STUDIO TECNICO geom. giovanni lopes

Sanatoria abusi edilizi: attenzione alla multa da 30.000 euro ed al silenzio assenso.

In merito alla nuova sanatoria degli abusi edilizi è bene capire quando si rischia di pagare multa da più di 30.000 euro.

A fine luglio 2024 il Governo ha trasformato il Decreto Salva Casa presentato dal ministro Salvini in legge. L’aula del Senato ha in pratica dato il via libera definitivo attraverso l’esercizio della fiducia a una misura presentata come indispensabile strategia per la semplificazione edilizia e urbanistica.

La legge introduce la possibilità di sistemare piccole difformità edilizie (inclusi gli aumenti di cubatura) e di regolarizzare questioni formali che hanno negli anni passati creato problemi alle compravendite immobiliari. Rispetto al disegno di legge originale, la legge definitiva ha introdotto anche norme per le variazioni essenziali, per la doppia conformità, per il cambio di destinazione d’uso senza SCIA, per il via libera ai mini appartamenti e in materia antisismica.

La legge riduce gli oneri amministrativi per i cittadini, semplificando le procedure per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile. Solo per gli immobili in aree vincolate paesaggisticamente, la compatibilità deve essere valutata dal Comune, ma anche in questo caso viene semplificato l’iter, sorpassando vari step relativi all’accertamento di conformità

Il Salva Casa è dunque una vera e propria sanatoria di abusi edilizi, anche se piccoli… La novità stabilisce specifici limiti per gli abusi sanabili definiti come tolleranze costruttive. Si possono sanare il 2% per superfici superiori a 500 mq.
Il 3% per superfici immobiliari tra 300 e 500 mq. Si passa al 4% per superfici tra 100 e 300 mq. E la percentuale sanabile è del 5% per le abitazione inferiori a 100 mq
La legge introduce la regola del silenzio-assenso. Ciò significa che se l’ufficio comunale non risponde entro un certo termine alla richiesta, la domanda di sanatoria si considera automaticamente accolta. In pratica, decorsi i termini stabiliti per ogni fattispecie, gli uffici competenti non possono più limitare i lavori o far scattare denunce o sanzioni sugli immobili interessati.
I termini per il silenzio-assenso sono di quarantacinque giorni per il permesso di costruire. L’attesa passa a trenta giorni per ottenere la SCIA (la segnalazione certificata di inizio attività). La legge ha anche modificato le possibili sanzioni. Per esempio, per interventi edilizi realizzati in assenza di SCIA o in difformità rispetto al documento, la sanzione prevista dal Salva Casa è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile.
L’importo della multa, secondo il testo della legge, varia da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 10.328 euro. Se l’intervento è conforme alla normativa, la sanzione può essere ridotta a un minimo di 516 euro e un massimo di 5.000 euro circa. In genere, le sanzioni per la sanatoria possono variare da un minimo di 1.000 euro circa a più di 30.000 euro (per la precisione 30.984 euro).

SERVITÙ DI PASSAGGIO E COATTIVE.
Usucapione.

Art. 1051 c.c., rappresentano altre ipotesi di servitù coattiva quella dell'acquedotto coattivo (il diritto di far passare le acque attraverso fondi altrui), le servitù di elettrodotto e di linee telefoniche, la somministrazione di acqua (il diritto di prelevare l'acqua dal fondo servente).

Uno stesso proprietario possiede due fondi e il passaggio su uno avviene passando dall'altro. Quando i due fondi vengono divisi, senza che vengano compiute opere per consentire un diverso passaggio, si costituisce automaticamente una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia.

Costituzione della servitù per usucapione

Anche in mancanza di atto scritto, tuttavia, è possibile che la servitù di passaggio si costituisca comunque. Ciò può avvenire a seguito di usucapione del relativo diritto.

Si ricorda che l'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà o di un diritto reale di godimento, che avviene a seguito di possesso del bene o del diritto uti dominus, in maniera continuata e ininterrotta per un certo periodo di tempo determinato dalla legge (e talvolta con il concorso di determinati requisiti ulteriori.

La servitù di passaggio, più in particolare, può essere usucapita laddove, pur in assenza di atto scritto, la stessa sia stata esercitata per venti anni in maniera continuata e ininterrotta.

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La condensa sui muri è causata da un eccesso di umidità negli ambienti di casa (che è estremamente dannosa). L’aria calda è in grado di mantenere più umidità sospesa rispetto a un pari volume di aria fredda. Quando una massa calda (come i fumi di cottura dei cibi) viene a contatto con una superficie fredda (pareti, infissi) si abbassa di temperatura e cede l’umidità che non riesce più a mantenere in sospensione. L’umidità si condensa sui muri in minuscole goccioline e la sua presenza favorisce la formazione di colonie fungine (muffa sui muri) che anneriscono le pareti. Le colonie fungine causate dalla presenza di condensa si formano frequentemente vicino alle finestre e agli angoli delle stanze con muri freddi. Inoltre, l’umidità, provoca la marcescenza di materiali porosi, come il legno dei mobili. La muffa sui muri si forma più spesso in cucina e in bagno dove la produzione di vapore acqueo è alta. Possiamo ridurre la formazione di condensa sui muri agendo su più fronti, come l’isolamento di pareti e infissi e il miglioramento della qualità dell’aria in casa.

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Legge 105/24 SALVA CASA in Gazzetta Da oggi 28 luglio si applicano le disposizioni e semplificazioni apportate dal Salva Casa, nella versione modificata in conversione di legge n. 105/2024, chi...

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CAMBI D'USO - Legge SALVA CASA quali sono semplificati La Legge Salva Casa ha revisionato la disciplina dei mutamenti di destinazione d'uso, diversificandoli e condizionando a diversi requisiti.▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬...

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Oggi finalmente scopriremo, spero in modo chiaro, cosa riserva la nuova normativa sui piccoli abusi edilizi (NON È UN CONDONO EDILIZIO-LEGGE SPECIALE).

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Rendita catastale, ecco tutti i metodi migliori per abbassarla e pagare meno tasse per i tuoi immobili: guida completa Una guida completa su come abbassare la rendita catastale dei propri immobili e pagare così imposte ridotte

Sanatoria edilizia: come sanare gli abusi.

Dipende dalla gravità dell'abuso e dal momento in cui è stato commesso.

In generale, però, i passi da seguire sono i seguenti:

Verificare la sanabilità dell'abuso
Presentare la domanda di sanatoria
Ottenere il provvedimento di sanatoria

Verificare la sanabilità di un abuso :
Prima di presentare una domanda di sanatoria, è necessario accertare se l'abuso sia sanabile.

Queste le tipologie di abuso edilizio, determinate in base alla loro gravità, possono essere così riassunte:

interventi eseguiti in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali;

interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;

interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;

interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato.

Appartamento in eredità con testamento senza notaio.

Si tratta di testamento olografo, quello cioè scritto direttamente dall’interessato (il cosiddetto testatore), in assenza di pubblico ufficiale (il notaio). La legge attribuisce a tale documento lo stesso valore di un testamento pubblico, ossia quello redatto dinanzi al notaio, ma ciò solo a patto che:

sia stato integralmente scritto a mano;
la mano che lo ha redatto deve essere quella del testatore (che non può pertanto limitarsi a firmare un foglio scritto da altri o stampato al computer);
il documento sia datato e firmato, sempre in modalità autografa;
il documento sia in originale (non è riconosciuta validità alla fotocopia di un testamento, alla fotografia scattata col cellulare o alla scannerizzazione, neanche se munita di firma digitale).
Non è invece necessaria la presenza dei testimoni. Il foglio, infatti, può essere redatto in segreto dal testatore e da lui stesso custodito o affidato a terzi.

Nonostante l’assenza del notaio, il testamento olografo è sufficiente a trasferire la titolarità dell’immobile ma ciò non basta per completare il definitivo passaggio di proprietà del bene dal de cuius all’erede. Difatti, per rendere opponibile l’atto ai terzi, questo deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari tenuti presso l’Ufficio di Registro dell’Agenzia delle Entrate.

Catasto online, novità sulla piattaforma Sister: tra i nuovi servizi la possibilità di consultare gli storici delle mappe.

Tra le novità offerte dalla piattaforma Sister illustrate nel comunicato stampa del 16 luglio spicca la possibilità di poter richiedere le visure degli stadi storici delle mappe (in formato A3 o A4), ovvero una specie di fermoimmagine della mappa risalente ad una specifica data, dal 2014 ad oggi.

Decreto salva casa.

Salva Casa, approvate modifiche requisiti abitativi, Agibilità sanante, varianti ante 1977 e cambi d'uso Commissione approva emendamenti semplificanti le sanatorie e ristrutturazioni edilizie

Forse gli emendamenti al decreto Salva Casa potranno cambiare il futuro orientamento
Neanche il tempo di commentare la precedente decisione n. 119/2024 della Corte Costituzionale avverso una disposizione edilizia della regione Piemonte, che arriva la decisione n. 125/2024 che dichiara incostituzionale la procedura di sanatoria edilizia con singola conformità dell’articolo 135 Legge provincia Trento n. 1/2008.

La questione di incostituzionalità non è stata sollevata dal Governo nei termini di legge, bensì è stata sollevata lo scorso novembre 2023 con accertamento incidentale, in occasione di un procedimento amministrativo presso il Tribunale regionale di giustizia amministrativa Trentino-Alto Adige.

In particolar modo, la disposizione oggetto di censura riguarda l’articolo 135 comma 7 L.P. Trento n. 1/2008, nella parte in cui consente la sanatoria edilizia «quando è regolarmente richiesta e conforme, al momento della presentazione della domanda, alle norme urbanistiche vigenti e non in contrasto con quelle adottate, anche se l’opera per la quale è richiesta è già stata realizzata abusivamente». Tale forma di sanatoria edilizia provinciale, con singola conformità vigente, si poneva come una aggiunta alternativa al normale accertamento di “doppia” conformità (di cui al comma 1), coerente con l’articolo 36 T.U.E.

Decreto salva casa e definizione di stato legittimo dell'unità immobiliare.

"Art. 9-bis – Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili
1. (omissis)
1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

DERURALIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI AGRICOLI.

In passato il mutamento d’uso senza opere era edilizia libera anche per destinazione agricola
Si fa enorme fatica a spiegare al proprietario di un immobile rurale che deve pagare sostanziosi oneri di urbanizzazione per trasformarne l’utilizzo verso destinazioni d’uso diverse, magari costruito cento anni fa in territorio agricolo.

Al momento la normativa non aiuta neppure argomentando che la sua costruzione sia avvenuta in epoca anteriore alla L. 10/1977, cioè la prima legge nazionale che ha istituito l’obbligo di versare oneri di urbanizzazione per nuove costruzioni e ristrutturazioni, ed esonerare dal pagamento soltanto quelli per la conduzione dell’attività agricola.

Ciò nonostante, in molte regioni e comuni il mutamento di destinazione d’uso senza opere dalla categoria agricola verso altre continua a configurare mutamento d’uso rilevante, comportante probabile incremento di carico urbanistico, sottoponendoli al pagamento dei cosiddetti oneri verdi, cioè oneri di urbanizzazione anche considerevoli.

Ammettiamo anche casi in cui la deruralizzazione possa essere avvenuta di fatto anni fa, senza la contemporanea esecuzione della minima opera, per il quale il proprietario all’epoca non ha chiesto alcun titolo abilitativo o permesso edilizio comunque denominato.

Una casistica positiva potrebbe riguardare il cambio d’uso meramente funzionale operato di fatto anni fa, cioè anteriormente alla L. 47/85 e oggettivamente dimostrabile: ricordiamoci che l’onere della prova deve sempre essere rispettato soprattutto da parte del cittadino interessato a sostenere l’interesse.

E quando parliamo di destinazione d’uso rurale, e relativa perdita di ruralità, occorre ricordarsi che la sussistenza ai fini urbanistici/funzionali e anche catastali deve avvenire in presenza di entrambi i requisiti:

oggettivi: caratteristiche dell’immobile e relativo accatastamento.
soggettivi: qualifica dell’imprenditore agricolo a titolo principale per la conduzione del fondo.
Alla luce di ciò, qualcuno sostiene che la deruralizzazione si configuri giuridicamente anche con la perdita del solo requisito soggettivo, come ad esempio la chiusura dell’attività agricola aziendale o il decesso dell’unico soggetto che svolge tale attività, senza passaggio ad altri simili. E’ una tesi da ritenere condivisibile

La visura catastale

è un documento che ti permette di conoscere tutte le informazioni su terreni e fabbricati censiti dal Catasto. Può essere richiesta con i dati castali dell'immobile o con i dati della proprietà, persona o azienda.

Potrai ottenere in modo facile, veloce ed economico, informazioni su:
i dati catastali degli immobili, terreni e fabbricati
la categoria, la superficie catastale e i vani
la rendita catastale (fabbricati) o il reddito dominicale e agrario (terreni)
i dati anagrafici della proprietà
la natura (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto) e la quota dei diritti reali.