Maciej Sęk Ekspert Finansowy

① Equity Warszawska Sky - 6,88%
② Equity Wiejska 13 - 6,77%
③ Equity Tuwima Gardens 1 - 6,79%

To zakończone sukcesem 🏆 projekty deweloperskie, w których można było uczestniczyć, obejmując udziały jako inwestor indywidualny. Podane liczby to roczna stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału, którą można było zyskać dzięki tej inwestycji w ostatnich 18-24 miesiącach. Oczywiście, dziś te liczby nie robią już takiego wrażenia, ale musimy je porównać z ofertą lokat czy obligacji, których rentowność była bliska zeru w ostatnich latach.

Aktualnie dostępne projekty, w które można zainwestować, oferują blisko 10% zysku w skali roku. Jeśli Twoje środki marnują się na koncie, może warto rozważyć dla nich taką alternatywę 👌

Chcesz wiedzieć więcej? Skontaktuj się ze mną 📢

[Wakacje kredytowe]

W lipcu mają ruszyć wakacje kredytowe, czyli przesunięcie spłaty nawet 8 pełnych rat w czasie i wydłużenie okresu kredytowania. Co jest "najlepsze" w tym rozwiązaniu? To, że banki mają nie naliczać w tym czasie żadnych odsetek lub kar. A to znaczy, że w okresie zawieszenia spłat będziemy dosłownie za darmo korzystać z pieniędzy banków❗️❗️❗️

Oczywiście, jeśli budżet pozwala, najlepiej byłoby te środki oszczędzić na koncie i nadpłacić później kapitał. Dzięki takiemu zabiegowi będzie można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy na odsetkach❗️

Ważne, że z wakacji kredytowych mogą skorzystać Ci, którzy mają kredyt hipoteczny na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Odpadają mieszkania kupione inwestycyjnie.

Czy to zbyt piękne, żeby było prawdziwe❓ Trochę tak. Nie mam wielkiego przekonania, że banki tego nie obejdą w taki czy inny sposób. To, co dla jednych jest darmowym pieniądzem, dla innych jest potężnym kosztem.

Pozostaje również kwestia raportowania wakacji kredytowych do BIK. Czy utrudni to starania o kolejne kredyty? Jest na to spora szansa.

Także, decydując się na taki krok, warto oszacować ryzyko lub odezwać się do dobrego doradcy ;)

Twoja rata rośnie?

Jeśli zdecydowałeś się na raty równe, to pomimo wyższej raty kredytu spłacasz mniej kapitału. Kiedy rośnie oprocentowanie, przykładowo z 2,5% na 8% to przeważającą część raty stanowią odsetki.

Dla przykładu, w kredycie na 30 lat, w pierwszych latach rata kapitałowa z początkowych 47% całości raty zmienia się na 9%.

A to oznacza tylko tyle, że spłacanie kredytu staje się coraz większym złudzeniem i warto działać, żeby za 10 lat nie powiedzieć:
"A bo na razie to same odsetki schodziły".

Jakie są aktualnie możliwości reakcji?

✔. Refinansowanie na oprocentowanie stałe (coraz mniej korzystne)
✔ Refinansowanie na oprocentowanie zmienne (wykorzystanie spadających marż)
✔ Nadpłata, nadpłata i jeszcze raz nadpłata - celem kredytu jest zakup, a nie wzięcie kredytu :)
:)

A co w trawie piszczy u Premiera?

Na dzisiejszym przemówieniu na Europejskim Kongresie Gospodarczym kilka bardzo istotnych zapowiedzi.

✅ Likwidacja WIBOR - to akurat było wiadomo od dawna, że WIBOR poleci. Rozporządzenie BMR wisi od lat w powietrzu, ale zmiany nadchodzą dopiero jak na rynku robi się gorąco. Miejmy nadzieję, że nowy wskaźnik będzie korzystniejszy dla kredytobiorców.

❌ Wakacje kredytowe - fajnie brzmi, w praktyce może być niebezpieczne. Odsunięcie rat w czasie to nie umorzenie. Ciekawe jeszcze kto zapłaci za bezodsetkowe odroczenie rat :) Należy bardzo uważać na to rozwiązanie. Przypomina mi się początek COVIDu, gdy "wakacje" kredytowe proponowane przez banki okazały się być skrajnie niekorzystne w wielu przypadkach.

❌ Fundusz Wsparcia Kredytobiorców i Fundusz Wsparcia finansowany przez banki -
📞 - Halo Panie Premierze❗️ - absolutna tragedia❗️ Gwałtowne podnoszenie stóp spowodowane wysoką inflacją. Co robi Rząd? Zaczyna rozdawać jeszcze więcej. Trzymajcie kurczowo swoje oszczędności bo 11% inflacji to zdaje się być dopiero początek :)

Uwaga, uwaga, wydanie specjalne - dzieje się rzecz bezprecedensowa❗️❗️❗️

BNP aka Zieloni wychodzą z propozycją kredytu z oprocentowaniem stałym na 10 lat trwania kredytu. Aktualna propozycja w ofercie promocyjnej pozwala zablokować oprocentowanie nawet na 6,2%, co przy dzisiejszym WIBORze jest rewelacyjnym wynikiem❗️

Czy to początek końca kredytów o zmiennym oprocentowaniu? Czy doczekamy się kredytów rodem z Roberta Kiyosakiego, o stałej racie na 30lat❔

Czas pokaże❗️

Ten post jest dla Ciebie jeżeli:

1️⃣ Masz dzieci lub osoby zależne od Ciebie finansowo
2️⃣ Masz kredyty lub inne zobowiązania
3️⃣ Jesteś głównym żywicielem rodziny a partner zarabia mniej niż miesięczne wydatki gospodarstwa
4️⃣ Prowadzisz firmę lub jesteś wspólnikiem w spółce

Ostatnio miałem nieprzyjemność pomagać rodzinie klienta po jego śmierci. Prowadził jednoosobową działalność w zasadzie sam, bez większego udziału rodziny, więc nikt poza nim nie wiedział co dzieje się w firmie. Po śmierci wyszła masa problemów w związku z jego działalnością - brak dostępu do kont, ubezpieczenia na 8 samochodów, leasingi, pracownicy etatowi, podpisane umowy i bieżące koszty działalności. Multum rzeczy wymagających dużych nakładów finansowych co miesiąc. Na szczęście był ubezpieczony, więc rodzina nie odczuje skutków finansowych, ale strach pomyśleć co by było, gdyby ubezpieczenia nie miał.

Jeżeli znajdujesz się w jednym z opisanych przypadków to koniecznie zainteresuj się tematem bo:

1️⃣ Możesz zostawić dzieci i rodzinę bez pieniędzy do życia
2️⃣ Możesz pozostawić w spadku najbliższym swoje długi
3️⃣ Możesz zostawić rodzinę bez środków do regulowania miesięcznych zobowiązań
4️⃣ Budowana latami firma rozpadnie się jak domek z kart, bo nie zadbałeś o ten aspekt zawczasu

I nie, twoje ubezpieczenie grupowe w banku lub pracy nie stanowi zabezpieczenia. Wręcz przeciwnie, jest niebezpieczne i daje złudne poczucie bezpieczeństwa. Zabezpieczenie rodziny i bliskich to nie hazard.

[Jak (nie) stracić na kredycie hipotecznym #3]

Ubezpieczenie pomostowe

Ubezpieczenie pomostowe to podwyższona marża do momentu uzyskania wpisu hipoteki w księdze wieczystej. W zależności od banku podwyżka wynosi od 0,0 do nawet 1,5 p.p.

Podwyżka o 1,5 p.p. dla kredytu o wartości 500 tys. zł to 480 zł doliczone do raty kredytu*.

Jest to szczególnie istotny parametr w przypadku rynku pierwotnego, w dużych miastach, gdzie sprawy toczą się tak:

1️⃣ Rezerwacja mieszkania
2️⃣ Wypłata transz przez 1-2 lata
3️⃣ Odbiór mieszkania
4️⃣ Oczekiwanie na umowę przeniesienia własności (nawet rok czasu)
5️⃣ Oczekiwanie na założenie KW i wpis hipoteki (często 6-12 miesięcy)

Często całkowity koszt ubezpieczenia pomostowego w tym czasie to nawet kilkanaście tysięcy złotych. Dlatego warto zwrócić uwagę na przebieg całej transakcji i szukać banków, które mają ubezpieczenie pomostowe "tanie" lub w ogóle go nie mają (bo pojawiła się taka oferta 👽).

Należy rozsądnie przeliczyć ten parametr, bo najczęściej w symulacjach kredytowych koszt wyliczony jest na 3 miesiące, co często nie odpowiada rzeczywistości i przekłamuje sumę wszystkich kosztów kredytu.

*stan na 10.03.2022

[Jak (nie) stracić na kredycie hipotecznym #2]

Zapomniane umowy

Czy Twoje umowy finansowe są jak zepsute warzywa w lodówce? Wiesz, że tam są, ale nie chce Ci się ich wyjmować? Zabierasz się za nie dopiero wtedy, gdy zaczynają gnić? (W sumie ciekawe nawiązanie do umów we frankach 😂)

To duży błąd❗️

Jest na pewno kilka ważnych aspektów, które warto monitorować (lub współpracować z dobrym doradcą 😎)

1️⃣ Oferta promocyjna - zazwyczaj częścią umowy jest jakaś promocja - 3 letnie ubezpieczenie na życie, roczne ubezpieczenie nieruchomości, skorzystanie z karty kredytowej itp. Wiele z tych jest wymagana tylko okresowo i przez to wiele osób zapomina jakie wymogi miało pierwotnie w swojej umowie. Straty z tego tytułu mogą sięgnąć kilku tys. zł w skali roku. Warto zajrzeć czy w umowie nie było takich zapisów.

2️⃣ Niekorzystna marża - brałeś kredyt z wkładem własnym 10%? Często wiązało się to z wysoką marżą. Być może kredyt nadaje się do refinansowania i da się go przenieść na lepsze warunki. Pro tip 😎 - spora część kredytów z lat 2019-2021 będzie się nadawać do przeniesienia, bo aktualnie marże w bankach spadają.

3️⃣ Kredyt brałeś jako singiel, a jesteś w związku małżeńskim? A może jeszcze do tego pojawiło się dziecko? To zmienia sytuację majątkową z prawnego punktu widzenia i z pewnością wymaga rozmowy, żeby zapobiec przykrym konsekwencjom.

4️⃣ Spłaciłeś kredyt przed terminem? Jest szansa na odzyskanie części poniesionych kosztów.

[Jak (nie) stracić na kredycie hipotecznym #1]

Ubezpieczenie nieruchomości

Banki zawsze wymagają ubezpieczenia nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu. Niestety, to co oferują za swoim pośrednictwem ma:
❌ wysoką cenę
❌ wąski zakres
❌ ochronę tylko dla "murów"
i kilka innych wad.

Dla nieruchomości o wartości 500 tys. zł w bankach możemy liczyć na ofertę ubezpieczenia za 437zł*

Ile kosztuje taka polisa zakupiona indywidualnie na rynku? 186zł (❗️) czyli o 58% mniej.

Oszczędność oczywiście w skali roku nieduża, ale zawsze coś. Grosz do grosza 😎

Czy jednak zachęcam, żeby mieć polisę o wąskim zakresie? Absolutnie nie, najlepiej bankową zamienić na indywidualną i w tej samej cenie zrobić zakres "porządny", obejmujący ruchomości domowe, elementy wykończenia czy odpowiedzialność cywilną. Brak odpowiedniej polisy na mieszkanie może kosztować nas kilkadziesiąt tysięcy złotych w przypadku szkody 😎

*średnia z 9 ofert banków

Inflacja, inflacja, inflacja, inflacja, inflacja - najmodniejsze słowo ostatnich miesięcy :-)

Kogo ona dotyczy? Wszystkich.
Czy można coś na to poradzić? Tak, inwestować.

Czy można inwestować:
✅ bezpiecznie
✅ ze z góry ustaloną stopą zwrotu
✅ w stabilnej branży
✅ z bardzo dużą dywersyfikacją
✅ zupełnie bezobsługowo ?

Można, a rozwiązaniem mogą być udziały w projektach deweloperskich przygotowane przez HRE Investments. Aktualnie dostępny projekt pozwala otrzymać 7,59% w skali roku od zainwestowanej kwoty.

Masz więcej pytań? Napisz wiadomość.

Masz umowę o pracę? Dlaczego nie jesteś w PPK 🤔?

Często w rozmowach z klientami pytam, czy dołączyli do Pracowniczych Planów Kapitałowych w swoich firmach. Dlaczego? Moim zdaniem, każda uprawniona do tego osoba powinna z nich korzystać.

Żeby najprościej to wytłumaczyć, posłużę się przykładem dla osoby zarabiającej 10 tys. zł brutto. W 2021 pobrano jej z wypłaty 200 zł każdego miesiąca (2% pensji brutto). Jednocześnie pracodawca dopłacił ok. 125 zł (1,5% pensji brutto minus podatek). Od Państwa dodajemy dopłatę roczną na poziomie 240 zł. Dla prostoty obliczeń pomijam dopłatę powitalną.

Wpłacone z własnych środków – 2400 zł, stan konta – 4140 zł.

Stan konta jest o ponad 70% wyższy niż własne wpłaty❗️ To wszystko nie uwzględniając zysków kapitałowych na funduszach, które były w ostatnich dwóch latach dość wysokie.

No i jak, dobry wynik? Oczywiście, że tak, bo na koncie jest prawie drugie tyle, co własne wpłaty.

Gdzie jest haczyk? Ano, żeby tę kwotę dostać w całości, trzeba czekać do 60 r. ż. i często pojawiają się wątpliwości:

⛔ Będzie jak z OFE
⛔ Nie ufam rządowym programom
⛔ To pomysł P*S więc na pewno się nie uda
⛔ Nikt u mnie do tego nie przystąpił
⛔ Fundusze? Przecież to ryzykowne

Jesteś w którejś z powyższych grup? To teraz coś dla Ciebie. Środki zgromadzone na PPK są prywatne i można je wypłacić. Tak, wypłacić w dowolnym momencie trwania programu. Co się wtedy dzieje? Tracimy dopłatę od Państwa, a z części pracodawcy 30% „dopisywane” jest do konta w ZUS.

Czyli w naszym przykładzie mamy wpłacone 2400 zł, a do zwrotu 3450 zł. To 43% więcej.

Czyli w najgorszym razie, robiąc zwrot, jestem 43% do przodu w stosunku do wpłaconych kwot❗️ Jeśli to nie jest atrakcyjna "stopa zwrotu" to nie wiem co nią jest 😎 Oczywiście, na nic się to nie przyda, jeśli te pieniądze się "przeje".

Kolejna podwyżka stóp procentowych o 50pb staje się faktem.

Czy kredytobiorcy odczują kolejny wzrost raty? Raczej nie, bo wskaźniki WIBOR 3M i WIBOR 6M już uwzględniały tę podwyżkę.

Źródło: https://strefainwestorow.pl/artykuly/gospodarka/20220104/podwyzka-stop-procentowych-posiedzenie-rpp

Przedsiębiorco!

Prowadzisz działalność gospodarczą i planujesz zmianę opodatkowania na ryczałt?

Bądź czujny jeśli planujesz zakup mieszkania na kredyt hipoteczny. Banki również przygotowują się do zmian w systemie podatkowym i jeszcze nie do końca wiadomo, jak ocena zdolności kredytowej będzie kształtować się w nowym roku.

Dla przykładu bank ING właśnie ogłosił, że nie zaakceptuje dochodu pochodzącego z ryczałtu i karty podatkowej (pracują nad nowymi rozwiązaniami).

Czekamy na informacje z pozostałych banków :)

Przecieram oczy ze zdumienia i nie jestem w stanie w to uwierzyć. Gdy myślisz, że przekroczono już wszystkie granice absurdu przychodzą ONI ze swoim kolejnym pomysłem 😯😯😯

Dodatek inflacyjny - brawo, skutki rozdawnictwa leczyć większym rozdawnictwem.

Czy nie wystarczy już że przy 8% inflacji jeden miesiąc w roku pracujemy za darmo? Bez nakładania dodatkowych podatków, bez podwyższania składek. Ot tak, jeden za darmo...
🤷🤦

Stopy procentowe w górę o kolejne 50p.b. Aktualna wysokość stop referencyjnej to 1,75%. Pytanie czy aktualny WIBOR już uwzględniał podwyżkę? Bo był niezwykle wysoki (2,55%) w stosunku do stopy 1,25%. Czas pokaże :)

Źródło: www.onet.pl

Najczęściej pojawiające się pytanie ostatnich tygodni:
Jaki rodzaj oprocentowania wybrać - stałe czy zmienne?

Zacznę może nieco kontrowersyjnie, ale nie ma w Polsce kredytów ze stałym oprocentowaniem.

To, co funkcjonuje, nazwałbym bardziej quasi-stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem. Dlaczego? A no dlatego, że stałe oprocentowanie jest udzielane na czas 5-7 lat z możliwością przedłużenia na kolejny 5-letni okres (oczywiście na warunkach zaproponowanych przez bank :) )

Jedyne co możemy w ten sposób zyskać, to spokój w najbliższym czasie przed gwałtownym podniesieniem stóp procentowych. Oczywiście nie ma tak łatwo i aktualnie oferty ze stałym oprocentowaniem są droższe, niż z oprocentowaniem zmiennym.

Także możliwości są dwie.
1. Bierzemy oprocentowanie zmienne i liczymy na to, że wysokość raty kredytu co najwyżej zbliży się do tej z oprocentowaniem stałym.
2. Bierzemy oprocentowanie stałe, płacimy wyższą ratę, ale za jej cenę dostajemy na 5-7 lat spokój.

Jak to wygląda na liczbach?
Przykład dla mBank, kredyt 500tys. na 30lat
Rata oprocentowanie zmienne: 2327zł
Rata oprocentowanie stałe: 2780zł

W ciągu 5 lat różnica ok. 27tys.

Aha no i najważniejsze - nie wierzcie nikomu, kto mówi, że jedno albo drugie jest lepsze. Nikt nie ma szklanej kuli, żeby na 100% wiedzieć co się stanie. Wybierajcie mądrze :)

📄Polski (Nie)Ład

czyli rewolucja podatkowa staje się w Polsce faktem. Właśnie awansowaliśmy na pierwsze miejsce w rankingu skomplikowania systemu podatkowego w Europie. Celem programu miało być podwyższenie opodatkowania "bogatszych" celem redystrybucji dla tych mniej zarabiających.

A wiecie jak będzie? Już Wam mówię jak będzie.

🔍 Przedsiębiorcy i duży biznes już od co najmniej kilku miesięcy szykują się na zmiany. Większość z nich wykorzysta ustawę, pisaną na kolanie przez niekompetentnych ludzi, i nie zapłaci wyższych podatków lub zapłaci je niższe. Grupa, która miała najbardziej ucierpieć, może wyjść na tym najlepiej.

🔍 Emeryci i mało zarabiający zarobię niewiele więcej i wszystko z nawiązka oddadzą w wyższych cenach towarów i energii. Czyli grupy, które mają być największym beneficjentem, skorzystają tylko "na papierze". Oczywiście narracja w pewnym programie telewizyjnym będzie wskazywała na coś zupełnie przeciwnego.

🔍 A kto będzie najbardziej stratny? Dobrze zarabiające etaty i jednoosobowe działalności. Nie dość, że często zarobią kilkaset złotych mniej miesięcznie, to jeszcze odczują kolejne wzrosty cen towarów i usług. Ci pierwsi niestety nie mają żadnej możliwości optymalizacji, Ci drudzy po prostu podniosą swoje ceny.

Skutek jak zawsze odwrotny od zamierzonego. Skorzystają nie Ci, którzy mieli być beneficjentem, a negatywne efekty tej ustawy odczują wszyscy :)

Decyzją Rady Polityki Pieniężnej stopy procentowe zostały podniesione w górę. Decyzja spóźniona o jakieś 2-3 lata no ale cóż - lepiej późno niż wcale. Gwałtowna podwyżka stóp jest jedynie rezultatem luźnej polityki pieniężnej ostatnich lat.

Co to oznacza dla kredytobiorców? Wyższe raty kredytów.
Czy jest się czego obawiać? Jeszcze nie. Pamiętajcie, że w 2020r. stopy procentowe spadły z poziomu niskich (od 2015r. mieliśmy 1,5%) do bardzo niskich. W tym momencie nawet nie wróciliśmy do poziomu "niskich" stóp. Kredyt nadal pozostaje historycznie tani.

Problemem jest jedynie inflacja, która ewidentnie wymknęła się spod kontroli. Nie da się dłużej ignorować rosnących cen stąd widoczna panika w RPP.

Udanego dnia :)

I cyk, nagle z dnia na dzień współwłaścicielem Twojego mieszkania i auta staje się Teściowa (i Teść). Jakie macie relacje? Dogadujecie się? Pojawią się spory czy będziesz w stanie się dogadać z kochaną "mamusią"? A co jeśli będzie miała inne zamiary co do wspólnego majątku niż Ty?

Scenariusz niemożliwy❓ A jednak. W przypadku śmierci małżonka dziedziczy nie tylko druga połówka ale również jej rodzice w równych częściach. Tak niefortunnie działa dziedziczenie ustawowe.

A może macie małe dzieci❓ Jest jeszcze gorzej bo w miejsce rodziców wchodzą małoletni i dysponowanie majątkiem uzależnione jest od decyzji Sądu Rodzinnego. 💣

Konkubinat? Jeszcze większy dramat.💣

Konkubinat z dzieckiem? Absolutna katastrofa. 💣

Czy da się przed tym zabezpieczyć❓ Tak i to bardzo prosto❗️

Dlatego oprócz rozmowy ze swoimi klientami o zabezpieczeniu finansowym, rozmawiam również z nimi o zabezpieczeniu prawnym. Pozwala to zminimalizować powyższe ryzyka i nie dopuścić do takich scenariuszy.

Zaskoczony❓ Zostaw reakcję jeśli o tym nie wiedziałeś/aś a najlepiej oznacz znajomych, którym może przydać się ta informacja.

🔥🔥🔥8,1% w skali roku🔥🔥🔥

Takie odsetki można uzyskać, inwestując w projekt deweloperski jako inwestor indywidualny. Za mną Apartamenty Merliniego w Warszawie a w całej Polsce ok. 30 innych podobnych projektów.

Jeśli nie masz czasu rozglądać się za inwestycjami to na pewno jest to opcja godna rozważenia - rozwiązanie zupełnie bezobsługowe i genialne w swojej prostocie :)

📢📢UWAGA, KONKURS📢📢

Ponad 100 polubień w pierwszym dniu❗️ Bardzo dziękuję za zaufanie i nie zwalniam tempa. Jeszcze tylko 221 475 dni i będę bardziej popularny od Eda Sheerana 😎

🏆Do wygrania wyjątkowa lektura Marcina Iwucia - jednego z najlepszych w Polsce specjalistów w zakresie finansów osobistych.

Zasady wzięcia udziału w konkursie są proste:
1. Polub mój profil.
2. Udostępnij ten post u siebie na tablicy.
3. Oznacz w komentarzu znajomego, któremu przydałaby się ta książka

Losowanie nagrody odbędzie się w niedzielę o g. 20.

Powodzenia🔥🔥🔥

NFZ nie wyrabia i męczą Cię kolejki do specjalistów?

Zainwestuj w swoje zdrowie i wykup prywatną opiekę medyczną!

Moim partnerem w tym zakresie jest Medicover Polska

Z dużym prawdopodobieństwem znajdziecie tu lepsze stawki niż w pracy jako benefit pracowniczy ;)

Z kodem 3779428 obowiązuje 10% zniżki.
https://www.finli.pl/opieka-medyczna

Czego NIE znajdziecie na tym fanpage'u? Nadmiernej ilości garnituru, trudnych finansowych słów oraz kija w d***.

Dziś wspomnienia z wakacji, czyli wizyta u klienta w Nowym Targu (dlatego zdjęcie robiłem ciupagą).

Dlaczego warto współpracować z pośrednikiem w zakresie kredytów hipotecznych? Bo jest jak dyrygent i koordynuje pracę:
☑️Klienta
☑️Rzeczoznawcy majątkowego
☑️Banku, Oddziału, Analityka
☑️Sprzedającego lub biura sprzedaży

w taki sposób, żeby cała orkiestra grała prawidłowo. Pozwala to oszczędzić bardzo dużo czasu, pieniędzy i najważniejsze - nerwów ;)

Kredyt wypłacony w Banku Millennium, decyzja w 8 dni.

Maciej Sęk Ekspert Finansowy updated their phone number.

Maciej Sęk Ekspert Finansowy updated their address.