Regional Expert & Analitycal Centre "Perspectiva", LLC

Опубликованы сводные результаты новой государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Тверской области. Проект приказа для оценки регулирующего воздействия лежит по ссылке на сайте областного Минимущества. В окончательной виде утверждение пройдет до 1 декабря, а введена в действие новая оценка будет с 1 января 2015 года.
Общее повышение налогооблагаемой базы по региону составило 49% (исходя из п.8.2 сводного отчета по ОРВ). При этом проведенный нами анализ выложенных для обсуждения сводных результатов (удельных показателей и их диапазонов) показал следующее.

1. Существенно недооценены земли в центральной части города Твери. Верхняя границы УПКСЗ составляет 10 тыс. руб./м2, что соответствует 30 тыс. долл./сотка, тогда как в центральной исторической части города участки продаются по 100 тыс. долл. и выше. Причины подобной недооценки понятны - отсутствие знания нанятыми оценщиками местного рынка (оценку проводила московская компания АБН-Консалт), низкой качество информационной базы о предложениях и сделках на рынке (т.е. использовались объявления с сайтов и газет за короткий период времени, соответственно в выборку скорее всего попали объявления из района Брагина, Спартака и т.п., а продажи земли в историческом центре редки, и зачастую идут напрямую от собственника или через риэлторов, без публикации цены предложения).

2. Земли под социальными объектами (образовательные учреждения, спортивные и т.п.) оценены по уровню коммерческих. Поскольку доходность данных видов использования земли все-таки очень различается, а построенные здания и иные объекты имеют специфические характеристики, делающими практически невозможным/неэффективным их альтернативное использование, то стадионам, фитнес-центрам, негосударственным образовательным и медицинским учреждениям придется несладко, можно ожидать оспаривания результатов с их стороны.

3. Средняя цена по землям промышленно-складского назначения определена равной 2314 руб./м2. Это существенно выше реального уровня рыночной стоимости. Причина опять же понятна. Во-первых стояла задачи сделать не меньше, чем было по прошлой оценке. Во-вторых, в информационную выборку скорее всего попадали небольшие участки как бы производственного назначения, но фактически используемые для сервисной деятельности, - автомойки, ремонтные мастерские и т.п., а возможно и предлагаемые с коммерческим потенциалом, т.е. под коммерческую застройку. Фактически эти цены были применены для земель под всеми промзонами, крупными предприятиями. Наш опыт показывает, что промышленные земли с коммуникациями в промзонах на краю города (Боровлево, Раслово и т.д.) предлагаются по 450-850 руб./м2 плюс отдельно надо платить за подключение электричества, что добавляет еще 300-500 руб./м2. Промплощадки с коммуникациями в городских промзонах могут оцениваться в 1200-1500 руб./м2. Лишь в исключительных случаях, как, например, участки на Коминтерна, во Дворе Пролетарки и еще в ряде подобных вкраплений промзон прилегающих к центральной части города, могут наблюдаться более высокие цены, до 5 тыс. руб./м2 и даже более, но только потому, что участки фактически используются не под производство, а имея коммерческий потенциал, используются для торговли или иной коммерческой деятельности. Таким образом со стороны крупных землепользователей - промышленных предприятий также можно ожидать массового оспаривания результатов.

Публичные консультации Уведомление о проведении публичных консультацийПроект постановления Правительства Тверской области «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Тверской области» Пояснительная записка к проекту постановления Перечень вопросов в рамках проведения публичных консультацийСвод предложени…

С Наступающим Новым Годом и Рождеством!

Руководители компании приняли участие в двух важных мероприятиях по развитию оценочной деятельности в России. С рассказом о данных событиях можно ознакомиться в блоге Павла Карцева.

I Всероссийский Съезд оценщиков Взяв перед самим собой на себя обязательство публично высказать свое мнение об обоих мероприятиях, на выходных все-таки заставил себя сесть за данную заметку. …

В предверии праздников мы спешим поздравить Вас с наступающим Новым Годом и Рождеством!
Примите наши искренние самые тёплые и добрые пожелания!

Павел Карцев
и все-все-все
(коллектив "РЭА центр "Перспектива")

Павел Карцев принял участие в конференции по оценке для целей кредитования, проводимой под эгидой Ассоциации Российских Банков. Приводим краткий отчет по первому дню конференции.

Конференция АРБ Сегодня прошел первый день конференции по оценке, организованной под эгидой Комитета по оценочной деятельности Ассоциации банков России . Программа достаточно …

ООО "РЭА центр "Перспектива" вновь вошло в число 50 наиболее стратегичных оценочных компаний России по рейтингу, проводимому журналом "Экономические стратегии".

С результатами можно ознакомиться на сайте журнала, а также оценочном портал Appraiser.Ru