DVA Consulting Aste, Stralci e NPL Immobiliari

Tra il 15 e il 16 febbraio 2024 verranno battute all’asta per alcune proprietà immobiliari gestite dall’Agenzia Nazionale Beni Sequestrati e Confiscati alla criminalità organizzata (ANBSC). Oltre a terreni e immobili commerciali, fanno parte del programma anche abitazioni e una villa bifamiliare i Sicilia. Nello specifico saranno in asta beni immobili in tre regioni: Calabria, Sicilia e Puglia (Palermo, Caltanissetta, Agrigento, Reggio Calabria e Brindisi sono le province presenti nel bando).

Prezzi delle case a Milano: +43,2% negli ultimi 5 anni, le zone periferiche volano

Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, i prezzi in città sono aumentati del 43,2% (contro una media delle metropoli dell’8,8%) soprattutto in periferia nelle aree attraversate dai nuovi tratti di metropolitana o dai grandi progetti di riqualificazione.
Un balzo che supera il 40 per cento. Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa , negli ultimi cinque anni, i prezzi della città di Milano sono aumentati del 43,2%, contro una media delle metropoli dell’8,8 per cento. Il capoluogo lombardo ha, dunque, staccato le altre città con un aumento dei valori che ha interessato, in particolare, le zone periferiche che hanno registrato un rialzo del 50,3 per cento. Due i fattori che hanno guidato, proprio in queste aree, una crescita dei valori senza precedenti. L’arrivo dei nuovi tratti di metropolitana e i lavori di riqualificazione e recupero di ampie aree dismesse.
I prezzi elevati delle zone centrali e semicentrali hanno comportato negli anni uno spostamento degli acquisti verso le zone periferiche, motivo per cui queste ultime hanno sperimentato un rialzo dei valori.

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Gli immobili pubblicati vengono venduti tramite asta. DVA CONSULTING offre servizio di consulenza affiancando i clienti in ogni passo della procedura. Tra i vari servizi: Aste Telematiche, Saldi e Stralci Immobiliari, acquisizione e gestione NPL Immobiliari (crediti immobiliari deteriorati) etc etc.
Il presente post non sostituisce né integra le informazioni pubblicate ex art. 490 c.p.c. SI RICEVE SOLO SU APPUNTAMENTO

Appartamento al piano quinto composto da doppio ingresso, cucina abitabile, due disimpegni, ripostiglio, 3 bagni, 2 balconi, una veranda, 4 camere, un soggiorno e uno studiolo oltre a cantina al piano interrato.L'immobile viene venduto tramite asta giudiziaria. DVA CONSULTING offre servizio di consulenza affiancando i clienti in ogni passo della procedura. Tra i vari servizi: Aste Telematiche, Saldi e Stralci Immobiliari, acquisizione e gestione NPL Immobiliari (crediti immobiliari deteriorati) etc etc.
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Monolocale al piano terra al rustico avanzato. L'immobile viene venduto tramite asta giudiziaria. DVA CONSULTING offre servizio di consulenza affiancando i clienti in ogni passo della procedura. Tra i vari servizi: Aste Telematiche, Saldi e Stralci Immobiliari, acquisizione e gestione NPL Immobiliari (crediti immobiliari deteriorati) etc etc.
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DVA Consulting Aste, Stralci e NPL Immobiliari è un importante punto di riferimento per il mercato delle aste e saldi e stralci immobiliari, grazie all'offerta di consulenza specializzata e professionale per l'assistenza all'acquisizione, assistenza alla rivendita e/o locazione di appartamenti, uffici, negozi, locali commerciali.

Cartabia rischia di vanificare l’efficacia della vendita diretta!

Il 30 giugno con il D. Lgs n. 149/2022, attuativo della Riforma Cartabia, è entrata in vigore una novità che ha un impatto diretto sulle esecuzioni immobiliari. Le nuove norme contengono però un’incongruenza che rischia di annullare quanto di buono deriva dalla possibilità di vendita diretta da parte del proprietario.

“Con la riforma Cartabia, il legislatore introduce la ‘vendita diretta’ dei beni esecutati in alternativa alla vendita all’asta ‘ordinaria’. In parole semplici, chi si è visto pignorare la casa avrà la possibilità di venderla ad acquirenti privati, ovviamente prima della data in cui è stata fissata la vendita forzata(asta). Lo scopo è coinvolgere l’esecutato nella vendita del bene pignorato. Perché dovrebbe farlo? Semplice: per evitare che, in caso di asta deserta, la casa sia rimessa in vendita a un prezzo inferiore”.

La vendita in asta di una casa spesso non risolve i problemi di debito dei proprietari, poiché i meccanismi delle aste portano spesso alla svalutazione dell’immobile. Il risultato è che spesso la vendita in asta non soddisfa i diritti dei creditori.

Inoltre, la riforma vorrebbe tutelare i creditori dalla svalutazione del bene Se l’acquirente acquista direttamente dall’esecutato, stando alle interpretazioni attuali della riforma, deve corrispondere, piu' o meno, il prezzo base. Per la risoluzione del debito l’attività dei professionisti di DVA Consulting, in grado di trattare direttamente con i creditori, continuerà ad essere indispensabile anche con l’attuazione della riforma, anche perché cercare una soluzione professionale prima che la casa vada all’asta è sempre preferibile e spesso anche possibile”

Aste di proprietà privata? Certo!
ASTE IMMOBILIARI TRA PRIVATI

La DVA Consulting, ha acquisito nel tempo la formazione e l'esperienza necessarie per poter offrire ai propri clienti un ulteriore servizio di vendita immobiliare , le “ASTE PRIVATE”

- Ogni immobile avrà un proprio regolamento vincolante depositato presso il Notaio.
- La procedura è estremamente veloce e sicura: infatti l'apertura delle buste nello studio del Notaio è fissata entro un termine da 6 a 15 giorni dal ricevimento delle offerte.
- L'asta avviene in caso di più offerte, con il controllo e la presenza di un Notaio.
- La DVA Consulting, oltre a dipanare tutte le fasi organizzative , presenta le caratteristiche funzionali ed estetiche dell'immobile in una scheda tecnica, liberamente accessibile a chiunque.
- L'immobile sarà visitabile previo appuntamento da fissare con un consulente DVA Consulting
- La riservatezza della procedura è assoluta, infatti l'identità del venditore non viene resa nota fino al giorno dell'asta.
- ll prezzo offerto in busta chiusa non può essere inferiore al prezzo base dell'asta, ovviamente le offerte devono essere superiori e debitamente regolate nel “BANDO DI VENDITA ASTE PRIVATE” disponibile per ogni immobile, pubblicato da DVA Consulting e depositato presso il Notaio.

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Asta immobiliare?
Ecco perché è importante essere informati e affidarsi a mani esperte capaci di fare un'attenta e scrupolosa due diligence dell'immobile prima dell'asta:
L’acquisto della casa all’asta immobiliare fa gola a molti, d’altro canto non bisogna sottovalutare l’entità e l’importanza dell’intera operazione.
E’ necessario arrivare preparati all’asta giudiziaria conoscendo la procedura, verificando tutti i documenti relativi alla vendita, facendo un'indagine dei potenziali vincoli e vizi occulri e, in ultimo, valutando la reale convenienza economica dell’acquisto.

Prendiamo, ad esempio, le agevolazioni fiscali introdotte dagli svariati decreti ( es: under 36 o Salva Banche) anche in questo caso è necessario conoscere la normativa per comprendere se i vantaggi fiscali trovano applicazione all’asta immobiliare cui intendiamo partecipare.
Bisognerà conteggiare bene tutte le spese e le imposte a cui far fronte, verificare le condizioni urbanistiche, catastali etc etc etc....
C'è una grande quantità di informazioni che bisogna possedere per partecipare consapevolmente ad un’asta immobiliare considerando tutti gli elementi fondamentali di cui tener conto per acquistare un benee concludere un vero affare.

La crescita dei prezzi del mercato immobiliare in Italia sta creando non pochi problemi. Gli affitti sono schizzati alle stelle.

Il mercato immobiliare in Italia sta facendo registrare una crescita spaventosa nell’ultimo periodo. I costi per l’acquisto della prima casa oppure per poterne prendere una in affitto sono di fatto schizzati alle stelle. Nel primo caso la conseguenza è dovuta all’aumento dei tassi d’interesse che hanno di fatto lievitare il costo del denaro; nel secondo, l'esigenza sempre piu' crescente di locare un'immobile per lavoratori e studenti fuori sede o per tutti coloro, tutisti inclusi, che identificano anche locazioni brevi come giusta alternativa alla permanenza in hotel.

Sostanzialmente il mattone si conferma come "bene rifugio" contro l’inflazione e chi puo' continua a comprare investendo anche in città dove il mercato immobiliare è ancora in fase di crescita, proprio per la storica solidità di questa preziosa forma d'investimento.

Acquistare in asta è dunque ancora un'esigenza che determina ottimi vantaggi in termini economici, consigliata a tutti i target di acquirenti.

I NOSTRI CLIENTI, PARTECIPANDO ALLE ASTE, CI CHIEDONO:
qual'e la differenza tra il valore di mercato e il valore catastale di un immobile?

Il valore di mercato si basa sul prezzo di vendita di un immobile sul mercato libero, mentre il valore catastale è un valore fiscale stabilito dalle autorità competenti che tiene conto della rendita catastale dell’immobile. Di norma il valore catastale è inferiore al valore di mercato.
Nel caso di acquisto della casa da un privato, l’imposta di registro viene calcolata sulla base del valore catastale.

- Come si stabilisce il valore di mercato di un immobile?

Esiste una banca dati gestita dall’Agenzia delle Entrate che fornisce informazioni sul valore al metro quadro delle varie tipologie di immobili, aggiornate ogni sei mesi. Questa banca dati si chiama OMI, ossia Osservatorio del mercato immobiliare e fornisce un valore minimo e uno massimo, indicando in tal modo un range all’interno del quale "dovrebbe" ricadere il prezzo dell’immobile.
L’OMI considera una serie di parametri come ad esempio:
la zona di ubicazione, la destinazione d’uso, le condizioni di conservazione dell’immobile, il piano a cui è ubicato, l'esposizione e la vista etc etc.
Tuttavia l’Omi fornisce valori medi che possono subire incrementi o decrementi a seconda di numerose variabili .

QUAL È L’ANDAMENTO DEL MERCATO DELLE ASTE IMMOBILIARI?

Quello delle aste è un mercato molto particolare; per mettere un immobile all’asta, infatti, si devono verificare tutta una serie di contingenze molto spesso di natura legale: in questi casi, ad esempio, un immobile viene messo all’asta per far sì che il ricavato della vendita copra i debiti del proprietario.

In controtendenza rispetto al resto del mondo, dove gli aumenti dei tassi di interesse e la stretta monetaria hanno spinto al rialzo l’offerta di acquisto di una casa all’asta. Difatti da una parte il numero delle aste rispetto al 2019 si è ridotto di più del 50%, ma d’altra parte la quota di immobili venduti all’asta ha superato invece il 60% rispetto agli anni passati.
Ciò è dovuto in parte dal fatto che l’acquisto tramite asta ha dei vantaggi (sia economici sia burocratici), ma anche dal fatto che, dopo la pandemia, molti aspetti del mercato si sono pesantemente digitalizzati, aprendosi molto di più alla situazione generale.

MOLTI CLIENTI CHE COMPRANO IN ASTA CI CHIEDONO : Entro quando devo cambiare la residenza se ho dichiarato l'acquisto in asta come prima casa?

La Residenza nella “prima casa” va richiesta entro 18 mesi: è un termine tassativo!

La dichiarazione con la quale, nell’atto di acquisto, ci si impegna a rispettare la condizione alla base dell’agevolazione, deve inderogabilmente concretizzarsi in un anno e mezzo.

Il contribuente che acquista, con le agevolazioni “prima casa”, un’abitazione situata in un Comune diverso da quello nel quale è residente, è tenuto a spostare la propria residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione entro 18 mesi dall’acquisto.
Si tratta di un termine perentorio, il cui mancato rispetto determina la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. Questo principio è stato affermato dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 26599 del 9 settembre 2022.

Al riguardo, premettiamo che l’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa allegata al Testo Unico sull’imposta di registro (Dpr n. 131/1986).

La normativa stabilisce che, per usufruire dell’agevolazione, devono ricorrere determinati requisiti, sia soggettivi che oggettivi.
Tra questi ultimi rientra il requisito inerente al luogo in cui deve essere situato l’immobile per il quale si usufruisce dell’agevolazione.

A parte alcuni criteri particolari (contribuente che svolge la propria attività nel luogo in cui si trova l’immobile acquistato, contribuente emigrato all’estero per lavoro, cittadino italiano iscritto all’Aire) il criterio generale, relativo al luogo in cui è situata l’abitazione agevolata, prevede che il contribuente sia residente, alla data di acquisto, nel Comune in cui si trova tale immobile. Qualora tale condizione non ricorre già al momento della stipula, il contribuente, per godere delle agevolazioni, deve obbligarsi, in atto, a trasferire in tale Comune la propria residenza entro 18 mesi.
In quest’ultimo caso, l’agevolazione viene concessa in sede di registrazione dell’atto. Successivamente, l’amministrazione finanziaria dovrà verificare che l’impegno assunto dal contribuente, in merito al cambio di residenza, sia stato effettivamente mantenuto.

Nel caso in esame, oggetto della sentenza n. 26599/2022, l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate, constatato il mancato rispetto dell’impegno del trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto, aveva revocato le agevolazioni, sia relativamente all’imposta di registro, che per l’imposta sostitutiva sui finanziamenti, in relazione al mutuo che il contribuente aveva acceso al fine di procedere all’acquisto dell’abitazione.

In seguito al ricorso presentato dal contribuente, la Ctp di Milano ha annullato l’avviso relativo alla decadenza dalle agevolazioni, ritenendo che il termine di diciotto mesi previsto dalla norma sopra indicata fosse un termine meramente ordinatorio e non perentorio. Secondo la Ctp, in pratica, il contribuente mantiene le agevolazioni se trasferisce la residenza entro 3 anni dall’acquisto.
In sede di appello, invece, la Ctr della Lombardia (decisione n. 3477 del 13 settembre 2019) ha concordato con la tesi dell’ufficio, secondo la quale il termine di diciotto mesi è perentorio.

Quest’ultima tesi è stata condivisa anche dalla Corte di cassazione, la quale ha evidenziato che la dichiarazione con la quale un contribuente, nell’atto di acquisto della “prima casa”, si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto, rappresenta solo una delle condizioni imposte al contribuente in tema di residenza. L’altra condizione è quella di procedere, effettivamente, al cambio di residenza entro diciotto mesi dall’acquisto.

In particolare i giudici hanno richiamato il proprio orientamento espresso con le ordinanze nn. 17629/2021 e 17867/2022, con le quali si era già affermato che “…ai fini della fruizione dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa, e in applicazione dell'art. 1,nota II bis, comma 1, lett. a), della Tariffa, Parte Prima, D.P.R. n. 131 del 1986, l'acquirente assume un vero e proprio obbligo verso il fisco con la dichiarazione di voler stabilire la propria residenza nel comune in cui è sito l'immobile, da adempiere nel termine perentorio, e non sollecitatorio, di diciotto mesi dalla stipula dell'atto, comportando il suo inadempimento la decadenza dal beneficio, anticipato al momento della registrazione”.

I giudici hanno respinto anche le ulteriori osservazioni del contribuente, relativamente ai seguenti aspetti:

secondo il contribuente, il termine per spostare la residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione acquistata deve decorrere dalla data di registrazione dell’atto e non dalla data di stipula, in quanto l’elemento costitutivo del beneficio fiscale è rappresentato, appunto, dalla registrazione dell’atto e non dalla stipula. Tale osservazione non è stata accolta, in quanto la norma, in tema di residenza, prevede che “…l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza”. Dal tenore letterale della norma è evidente che i diciotto mesi decorrono dalla data di acquisto dell’immobile, vale a dire dalla data di stipula dell’atto. Non rileva, invece, la data di registrazione
il contribuente, inoltre, ha fatto presente che il ritardo nel trasferimento della propria residenza era stato causato dalle sue precarie condizioni di salute. Pertanto, riteneva che fosse sussistente l’esimente relativa alla causa di forza maggiore. Anche questa eccezione è stata respinta dalla Cassazione, in considerazione del fatto che le precarie condizioni di salute del contribuente erano preesistenti rispetto all’acquisto dell’abitazione. Pertanto, non poteva essere invocata l’esimente della causa di forza maggiore.

Per effetto di queste considerazioni è stata ritenuta legittima la decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, con conseguente recupero delle imposte nella misura ordinaria.

AGGIUDICAZIONE DI UN IMMOBILE DERIVANTE DA DONAZIONE:
Ci sono dei rischi per l’acquisto all’asta di un immobile donato? Tendenzialmente no. Un’eventuale azione rivendicativa infatti, semmai dovesse esserci, sarebbe rivolta verso chi ha ricevuto direttamente l’immobile donato e non nei confronti dell’aggiudicatario. A tal fine, quando il donatario ottiene l’immobile dovrebbe stipulare un’assicurazione per difendersi dal rischio di una possibile richiesta di restituzione da parte degli eredi del donante.
Rischi per l’acquisto all’asta di un immobile donato, gli eredi possono rivalersi sull’aggiudicatario?
Ma quando gli eredi legittimari del donante possono rivalersi sull’aggiudicatario dell’immobile donato e aggiudicato all’asta? Gli eredi possono richiedere la restituzione della casa, in virtù di un’azione di riduzione patrimoniale (cioè vogliono che gli sia riconosciuta una legittima quota di eredità), solo se sussistono le seguenti condizioni:

il donante dell’immobile al debitore esecutato è deceduto da meno di 10 anni;
non sono ancora trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari;
il donatario (ovvero in questo caso il debitore esecutato) non possiede altri beni su cui gli eredi del donante possano far valere le proprie ragioni. In altre parole, gli eredi prima di avviare un’azione di riduzione e restituzione dell’immobile donato possono tentare di rivalersi su altri beni in possesso del donatario. Per poter avviare un’azione di restituzione, però, gli eredi devono assicurarsi che l’immobile provenga da una donazione diretta.
E se sono passati più di 20 anni?
Se, invece, sono passati più di 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione ed è stata presentata una domanda di riduzione dopo 10 anni dall’apertura della successione gli eredi non possono rivalersi sull’aggiudicatario dell’immobile donato e venduto all’asta.

AUGURI
La Pasqua, insieme all’energia della primavera, allo sbocciare dei fiori, alle lunghe giornate di sole porta con sé sensazioni e desideri di nuovi inizi. Un po’ come quando vedi per la prima volta la casa dei tuoi sogni.

Servizio di Property Finder
Il servizio, conosciuto anche come “home hunter”ovvero “cacciatore di case”, è dedicato a chi cerca un’immobile adeguato a soddisfare specifiche esigenze, risparmiando tempo e restando nel budget previsto.

Un property finder è infatti un consulente specializzato il cui compito è quello di cercare e trovare, su committenza del cliente, l’immobile ideale.

A differenza degli agenti immobiliari, i nostri consulenti “property finders” operano esclusivamente nell’interesse del cliente DVA Consulting . Non abbiamo immobili da gestire e proporre in affitto o vendita, ma ricerchiamo di volta in volta la casa giusta in base alle caratteristiche desiderate.
Con un approccio completamente diverso rispetto ai tradizionali servizi di intermediazione immobiliare, dedichiamo tutta l’attenzione su chi vuole affittare o comprare casa
In sostanza:
- selezioniamo per te una lista di proprietà corrispondenti al profilo della tua casa ideale
- le visitiamo personalmente in modo da poterti fornire le informazioni necessarie
- realizziamo un virtual tour degli immobili
- organizziamo per te una visita online
- prepariamo un dossier con le informazioni sul quartiere e sul contesto
- ci occupiamo della trattativa con l’agente immobiliare o con il proprietario della casa che avrai scelto
- ci occupiamo di effettuare un check della documentazione della casa in modo da permetterti di procedere all’affitto o all'acquisto in totale sicurezza
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ASTE E MERCATO IMMOBILIARE:

Quello delle aste è un mercato molto particolare; per mettere un immobile all’asta, infatti, si devono verificare tutta una serie di contingenze molto spesso di natura legale: in genere, ad esempio, un immobile viene messo all’asta per far sì che il ricavato della vendita copra i debiti del proprietario.

In questo periodo in Italia, il numero delle aste rispetto al 2019 si è ridotto di più del 50%, ma d’altra parte la quota di immobili venduti all’asta ha superato invece il 60% rispetto agli anni passati.

Ciò è dovuto in parte dal fatto che l’acquisto tramite asta ha dei vantaggi (sia economici sia burocratici), ma anche dal fatto che, dopo la pandemia, molti aspetti del mercato si sono pesantemente digitalizzati.

Difatti anche le aste immobiliare sono dipanate oggi, nella maggior parte, in modalità telematica e per non incorrere in facili errori durante la presentazione dell'offerta telematica è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti del settore che, oltre alla presentazione dell'offerta, sono in grado di fornire tutte le informazioni utili e necessarie per fare un'acquisto "sicuro"

QUANDO L'AGENZIA DELL'ENTRATE NON PUO' PIGNORARE UN'IMMOBILE ?
Il Decreto del Fare ha negato a Equitalia (ora Agenzia Entrate) la possibilità di eseguire il pignoramento della prima casa, ma non l'iscrizione di ipoteca.

E’ un argomento sul quale vale la pena di fare chiarezza, perché spesso la confusione e la disinformazione possono creare inutili allarmismi, in particolare nell’ambito del pignoramento immobiliare prima casa, ovvero la procedura più temuta dal cittadino italiano (e non solo).

Come funziona il pignoramento immobiliare ?
Il creditore (in questo caso l’Agenzia delle Entrate tramite il suo ente di riscossione – una volta chiamato Equitalia, ora chiamato Agenzia Entrate Riscossione) procede alla trascrizione di ipoteca sull’immobile per un importo pari o superiore al suo credito, per poi dare corso agli adempimenti di vendita tramite procedura esecutiva forzata governata dal Tribunale competente.

Tuttavia questo iter è sottoposto a precisi limiti, introdotti allo scopo di offrire una minima tutela al cittadino e al suo bene più importante, ovvero la prima casa.

Quali sono i limiti al pignoramento immobiliare ?
Sono essenzialmente tre, abbastanza facili da descrivere e da ricordare. l’Agenzia delle Entrate non può dinfatti eseguire il pignoramento immobiliare se l’immobile è contemporaneamente:

- unico immobile di proprietà del debitore
-adibito a uso abitativo e a sua residenza anagrafica,
-catastalmente non di lusso, né villa, né castello.

In tutti gli altri casi, infatti, il pignoramento da parte dell'Agenzia delle Entrate è possibile solo se vengono superati tre limiti:

-il debito deve essere superiore a 120 mila euro (somma minima)
-il valore dell’immobile deve essere superiore a 120 mila euro
-sia avvenuta iscrizione di ipoteca da almeno sei mesi.

Il divieto di pignoramento immobiliare della prima casa da parte di Agenzia Entrate rende l’immobile “intoccabile”?

Fino ad un certo punto.
Bisogna infatti prestare attenzione al significato tecnico dei termini: il divieto di esproprio da parte di Agenzia Entrate Riscossione (ex equitalia) non vuol dire che c'è divieto di trascrizione ipotec

Vuol dire che l’Agenzia delle Entrate potrà comunque tutelare il suo credito con azioni cautelative, ipotecando l’immobile, rendendolo molto meno appetibile, e scoraggiandone la vendita a terzi soggetti.

Essere consapevoli dei suddetti limiti di legge è importante perché spesso ci si interroga su come salvare un immobile dal pignoramento quando magari tale pericolo nemmeno esiste. E potrebbe agevolmente essere scongiurato producendo documenti che dimostrino i limiti suddetti.

STOP SUPERBONUS, è allarme: “MILIONI DI APPARTAMENTI A RISCHIO PIGNORAMENTO”

Il blocco della cessione del credito, maturato con il Superbonus 110%, sta producendo effetti difficili da gestire. Dopo le imprese, a rischio anche gli appartamenti.

Il blocco della cessione del credito, maturato con il Superbonus 110%, sta producendo effetti devastanti, con i cantieri fermi e le famiglie, alle quali si era promesso di eseguire la ristrutturazione a costo zero, totalmente disorientate. Un caos che, da qui a fine anno, potrebbe aprire scenari davvero molto inquietanti. Chi tirerà fuori ora questo denaro? Chi permetterà di completare quanto iniziato? Come si sbloccherà una situazione di totale stallo e pericolosa da un punto di vista economico? Le risposte al momento mancano”.

Cantieri interrotti che rischiano di non ripartire mai più, insieme a progetti presentati e non più realizzabili, ci restituiscono una visione futura del tessuto urbano ben peggiore di quella che avremmo dovuto, e voluto, consegnare ai nostri figli”.

Diverse imprese edili si stanno rivolgendo ai proprietari di casa per ottenere il denaro necessario per procedere al completamento dell’opera iniziata.

Certo il blocco del Superbonus 110% può dare ossigeno ai conti pubblici ma rischia di mettere in ginocchio le imprese del settore e parecchie famiglie.

Molte famiglie insomma non hanno i soldi necessari per poter onorare un eventuale debito che, di fatto, non pensavano di dover contrarre: “Il rischio è che, a partire da settembre di quest’anno, molti proprietari rischiano di vedere le loro abitazioni essere oggetto di pignoramento fino alla messa all’asta.
Milioni di appartamenti che rischiano di essere persi dai legittimi proprietari che, di fatto, si sono limitati a fidarsi dello Stato.
Un problema serio che riguarda in particolare chi ha iniziato ad eseguire i lavori a partire da ottobre dello scorso anno.
Una beffa che fa il paio con le difficoltà che i costruttori stessi e i relativi subappaltatori stanno vivendo in queste settimane. Ricorrere al fallimento sembra, al momento, essere l’unica strada percorribile”.

I cittadini ignari da un lato e le imprese edili dall’altro che stanno per portare i libri contabili in Tribunale. Un disagio enorme che sottintende debiti per centinaia e centinaia di milioni di euro.

Cosa succede quando una casa viene pignorata?
Il pignoramento immobiliare è una procedura esecutiva che può essere attuata dal creditore per recuperare le somme dovute dal proprio debitore.Il creditore può pignorare la casa in qualsiasi momento, indipendentemente dal valore del debito ma di solito, non si procede al pignoramento immobiliare quando il credito è di valore esiguo perché il costo della procedura sarebbe sicuramente piu' alto del debito effettivo.
La procedura di pignoramento immobiliare inizia con la notifica al debitore del cosiddetto «titolo esecutivo» ossia il documento che certifica l’esistenza e l’entità del credito. Tale documento è di norma la sentenza di condanna o un decreto ingiuntivo.
Dopodiché il debitore riceve un ultimo invito a pagare entro 10 giorni: è il cosiddetto atto di precetto.
L’ultimo atto che il creditore deve notificare al debitore è l’atto di pignoramento immobiliare con cui indica gli estremi del bene pignorato. Il debitore che non abbia ricevuto la notifica del titolo esecutivo, del precetto o dell’atto di pignoramento può presentare opposizione e invalidare l’intera procedura.
Dopo che il creditore procede alla notifica del pignoramento al debitore, presenta un’istanza al tribunale con cui chiede la vendita del bene. Il giudice, una volta verificata la fondatezza del credito, stabilisce un’udienza per la comparizione delle parti (che va notificata al debitore), nomina un perito per la stima del valore dell’immobile e, infine, autorizza il pignoramento dell’immobile disponendo le varie vendite giudiziarie all’asta. Una volta che l’immobile è stato pignorato, viene pubblicato un bando di vendita.
La vendita avviene tramite un’asta giudiziaria.
Il prezzo ottenuto dalla vendita viene utilizzato per soddisfare il creditore.Durante le aste il debitore può rimanere a casa?
Se il debitore abita l’immobile pignorato, ha il diritto di continuare a farlo fino a quando, dopo la vendita, decadono i termini dipanati dall'art 560 c.p.c.( in genere 120 gg).
Se invece l’immobile non è abitato dal debitore o dalla sua famiglia, deve essere liberato entro il momento in cui viene pronunciata l’ordinanza che autorizza la vendita. Il debitore può anche presentare un’istanza per la vendita diretta dell’immobile pignorato. La vendita diretta dell’immobile consente al debitore di vendere la casa direttamente a un terzo acquirente da lui contattato, senza dover passare per l’asta giudiziaria. Questa soluzione può essere più conveniente per il debitore, in quanto gli permette di vendere l’immobile a un prezzo più alto rispetto alla svalutazione delle aste e di estinguere il debito nei confronti del creditore (in genere si acquista tramite Saldo e Stralcio).
Anche la prima casa puo' essere pignota; il pignoramento della prima casa è vietato solo all’Agente per la riscossione esattoriale in caso di omesso pagamento di cartelle esattoriali (si pensi ad Agenzia Entrate Riscossione). Ma tale divieto opera solo se sussistono i seguenti presupposti:

- la casa non deve essere di lusso (ossia non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8, A/9);
- la casa deve essere la residenza del debitore;
- la casa deve essere accatastata a civile dimora;
- il debitore non deve essere proprietario, neanche per quote, di altri immobili.

Se l’importo ricavato dalla vendita della casa pignorata non è sufficiente a coprire il debito, il creditore può avviare ulteriori azioni legali per recuperare il resto del debito. Tuttavia, nel caso in cui la base d’asta della casa sia talmente bassa da non consentire il ragionevole soddisfacimento delle ragioni del creditore, il giudice può chiudere definitivamente la procedura esecutiva e liberare l’immobile. Il creditore non potrà poi pignorare nuovamente lo stesso bene del debitore. Inoltre il decreto banche del 2016 ha introdotto una norma che limita il numero di aste che possono essere effettuate prima che il pignoramento immobiliare sia considerato estinto. Secondo il codice di procedura, se le prime tre aste non danno alcun risultato, il giudice può ordinare una quarta asta con un prezzo di vendita ridotto di metà per aumentare l’interesse degli offerenti. Se anche la quarta asta non ha successo, il prezzo di vendita sarà sceso al punto in cui non sarà più possibile soddisfare le pretese dei creditori e il giudice dovrà estinguere definitivamente il pignoramento.

La novità introdotta dal decreto è che la chiusura del processo di pignoramento non è più una semplice possibilità per il giudice, ma un obbligo. Inoltre, è stato definito il numero massimo di aste che possono essere effettuate, che è fissato a quattro, e non sono più richieste condizioni per la chiusura anticipata della procedura, a parte il numero massimo di quattro aste.