Hui Jin Licensed Real Estate Salesperson

在纽约当大地主的机会来了。两千多平方英尺的良宅，一千多亩土地。仅38万美元。请点击视频查看详情。花您一分钟，别错过千载难逢的机会。

750 Rickard Hill Rd, Wright, NY 12157 Dream Home, Dream Opportunity! 两千尺良宅，千余亩良地。仅38 万美元! Wow! Absolutely gorgeous property in a tranquil private setting. 165 acres with breathtaking views. This ...

中国人在美国买房 满脑子都装着什么问题？(图) | www.wenxuecity.com

我们关心的房子问题

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How Much Is My Condo Worth? How to Find That Magic Figure

realtor.com Do you ever wonder, "How much is my condo worth?" These are the different methods to determine how much you can get for your property.

投资理财： 债卷在跌，利率在涨 - 由IAM3Down4Up发表 - 文学城

bbs.wenxuecity.com 银行是吃利差的。美联储不care 经济，美联储是私人拥有的，掌握着财富分配的利器，货币发行权，它是为大银行打工。

The Lighter Side of Real Estate

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海外同城

www.haiwai.com http://www.haiwai.com/pc/page/view/article.html?id=9949

投资理财： 自从在美帝当个小地主后, 就不怕失业了！ - 由山里人家168发表 - 文学城

bbs.wenxuecity.com 记得俺写了遍“留下了七卡车垃圾的单身母亲”的博文，被热心网友转帖在论坛，有网友留言：怀念周扒皮，他管理下绝对不会出现这种情况，作者大慨是穷苦出身，做不来地主。还有网友说，黄世仁也行。可是俺有 妇人之仁，还真当不了此类地主，俺是个宅心仁厚的善良的小地主，不是吗？哈哈！不管怎么说，俺们也整整当了8年抗战的业余小地主了。

投资理财： 购买Short Sale房子的一些基本知识 - 由Bluebell发表 - 文学城

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1170313.html

bbs.wenxuecity.com 2017新春伊始，就有好几个朋友和客户都问我咨询短售房（short sale ）或银行房（foreclosure）的情况，有客户千叮咛万嘱咐就想要买这类房子，我跟他讲的很清楚这类房子的优缺点，从网上的照片来分析我们可能会遇到的各种情况，但是等到真到了现场去看房的时候，客户不断的摇头哎呀这里不行，那里不好，可是这些明明是应该预期到的状况，Agent Remark写的很详细。也有客户看到Short Sale的房子很喜欢，立马就下单，虽然之前给客户把审批程序讲的很清楚，但是之后客户仍然难掩忐忑不安的等待情绪，所以这一期就专门介绍一些关于购买不良资产（Distressed Property）房屋的一些...

投资理财： 做地主，真很有成就感和价值感 - 由康赛欧发表 - 文学城

bbs.wenxuecity.com 在经过层层被扒皮后，卖房的钱终于到手，可又投出去了，在1031 Exchange 这根”胡萝卜“的指引下，再次走上了政府开辟的“阳关大道“，马不停蹄地往前奔，能奔多久是多久吧。

投资： 我们的商业地产投资历程 Part 2 - 由maizegirl发表 - 文学城

bbs.wenxuecity.com 在2016年10月， 我们写了一篇有关我们商业地产投资的历程。这里想简单做一些补充和更新。根据以后我们投资的发展，我们想把这段经历当作一个创业公司的成长经历来简单纪录一下。

Have a Bad Credit Score? It Could Soon Get Better—but Is It Enough to Buy a Home?

realtor.com In July, credit-scoring methods are changing, which means this little number could get an unexpected boost.

投资理财： 我们的商业地产投资历程 Part 3 - 由maizegirl发表 - 文学城

bbs.wenxuecity.com 在2016年， 我们写了两篇有关我们商业地产投资的历程。这里想接着写一些我们的感想和历程，并做一些补充和更新。

Photos from Hui Jin Licensed Real Estate Salesperson's post

看了闲大人在Houston买远程投资房的帖子，这里说说自己买远程投资房的几点体会。

首先， 本人是一枚微微微小地主，几个破白菜房（投资城市是差城市， 但房子在的区至少是平均水平的， 不是差区）都在远程， 买的时候（包括到现在）大部分都没有亲眼见过。其次， 本人性格比较内向， 不擅长与人打交道，平时连跟熟人打交道都觉得是一种压力，就更不可能有耐心和能力跟tenant 斗智斗勇了， 所以严格说起来自己是一个最不适合当地主，也最没能力当地主的地主了。 但又觉得投资地产有巨大潜力和回报，所以就决定当甩手地主， 除了贷款买房子其他啥事都不管。

从自己买远程投资房的经历，感觉要想远程成功， 必须要建立一个很好的team，这个team最重要的2个member是realtor 和property manager, 第三个成员handyman可由前两个推荐. 这个realtor必须要是一个专业，有经验，诚实而可靠，investor friendly，能为client着想，能真正为你提供好的advice。 是不是个好的deal 这个realtor应该马上就知道，甚至需要多少维修费用realtor都会有个大概。 若是好的他会推荐给你， 若是不好的他绝不会因为自己的commission而推荐给你。这个realtor应该是你最好的advisor， 而决不需要像闲大人一样还得网上问建议。 远程买房自己见不到房子有情可愿， 若是realtor都不能亲自去看看房子那要这个realtor还有什么用？ 所以， 若是我的话， 我绝不会用这个realtor。 另外， 在报酬方面，不要跟realtor要 kickback, 那是人家的劳动所得。我们自己不懂， 需要别人的时间，知识，和劳动，实际上若人家做得好的话你应该多给额外奖励， 而不是要kickback， 这样才能双赢， 人家realtor才能心甘情愿替你着想。

我的realtor是我在zillow 上找的，我选她的主要原因是她有很多好评。property manager是realtor推荐的，这个property manager恰好也做维修，每次realtor找到好的deal，她会很仔细的去看房子， 照照片（同时也把她估计的大体维修费用算一下 - 她不是做维修的估计的不准， 我是以property manager的估算费用为准的），然后我会让property manager给我做维修估算， 根据维修估算和估计修好后的市场价格我再make offer. 这样最终基本都会在预算之内。 有一次买了一个尚未扩建完毕， permit尚有问题的foreclosure 的房子， 买的价格差不多8万， 维修差不多3万， 最终维修价格比property manager最初估计的多了差不多4千， 不过也尚在我的预算之内。这个房子修好后的市场价格约13万，flipping是不够格，但长期持有也算是个不错的deal。

当然， 做甩手掌柜， 对投资回报的期望值也就不是那么高。 我的打算就是，尽量做到100%的leverage，以房养房， 争取30年后白得房。 有些人会说， 你吹吧， 怎么可能100% leverage。 实际上有地产经历的朋友大多都知道， 目前买房的确不可能100% leverage， 一般都需要至少20% downpay， 但几年后可以cashou, 使得leverage 接近100%。有一个专家说他一般每5年cashout 一次，拿出的资金用来继续扩大投资。

生活指南 > 投资理财
在美国千元闲钱也能赚钱，5招教你聪明投资(图)
文章来源 : 世界新闻2016年10月25日分享文章1494

若手边有千元现金，可以运用有利途径，让这笔钱成长。（Getty Images）

若你手边有用不到的千元现金，同时已存有三个月到六个月的生活费，那么该如何最好利用，以便让这笔钱成长？五个增值方法告诉你：

增加存入401(k)的钱：许多雇主对401(k)提供配对金，也许你每存1元雇主提供50分钱，更慷慨的雇主甚至员工每存1元他们也存1元，非常值得。把存入401(k)的金额增至最高(2016年50岁以下员工为1万8000元)，可降低可课税收入。

购买指数基金(index fund)：也可考虑开设可课税投资帐户，用千元买指数基金。这种基金按照某种指数构成的标准购买证券，非常透明，管理费低，但仍能赚钱。

高收益储蓄帐户或定存：如果你不喜欢波动的股市，联邦存款保险公司(FDIC)担保的储蓄帐户或定存，几乎和现金差不多。目前普通支票帐户的利率几乎等于零，所谓的高收益利率也许只是1%，但总优于普通帐户。

偿还债务：如果你的卡债多，把千元用来付清卡债是个好主意。即使你没有很多消费者债务，多付房贷、学生贷款或汽车贷款的本金也好，因为偿还愈多本金，未来要支付的利息就愈少。即使房贷的利率只有4%，30年贷款等于为每1000元本金支付1200元。若能趁早付清本金，即使只是一小部分，能大幅减少未来要付的利息。

投资自己：如果你的工作没有前途，1000元可助你在职场另寻出路。也许你可用这笔钱去上一、两门电脑课，或是买个专业摄影机，成为婚礼摄影师，或是花几百元买个客制网域名和网页寄存服务，经营网络生意。

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After Rally I am very happy, the treat for myself!

买房十五步

Step1：决定在哪里居住

选择居住地，可能的依据有工作地，学区，交通。 可以咨询一下朋友，家人同事；网上搜索，获取信息；开车实际考察；可以咨询我。

Step 2：预算

online 计算器或者找专业的Mortgageagent咨询

Step 3: 获得mortgage pre-approval（需要贷款）

找Mortgage agent获取Pre-approval letter，同时，请给Mortgage agent把你的实际情况说明，有经验的Mortgage agent会告诉你，从现在开始各种注意事项，避免合同签了，开始贷款时候发生各种状况不能按时过户。一般来说，开始申请贷款之前至少一个月以上账户不能有大笔进账或者超过$1000以上现金存入（bank statement）。

Step 4: 选择买方 realtor agent

可以前期咨询，选择可以信任的，能代表你利益的，从你的角度考虑的realtor。在买房过程中，realtor和你将是一个team，一直到过户。

Step 5: 决定搬入新房的时间计划

一般人前期工作准备好了，大概2周就能找到合适的房子。但是过户一般需要2个月的时间，所以整个过程接近3个月。

Step 6: 寻找属于你的房子（Look for your dream house）

没有十全十美的房子，在自己预算范围内，把基本原则、可以牺牲原则按照重要性列个表，把看过的房子从全局，理性的、一一分析，，找出自己中意的房子。

Step 7:给卖家开价（make your offer）

一旦决定想买那个房子了，要给卖家开价，必须是书面形式。买家写email给realtor，realtor 帮忙填写正式的表格，发给卖方realtor。包括，买家的名字，押金，首付，贷款额度/期限，过户时间，包括哪些东西，不包括哪些东西等。

Step 8: 交易谈判和接受(negotiate and acceptance)

买家开价，卖家还价，一直到双方达成一致的价格和条件。 卖方realtor 准备合同，买家先签，然后卖方签，再返回到买方手里。

Step 9: 律师查看合同(Attorney Review)

买卖双方收到（email，传真都可以）合同后第二天开始，三个工作日。

在这三个工作日内，双方都可以取消合同没有罚金和负任何后果。
新泽西北部是一定需要律师的，而新泽西南边可以不用律师，有settlement公司帮助过户就行。

Step 10: 阶段合同The contract phase

这个时候请具有新泽西执照的专业的验房师做home inspection，查看房子有什么问题。一般包括房屋结构、水、电、空调、屋顶等方面。也可以请专业的环境人员做，氡气(radon)、白蚁(termite)、 铅漆、油管等。

这个时候开始申请贷款，贷款公司/银行会请专业的估价师，对房子做估价。审核放贷额度，自住房一般不超过80%，当首付低于20%时候是需要买单独的保险的。

Step 11: 就验房报告中的缺陷和卖方谈判( Negotiate for defects)

没有完美的房子，一般验房报告多多少少都会有一些不同程度的缺陷。抓大放小（比如不能有漏的屋顶、radon符合环境要求 ，空调系统可以正常运转），把严重的问题列个表，給卖家（同时要附上验房报告）让卖家修理或者给一些credit。

Step 12: 其他一些细节(The other details)

这时候贷款评估做完了，贷款公司会给一个commitment(遵守买房合同日期规定)。

律师或者你自己找产权调查公司做产权调查，如果在flood区要做洪水认证（flood certification）。

如果是贷款，过户前必须购买从过户日起一年的房屋保险。

Step 13: 预定搬家公司，开始打包(Call the movers and start packing)

过户前预定开通电、气、水、网络、电话。开始打包，预定搬家公司准备搬家。

Step 14: 最后的验房查看Walk through inspection

过户前一到两天，卖方搬出后，买方再去房子查看一下，看看有什么问题。

Step 15: 准备好支票准备过户(Closing celebration)

settlement公司会在过户前给买家一个表，上面有各种收费列表。买家需要需要银行支票或者电汇给settlement公司。

Enjoy your new home!恭喜入住新居！

Scotia Real Estate - 136 SWAN ST, Scotia, NY, 12302

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