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小樑律師講法拍第八集--如何破解假租約(下)
破解假租約，須分別提告刑事及民事，這也是不點交物件的最大成本，花錢又浪費時間。以下簡介法拍不點交物件所應預估之金錢與時間成本:
刑事部分，常涉及之罪責為偽造私文書罪及使公務人員登載不實罪。這部分就檢察官與法院處理之時間，必須預估1年以上歐。
民事部分，以下分段分析:
一、 第一審簡易庭或通常庭:
1.律師費(5-12萬元不等)
2.預納裁判費(遷讓房屋以房屋現值計算裁判費；拆屋還地以土
地公告現值計算)大約為爭執不動產價值之1.1%
3.一審審理時間大約6月至1年4月
二、 上訴期間至卷宗送第二審時間:預估2個月
三、 第二審:
1.律師費(5-12萬元不等)、
2.二審裁判費為一審裁判費的1.5倍(遷讓房屋、房屋現值；拆屋
還地、土地公告現值)
3.二審審理時間:6月至1年2月
四、 第三審 :
1.上訴人強制律師代理，律師費(6萬至30萬元)
2.三審裁判費同二審裁判費(遷讓房屋、房屋現值；拆屋還
地、土地公告現值)
3.審理時間:不一定
五、判決確定，卷宗回地院:1-3個月
六、 強制執行
1.執行費用為千分之8
2.時間:3至8個月
七、 假執行
1.執行費用為千分之8
八、 訴訟全輸---仍可提起調整租金訴訟，或繼續收取租金、未給付租金之終止契約、及租約到期之返還等方式為之

不點交物件有高額的價差，但是否能如願取回不動產，實有困難之處，但有經驗的律師，可利用談判技巧、訴訟策略等，給予您最適時最有利的建議，盡速拿回不動產使用或出售。
法拍之王林德泉老師、林邵涵老師說的很正確
"困難在哪裡，財富就在哪裡"
專業才是你財富的最大保障

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當證人可依法請假，還有錢可以領歐

《收到警局通知書、檢察官或法官傳票可以不去嗎？》

報導指出百萬Youtube艾莉莎莎遭提告妨害名譽，在收到台北地檢署檢察官傳票後未出庭，且未請假就出國，這會有什麼樣的後果呢？

首先先跟大家法普一下，針對訴訟上的相關人士，例如原告、被告、告訴人、證人等等，如果是「警方」請這些人來製作警詢筆錄，警方所使用的稱為「通知書」，而如果是「檢察官」或「法官」請這些人來開庭，所使用的程序叫做「傳喚」，寄送的書面則稱為「傳票」。

而依照刑事訴訟法第75條的規定，如果這些被檢察官或法官「傳喚」的人「無正當理由」而未到庭，檢察官或法官就可以開出「拘票」，在一定時間內(通常大約一兩週的期間)，請警方對這些人上銬拘提到地檢署或法院。如果今天拘提的對象是「被告」，而拘提也沒成功抓到被告，等警局回報地檢署或法院的時候，檢察官或法官就會寫一份簽呈，請地檢署檢察長或法院院長對這名被告發布「通緝」，這個時候，這個通緝犯只要走到任何一個警調機關、機場等處所而被發現身分，立刻就會被逮捕送到發布通緝的地檢署或法院。

那如果是「證人」拘提沒有成功呢？依照法律的規定是「不能」發布通緝的，很多人看到這裡應該會想說，那以後收到證人傳票沒去應該也沒關係吧，反正又不會被通緝，但檢仔律師在這邊要跟你說，絕對不是這樣的，因為證人雖然不能通緝，但是依照刑事訴訟法第178條第1項規定，證人無正當理由未到庭，可以處3萬元以下罰鍰，而且可以一次不來就罰一次，罰到你來為止。

檢仔律師知道台灣人都很避諱到地檢署跟法院，正所謂「生不入官門，死不入地獄」，所以很多人收到證人傳票的時候，往往都覺得又不關我的事，為什麼要叫我去，每個證人對於收到傳票這件事都是百般哀怨，甚至還有人會打電話來靠北書記官，怨天怨地的，但是，人客阿，你們知道嗎，其實到地檢署跟法院當證人，跟你要繳健保費、繳稅金一樣，都叫做國民的義務，因為很多案件裡面，證人看到什麼聽到什麼，對於案件的結論可能都是很大的影響因素，也就是說，被告跟原告在法庭上的生死，經常會由重要性的證人決定，所以阿，如果你哪天收到了證人傳票，請不用擔心也不要哀怨，就勇敢地去一趟，把你知道的事情全部誠實的說出來，你的功德就圓滿了。

另外剛剛還有提到警方所使用的叫「通知書」而不是傳票，那警方通知不到的話，會有什麼後果嗎？如果今天對象是被告的話，那警方雖然不可以自己開拘票去拘提被告，但還是可以報告檢察官，請檢察官開立拘票，所以，還是會被上銬拘提；但如果是證人的話，依目前法規，並沒有警方通知不到就可以拘提證人或處罰鍰的規定。

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小樑律師講法拍第七集--如何破解假租約(中)
舉證之所在。敗訴之所在。蒐證能力及提供證據予法院參酌，在訴訟中，是最為重要的一環，以下為訴訟技巧之核心(不能說的秘密)
。
說在前頭，通謀虛偽---千萬不要這樣主張，而是主張租約不存在(訴訟技巧篇)，切記切記。
一、以下可以核對出是否為假租約一事:
1. 查閱查封筆錄內所記載的租約時點與現住人主張是否有衝突，證據有戶籍謄本、勞健保資料(實際工作地點)、薪水收入—承租人未占有中
2. 承租人的戶籍設籍、遷入與公司設籍情形是否有衝突
3. 承租戶的水電費、瓦斯費、管理費之繳款人
4. 訴訟過程中，聲請法院命對方提出可資證明的文件與書表，匯款證明
5. 調貸款資料、自用住宅，都會設定自住
6. 銀行徵信—設定抵押權前，會友徵信程序(現場拍照)並切結自住及無出借、出租。
7. 請提出書面租約及給付租金之證據
8. 占有房地證明
9. 有無綜所稅申報租金收入
10. 是否登記為自用住宅
11. 調承租人勞健保資料，以判斷工作地點
12. 鄰居、大樓管理員—證人
13. 現場拍照蒐證，仍是債務人自住

二、判讀非假租約後，仍有終止租約及調整租金可以運用

又到時間講掰掰，你們期待下集嗎?

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小樑律師講法拍第六集--如何破解假租約(上)
假租約之存在，常常讓點交物件變成不點交，偽造假租約的人很可惡沒錯，但因假租約的存在，造成投標人怯步，常常到第3拍、應買、第4拍仍乏人問津，也因為這樣，第3拍(64折)、第4拍(51.2折)購得不動產，通常是撿到便宜的(或者說是有獲利空間的)。執事，如果會判讀及處理假租約，獲利空間將大於任何點交及簡易不點交物件。以下就為您介紹:
一、 租賃契約與法拍的基礎法規介紹--(租賃物權化)及不定期租賃之房屋收回限制(真租約解決方式:土地法第100條 ，自住—工作地點+戶籍+名下財產(證據)；重新建築—危老；張貼應將租金交付新屋主)
1.租約由拍定人繼受—民法第425條買賣不破租賃原則(債權物權化之效力)
2.民法第425條於85年5月5日有修正，變得比較嚴格。
3.修正前規定，「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」
重點:無須承租人占有中(公示、利益比較)，且租賃期間沒有限制(虛偽訂立長期或不定期的不動產租約)

4.修正後規定--「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
重點：承租人占有中+期限逾五年或未定期限須公證
5. 修正立法理由有二：
一、第一項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。
二、在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。
6.舉例1：法律不溯及既往原則—現在投標只怕88年5月5日以前所簽訂的不定期租賃
投標前要詳看筆錄
筆錄記載—據現場第三人稱：租期自86年1月1日至116年12月31日(違反民法第449條，則縮短為20年)……或自86年12月31日到期後，繼續按月交租到現在(民法第451條)……
分析：應適用舊法，拍定人應繼受租約
問題：如果多次產權移轉呢？除非有發生新事實，譬如定期轉不定期，才適用新法
7.舉例2：
筆錄記載—債務人陳報有租約未公證，租期自110年1月1日至116年12月31日現場沒有水電……+積欠管理費+管理員表示沒有看見有人進出
分析—可能不符合承租人占有中之要件+不符合超過5年未公證
這時就沒有繼受租的問題，趕快進場賺錢了
上集就說到這歐
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請大家有空來逗熱鬧

感謝各界長官及親朋好友對 觀希國際法律事務所的愛戴與支持，主持律師 觀希國際法律事務所-小樑律師 、 何星磊律師自法官職務榮轉律師，致力成為人民的法槌。我們將於民國112年1月27日舉辦開幕茶會，現場敬備點心，誠摯地邀請您一起分享美好時光。

日期：113年1月27日 (星期六)
時間：上午9:30
地點： 高雄市前鎮區中山二路91號8樓之1

恭請
蒞臨指導

小樑律師講法拍第五集--
得標不點交物件，如何督促現住人繳納管理費?
1. 通常投標人看法院公告有記載「第三人承租中，拍定後不點交」等語，就要有警覺是否有民法第425條買賣不破租賃之適用，倘確有適用該規定之餘地(排除假租約等)，則拍定人與第三人間將有租賃關係存在，第三人即有繳納租金予拍定人之義務。
2. 至於大樓管理費應由何人繳納，分析如下：
A. 公寓大廈管理條例第10條第2項本文規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」等語，由此可知，管理費之繳納義務人是區分所有權人（屋主），管委會自得依法律規定，要求屋主繳納管理費。至於前屋主積欠之管理費，不論筆錄是否有詳載，通說認為新屋主(拍定人)並無繳納之義務，管委會自不得請求新屋主繳納之。
B. 倘屋主(前、後)與承租人間有管理費分擔之約定，例如約定管理費由承租人負擔等，但這僅是屋主與承租人間之約定，基於「債之相對性」，屋主無法拿租約來向管委會主張不繳納。如果承租人不依約繳納，屋主僅能先繳納管理費後，再向承租人請求。
C. 惟公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」由此可知，管理委員會亦可直接向住戶請求給付管理費，然此通常需要規約規定，若無規約明定即會產生爭議，且訴訟實務上，管理委員會亦僅會對區分所有權人訴請繳納管理費，不會對住戶提起訴訟。
3. 如果舊屋主與第三人(即承租人、住戶，下稱第三人)間確有管理費由第三人繳納之約定，拍定人有何方法可督促第三人往後管理費之繳納：
A. 如果規約有約定，管理費不繳納超過2月，可以將磁扣消磁及不得使用設施等，那拍定人則可以以存證信函告知第三人如果不按期繳納管理費，管委會會依規約將磁扣消磁，致其無法搭乘電梯、不得使用設施及下開B、C等效果，此即可督促第三人繳納管理費。
B. 拍定人依督促程序聲請支付命令，請求第三人給付租約所約定之社區管理費。此程序相對於一般訴訟程序快速很多，並於取得該費用後，由屋主向管委會繳納。
C. 如果規約規定第三人亦有繳納管理費之義務，可協助管委會催告第三人繳納管理費，如逾期未繳納，亦可向法院依督促程序聲請支付命令，請求之，並得請管委會向主管機關舉報，對該第三人進行裁罰。

小樑律師講法拍第五集--
得標不點交物件，如何督促現住人繳納管理費?

小樑律師講法拍第四集--哇，買到有墳墓的土地怎麼辦?
一、 投資法拍，購買土地，但土地上之地上物，常常沒有一起併拍，此時就須要將未來能否拆除地上物之因素，作為是否進場或將拆除費用、時間列入成本考量，才能進場投標。若標得法拍土地，果真地上有座墳墓，有什麼方法可請求拆墓還地？
1. 按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條第1 項亦定有明文。又所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在，依社會觀念視為獨立之物而言，墳墓並非土地之構成部分，繼續附著於土地，達到埋葬死者，供後世憑弔之用，且不易移動其所在，在社會觀念上係為獨立之物，應屬上開條文所稱之定著物，而為不動產之一種 (臺北地方法院100年度簡上字第278號) 。
2. 依上說明，墳墓即屬不動產，則法拍標得有墳墓坐落的土地，倘墳墓確係無權占有(設置墳墓比較不會有租賃土地之爭議)，其處理方式，與一般建物無權坐落土地處理方式相同，方法有二：
A. 與墳墓所有權人談判遷移，並支付費用。
B. 向法院對所有權人提起遷移墳墓等訴訟(會一併請求相當於租金之不當得利，以當期申報地價的10%為限)。至於所有權人之認定，很常以墓中人或立碑人之全體子孫公同共有。
3. 但實務上常常發生一些困難。首先，墳墓所有權人找尋困難或人數眾多之問題(常涉及公同共有)，雖通常可依法院函向戶政機關調取被告之戶籍謄本，然將造成處理時間較長及其他額外補正資料成本支出。次之，訴訟期間常發生部分所有權人死亡，須要依法院補正函補正繼承人戶籍謄本、繼承系統表，並聲請其繼承人承受訴訟。最後，聲請強制執行時，協商時間較長，及擬定拆遷計畫書(儀式等)較複雜等問題。
4. 另依殯葬管理條例第70條前段規定，埋葬屍體應於公墓內為之。倘違反上開規定，依同法第83條規定，處罰新台幣3萬至15萬元之罰鍰，並限期改善，屆期仍未改善，得按次處罰，如必要時，主管機關起掘火化後為適當之處理，其所需費用，向墓主徵收。所以，可向主管機關檢舉，利用多次行政罰鍰的方式，讓墳墓所有人遷移墳墓。
5. 如果是無主墓，建議大致流程如下(各縣市政府程序略有差異)：
A. 經法院裁定駁回確定之證明文件：像墳墓所在地法院提起遷移墳墓訴訟，然經戶政機關查無繼承人資料，致無法陳報，該訴訟因訴訟無相對人，法院會裁定駁回訴訟，此文件即屬確為無主之證明文件。
B. 在墳墓旁張貼公告3個月以上(公告時間需含農曆過年及清明節，公告內容需有土地所有權人姓名及聯絡方式)
C. 持代為公告申請書、土地謄本、地籍圖謄本、上開證明文件、墳墓相片(全景、墓碑)、上開公告相片(前中後)，申請地方政府代為公告3個月。
D. 檢具上開資料，申請核發起掘證明書。
6. 最後提供幾則裁判費計算及判決供讀者參考，以利訴狀撰寫：臺灣臺中地方法院108年度補字第66號裁定、臺灣高等法院 94年度上易字第415號判決、臺灣臺中地方法院 108年度沙簡字第148號判決。

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小樑律師講法拍第三集
筆錄紀載:「拍定有點交，惟實際使用情形，投標人應自行查明」等語，那到底是點交還是不點交呢?

小樑律師講法拍第二集--法拍退稅賺一筆

如果房子被法拍，法院會先將土地增值稅(一般土地稅率20%~40%)優先扣除後，再讓債權人受償，但債務人能否在法拍時申請自用住宅用地稅率10%(一生一次)或嗣後退稅?
一、債務人倘符合自用住宅用地稅率標準，且有意願以該稅率辦理，有兩個時間點可以申請:
1.經拍定後，大約5-10天，債務人、拍定人均會收到財稅局函文，告知如符合自用住宅用地優惠稅率、作農業使用之農業用地移轉不克增值稅等，可以聞到30日內檢附相關證明文件，向機關提出申請。
特別說明，拍定人、債權人沒有權利幫忙申請歐。
2.收到稅單一個月內，向稅捐機關(地方稅)申請，稅捐機關會將兩種稅率造成的差額退回法院---俗稱"法拍屋退稅額"
二、通常淪落到法拍，債務人之債務都會大於不動產的價值，許多債務人覺得土增稅少繳省下來的錢(退稅)，最後還是淪落到債權人身上，所以都不願再麻煩去申請退稅。債權人亦不能強迫債務人申請自用住宅用地稅率。
三、解決方式:債務人可自己或委託專業人員與債權人商談，若有退稅，是否可以回饋債務人，創造三贏(債務人、債權人、專業人員)的局面。但債權人如果是公股銀行(台銀、土銀、彰銀、一銀、華南銀、兆豐銀、合庫、台企銀等八大官股銀行)，即無商談空間。民營銀行則回饋比例均有不同。
四、善意提醒--債權人不得代債務人申辦自用住宅用地稅率

小樑律師講法拍第一集--法拍投標前，必須訪談現住人之原因?
法拍屋投標前，必先為實地勘查，須鼓起勇氣詢問鄰居及房屋現使用人，才能獲得有效資訊。但發現現使用人表示有租約，但法院公告並未記載時，應如何處理呢?
困難在哪裡，財富就在哪裡--林德泉老師的至理名言
投報率是談出來的--程耀樑老師的至理名言
記得人生第二件進場投標案件，即遇到上開狀況，詢問銀行後，銀行表示能取得搬遷同意書即給予代墊，以下分析法拍物件存有租約之風險與獲利
一、你將成為新房東--法律要保護經濟上的弱勢(一定條件之房客，以下簡稱房客)，房東的房屋縱經法拍拍予得標人，房客原有的租約不受影響，該得標人即變成新房東，租約內所訂條件繼續維持(低租金)，不能改變，此為民法第425條「買賣不破租賃」定有明文。通常法拍物件有租賃契約存在時，法院會在拍賣公告載明--「第三人承租中，拍定後不點交」
二、提早取回房屋---要房客提早交屋給您，就要與房客協商，取得他的同意，有時須貼補搬遷費，來彌補房客搬家的麻煩與損失。此雖非法律規定，但從獲利及投報率層面來看，能越早拿回房屋，即可盡早整理出售，投報率當然大幅增長，從房客瘋狂面來說，亦可避免房客搬走前之惡意破壞，維修費用必然大於搬遷費用。
三、倘遇到惡房客，不付房租，找里長及管區派出所警察，也是愛莫能助，此屬民事事件。找律師告打官司，雖會勝訴，但還是堅持不搬呢？僅能持勝訴判決書，至法院民事執行處聲請強制執行，跟法拍屋點交程序是一模一樣的，再經執行處確認雙方未能和解交屋，司法官司+強制執行程序約1年6個月時間，才能強制交屋，白白浪費1年6個月的房租與時間。
四、法拍物件中有百分之30的租約是假的，臨拍創造。其源由為債務人為避免房子被標走，於查封時，向法院陳報假租約，使法院公告不點交，致無人願意進場投標，其後再用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費。一兼二顧，摸蜊仔兼洗褲。假租約類型大致如下:
　　1.租金一次付清
　　2.長租期，低租金
　　3.以押金抵租金（或以債務抵租金）
　　4.以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
　　5.不定期租約
五、但此種案件，因困難解決房客，自然投標時，因競爭對手也會較少，獲利空間也比較大。
六、本次案件，於投標前10天，屢次拜訪房客，並與房客(長)常聊(凌晨3點)，並了解其需求，於投標前3天，取得搬遷協議書，立即向聯邦銀行(關於銀行部分另闢文章說明)聲請代墊，隨後順利進場投標。
風險與利潤息息相關，風險的控制，長有賴於自身的學養、委託專業的律師或代標公司。小樑律師，與您下集見。