustanowić m.in. czasowe ograniczenie określonego sposobu przemieszczania się oraz nakaz określonego sposobu przemieszczania się – zatem mamy spełnioną przesłankę nr 3

- (IV) natomiast, jak wynika z naszego rozporządzenia – przesłanka nr 4 nie została spełniona, bowiem Rada Ministrów wyszła poza zakres upoważnienia wynikającego z ustawy i poza SPOSOBEM PRZEMIESZCZANIA SIĘ (np. w stosownej odległości czy też ilości osób w transporcie publicznym, etc.) zakazała również SAMEGO PRZEMIESZCZANIA SIĘ, W SYTUACJI, W KTÓREJ NIE JETS TO NIEZBĘDNE. Oznacza to, że w tym zakresie, CZYLI W ZAKRESIE ZAKAZU PRZEMIESZCZANIA SIĘ, Rada Ministrów nie była uprawniona do wydania rozporządzenia, wskutek czego ten konkretny zapis jest niezgodny z ustawą oraz z art. 7 Konstytucji, zgodnie z którym „Organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa” (a zatem moim zdaniem ten zapis bezwzględnie nie powinien obowiązywać)

4. Jakkolwiek uważam, że nasza Konstytucja jest bardzo słaba i pełna luk prawnych, tak na koniec przytoczę tylko art. 31 ust. 3. tejże Konstytucji:
„Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw”.

Oraz art. 52 ust. 1 - 3 Konstytucji
„1. Każdemu zapewnia się wolność poruszania się po terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz wyboru miejsca zamieszkania i pobytu.
2. Każdy może swobodnie opuścić terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
3. Wolności, o których mowa w ust. 1 i 2, mogą podlegać ograniczeniom określonym w ustawie".

Jeżeli zatem zakaz, któremu poświęcam niniejszy wpis, nie zostanie wprowadzony Ustawą (a nie tylko rozporządzeniem), nie ma podstaw by go przestrzegać.

Jednocześnie podkreślam, to co napisałem na początku, ten post nie ma na celu zachęcania was do wychodzenia z domu i zachowywania się w sposób nierozsądny – mamy trudny okres i musimy sami pilnować dyscypliny w trosce o naszych bliskich. Chcę jednak byście znali swoje prawa, których moją analizę niniejszym przedstawiłem - żeby władze nie mogły ich łamać za każdym razem, gdy uznają to za wygodne.

Pozdrawiam i zdrowia życzę.

Jak się teraz mają ceny transakcyjne nieruchomości? Czy odczuliście jakieś spadki ?

3 powody, dla których warto kupić nieruchomość z VAT

1. Brak podatku PCC
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości jest czynnością prawną zwolnioną z podatku VAT. Oznacza to, że nabywca nieruchomości nie zapłaci podatku VAT, niemniej jednak zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych czyli PCC, w takiej sytuacji nabywca zapłaci podatek PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Oznacza to, że podatkową zasadą jest obowiązek uiszczenia podatku PCC przez osobę, która kupuje nieruchomość bez VAT.

Jeżeli jednak nabywca i sprzedający złożą do Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla nabywcy nieruchomości stosowne oświadczenie, czyli pismo, w którym poinformują Naczelnika Urzędu Skarbowego o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT, wówczas taka nieruchomość będzie opodatkowana podatkiem VAT. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 1 lit. a) czynności prawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług – nie podlegają pod podatek PCC. Oznacza to, że gdy transakcja sprzedaży nieruchomości podlega pod podatek VAT, wówczas nabywca nie musi płacić podatku PCC.

Podsumowując, jeżeli nieruchomość opodatkowana jest podatkiem VAT, wówczas NABYWCA NIE PŁACI PCC.

Jaka zatem jest z tego korzyść, skoro PCC wynosi 2% a VAT 23%? Odpowiedź poniżej.

2. Podatek VAT można odzyskać – czyli zasada neutralności VAT’u
Jedną z podstawowych zasad regulujących podatek od towarów i usług jest jego neutralność. Co to oznacza ? Podatek VAT jest podatkiem konsumpcyjnym, zatem w założeniu ma obciążać konsumenta, a nie przedsiębiorców. Innymi słowy, przedsiębiorcy w założeniu mają nie ponosić ekonomicznego ciężaru tego podatku, więc jego neutralność polegać ma na możliwości odliczenia podatku VAT w tej części, którą jeden przedsiębiorca zapłacił na rzecz innego przedsiębiorcy.

W praktyce oznacza to, że nabywca kupując nieruchomość za 100 tys. zł plus 23% VAT, płaci na rzecz sprzedawcy kwotę 100 tyś złotych netto oraz 23 tys. podatku VAT. Następnie, nabywca tej nieruchomości, czyli osoba która zapłaciła 23 tys. złotych podatku VAT na rzecz sprzedawcy, może odzyskać kwotę 23 tys. złotych podatku VAT od Skarbu Państwa. Jest kilka możliwości odzyskania takiego podatku. Jedną z nich jest złożenie wniosku o stwierdzenie nadpłaty w trybie art. 73 Ordynacji podatkowej lub też pomniejszenie wysokości podatku VAT w kolejnych okresach rozliczeniowych o kwotę 23 tys. zł. Bez względu na wybór sposobu odzyskania tego podatku, nabywca w istocie jest obciążony tym podatkiem wyłącznie w momencie zapłaty ceny zawierającej VAT, natomiast podatek ten co do zasady odzyskuje.

Podsumowując, w transakcji opodatkowanej podatkiem VAT, NABYWCA ODZYSKUJE PODATEK VAT i NIE PŁACI PCC.

3. Tańszy remont, materiały budowlane, meble, etc.
Zgodnie z art. 86 ustawy o VAT podatnik może odliczyć kwotę VAT naliczonego (czyli podatku, który zapłacił na rzecz innego przedsiębiorcy) w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ten niejasny przepis mówi o ogólnej zasadzie prawa do odliczenia/pomniejszenia podatku VAT – czyli poniekąd jego odzyskania.

Przykładowo, jeżeli nabywca kupił nieruchomość opodatkowaną podatkiem VAT, wówczas od wszelkich nakładów poniesionych na taki lokal może odliczyć kwotę podatku VAT, np. podatek VAT od usługi remontowej, od materiałów budowlanych, etc. W konsekwencji, towary te kosztują takiego nabywcę mniej o kwotę podatku VAT, którą co prawda zapłaci np. w sklepie za towary (czyli na rzecz innego przedsiębiorcy), lecz następnie tę kwotę podatku będzie mógł odzyskać.

Jeżeli jednak nabywca kupi nieruchomość bez podatku VAT, wówczas będzie pozbawiony prawa do odliczenia takiego podatku od wszelkich nakładów poniesionych na tą nieruchomość. Oznacza to, że mimo iż zapłaci podatek VAT na rzecz innego przedsiębiorcy, np. w wynagrodzeniu za usługi budowlane, to i tak nie ma prawa do odliczenia takiego podatku.
Przykładowo, jeżeli nabywca wynajmie ekipę budowlaną w celu wyremontowania takiego mieszkania, od kosztów takiego remontu nie będzie mógł odliczyć kwoty podatku VAT.

Podsumowując, w przypadku zakupu nieruchomości z podatkiem VAT, nabywca może odliczyć kwotę podatku VAT nie tylko od nieruchomości, ale i od remontu, materiałów budowlanych, etc.

Trzeba jednak wziąć pod uwagę 10-letni okres korekty VAT - o czym następnym razem.

Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oparte jest na podstawie prostego mechanizmu, niemniej jednak jest też wiele niekorzystnych aspektów opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT, o których napiszę w kolejnych artykułach. Niniejszy tekst ma na celu wskazanie ogólnych zasad podatkowych w aspekcie opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT. Natomiast powyższe okoliczności są tylko przykładami ogólnych zasad podatku VAT, od których jednocześnie jest wiele wyjątków.
Jeżeli jesteś zainteresowany dawką kolejnych, niekoniecznie korzystnych aspektów podatku VAT, koniecznie obserwuj mój profil.
Pamiętaj, bez względu na okoliczności, przed każdą transakcją skonsultuj się ze swoim prawnikiem.

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI BEZ PCC?

…czyli konsekwencje podatkowe zakupu nieruchomości z VAT.

Transakcja zakupu nieruchomości jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania podatkiem VAT, dlatego też cena nieruchomości nie musi być powiększona o 23% tego podatku.
Niemniej jednak, nie oznacza to, że od transakcji nabycia nieruchomości nie płaci się podatku w ogóle. Zgodnie z art. 1 ustawy o PCC, sprzedaż nieruchomość podlega pod obowiązywanie tej ustawy, co oznacza, że nabywca obowiązany jest zapłacić 2% podatku PCC od wartości rynkowej kupowanej nieruchomości.

Natomiast istnieje również odstępstwo od tej reguły, gdyż zgodnie z art. 2 ustawy o PCC, czynności cywilnoprawne nie podlegają opodatkowaniu podatkiem PCC w zakresie, w jakim opodatkowane są podatkiem VAT. Innymi słowy, jeżeli transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, wówczas automatycznie nie podlega pod podatek PCC.
Posługując się przykładem:
- jeżeli transakcja zakupu nieruchomości podlegałaby podatkowi VAT, czyli cena nieruchomości zostałoby powiększona o wartość podatku VAT, wówczas nabywca nie musi płacić podatku PCC.

Czy zatem można skutecznie nabyć nieruchomość z VAT i nie płacić PCC?

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, jeżeli sprzedawca i nabywca złożą do Naczelnika Urzędu Skarbowego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT transakcji nabycia nieruchomości, wówczas transakcja będzie podlegała podatkowi VAT i jednocześnie nie będzie podlegała pod PCC.
Istotne jest jednak to, żeby przedmiotowe oświadczenie złożyć do NACZELNIKA URZĘDU SKARBOWEGO WŁAŚCIWEGO DLA NABYWCY NIERUCHOMOŚCI. Terminem złożenia przedmiotowego oświadczeni jest dzień przed dniem dokonania dostawy tej nieruchomości czyli mówiąc prościej, dzień przed jej nabyciem - z jednym zastrzeżeniem, o czym następnym razem. Ponadto istotnym jest, że zarówno sprzedawca jak i dostawca muszą być czynnymi podatnikami VAT, w przeciwnym razie, złożenia takiego oświadczenie nie będzie skuteczne.

Czy warto jednak przepłacać i płacić 23% podatku VAT, zamiast 2% podatku PCC?
Pierwszą myślą jest, że mniejszym obciążeniem podatkowym jest uiszczenie 2% podatku PCC, niż 23% VAT, natomiast nie zawsze okaże się to prawdą.

Podatek VAT charakteryzuje zasadą neutralności, czyli faktem, że w założeniu ma nie obciążać przedsiębiorców. Oznacza to, że kupując nieruchomość z podatkiem VAT, czyli płacąc 23% więcej, nabywca będący czynnym podatnikiem VAT może odzyskać wartość tego podatku, jeżeli sprzedawca jest również czynnym podatnikiem VAT.
Procedura zwrotu podatku nie jest skomplikowana, lecz niekiedy czasochłonna. W celu odzyskania podatku VAT należy złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty w podatku VAT i zwrot wartości tego podatku na wskazany rachunek bankowy. Procedura może trwać od 25 dni do nawet kilku miesięcy, bardzo często zwrot następuje w ciągu 60 dni od dnia złożenia wniosku. Więcej o procedurze a następnych wpisach.

Czy warto zatem kupować nieruchomości z doliczonym podatkiem VAT?

W najbliższym dniach wskażę prawnopodatkowe wady i zalety transakcji kupna sprzedaży nieruchomości zarówno podatkowanej jak i nieopodatkowanej podatkiem VAT.

Jeżeli INTERESUJE CIĘ TEN TEMAT I CHCESZ WIEDZIEĆ WIĘCEJ O skutkach podatkowych nabycia nieruchomości NIE PRZEGAP NASTĘPNYCH WPISÓW.

Coś dla spóźnialskich VATowców:

https://www.rp.pl/VAT/305289989-Rezygnacja-ze-zwolnienia-z-VAT-mozliwa-takze-u-notariusza.html

Rezygnacja ze zwolnienia z VAT możliwa także u notariusza Zdaniem NSA, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości podatkiem od towarów i usług może być przez kontrahentów złożone w akcie notarialnym.

ZADATEK CZY ZALICZKA ?

Doświadczeni inwestorzy doskonale znają różnicę, natomiast mniej doświadczeni powinni ją poznać.

Transakcji zakupu nieruchomości zazwyczaj towarzyszy przedpłata mająca na celu „zarezerwowanie” nieruchomości. Ta przedpłata może przybrać charakter zaliczki lub zadatku. Która z tych przedpłat jest korzystniejsza? To zależy…..

ZALICZKA
Zaliczka jest formą przedpłaty, która stanowi część umówionej ceny. Nie wywołuje de facto skutków prawnych w postaci związania stron umowy z jej wykonaniem, gdyż w razie niewykonania umowy przyrzeczonej, zaliczka powinna być zwrócona do osoby, która ją wpłaciła. W przeciwnym razie, czyli gdy osoba która wpłaciła zaliczkę, a nie otrzymała jej zwrotu (jeżeli umowa przyrzeczona nie została finalnie zawarta), wówczas może dochodzić zwrotu zaliczki na drodze sądowej.
Jeżeli jednak transakcja dojdzie do skutku, wówczas zaliczka jest zaliczana na poczet ustalonej ceny.

Są to zasady ogóle, natomiast strony mogą umówić się na nieco inne zapisy umowne dotyczące takiej formy przedpłaty.
Niemniej jednak, zaliczka nie jest wiążąca dla stron, pełni jedynie funkcję „rezerwacyjną”, a w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej, winna być zwrócona do strony, która ją wpłaciła. Nie wyklucza to jednak roszczenia drugiej strony (czyli strony otrzymującej zaliczkę) o zwrot poniesionych przez tą stronę nakładów związanych z umową przyrzeczoną, których ta strona by nie poniosła, gdyby wiedziała, że do transakcji finalnie nie dojdzie – ale o tym innym razem.

ZADATEK
Zadatek pełni nieco inną formę. Jest to forma przedpłaty, która ma na celu zabezpieczanie transakcji. Funkcje zadatku są już bardziej wiążące dla stron umowy, gdyż zadatek nie jest tylko „opłatą rezerwacyjną”, lecz także pewnym zabezpieczeniem.
Jeżeli strona, która wpłaciła zadatek – czyli podmiot nabywający nieruchomość – wycofa się z transakcji, wówczas druga strona umowy - czyli sprzedawca – może ten zadatek zatrzymać. W takiej sytuacji podmiot nabywający co do zasady nie odzyska wpłaconej zaliczki na drodze sądowej – choć jest od tego kilka wyjątków, np. niekiedy wprowadzenie nabywcy przez sprzedawcę w błąd może być okolicznością dającą podstawy do dochodzenia zwrotu , ale o tym innym razem.
Natomiast, jeżeli z transakcji wycofa się sprzedawca, wówczas nabywca może od sprzedawcy żądać zwrotu dwukrotności zadatku – zatem w przypadku, gdy do umowy przyrzeczonej nie dojdzie, wówczas niedoszły nabywca nie odchodzi z pustymi rękami.

Dzięki takiej formie przedpłaty, zarówno sprzedawca jak i nabywca mogą czuć się bezpieczni. Sprzedawca ma pewność, iż jeżeli nabywca się rozmyśli, to przynajmniej zachowa dla siebie wpłacony zadatek, natomiast nabywca wie, że w przypadku zmiany zdania sprzedawcy, może otrzymać zwrot zadatku, a nawet żądać zwrotu podwójnej wartości wpłaconego zadatku.

Jak odzyskać podwójny zadatek?
W rzeczywistości otrzymanie podwójnej wartości wpłaconego zadatku jest trudne, jednak na pomoc przychodzi notariusz. W momencie podpisywania umowy przedwstępnej u notariusza, strony mogą umówić się, że każda z nich, tj. zarówno nabywca jak i sprzedawca, wpłacą na specjalne konto u notariusza, tzw. depozyt – kwotę zadatku. Następnie, ta kwota zostanie zwolniona na rzecz sprzedawcy, jeżeli strony zawrą w odpowiednim terminie umowę przyrzeczoną, natomiast jeżeli w ustalonym terminie nie dojdzie do zawarcia takiej umowy, wówczas kwota zostanie zwolniona na rzecz niedoszłego nabywcy.

Taki rodzaj zabezpieczenia zazwyczaj stosowany jest przy transakcjach, w których udział biorą profesjonaliści, czyli przedsiębiorcy trudniący się obrotem nieruchomościami, natomiast rzadziej jest stosowana w przypadku umów, w których stronami są konsumenci.

Istotne jest jednak to, żeby umowa przedwstępna była dostosowana do konkretnej transakcji, czyli miała zindywidualizowany charakter. Poleganie na wzorach lub oklepanych schematach może okazać się mało skuteczne.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej skontaktuj się ze swoim prawnikiem i opowiedz mu o szczegółach transakcji, a resztę zostaw jemu.

Co Wy na to ?

https://www.rp.pl/Konsumenci/309269977-UOKiK-i-KNF-ostrzegaja-przed-inwestowaniem-w-pokoje-w-apart--i-condohotelach.html

UOKiK i KNF ostrzegają przed inwestowaniem w pokoje w apart- i condohotelach Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Komisja Nadzoru Finansowego wydały w czwartek ostrzeżenie przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w pokoje w apart- i condohotelach.

KUPUJESZ GOTOWCE INWESTYCYJNE ? UWAŻAJ NA UKRYTE KOSZTY !

Kupując gotowca inwestycyjnego, czyli nieruchomość wraz z najemcami oraz usługa zarządu, czyli obsługą tej nieruchomości, można wpakować się w tarapaty. Niestety, im większa nieruchomość tym większe prawdopodobieństwo dodatkowych kosztów, a co gorsza wraz z odsetkami…

O tym jak uniknąć kosztownego błędu przeczytasz poniżej.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, jeżeli podatnik zakupi lub wybuduje nieruchomość, którą będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wówczas może odliczyć podatek VAT naliczony od wszelkich towarów i usług związanych z budową lub też zakupem. Oznacza to, że jeżeli wybudowanie nieruchomości kosztuje 1 mln zł plus 23% VAT, wówczas taki podatnik może odliczyć jednorazowo 230 tys. zł.

Dlaczego o tym piszę ?
No cóż. Ustawa o VAT przewiduje również okres tzw. korekty, czyli 10-letni okres, w którym PODATNIK OBOWIĄZANY JEST ZWRÓCIĆ ODPOWIEDNIĄ KWOTĘ VAT NALICZONEGO, uprzednio odliczonego, jeżeli ZMIENI PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI. Zmiana przeznaczenia nieruchomości może polegać na zakończeniu wykorzystywania nieruchomości do czynność opodatkowanych podatkiem VAT, np. najem komercyjny, i rozpoczęciu wykorzystywania do czynności zwolnionych z podatku VAT – np. najmu na cele mieszkaniowe.

Innymi słowy, jeżeli podatnik w okresie korekty zmieni przeznaczenie nieruchomości z czynności, w stosunku do których przysługuje prawo do odliczenia, na czynności, w stosunku do których nie przysługuje prawo do odliczenia, wówczas taki podatnik obowiązany jest zwrócić podatek VAT uprzednio odliczony, w stosunku proporcjonalnym do pozostałego okresu korekty – np. jeżeli zmiana nastąpiła pod koniec 3 roku z 10 letniego okresu korekty, wówczas musi zwrócić 70% kwoty odliczonej. Łatwo policzyć, że 70% z przykładowych 230 tys. wynosi 161 tys.

Gdzie haczyk ?

Problem pojawia się, gdy w trakcie okresu korekty podatnik sprzeda taką nieruchomość, a ściślej takiego gotowca inwestycyjnego innemu podatnikowi.
Może się okazać, że organy podatkowe uznają taką nieruchomość za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, czyli cytując ustawę „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. Pisząc prościej – taką nieruchomość, dzięki której NABYWCA MOŻE KONTYNUOWAĆ JEJ PIERWOTNE PRZEZNACZENIE BEZ PODEJMOWANIA DODATKOWYCH CZYNNOŚCI.

Wówczas, zgodnie z ustawą o VAT obowiązek korekty przechodzi na nabywcę takiej nieruchomości, co oznacza, że jeżeli nabywca zmieni przeznaczenie takiej nieruchomości – lub też zmieni sposób rozliczania (ale o tym innym razem), to taki NABYWCA BĘDZIE OBOWIĄZANY DO ZWROTU PODATKU VAT, MIMO IŻ TO NIE ON, LECZ JEGO POPRZEDNIK TEN PODATEK VAT ODLICZYŁ. W konsekwencji, taka nieruchomość może kosztować nawet 23% więcej niż jej cena transakcyjna, a czasami nawet więcej, jeżeli organy podatkowe przyjdą po kilku latach i zażądają dodatkowo odsetek (8% rocznie).

Nie trudno przeliczyć, jeżeli kupiłeś gotowca inwestycyjnego za 5 mln zł, wówczas możesz dopłacić do budżetu nawet 1,15 mln zł plus odsetki, a w konsekwencji transakcja może zamiast 5 mln kosztować 6,15 plus odsetki.

Może być jeszcze gorzej…
Ale to nie koniec przykrości – w takiej sytuacji NABYWCA RÓWNIEŻ ODPOWIADA ZE WSZELKIE DŁUGI ZWIĄZANE Z TĄ NIERUCHOMOŚCIĄ, NAWET TE, KTÓRE ZACIĄGNĄŁ SPRZEDAWCA TAKIEJ NIERUCHOMOŚCI – o tym dokładniej napiszę innym razem.

Co na to sądy ?
Zgodnie z obecną linią orzeczniczą, tym większe ryzyko uznania nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, im większa nieruchomość oraz im więcej elementów dodatkowych jest częścią transakcji, np. umowy najmu zawarte przez poprzedniego właściciela, umowy zarzadzania nieruchomością, umowa ubezpieczenie, etc. Niemniej jednak, również te mniejsze są sporym ryzykiem, jeżeli przed zakupem takiej nieruchomości nie wykona się odpowiedniej weryfikacji pod względem prawnopodatkowym.

Czasami jeden element transakcji może przeważyć na korzyść lub niekorzyść nabywcy, zatem jeżeli chcesz kupić gotowca inwestycyjnego i chcesz lepiej poznać ten temat – napisz do mnie lub skonsultuj się ze swoim prawnikiem lub doradcą podatkowym.

JAK NIE DAĆ SIĘ OSZUKAĆ – CZYLI KIEDY MOŻESZ ODPOWIADAĆ ZA DŁUGI SPRZEDAWCY MIESZKANIA

Inwestorów zajmujących się nieruchomościami jest coraz więcej, zatem rynek nieruchomości stał się coraz bardzie dynamiczny. Niekiedy zdarza się, że przez długi okres nie można zaleźć odpowiedniego mieszkania na inwestycję, aż do czasu, gdy natrafi się na „perełkę”. Dobra cena, zdeterminowany sprzedawca, negocjacje idą w dobrym kierunku - kilka dni później transakcja sfinalizowana. Można by rzec, że coś za szybko….

ZADŁUŻONY SPRZEDAWCA

Są sytuacje, w których kupując mieszkanie bez wpisanej hipoteki i tak możesz stracić nabytą nieruchomość i jednocześnie mieć problem z odzyskaniem pieniędzy. Najczęściej spotykaną sytuacją, w której można stracić mieszkanie z tzw. „czystą hipoteką” jest zakup mieszkania od zadłużonego sprzedawcy.
Często zdarza się, że zadłużone osoby, chcąc uciec od egzekucji komorniczej pozbywają się swojego majątku, a następnie ukrywają zgromadzone środki finansowe. Pochopne wyprzedawanie majątku nie jest jednak skuteczną ucieczką przed egzekucją, gdyż wierzyciele, którymi najczęściej są organy podatkowe, mogą – a jak wskazuje orzecznictwo, coraz częściej korzystają z instytucji skargi pauliańskiej.
Skarga pauliańska jest instytucją prawa cywilnego, która ma chronić wierzycieli (czyli na ogół organy podatkowe) przed wyżej opisanym zachowaniem dłużnika. Jeżeli wierzyciel zdoła udowodnić pewne okoliczności w sądzie, wówczas sąd uznaję czynność prawną za bezskuteczną wobec osoby trzeciej. Okolicznościami, które należy udowodnić w celu skorzystania ze skargi pauliańskiej to przede wszystkim wykazanie, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela, czyli pozbywanie się majątku w celu utrudnienia egzekucji, oraz udowodnienie, że osoba trzecia, czyli nabywca wiedział lub przy zachowaniu należytej staranności mógł wiedzieć, że dłużnik, czyli sprzedawca, działał w celu pokrzywdzenia wierzyciela.
Innymi słowy, jeżeli kupisz mieszkanie od osoby, która jest zadłużona i nie ma zamiaru spłacać swoich długów, wówczas możesz mieć spory problem. Może się okazać, że wierzyciel dowie się o zawartej transakcji sprzedaży nieruchomości i na drodze sądowej odzyska to, co powinno należeć do niego. W takiej sytuacji, Ty jako nabywca tracisz mieszkanie, a następnie możesz polubownie lub też na drodze sądowej starać się odzyskać wpłacone pieniądze, co bardzo często graniczy z cudem.

JAK SIĘ ZABEZPIECZYĆ ?

Nie da się w 100% skutecznie zabezpieczyć przed opisaną powyżej sytuacją, natomiast istnieją metody, które zdecydowanie podnoszą poziom bezpieczeństwa dokonywanej transakcji. Jedną z takich metod, jest weryfikacja sytuacji majątkowej sprzedawcy nieruchomości pod względem zadłużenia. Jako że najczęściej spotykaną sytuacją, w której w Polsce można stracić mieszkanie bez hipoteki jest zadłużenie w podatkach, tak w tym wpisie skupię się na weryfikacji sprzedawcy w tym aspekcie.

OŚWIADCZENIE O NIEZALEGANIU W PODATKACH

Przed podjęciem ostatecznej decyzji wystarczy poprosić sprzedawcę nieruchomości o tzw. zaświadczenie o nie niezaleganie w podatkach. Takie zaświadczeni potwierdza brak zadłużenia na dzień wydania takiego zaświadczenie lub jeżeli wnioskodawca jest zadłużony, wówczas organ podatkowy odmawia wydania takiego zaświadczenia, lub też ewentualnie wydaje zaświadczenie wskazujące wysokość zadłużenia.

Zatem na podstawie takiego zaświadczenia możemy poznać sytuację finansową (pod względem podatków) sprzedawcy nieruchomości. Istnieje spore prawdopodobieństwo, że czyste konto w podatkach oznacza również czyste konto w innych zaległościach, choć nie można wykluczyć sytuacji, w której osoba uregulowanymi podatkami będzie miała długi u innych podmiotów.

Z doświadczenia wiem, że profesjonalni inwestorzy nie kupują mieszkań od osób prowadzących działalność gospodarczą bez takiego zaświadczenia, gdyż to właśnie przedsiębiorcy są podmiotami najczęściej zadłużonymi.

JAK ZDOBYĆ ZAŚWIADCZENIE ?

To proste. Wystarczy, że sprzedawca złoży wniosek o wydanie takiego zaświadczenia do odpowiedniego urzędu, czyli w zależności od tego, których podatków ma takie zaświadczenie obejmować. Urzędem odpowiednim dla podatku od nieruchomości jest urząd gminy, a np. dla podatku dochodowego urząd skarbowy.

JAKA JEST CENA ZWIĘKSZENIA PEWNOŚCI TRANSAKCJI ?

No cóż, koszt takiego zaświadczenia to 21 złotych, a czas oczekiwania około 7 dni.
Będąc w posiadaniu takiego zaświadczenia mamy niemal 100% pewność, że żaden organ podatkowy nie zapuka do nas z nakazem wydania nieruchomości, więc w mojej ocenie, wniosek jest tego wart.

Istnieją też inne metody weryfikacji sprzedawcy nieruchomości oraz zabezpieczenia transakcji. Jeżeli chcesz wiedzieć więcej, skontaktuj się ze swoim prawnikiem. Pamiętaj, że dobra transakcja, to pewna transakcja.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o zabezpieczeniu transakcji lub ryzykach związanych z inwestowaniem np. w nieruchomości, obserwuj mój profil !