Avukat Gamze Küçüktalaslıo Hukuk Bürosu

Geçmiş olsun İzmir 🇹🇷

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi Başkanı Sn. Ömer Uğur GENÇCAN

Boşanma davalarının 32 yılda bana öğrettikleri

- Kimseye hak ettiğinden fazla değer vermeyin: İnsan, nankördür. Kendi menfaati/ çıkarları için yapamayacağı şey yoktur.

- Sadece kendini düşünürler

- Kalbinde adalet ve sevgi duygusundan yoksun olana ne verseniz/yapsanız boştur.

- Yaptığınız bütün iyilikleri unuturlar

- Kimseye acımayın. Acınacak hale gelirsiniz.

- Nefesinizi/kendinizi hiçbir şey için tüketmeyin. Onlar, kendi bildiklerini okurlar

- Bu dünyayı düzelteceğim SAFLIĞINI bırakın.

- Bu dünyada ölümden gayri her şey YALANDIR

- DİLDE olana değil FİİLDE olana bakınız....

Yeni adli yıl: 'e-duruşma' yaygınlaşacak

Geleneksel olarak Yargıtay’ın ana binasında yapılan adli yıl açılış törenleri, 15 Temmuz 2016’daki darbe girişiminin ardından Cumhurbaşkanlığı’na taşındı. 2016-2017 adli yıl açılış töreni ilk kez Beştepe’deki 2 bin 400 kişi kapasiteli salonda yapıldı. Bu yılki tören sınırlı sayıda davetlinin katılımı ile koronavirüs tedbirleri altında yapılacak. Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan’ın da konuşacağı yeni adli yıl töreninin açılış konuşmasını, yeni Yargıtay Başkanı Mehmet Akarca yapacak.

BAKAN GÜL’DEN MESAJ

Adalet Bakanı Abdulhamit Gül, yeni adli yıl nedeniyle yayımladığı mesajında, “Umuyorum ki yeni adli yıl, hak ve hürriyetlerin teminatı olan hukuk devleti ilkesini daha da güçlendirme yılı olacaktır” dedi. Gül, reform belgesinde öngörülen hedefleri adım adım hayata geçirme gayreti içinde bulunduklarını belirterek şunları söyledi:

ASLİYE CEZA KÜRSÜSÜNE SAVCI GERİ DÖNDÜ

“Cumhuriyet savcılarının asliye ceza mahkemelerindeki duruşmalara katılmaları yeniden sağlanacak. İddia-savunma diyalektiğinin daha etkin bir şekilde işlemesinin önü açılacak. Yeni adli yılda yeni infaz hâkimliği uygulamasını hayata geçireceğiz.

E-DURUŞMADA PİLOT UYGULAMA BAŞLATILACAK

Yeni adli yıl, test süreci başarıyla devam eden ‘e-duruşma’nın pilot olarak uygulanıp yaygınlaştırılacağı bir dönem de olacaktır. Amacımız vatandaşımızın memnuniyeti, adalet hizmetlerinin milletimizin layık olduğu yüksek standartlarda sunulmasıdır.”

HİJYENİK YARGILAMA

Yeni adli yılda, 592 adliye, 15 bölge adliye, 8 bölge idare mahkemesinde ve yüksek yargıda toplam 21 bin 863 hâkim ve savcı ile 79 bin 482 personel görev yapacak. Yeni adli yılda koronavirüs tedbirleri ön planda olacak. Adalet hizmetlerinde esnek çalışma modeli uygulanabilecek. Adliyeye girişte maske takmak zorunlu olacak. Adliyelerde maskeli, sosyal mesafe kuralına uygun, hijyenik yargılama yapılacak. (Oya Armutçu / Hürriyet)

İŞYERİ KİRALARINDA YENİ DÖNEM: 1 TEMMUZ 2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK TÜRK BORÇLAR KANUNU HÜKÜMLERİ

I. GENEL OLARAK

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda kiracı veya kiraya verenin gerçek ya da tüzel kişi olmasına farklı bir sonuç bağlanmadığı gibi, 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun (GKHK)’dan farklı olarak ticari – ticari olmayan kira ayrımı da yapılmamıştır[1]. Ancak 6098 sayılı TBK’nın 4/2/2011 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmasından kısa bir süre sonra çıkarılan 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişilerin bulunduğu işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nın kiracıyı koruyan dokuz maddesinin yürürlüğü sekiz yıl süre ile ertelenmiştir[2]. Aynı madde hükmü uyarınca erteleme süresinin bitimine (1.7.2020 tarihine) kadar, erteleme kapsamındaki maddelerde düzenlenen konulara ilişkin olarak öncelikle -eğer varsa- kira sözleşmesindeki hükümler sözleşme serbestisi gereği uygulanacak, sözleşmede hüküm mevcut değil ise 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu (BK) hükümleri dikkate alınacaktır.

Erteleme öngören bu hükmün, AVM yatırımcılarının, yasanın kira sözleşmeleriyle ilişkin bazı düzenlemelerinin, kendi yatırımlarına menfi etki ve neticeleri olacağını ileri sürerek yürüttükleri lobi faaliyetleri neticesinde getirildiği düşünülmektedir[3].

6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesindeki düzenleme ile kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nın kiracıyı koruma amacı taşıyan kimi hükümlerinin uygulamasının ertelenmesi, eşitlik ilkesine aykırı olması, TBK’da konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumaya yönelik olarak benimsenen politikayla çelişki teşkil etmesi gibi gerekçelerle öğretide eleştirilmiştir[4].

II. ERTELEME HÜKMÜNÜN KAPSAMI

Erteleme öngören 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi şu şekildedir:

“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”

Kira sözleşmesinin 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi ile öngörülen ertelemenin kapsamına girmesi için ise ilk koşul “işyeri kirası” olmasıdır. İşyeri, kazanç elde etme amacıyla mesleki veya ticari faaliyetlerin yürütüldüğü yer anlamına gelmektedir[5]. Erteleme öngören hükümde, TBK’dan farklı olarak “çatılı işyeri”nden değil yalnızca “işyeri”nden bahsedilmiş olduğundan, ertelemenin kapsamına çatılı olsun ya da olmasın her türlü işyeri kirası, örneğin açık otopark işletmek için yapılan kira sözleşmesi ya da üzeri açık bir çay bahçesinin işletilmesi için yapılan kira sözleşmesi –diğer koşulları sağlamak kaydıyla- dahildir[6]. İkinci olarak, çatılı olsun veya olmasın bir işyeri kira sözleşmesinin madde kapsamına girmesi için kiracının ya Türk Ticaret Kanunu (TTK) anlamında tacir olması yahut tacir sıfatını taşımasa bile özel veya kamu hukuku tüzel kişisi olması gerekmektedir. TTK’nın 12. maddesi uyarınca “Bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır.” Özel hukuk tüzel kişileri ise anonim, limited, kollektif ve komandit şirketler ile kooperatifler, dernekler ve vakıflardır. Şu halde adi ortaklığın veya bir esnafın kiracı tarafında bulunduğu işyeri kirası, anılan geçici 2. madde kapsamında değildir[7].

6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile öngörülen erteleme yeni bir yasal düzenleme ile uzatılmadığı takdirde, TBK’nın aşağıda açıklanacak olan 9 maddesi 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kira sözleşmeleri bakımından da uygulama alanı bulacaktır.

III. 1.7.2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK HÜKÜMLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

1. Kira İlişkisinin Devri (TBK_m.323)

Kira ilişkisinin devrini düzenleyen TBK’nın 323. maddesi, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü ertelenen ve 1.7.2020 tarihi itibariyle, anılan geçici 2. madde kapsamındaki işyeri kiraları bakımından yürürlüğe girecek olan hükümlerden biridir.

TBK’nın 323/1 maddesi uyarınca, kiraya verenin rızasını yazılı olarak almak kaydıyla kira ilişkisinin devri mümkündür. Bu şekilde “kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi”, kiracının yerine geçmektedir (TBK m. 323/2)[8]. Dolayısıyla kira ilişkisinin devrinden anlaşılması gereken, kiracı tarafın değişmesidir; kiraya veren tarafın değiştiği bir devir ilişkisi bu maddenin kapsamına girmemektedir[9]. Ayrıca madde hükmünde işyeri kiraları bakımından ayrı bir düzenleme yapılmış; çatılı olsun olmasın işyeri kiralarında, kira ilişkisini devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve azami 2 yıl boyunca devralan yeni kiracıyla beraber müteselsilen sorumlu olduğu öngörülmüştür (TBK m. 323/3)[10].

Mülga BK ve mülga GKHK’da, TBK’nın 323. maddesini karşılayan bir düzenleme mevcut değildi. Bu bağlamda erteleme süresi içinde kira ilişkisini devretmek isteyen kiracının, kiraya verenin rızasını GKHK m.12 uyarınca alması gerekmekte ise de, bu rızanın yazılı olması şartı bulunmuyordu. Oysa 6098 sayılı TBK’ya göre kira ilişkisinin devrinde kiraya verenin yazılı rızasının bulunması şarttır. Bunun için kiraya veren, kiracı ile kira ilişkisini devralmak isteyen üçüncü kişi arasında yapılacak sözleşmeye önce veya sonra yazılı olarak onay verebileceği gibi, kiracı kiraya veren ve üçüncü kişi arasında kira ilişkisinin devri konusunda ayrı bir sözleşme de yapılabilir[11].

TBK’nın 323. maddesi ile getirilen önemli bir diğer yenilik, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı bir neden olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamaması kuralıdır. Kiracı, kiraya verenin devir ilişkisine rıza göstermekten imtina etmesinin haklı bir nedene dayanmadığını düşünüyor ise, bu talebini dava yoluyla ileri sürebilir. Haklı nedenin olup olmadığı somut olaya göre hakim tarafından belirlenir[12]. Mülga BK’da ve GKHK’da karşılığı bulunmayan 323. madde hükmü, 1.7.2020 tarihi itibariyle kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından uygulama alanı bulacaktır.

2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi (TBK_m.325)

Kural olarak kiracının kiralananı geri verme borcu, sözleşmenin sona ermesiyle birlikte doğar (TBK m.334). Kiracının kiralananı sözleşme süresi bitmeden yahut fesih bildirim sürelerine uymadan geri vermesi halinde ise, kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları, en başta da kira bedelini ödeme borcu, kiralananın benzer şartlarla kiralanabileceği makul bir süre boyunca devam eder (TBK m. 325/1, c.1)[13]. Ancak kiracı, bu makul sürenin bitiminden evvel “kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.” (TBK m. 335/1,c.2)[14].

6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından ertelenen maddelerden biri de, yukarıda açıklanan TBK’nın 325. maddesidir. 325. maddenin mülga BK’da ve GKHK’da bir karşılığı bulunmamakla birlikte, 325. maddede öngörülen ilkeler mülga BK dönemindeki yargı kararlarının yasaya yansımasıdır[15]. Bu sebeple erteleme süresi boyunca bu konuda ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, 325. maddede öngörülen ilkelere başvurulmuştur[16]. 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle ise, TBK’nın 325. maddesi, erteleme kapsamındaki işyeri kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulacaktır.

3. Önemli Sebeplerle Fesih (TBK_m.331)

Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kapsamında, olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen TBK’nın 331. maddesi, tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkanı tanımıştır. Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilecek olup, önemli sebeplerin varlığı halinde taraflar sözleşmeyi sona erdirebilir[17].

Sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebep; kiraya verenin şahsından kaynaklanmayıp objektif nitelikte (örneğin savaş hali veya ağır ekonomik kriz gibi öngörülemeyen dış olaylar) olabileceği gibi, kiraya verenin şahsına ilişkin sübjektif nitelikte bir sebep de olabilir[18]. Ancak sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiraya veren, dayandığı önemli sebebin doğumunda kusurlu bulunmamalıdır[19].

Sözleşmenin, TBK’nın 331. maddesine dayanılarak feshedilmesi, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinde öngörülen erteleme nedeniyle ancak 1.7.2020 tarihinden itibaren mümkün olacaktır. Ancak erteleme öngören geçici 2. maddede 818 sayılı mülga BK’ya atıf olması ve 331. maddenin mülga BK’da doğrudan karşılığı olan bir maddenin (m.264) bulunması nedeniyle, erteleme süresince önemli sebeplerle fesih, TBK’nın 331. maddesinde öngörülen yeniliklerden ari olarak uygulanabilmiştir[20].

Önemli sebeplerden dolayı kira sözleşmesinin sona ermesinde 6098 sayılı TBK önemli yenilikler getirmiş olup, bu yenilikler, 331. maddenin 1.7.2020 tarihinde yürürlüğe girmesiyle birlikte, erteleme kapsamındaki işyeri kiraları açısından da uygulanabilir olacaktır. Öncelikle TBK, mülga BK’dan farklı olarak, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması yahut sözleşme konusunun taşınır veya taşınmaz olması fark etmeksizin önemli sebeple feshi imkanını tanımıştır. 818 sayılı mülga BK’nın 264. maddesi ise, önemli sebebe dayalı sona ermeyi yalnızca taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri için öngörüyordu. Yine mülga BK döneminde 6570 sayılı GKHK, bu sona erdirme nedenini yalnızca belirli süreli sözleşmeler için öngörmüşken, 6098 sayılı TBK belirli süreli sözleşme şartını aramamaktadır[21].

Sözleşmenin önemli sebeple feshi halinde, fesih ihbarına maruz kalan kiracının herhangi bir kusuru bulunmuyorsa, sözleşmenin sona ermesi nedeniyle bir zararı ortaya çıkacaktır[22]. Bu zararın giderilmesiyle ilgili 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu, feshi ihbarda bulunacak tarafın diğer tarafa sözleşmenin sona erdirilmesinden dolayı tam tazminat ödemesini öngörmüşken; 6098 sayılı TBK, hakimin durum ve şartları dikkate alarak fesih bildiriminin parasal sonuçlarını hükme bağlayacağını ifade etmekte, dolayısıyla isabetli biçimde asgari bir tazminat belirlemeksizin somut olayın şartlarına göre tazminatı hakimin takdir edeceğini öngörmektedir (TBK m. 331/2)[23]. Bu hüküm doğrultusunda, somut uyuşmazlık dikkate alınarak hiç tazminat ödenmemesi de mümkündür[24]. Mülga BK’da bulunmayan bu yenilikler, 1.7.2020 tarihi itibariyle erteleme kapsamındaki işyeri kiraları bakımından uygulanabilir olacaktır.

4. Bağlantılı İşlem Yapma Yasağı (TBK_m.340)

6098 sayılı TBK’nın yeniliklerinden olan “bağlantılı sözleşme” başlıklı 340. maddesine göre kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının “kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa”, kira sözleşmesi değil, kiracıyı borç altında bırakan bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır. Bu geçersizlik, madde metninde geçmese de madde gerekçesinde belirtildiği üzere her zaman ileri sürülebilen ve mahkemece re’sen dikkate alınan kesin hükümsüzlük halidir. Bağlantılı sözleşme hükümsüz iken kira sözleşmesi geçerliliğini koruduğundan, kısmi geçersizlik söz konusudur[25].

TBK’nın 340. maddesinin karşılığı Mülga BK’da ve GKHK’da bulunmayıp, İsviçre BK’ndaki benzer bir düzenlemeden alınmıştır. Anılan düzenleme ile kiraya verenin, kiracının kira sözleşmesi yapma gereksiniminden kötü niyetli olarak yararlanıp kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler dışında ona başkaca bir borç yüklemesinin önüne geçilmek istenmiştir[26]. Somut uyuşmazlıkta araştırılacak olan, kiracıya kira sözleşmesiyle birlikte bağlantılı sözleşmenin dayatılıp dayatılmadığıdır. TBK 340. madde hükmü, 6217 sayılı Kanun’da öngörülen erteleme süresinin uzatılmaması halinde, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişilerin bulunduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımından da 1.7.2020 tarihinden itibaren uygulama alanı bulacaktır.

5. Kiracının Güvence Vermesi (TBK_m.342)

Güvence (depozito), kira sözleşmesinin başlangıcında kiracı tarafından kiraya verene teslim edilen ve kiracının kiralanana verebileceği olası zararların teminatını oluşturma amacı taşıyıp bunun haricinde kiraya verene ekonomik bir fayda sağlama gibi bir işlevi olmayan, genellikle bir miktar para veya kıymetli evraktır[27].

Mülga BK’da ve GKHK’da, kiracının depozito vermesine yönelik herhangi bir düzenleme mevcut değildi. Ancak uygulamada hemen hemen tüm kira sözleşmelerinde mevcut olan depozito uygulaması Yargıtay tarafından geçerli kabul edilmekteydi[28]. Uygulamada, kira sözleşmesinin kurulması esnasında depozitonun belirlenmesi halinde, bunun miktarının ne olacağı, sözleşmesinin sona ermesi üzerine kiracıya iade edilmesi ve bilhassa kiralananın zarara uğraması halinde kiraya verenin hangi şartlarla ve ne tutarda zararı depozitodan karşılayabileceği gibi hukuki uyuşmazlıklar meydana geldiğinden, kanun koyucu bu konuda bir düzenleme yapma ihtiyacı hissetmiştir[29]. Böylece 6098 sayılı TBK’nın yeniliklerinden biri olan “kiracının güvence vermesi” başlıklı 342. madde hükmü ihdas edilmiştir.

TBK’nın 342. maddesi ile güvence verilip verilmemesi tarafların iradesine bırakılmakla birlikte, şayet güvence verilecekse bunun sınırları çizilmiştir. Buna göre öncelikle güvence bedeli, azami üç aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK m. 342/1) [30]. Maddenin öngördüğü esasların uygulanması, madde metninden tam anlaşılmamakla birlikte güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesine bağlı tutulmuştur. Buna karşılık tarafların kefalet, rehin, teminat mektubu gibi başka türlü güvenceler verilmesini kararlaştırmaları halinde, TBK 342. madde hükmü uygulanmaz[31].

Kiracı güvence olarak para verdiği takdirde bu paranın kiraya verenin onayı bulunmadan çekilemeyeceği vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak verdiği takdirde ise bankaya depo edilmesi zorunluluğu vardır (TBK m. 342/f. 2, c. 1). Taraflar aksini kararlaştıramazlar. Banka ise, hesaptaki güvenceyi yalnızca tarafların izniyle yahut kesinleşen icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebilir (TBK m. 342/f. 2, c. 2)[32]. Burada güvencenin geri verilmesi konusunda bankanın özen yükümlülüğü bulunduğu anlaşılmaktadır[33].

TBK m. 342/2’de öngörülen haller dışında, kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini takip eden 3 ay içinde, kira sözleşmesine ilişkin bir dava veya takip açtığını yazılı olarak bildirmediği takdirde de bankanın güvenceyi geri verme zorunluluğu bulunmaktadır. Bu ihtimalde kiracının talepte bulunması yeterlidir, kiraya verenin rızası aranmaz[34].

6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü 1.7.2020 tarihine kadar ertelenen maddelerden biri de, yukarıda açıklanan kiracının güvence vermesine yönelik 342. maddesidir. Bu maddenin mülga BK ve GKHK’da bir karşılığı bulunmadığından, erteleme süresi boyunca tarafların, TBK’nın 342. maddesindeki sınırlamalarla bağlı olmaksızın sözleşme özgürlüğü çerçevesinde güvence bedelinin miktarını kararlaştırabileceği, ayrıca güvence bedelini bankaya yatırma zorunluluğu bulunmadığından eski uygulamada olduğu gibi kiraya verene bırakabileceği belirtilmekteydi[35]. Ancak 342. madde hükmü, 1.7.2020 tarihi itibariyle herhangi bir ayrım söz konusu olmaksızın tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanır olacağından, çatılı işyeri kiralarında da 342. madde hükmünde öngörülen ilkelere uyulması gerekecektir.

6. Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı (TBK_m.343)

TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bölümünde yer alan ve “Kira Bedeli” başlığı altındaki ilk düzenleme olan 343. madde hükmü, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına dair genel bir kural getirmekte, genel kuralın tek istisnası olarak da kira bedelinin belirlenmesini göstermektedir. Böylece sözleşme kurulurken belirlenen kira bedelinin, bilhassa yasa gereği sözleşme süresinin uzaması halinde ortaya çıkan yeni ekonomik şartlara göre değiştirilmesi imkanı sağlanmıştır[36].

Nispi emredici olarak nitelenebilecek 343. madde hükmü uyarınca, kira bedelinin belirlenmesi dışında kalan konularda kiracının aleyhine olarak kira sözleşmesinde sonradan yapılacak değişiklikler (örneğin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini dava yoluyla sona erdiren ve TBK 350. maddesinde gösterilen sebeplere bir yenisinin eklenmesi gibi), kiracı tarafından kabul edilmiş dahi olsa kesin hükümsüzdür[37].

6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında yürürlüğü 1.7.2020 tarihine kadar ertelenen maddelerden biri de, açıklanan 343.madde hükmüdür. Ancak 343. madde, 6570 sayılı Kanun’un 9. maddesi ile örtüşen bir hüküm olduğundan ertelenmenin bir etkisi bulunmadığı ifade edilmiştir[38].

7. Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK_m.344)

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, sözleşme kurulurken taraflarca serbestçe belirlenir[39]. Başlangıçta genellikle belli bir süre için akdedilen kira sözleşmesi, daha sonra TBK m. 347 gereğince birer yıllık sürelerle yenilenmektedir. Ancak sözleşmenin yenilenmesi durumunda kira bedelinde hangi miktarda veya oranda artış yapılacağı, taraflar arasında çoğu zaman uyuşmazlığa yol açmaktadır. Yenilenen kira dönemlerinde kiraya verenin isteyebileceği kira bedelinin sınırlandırılması, kiracı tarafı koruma yollarından biri olup, yenilenen kira dönemlerindeki kira bedellerinin belirlenmesine ilişkin olarak TBK’nın 344. maddesi ile birtakım esaslara yer verilmiştir.

TBK’nın 344. maddesi, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü ertelenen hükümlerden biri olması nedeniyle, ancak 1.7.2020 tarihinden itibaren tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulacaktır. Belirtilen tarihe kadar, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiralarında 344. maddenin uygulanamaması nedeniyle, mülga BK dönemindeki Yargıtay içtihatlarından yararlanılmaya devam edilecektir. Zira mülga BK ve GKHK’da, TBK’nın 344.maddesini karşılayan bir hüküm bulunmadığından, uygulamada sıkça karşılaşılan bu sorunla ilgili Yargıtay’ın geliştirdiği esaslar mevcuttu[40]. Gerekçesinde belirtildiği üzere[41] TBK’nın 344. maddesi de, uygulamada geliştirilen bu prensipler dikkate alınarak oluşturulmuştur[42].

8. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı/Cezai Şart ve Muacceliyet Kayıtlarının Geçersizliği (TBK_m.346)

6217 sayılı Kanun’un geçici 2.maddesi ile kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından yürürlüğü ertelenen TBK maddelerinden biri de “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. maddedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü ve emredici nitelikte bir düzenleme olan[43] TBK’nın 346. maddesi uyarınca, kiracının ödeme yükümlülüğü yalnızca kira bedeli ve yan giderlerle sınırlıdır; kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğü getirilemez[44]. Bu kural, mülga GKHK’nın 16. maddesini karşılar niteliktedir.

TBK 346. maddenin devamında yer alan ve süresinde ödenmeyen kira bedeli nedeniyle kiracının ceza koşulu ödeyeceğine yahut sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair kayıtların geçersizliğini öngören hüküm ise mülga GKHK’da bulunmuyordu[45] Bu sebeple, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından, kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin muaccel olacağına ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda cezai şart ödeneceğine dair kira sözleşmesine koyulan kayıtların erteleme süresi sonuna kadar geçerli olduğu kabul edilmekteydi[46]. Zira TBK’nın yürürlüğe girmesinden önce Yargıtay, bir aylık kiranın ödenmemesi halinde sonraki ayların kira bedellerinin muacceliyet kazanacağı ve cezai şart ödeneceği yolundaki sözleşme hükümlerini muteber kabul etmekte[47]; yine öğretide, sözleşmede bir ceza koşulu öngörülmüşse bunun tümüyle geçersiz olmayacağı, ceza koşulundan indirim yapmak suretiyle çözüm getirilebileceği kabul edilmekteydi[48].

TBK’nın 346. maddesiyle birlikte, kira sözleşmelerinde yer alan muacceliyet kaydının geçerli olduğu yönündeki Yargıtay’ın yerleşik içtihatları geçerliliğini kaybetmiş olup, TBK’nın yürürlük tarihinden önce yapılan sözleşmelerde yer alan ceza koşulu ve muacceliyet şartına dair kayıtlar da geçersizdir[49]. Eski yasada bulunmayan bu önemli kural, 1.7.2020 tarihi itibariyle kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından da uygulama alanı bulacaktır.

Önemle belirtmek gerekir ki TBK m. 346 ile yasaklanan, kira bedelinin ödenmemesine bağlanan ceza koşuludur; kiracının kira bedeli dışındaki yükümlülüklerini ihlaline ilişkin olarak sözleşmeyle öngörülen cezai koşul, m. 346 kapsamında değildir[50].

9. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK_m.354)

Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesi, ancak TBK m. 350, 351 ve 352’de gösterilen sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Dolayısıyla tahliye sebepleri bakımından sınırlı sayı ilkesi geçerli olup, bu maddelerde sayılanlar haricinde bir sebebe dayanarak kira sözleşmesi dava yoluyla, yani mahkeme kararı ile sona erdirilemez. Dava sebeplerinin sınırlılığı ilkesi TBK’nın 354. maddesinin başlığında açıkça ifadesini bulmuştur. Belirtilen hükümde kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği kuralı da yar almaktadır. Örneğin taraflar kendi aralarında yaptıkları bir sözleşme ile kanunda öngörülen tahliye sebeplerine bir yenisini ekleyemez[51]; yasadaki mevcut sebepleri kiracı aleyhine ağırlaştıramaz yahut dava yoluyla sona erdirmeyi düzenleyen süreleri kiracı aleyhine değiştiremezler[52]. TBK 354. maddesi emredici nitelikte olup, kira sözleşmesinde yer alan ve anılan hükme aykırı olan kayıtlar geçersiz olacaktır[53].

İsabetli olarak belirtildiği üzere TBK 354. maddenin varlığı, TBK’nın, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanabilecek olan kira sözleşmesinin genel hükümlerindeki fesih nedenlerinin dışında bir fesih nedeni kararlaştırılmasına da engeldir[54].

Dava sebeplerinin sınırlılığını öngören TBK’nın 354. maddesi, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü ertelenen maddelerden biri ise de, mülga GKHK m. 8’de de sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiren nedenler sınırlı tutulup aksi yöndeki sözleşmeler muteber kabul edilmediğinden, TBK’nın m. 354 hükmünün ertelenmesinin bir etkisi olmadığı söylenebilir[55]. 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle ise herhangi bir tereddüt kalmaksızın, tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilir olacaktır.

IV. SONUÇ

Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı tarafında bulunduğu işyeri kiraları bakımından 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesiyle yürürlüğü ertelenen TBK maddeleri, erteleme öngören yeni bir düzenleme yapılmaması halinde 1.7.2020 tarihi itibariyle uygulama alanı bulacaktır. Gerçi yürürlüğü ertelenen hükümlerden bazılarının (aleyhe değişiklik yasağı öngören 343.madde ve dava sebeplerinin sınırlılığını öngören 354. madde hükümlerinin) mülga BK’da veya GKHK’da karşılığının bulunması yahut karşılığı bulunmamakla birlikte mülga BK dönemindeki Yargıtay içtihatlarının (325. madde yönünden) aynı doğrultuda olması nedeniyle, erteleme süresi boyunca bu konularda ortaya çıkan uyuşmazlıklar, ertelenen hükümlerdeki kaidelerle çözülmüştür.

Esas değişiklik yaratacak olan, mülga BK döneminde karşılığı bulunmayan yahut birtakım yeniliklerle TBK’ya alınmış olan düzenlemelerdir. Bunlar TBK’nın; kira ilişkisinin devrini düzenleyen 323. maddesi, bağlantılı sözleşme yasağı öngören 340. maddesi, kiracının güvence vermesi başlıklı 342. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine yönelik 344. maddesi ve sözleşmedeki cezai şart ile muacceliyet kayıtlarını geçersiz kabul eden 346. maddesidir. Ayrıca sözleşmenin önemle sebeple feshini öngören 331. madde hükmünün de mülga BK’da karşılığı bulunmakla birlikte, 331. maddede mülga BK’da bulunmayan yenilikler mevcuttur. Bu bakımdan sayılan maddelerin yürürlüğü, özellikle önem arz etmektedir.

Av. Arb. N. Özkanoğlu

42 bin kişi tahliye olacak... 6 suçta indirim uygulanmayacak

Şubat başında TBMM’ye sunulması beklenen infaz düzenlemesinde ‘cinsel istismar, uyuşturucu, örgütlü suçlar, terör suçları, kasten adam öldürme ve mükerrer suçlar’a indirim yapılmayacak. İlk etapta 42 bin kişi tahliye olacak.

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın infaz düzenlemesini de içeren 2. Yargı Paketi’nin birkaç hafta içinde TBMM gündemine getirileceğini açıklamasının ardından gözlerin çevrildiği AK Parti Meclis grup yönetimi, önümüzdeki günlerde muhalefetin kapısını çalmaya hazırlanıyor. AK Partili kurmaylar, Milliyet’e infaz paketiyle ilgili çalışmanın büyük ölçüde tamamlandığını, bunun yanı sıra yine uzun süredir üzerinde çalışılan Hayvan Hakları Kanunu ve erken yaşta evlilik nedeniyle cinsel istismar suçundan ceza alanlarla ilgili yasal düzenlemeler konusundaki değerlendirmelerini almak üzere bu ay muhalefet partilerini ziyaret edeceklerini söyledi. AK Parti, toplumsal boyutu bulunan ve siyasi sonuçları olacak bu düzenlemeleri Meclis’ten uzlaşmayla çıkarmayı hedefliyor.

İnfaz paketinin şubat başında Meclis’e sunulması planlanırken, düzenlemenin kapasite üstü doluluk yaşanan cezaevlerini ne ölçüde etkileyeceğini ise istisna tutulan suçlar belirleyecek. Kulislerde Türk Ceza Kanunu’nun (TCK), “Uyuşturucu veya uyarıcı madde imal ve ticareti”ne ilişkin 188. maddesinin bazı fıkralarının infaz indirimi kapsamına alınabileceği konuşuluyor. AK Parti kurmaylarından edinilen bilgiye göre, son dakikada sürpriz bir gelişme yaşanmaması halinde infaz paketi, özetle şu düzenlemeleri içerecek:

42 bin tahliye bekleniyor

Cinsel istismar, uyuşturucu, örgütlü suçlar, terör suçları, kasten adam öldürme ve mükerrer suçlar hariç olmak üzere, diğer suçlarda infaz indirimine gidilecek. Halen ceza süresinin üçte ikisinin infaz edildiği suçlarda infaz süresi ceza süresinin yarısına çekilecek.

Denetimli serbestlik sistemi değişecek. Halen 1 Temmuz 2016’dan önce işlenen suçlar için 2 yıl, diğer suçlar için de 1 yıl olan denetimli serbestlik süresi, yeni sistemde alınan cezaya göre 5/1 oranında uygulanacak. Yani bugünkü gibi şartlı tahliyesine 1 yıl kala, “iyi halli olma” şartıyla otomatikman gündeme gelen denetimli serbestlik uygulaması bundan böyle infaz süresinin 5/4’ünü tamamlayanlar için geçerli olacak. Böylece ceza süresi ne olursa olsun her suçlunun mutlaka belli bir süre cezaevinde kalması sağlanacak. Parti kurmayları, infaz paketinin yürürlüğe girmesiyle birlikte ilk etapta yaklaşık 42 bin kişinin tahliye olmasının beklendiğini belirtti.

Doğumdan 1 yıl sonra

Konutta infaz usulünün de kapsamı genişleyecek. Bu çerçevede de kadınların veya 65 yaşını bitirmiş kişilerin mahkûm oldukları toplam 2 yıl, 70 yaşını bitirmiş kişilerin mahkûm oldukları toplam 3 yıl, 75 yaşını bitirmiş kişilerin mahkûm oldukları toplam 5 yıl veya daha az süreli hapis cezasının konutunda çektirilmesine karar verilebilecek. Bu düzenlemeden mükerrer olanlar, örgüt suçlarından ve cinsel dokunulmazlığa karşı işlenen suçlardan mahkum olanlar yararlanamayacak.

Halen doğum yapan kadınlar doğumun üzerinden altı ay geçmeden cezalarını çekmek üzerine cezaevine alınamıyor. Yeni pakete göre bir kadın doğum yaptıktan, ancak 1 yıl sonra cezaevine alınabilecek.

Özel infaz genişletilecek

İnfaz paketiyle, “hafta sonu infaz, gece infazı” gibi özel infaz uygulamasının kapsamı genişletilecek. Kasten işlenen suçlarda halen 6 ay olan ceza sınırı 1.5 yıla çıkarılacak. Taksirli suçlarda da 3 yıla kadar hapis cezaları için özel infaz usulleri uygulanabilecek. Özel infaz imkanından yararlanma konusunda hükümlülere talepte bulunma hakkı verilecek. Buna göre, infaz hâkimi, hükümlünün talebi üzerine kasten işlenen suçlarda toplam 1 yıl 6 ay, taksirle işlenen suçlarda toplam 3 yıl veya daha az süreli hapis cezasının; her hafta cuma günleri 19.00’da girmek ve pazar günleri aynı saatte çıkmak suretiyle hafta sonları ya da hafta sonları hariç her gün 19.00’da girmek ve ertesi gün 07.00’de çıkmak suretiyle geceleri, ceza infaz kurumlarında çektirilmesine karar verebilecek. (Şebnem Hoşgör / Milliyet)