小代書的成長日記

營造成本真的高漲嗎？
營建業成本變遷到解決之道
🖌️最近有朋友想要買預售屋，跟小代書分享說她原本信心滿滿嘴角上揚的走進去展銷中心，最後卻嘴角僵硬帶著不失禮貌的微笑走出來🙂一問之下才知道，原來是因為售價實在太超乎想像，代銷說是因為疫情以來營建成本高漲，朋友想知道到底是不是真的？房價真的是因為營建成本才導致房價飆升的那麽誇張嗎？疫情都過了那面就難到沒有解決的辦法嗎？

而小代書最近剛好有緣分有機會探究這個秘密，首先我們先了解來代銷的說法也就是營建成本高漲到底是不是真的吧！

🏗️ 營建成本是否高漲可以根據主計處發布的營造工程指數（CCI）做參考，營造工程中，需投入的材料成本包括水泥、砂石、金屬製品、木材、油漆、機電設備等，而勞務成本包括工資及機具設備租金。所以簡單來說，營造工程物價指數就是反映營造工程投入材料及勞務價格之變化，指數愈高營造成本愈高。

而今年3月CCI再度創下歷史新高，營建業成本攀升除了原物料價格上漲，勞動力成本提升與缺工也是很大的問題。而有趣的是，其實缺工問題一直都存在，少子化的衝擊讓無論國內的景氣變化如何，營造業發展是蓬勃或蕭條、或有無外籍勞工投入該產業，每年的缺工仍然有一萬人左右！為什麼呢？因為呀，當營造業蓬勃時，會因為工作量過多而產生缺工問題；而在營造業蕭條時，則是因為勞動力不願投入該產業而產生缺工問題。

🖌️那為什麼近年來缺工會更加嚴重呢？其實除了願意投入營造市場之年輕人難以尋覓外，因為技藝的傳承需要長時間培養，導致不少師傅退休時，沒有新生代的學徒接棒，汰舊無法替新而出現龐大的人力斷層。所以近年來許多建案工期都被迫往後延，建築成本也墊高，對營造業之營運與傳承造成很大的衝擊。而若再加上近幾年土地價值瘋狂攀升，卻因為我國稅制持有成本低，讓地主寧願擺著也不願意以合理價格釋出，讓許多小型建商苦不堪言甚至倒閉，所以在購買預售屋時務必做足功課，避免遇到如最近還未開工，建商便宣布倒閉求償無門的情形。

💡那要如何解決問題呢？
為了應對成本高漲的挑戰，政府需培養具備專業技能和管理能力的人才，但市面上很少有相關資訊，如果是剛入行的新手，或是希望提升技能的專業人士，若能遇到有實務能夠手把手教學操作，並且符合合法場地的課程已經是十分稀有。更不用說還有政府補助80%~100% 的職業訓練，所以不動產教育平台與政府合作的「室內設計裝修暨泥作鋪面實務班」，由經驗豐富的專業教師團隊組成，課程內容涵蓋了室內裝修的各個領域，為了使學員能夠更快速地融入實際工作場景，特別與業界合作夥伴的合作，學員將有機會實際參與真實項目，學以致用，將所學技能轉化為實際經驗，並且符合條件經審核通過還能申請生活津貼補助！

🔧而在營建業，成功的老闆通常是從基礎做起，例如遠雄集團創辦人趙藤雄，從國中畢業後便開始學習板模泥作，一步步經營建築事業從遠東建設慢慢擴張企業版圖。在本課程中，將深入教授建築工程基礎管理能力，讓對工地運作及工程管理有全面的了解，並培養成為出色的領導者。課程中也包含不動產交易基本常識，藉由專業技能的學習和課程的實踐，學員將成為營建業界不可或缺的人才，為行業的可持續發展作出重要貢獻、掌握專業技能，迎接更多的就業機會和掌握更廣泛的知識，擁有全方位的競爭力，或許下一個老板就是你！（發達勿忘小代書XD

課程相關資訊如下：

【訓練單位】社團法人中華民國不動產教育平台訓練協會
【委託單位】勞動部勞動力發展署高屏澎東分署
【報名日期】即日起至112年9月14日(四) 下午3點截止
【招生對象】年滿15歲(含)以上之失業者具工作意願且工作技能不足及符合資格(詳請請洽招生簡章)
【預約報名】https://reurl.cc/2WRNOE
【名額】依甄選成績，錄訓前30名

【上課地點】
1.高雄市三民區九如二路150號17樓
2.高雄市三民區建工路419號(高雄高工-泥作鋪面專業教室/週六日上課教室).

【費用】
1.符合特定對象身份失業者，全額由政府補助。
2.一般失業者，學員自付8,699元，政府負擔80%。

【生活津貼】符合特定對象身份失業者，經審核通過得依規定申請生活津貼補助

【洽詢方式】電話(07)236-6632 蕭小姐Line id:@168.168

從本週開始，小代書將在限時動態中分享關於此課程的精彩資訊，帶給小鋼筆們有關營建業的知識和有趣的內容。記得每週末來查看小代書的限時動態，與我們一起揭開營建業的神秘面紗吧！

🖌️時間真的過的很快，今年一下就過了一半了，而很特別的是，再過兩天就是小代書的成長日記正式滿一年的日子啦🎉（小代書要1歲了🥹🥹）

真的很感謝小鋼筆🖌️們一路陪伴小代書成長，這一年雖然佛系的更新，卻也因為緣分認識了許多厲害的前輩還有許多臥虎藏龍與默默支持的小鋼筆，更沒想到可以透過自媒體解鎖🔓出書的里程碑，相信未來也有更多有趣的人生風景等著我們去體驗。

🖌️其實小代書是個很平凡的人，家境在所有親戚中是最不富有的，尤其在不動產行業，有時候看著富二代們唾手可得的不動產，說完全沒感覺是自欺欺人，人都習慣於逃避內心的黑暗面，進而找出合理化的藉口來讓自己舒適些。

相信許多小鋼筆們或多或少也經歷過類似的場景，所以平凡的我們只能透過努力去證明自己的力量，不論是透過通過考試取得證照、學習新技能、提高認知、格局、視野。然而這些過程都不是舒服的，唯有將內心所有的不滿，不僅是嘴砲的抱怨，把內心的不平化為動力，才能改變「現實」。

很喜歡之前看到的一段話：「自卑、痛苦、黑暗、悲哀、絕望永遠是伴隨內心最強大的後盾，學會接受自己心靈的黑暗，學會去控制，去掌握，去深化。

愛可能使你被背叛，
但黑暗始終對你不離不棄，
在光明中證明自己的存在，
就是確認在黑暗中自己的影子。

你將會感受到，黑暗是多麼甜美的寶藏，有一天，你所承受的自卑和痛苦，都必會獲得補償。」

🖌️而小代書透過自己的努力與摸索，在短時間內邊工作邊自學沒補習高分考上不動產相關證照，許多考生在貼文中常見的問題，小代書花了很多時間已經整理在群組的文件中。

原本其實在考慮入群是否收費，但後來想想自己的經歷能夠讓更多人在考試上少走冤枉路，所以群組是免費的，希望至少訂閱小代書的電子報再加入，也歡迎分享連結給想考試的人，未來預計也會有付費的資源可供選擇，入群請遵守以下事項：

小鋼筆🖌️們的不動產經紀人上岸群
小代書的小叮嚀💡

入群後請不要傳與考試不相關的資料、或商業廣告，若是有助於考試的付費資源，或有關考試的廣告需求，請聯絡小代書談合作。

拉人或揪團者一律封鎖✖️

若有違規廣告，或有爭議、不尊重人之發言，請標註小代書與小幫手們處理，感謝大家一起維持這個小鋼筆的不動產經紀人上岸群🌹

於下列網址輸入email後，
小代書將入群連結與密碼發給你呦
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#了解真實的台灣房地產市場
🖌️小代書最近發現，時不時關於房價未來是漲還是跌總會有兩方陣營大肆宣戰，甚至不時有些網紅會唱空或唱多來博取流量，或是專業的KOL以數據對比報酬率，默默觀察下來覺得十分有趣，剛好最近也有小鋼筆問到類似的問題，但小代書認為，其實這些討論或許可以更加考慮幾個問題，接下來，就由小代書就來分享關於台灣房地產的特色吧🌹

🖌️ 房地產是不完全競爭市場：
對於想買房的小鋼筆或許會很有感覺，即使有了實價登錄，房地產真實價格依然不透明。過去因為不動產價格的不透明，在最誇張的時候曾有一日三市的奇景，所以從民國101年起政府開始推動實價登錄，最近一次修法於110年，之前在 #什麼是實登 篇小代書有提過對實價登錄的看法所以這裡就不贅述。然而房地產跟一般金融產品不一樣的是，一般有價證券不管是1股還是1000股來說，都是同一個標的，然而每個不動產都是不一樣的產品，即使是同一條街也可能因為是否有裝潢、房屋現況而導致不同的銀行鑑價，也影響了最終成交價格的落差。但有趣的是，小代書也曾遇過沒裝潢然後成交價格比附近高的案件，而最後能夠成交其實也是雙方價值認定一致導致的結果🧐

🖌️為何房子好炒？歸功於台灣土地稅制：不同於其他各國，台灣不動產持有的成本十分的低，持有一間上千萬的房子每年要繳的地價稅與房屋稅相較各國非常便宜，因為台灣不動產課稅依據是申報地價與房屋現值（詳 #什麼是地價稅 與 #什麼是契稅 ）而這些依據都是由政府組織評定出來，與市場價值相差甚遠，並且稅率也非常低，在課稅基礎與稅率都偏低的情況下，要繳納的稅金也就如此，諷刺的是短期買賣也課徵不太到土地增值稅（詳 #什麼是土地增值稅）即使房地合一稅短期內買賣課重稅，投資客只要有辦法賣的夠高，只要實際獲利期望值夠高，一樣是轉嫁到買方身上。所以為何小代書與前輩們在看政府打房政策總是苦笑，因為根源沒有改變，其餘政策僅僅只是隔靴搔癢，甚至是利益者的施捨🙂（詳 #什麼是平均地權）

🖌️為何有錢人喜歡買不動產節稅？
如同前面所述，台灣的稅制是有利於炒房，甚至許多有錢人利用不動產來傳承財富，舉例來說，3000萬同樣市值的有價證券與台灣不動產，有價證券在繼承時假設不考慮其他國家的稅制與手續複雜度，以被繼承人死亡時之「時價」為準，也就是以3000萬課稅，然而不動產則是以土地的公告土地現值，房屋的評定標準價格為準。結果將導致近百萬的遺產稅與可能不用繳稅的差別（通常公告現值都比市價低很多，實務上若有配偶子女平均遺產淨額在2000萬以下基本上繳不到稅），甚至符合條件的農地不論市價多少都免列入課稅。所以遺產的種類不一樣，課稅的計算價值就不同，更精確的來說，稅後所得的財富將大不相同🥸

🖌️關於人性
在房地產與股票同時下跌的情況下，人們可能會受到所謂的「處置效應」影響。這意味可能會更傾向於賣出這些資產避免進一步的損失。然而，與自住房屋不同的是，股票價格波動較大，因此投資者可能會在一定程度上受到理性的投資決策的影響。另外，股票通常是以投資為目的持有的，而非居住之用，因此持有者可能會更傾向於基於理性而非情感的投資決策。而在自住房屋的情況下，人們對自己的房屋有情感上的連結和情感上的價值。即使房屋價格下跌也不會立即賣出，因為人們在房屋中有自己的回憶和情感上的投資，而不只是經濟上的投資。同樣地，如果房屋價格上漲，他們也不會立即出售，因為他們會感到失去自己的房屋是一種損失，而不僅僅是金錢上的損失。而當買方成為賣方時角色不同思維也會改變，所以真的有誰對誰錯嗎？端看你是哪個角色☺️

希望以上的角度有提供小鋼筆🖌️們對於台灣的房地產市場有更深的了解🌹而投資在於紀律，如果你是有紀律與策略的投資者，有許多標的長期績效會比炒房來的好，因為炒房需要高度專業與人脈經驗。而對平凡人來說，如果你沒辦法把握自己有紀律的投入市場，台灣的房地產市場是危機也是機會。而如果是剛性需求，小代書覺得對於買房不是貿然投入或是傻傻等待，而是做好該做的功課，依照自己的現況與目標做抉擇，不受他人單一角度的影響，因為別人賺的錢不會分你，因為聽信而損失了金錢或時間也不會賠給你，唯有自己強大，才能有選擇。

如果看完有其他想法，歡迎跟小代書交流，另外如果這篇文章對你有收穫，請幫小代書收藏➕分享給想了解更多不動產小知識的朋友呦🌹

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#什麼是房地合一稅？
🖌買賣不動產簽約時，代書會跟「特定的賣方」告知要記得要申報房地合一稅，常常有朋友問小代書房地合一稅是什麼？房地合一稅2.0跟1.0的差別？為什麼會有房地合一稅？沒賺錢也要申報嗎？新制舊制到底怎麼分？想必小鋼筆們🖌也會有許多疑問，這次小代書就為大家解析吧✨

🖌以買賣不動產與目前實務案件為例，簡單來說房地合一稅就是：105年1月1日後因出價取得的不動產（含預售屋），在出售時若有獲利，政府便針對獲利的部分課徵的稅。我們常常聽到的新制與舊制，最簡單的區分辦法，就是以謄本上登記完成的時間點做區分，在105年1月1日後登記完成的不動產，出售時便是適用新制的房地合一稅。

🖌那為什麼要叫房地「合一」稅呢？
其實是因爲，過去舊制的土地跟建物是分開課稅的！在 #什麼是土地增值稅？篇有提到，土地自然增值的部分應屬於公有，所以人們為享受土地增值的利益而出售土地時，需要課徵土地增值稅；若是因為出售房屋而獲利，便會案實價課徵所得稅。

但在105年開始，政府為了減少投資客與抑制短期炒作，設計與整合土地的「土地增值稅」及房屋的「所得稅」，將獲利課稅方式統一，並按持有的期間不同區分稅率，持有時間越短，課徵的稅率越高。

🖌而房地合一稅2.0與房地合一稅1.0的差別，則是在110年7月1日後調整了：持有期間適用的稅率、將法人比照個人課稅、擴大房地合一的課稅範圍，除此之外，也防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅，並且針對免稅額上限做調整，目前一律都是適用2.0的規定，因內容較多小代書將相關資訊放在貼文中✨

特別要注意的是，即使出售沒有獲利甚至虧損，還是必須申報房地合一稅的❗️並且必須在過戶完成30天內申報，許多人以為沒有獲利就不用申報，可是會被處3,000元以上30,000元以下罰鍰的💸

🖌而持有期間，是以買入登記完成取得的時間，到賣出過戶完畢後的時間計算，如貼文圖表所示，不同持有期間課徵的稅率不同。以2年的分水嶺為例，實務上，曾經有代書疏忽了登記時間，導致明明晚點過戶登記，差一兩天客戶的持有時間就超過2年，便能適用35%的稅率，然而因爲沒有留意，足足要多繳10%的稅，可想而知後來造成糾紛，其實魔鬼藏在細節裡，節稅的機會就這樣溜走了🥲

因篇幅有限，至於房地合一稅要怎麼計算🧮未來再與小鋼筆們分享簡易教學，更多詳細的內容未來也會收錄在官網與書籍📚當中，若有相關需求也可以私訊小代書委任申報🌹

如果這篇文章對你有收穫，請幫小代書收藏➕分享給想了解更多不動產節稅方法的朋友呦🥹

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#什麼是實登？
🖌一般仲介所稱的實登其實就是實價登錄～過去不動產交易價格資訊並非全面透明，可能導致買賣時有資訊上的落差，造成交易時買方或賣方權益受損的問題，因此自101年8月開始政府要求不動產交易的買賣雙方在交易完成後，必須誠實回報交易資料的制度。

🖌為了達到公開透明，需要申報的交易資訊包含了：土地和房屋交易總價、不動產地址、標的格局（幾房幾衛幾廳）、車位（平面或機械）相關資訊等，若實價登錄申報不實，修法後按交易戶數每戶最高處罰15萬元；處罰2次仍未改正可加重處罰至100萬元～所以基本上沒有代書敢接客戶要求虛報墊高成交價格呀✖️

🖌一般買賣案件通常會委託地政士代為申報，實價登錄需在辦竣移轉登記30日內，向主管機關登錄成交案件實際資訊。所以實務上通常會在送件過戶時隨案件申報，而主管機關受理申報登錄不動產成交資訊後，會就申報資料內容進行篩選整理，最後將取得的資料進一步公開，故約於登記完竣後10日至20日揭露。

🖌然而為何民眾看到的實登價格會跟市場上的有落差呢❓甚至很多人應該聽說過按著實登買不到房子的說法吧🧐其實是因為，整個買賣流程從簽約到過戶跑完就需要兩、三個月（各階段款項入帳、申報稅費、備件等，買家若需要貸款還要預留銀行估價、對保、用印等作業時間，未來再寫一篇買賣流程跟大家說明，細節很多的，真的不是代書不交屋🥺），而正如前面所說，通常是送件時一併送實價登錄，加上在登記完成以後揭露還有時間差，整個過程從成交到揭露難免差了好幾個月😓

🖌所以實價登錄其實是個落後的指標，在行情暴漲的時候沒辦法作為參考依據，但相對的，在行情不好的時候，也沒辦法即時反應真實價格，可能誤以為行情如往常一樣好而造成套牢，所以買賣房子時切勿依靠單一指標，多做功課才不吃虧～但其實關於了解房屋市價還是有解套的方式，而實登背後也還有許多隱藏的資訊，不過這些部分未來有機會在跟大家分享啦❤️

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#什麼是履保?
🖌一般房仲、地政士所稱的履保其實就是履約保證，履保的精神在於保障買賣雙方，確認所有價款到位和房屋過戶的動作全部完成了，才會把專戶裡剩餘款項及利息全數移交撥款給賣方（原屋主），是個一手交錢一手交屋的概念。

🖌不動產的價值動輒數百上千萬元，早年在作不動產買賣交易時，由於配套的保障措施不甚完備，導致最容易發生糾紛的環節經常出現在假買賣真詐欺、以及代書過戶有瑕疵這兩種狀況。過去曾有不良代書以賣方不熟悉買賣契約為手段，專門詐欺賣方對契約的疏忽✖️

例如：合約明訂只要付了一成的價金就可以房子過戶給買方，甚至合約中約定由買方自己去辦過戶，賣方在房子被過戶的時候沒有被通知，房子都過戶了，尾款還拿得到嗎？然而因為買賣流程都是照著合約在走，合約內容都是經過雙方協議確認過的，買方竟然沒有違法也不是詐欺😭

🖌因此，在執行不動產交易時，我們大多會強烈建議客戶採取【履約保證專戶】方式辦理過戶，負責用一個專門、獨立的銀行信託帳戶，保管買方陸續支付進來的買賣房屋款項，並由這公正第三方負責來撥付中間產生的相關手續、稅捐等費用。

🖌在各階段進度有款項入帳時，履保公司都會電話簡訊通知買賣當事人，所需支付的費用也會在履保專戶中扣除，在最終收到地政士辦理交屋完成通知後，將剩餘款轉給賣方指定戶頭。

🖌而價金履約保證開辦的費用，一般為買賣成交總價的【萬分之６】，通常再由雙方各半負擔，雖然必須多花幾千塊錢，但避免的風險卻是幾百數千萬元的損失呦🥰

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