Homeline Mortgage Corp.

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[부동산 투자] 주택 소유주의 절세법


모기지 이자 비용 세금 공제 혜택
재산세·증개축 비용 감면 가능

한국과 미국의 주택 정책 중에 눈에 띄게 차이가 나는 것이 있다. 한국의 경우 1가구 1주택 소유를 원칙으로 하기 때문에 한 가구에서 2채 이상의 주택을 가지고 있을 때 보유세의 비율이 높아지고 팔았을 때 차익에 대한 양도 소득세가 몹시 높아진다. 그러나 미국에서는 두 개 이상의 주택을 소유하게 되어도 정부는 적극적으로 여러 가지 세금을 감면하여 경제적 혜택을 주고 있다. 먼저 국세청(IRS)은 융자를 받아 주택을 구매한 홈오너에게 모기지 이자 비용과 재산세를 매년 보고하는 소득세의 공제대상으로 하여 세제 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다. 그러면 미국의 주택소유자들이 매년 하는 세금보고 때에 도움이 될만한 중요한 세제 혜택을 정리해 보자.

첫째 IRS에 소득을 보고할 때 모기지 이자비용에 대한 세금을 공제받을 수 있다. 우선 매달 지불하는 주택 융자 상환액의 내용은 보통 원금과 이자로 구성되는데 대출 초기에는 원금 상환보다 이자의 비중이 상당히 높다. 그리고 주택 융자에 대한 이자 공제는 가장 큰 세금 감면을 받을 수 있는 항목 중 하나이다. 결혼한 부부는 최대 100만 달러까지 대출금의 이자가 감면되며 위에 언급하였듯이 공제액은 모기지가 시작되는 초기에는 원금이 삭감되는 것보다는 월 페이먼트의 대부분이 이자이므로 새로 집을 사서 대출을 하는 사람들에게 특히 많은 혜택을 볼 수 있다. 때에 따라 월 페이먼트에 재산세를 미리 공탁(property tax escrow)하기도 하는데 이때 주택 보험료나 모기지 보험료(PMI) 등이 추가되기도 한다.

둘째 보통 해마다 2번에 걸쳐 내야 하는 재산세도 역시 세금보고 시의 공제 항목에 포함된다. 세금보고를 할 때 공제 항목을 기재한 납세자들은 주거용 부동산에 대한 부동산 세금 공제를 받을 수 있으며 과세연도 중반에 집을 샀다면 판매일 이후에 납부한 모든 세금을 공제받을 수 있다. 자신이 거주하는 집에 대한 재산세를 1만 달러 공제 한도액 규정의 적용을 받는다. 특히 1가구 2주택 이상의 투자용(렌트) 주택이나 아파트의 경우는 재산세 전체에 대해 공제를 받을 수 있다.

특히 주택을 증·개축을 하여 개조하면 주택의 가치도 높일 수 있고 함께 세금공제 혜택을 받을 수 있다.

주택을 살 때와 마찬가지로 집을 증·개측할 때도 역시 주택의 담보대출이 가능하고 동일한 모기지 이자 공제 혜택을 받을 수 있다. 이렇게 집에 대한 개선을 계속하는 것은 주택을 판매할 때도 좋은 가격을 받는 데 도움이 될 수 있다. 주택으로 인하여 지불한 세금이나 가격보다 더 높은 금액에 팔린다면 추가비용은 일정기준과 규칙에 따라 양도소득이 되어 과세대상으로 간주할 수 있다.

그러나 주택을 보수할 때의 비용이 공제되어 집을 팔 때 집값이 올랐을 때 세금 공제 혜택을 볼 수 있다.

그 외에 모기지 이자 크레딧이나 포인트 공제 등을 통하여도 세금 감면의 혜택을 볼 수 있으니 전문가와 상의하여 볼 것을 권한다. 특별히 본인이 거주하는 주택이 지난 5년간 2년 이상 살았다면 1인당 25만 달러씩 부부 합산 50만 달러까지 세금이 공제된다.

http://m.koreadaily.com/news/read.asp?page=1&branch=&source=&category=&art_id=9084679

[부동산 투자] 주택 소유주의 절세법 한국과 미국의 주택 정책 중에 눈에 띄게 차이가 나는 것이 있다. 한국의 경우 1가구 1주택 소유를 원칙으로 하기 때문에 한 가구에서 2채 이상의 주택을 가지고 있을 때 보유세의

[부동산 투자] 집 사야 할까?

안정적인 투자처 이자·재산세 공제 혜택도
현금 충분해도 장기저리 모기지 이용 유리

집값이 많이 올랐지만, 요즘도 3%대 미만의 이자율 때문에 주택 구매를 생각하는 바이어들이 많다. 주택 구매를 생각한다면 먼저 고려하여야 할 것이 주택을 소유하게 되면 어떤 유익이 생기는지 따져 보아야 한다. 물론 주택 구매는 자신이나 가족의 안락한 보금자리의 역할이 가장 중요하다.

그리고 안전한 투자를 찾는다면 부동산 투자가 가장 좋은 미래에 대한 투자가 될 것이다. 이미 부동산 가격이 많이 올랐지만, 아직도 부동산 구매는 투자 가치가 높다. 하지만 부동산 투자는 다운페이먼트와 구매에 필요한 비용을 합하면 다른 것보다 더 큰 목돈이 필요하고 사고 난 후에도 페이먼트해야 하고 주택가격이 내려갈 때의 손해도 생각해야 하지만 그래도 긴 안목으로 본다면 부동산 구매는 가장 강한 미래에 대한 투자이다. 그리고 융자를 하였다면 페이먼트의 많은 부분을 차지하는 이자와 재산세 등에 대한 세금을 공제받을 수 있어 유리하다.

렌트를 하게 되면 그에 대한 비용은 세금 공제 등의 혜택을 전혀 받을 수 없다. 하지만 예측하기 어려운 렌트비 인상보다 주택을 사면 보통 30년 동안 고정되는 월 페이먼트는 주택 소유주가 미래 계획을 세울 수 있게 된다. 그리고 주택을 본인의 취향에 맞게 리모델하거나 가족의 필요에 따라 증축을 할 수 있어 예산을 세워 맞추어 갈 수 있다.

무엇보다도 주택을 소유하면 세금 혜택이나 월 페이먼트를 통하여 저축하게 되는 효과도 크지만 가장 큰 장점은 가지고만 있으면 저절로 가격이 올라 소유주의 재산이 늘어나는 것이다.

그러면 먼저 내가 원하는 집을 사려면 적당한 가격은 얼마가 될지 다운페이먼트가 얼마를 할 수 있는지 결정이 돼야 하므로 에이전트와 함께 집의 크기, 원하는 동네 등을 정하여 가격을 알아본다. 그 후 개인적으로 넓은 마당이나 수영장, 전망 등 개인적인 취향을 반영하여 구체적으로 집을 찾기 시작한다. 이때 미리 융자 에이전트와 상의해서 융자 사전허가서(Pre-Approval Letter)를 받아 원하는 주택에 오퍼를 넣을 때 함께 제출한다. 특히 요즘은 융자가 까다로워 융자 에이전트에게 원하는 주택의 가격과 본인의 경제적인 정보를 미리 주어 융자를 받을 수 있는 한도액을 알아보아 시간과 수고를 아낄 수 있다. 그리고 전문가가 바이어에게 가장 좋은 프로그램을 선택할 수 있도록 도움을 받고 시작하는 것이 시간도 절약되고 안전하다.

혹시 현금이 충분하다면 대출 없이 주택을 사는 것은 어떨까? 그러나 일반적으로 주택을 살 때 현금으로 사는 것을 권하지 않는다. 우선 현금으로 주택 구매를 할만한 목돈이 있어도 여윳돈이 항상 있어야 하기 때문이다. 새로 산 집에 생각지 않던 돈이 더 들어갈 수도 있고 예정에 없던 응급 상황은 언제나 일어날 수 있기 때문이다. 예기치 않은 일로 소득을 잃게 되면 적어도 몇 달 동안은 유지할 수 있을 만큼 충분한 돈이 필요하니 어느 정도의 유동자산은 계속 유지해야 한다. 그리고 아직은 모기지 융자만큼 이자율이 낮은 대출상품이 없으니 장기저리이자로 융자를 받아 집을 사고 나머지 돈을 다른 곳에 더 효율적으로 투자할 수도 있다.

http://m.koreadaily.com/news/read.asp?page=1&branch=&source=&category=&art_id=9100336

[부동산 투자] 집 사야 할까? 집값이 많이 올랐지만, 요즘도 3%대 미만의 이자율 때문에 주택 구매를 생각하는 바이어들이 많다. 주택 구매를 생각한다면 먼저 고려하여야 할 것이 주택을 소유하게 되면 어떤 유익

주택 구매 결정 전 모기지 렌더부터 찾아야


[내 집이냐 렌트냐 결정할 7가지 질문]
모기지 승인 여부가 첫 단추
다운페이·클로징 비용 확인
거주지역·기간도 중대 변수

집을 사는데 드는 비용은 다운페이, 클로징 비용뿐 아니라 이후 보험료, 재산세, 유지와 보수비 등 다양하다. 스스로 질문해보고 준비가 됐는지 따져본 뒤 과정을 진행해야 한다. [AP]
“렌트로 계속 살까? 아니면 이제 집을 사야 할 타이밍인가?”

내 집을 갖게 되면 렌트비로 소중한 재산을 날리는 대신 내 소유가 된 집에 모기지 페이먼트를 하는 만큼 차곡차곡 자산을 늘려갈 수 있다.

그러나 렌트로 살면 직업 선택과 이사 등에 있어서 보다 유연한 삶을 살 수 있고 주택 소유주가 짊어질 비용 부담도 피할 수 있다.

‘리맥스 부동산’의 데이비스 파슨스 브로커는 “사람마다 답이 다를 수 있는 개인적인 문제”라며 “편리하게 이사하길 원하고 집을 책임지기 싫으며 당연히 렌트”라고 말했다.

홈오너로 살지, 렌트 세입자로 살지 결정에 필요한 7가지 질문을 소개한다.

▶모기지 승인

현금으로 집을 살 수 없다면 모기지가 필요할 것이다. 내 집을 가질 꿈에 부풀어 더 깊은 공상에 빠져들기 전에 할 일은 모기지 렌더를 찾아가 대출을 받을 자격이 되는지 확인하는 것이다. 모기지 렌더는 대출 가능 여부는 물론, 소득대비부채(DTI) 비율에 따라 대출 가능 금액까지 안내해 줄 것이다.

‘로스 모기지 코프’의 팀 로스 CEO는 “직업의 안정성, 크레딧 히스토리와 저축 정도가 모기지 승인에 중요한 요소가 작용한다”고 말했다.

모기지 렌더와의 미팅이 성공적이라면 주택 구매를 위한 다음 단계로 나아갈 수 있다. 그러나 그렇지 않다면 시간과 노력을 더욱 들여서 본인의 재정 상황을 개선해야 할 것이다.

이어 로스 CEO는 “재정과 관련해 승인을 얻는 것은 집을 사는 데 중요한 과정으로 만약 이 과정에서 어려움을 겪는다면 렌트가 좋은 대안이 될 것”이라고 말했다.

이와 관련, 리얼터닷컴은 ‘렌트냐, 구매냐’ 계산기 서비스를 제공 중이다. 웹사이트(https://www.realtor.com/mortgage/tools/rent-or-buy-calculator)를 방문해 질문에 답하는 식으로 집을 살지, 렌트로 살지를 결정하는 데 도움을 얻을 수 있다.

▶클로징 비용

주택 구매를 위해 다운페이를 충분히 준비했다면 축하받을 일이다. 그러나 집을 사기를 원한다면 추가로 드는 비용이 더 많은 것을 알아야 한다.

‘체이스’의 미셸 해몬드 어드바이저는 “모기지를 받으면 차차 갚으면 되고 당장 다운페이만 있으면 집을 살 수 있다고 착각하는 경우가 의외로 많다”며 “그러나 클로징 비용은 상당한 금액으로 감정, 인스펙션 등에 쓰이며 집값의 최대 3%가량이 소요된다”고 말했다.

정리하면 최근 바이어 경쟁 속에서 집값의 20% 다운페이 이외에 추가로 3%가량 현찰이 있어야 집을 살 준비가 됐다고 판단할 수 있다는 설명이다.

▶보험료와 재산세

다운페이, 클로징 비용, 홈 인스펙션과 감정 등은 모두 홈오너가 되는데 필요한 돈과 관련된 고려 사항이다. 그러나 다른 부동산 관련 비용들은 전적으로 어느 지역에 집을 구매할지에 달려 있다.

로스 CEO는 “다운페이, 클로징 비용에 까다로운 모기지 승인까지 통과했는데 무슨 부동산 관련 비용이라고 물을 수 있다”며 “그러나 집을 갖게 된 이후 발생하는 집 보험, 재산세 등의 비용은 집의 위치와 어떤 커뮤니티에 속했는지에 좌지우지된다”고 말했다.

집 보험료는 웬만한 보험사를 통하면 되고 재산세는 로컬 정부의 재산세 산정국이나 능력 있는 부동산 에이전트에 문의해도 된다. 사려고 하는 집의 감정가를 기준으로 얼마나 세금을 내게 될지는 주별로, 도시별로, 지역별로 큰 차이를 보이기 때문에 미리 알아보는 것이 좋다.

▶거주 기간

구매하는 주택에서 앞으로 살게 될 기간도 따져봐야 한다. 로스 CEO는 손해를 보지 않으려면 최소한 2~3년은 거주해야 한다고 강조했다. 그는 “집을 사고팔 때는 여러 가지 비용이 동반된다는 점을 기억해야 한다”고 말했다. 실제 집을 살 때는 클로징 비용과 다운페이를 지불해야 한다. 또 집을 팔 때는 부동산 에이전트에 주는 커미션을 부담해야 한다. 집을 소유하면서 매년 드는 비용도 있는데 이들을 상쇄하려면 최소한 몇 년은 걸린다는 설명이다.

로스 CEO는 “구매한 집에서 5~10년 또는 그 이상을 살 계획이 확실하다면 재산을 모을 수 있는 준비가 끝날 것”이라고 말했다. 최소한 2년 이상 한 곳에서 살 수 없다면 적절한 렌트를 구해 살면서 저축을 통해 다운페이와 클로징 비용 등을 모으는 편이 낫다.

▶리노베이션

현관의 색을 바꾸고 싶거나, 타일을 교체하고 싶거나, 과감한 새로운 벽지를 시도해 보고 싶다면 렌트보다는 집을 사는 편이 낫다. 주택을 소유하면 집을 리노베이션을 하고 꾸미는 데 거의 아무런 제약이 없기 때문이다. 물론 렌트도 마음씨 좋은 주인을 만나면 벽지를 바꿀 수도 있지만, 가능성은 매우 낮다.

‘리맥스 노스프로페셔널스’의 리치 가드너 대표는 “집을 꾸미면서 특색을 뽐내거나 가치를 높이고 싶은 경우, 또 집을 통해 재산을 불리고 싶은 경우라면 주택 구매가 당연히 더 나은 방향 선택”이라고 강조했다.

▶주택 유지·보수

렌트로 살면 좋은 점 중 하나는 집주인이 모든 주택 유지와 보수를 책임진다는 점이다. 경우에 따라서는 전구가 나가도 사람을 부르면 추가 비용 없이 편하게 고칠 수 있다.

해몬드 어드바이저는 “내 집을 장만했다는 꿈에 부풀어 렌트를 벗어나면 그 순간부터 현실은 집에 대한 모든 유지와 보수 책임을 지는 것부터 시작된다”며 “경우에 따라 생각보다 상당히 많은 거액이 들 수도 있다”고 말했다.

실제 스모크 디텍터를 교체하거나 눈을 치우는 일부터 배관 공사나 집의 파운데이션 문제까지 주택을 유지하고 보수하는 것은 끝없는 작업의 연속이고 집을 보유하는 기간에는 관련 비용이 꾸준히 발생할 수밖에 없다.

▶시세 변동

주택 시장은 여전히 뜨겁다. 팬데믹에도 불구하고 집값은 꾸준히 오르고 있다. 그러나 앞으로도 계속 그럴 것이라고 장담할 수는 없는 일이다.

리맥스 부동산의 파슨스 브로커는 “주택 시장은 출렁거리는 특징이 있다”며 “미국에서 주택에 대한 투자는 역사적으로 훌륭한 재테크 방법이지만 집값은 가끔 내려가기도 한다”고 말했다.

이에 빗대 그는 “집값 변동성을 본인의 직업, 연령, 향후 계획 등 여러 상황과 연결해 봤을 때 불확실한 측면이 있고 그것이 불안하다면 적정한 수준의 렌트비를 내고 사는 것도 좋은 선택이 될 수 있다”고 말했다.

http://m.koreadaily.com/news/read.asp?page=1&branch=&source=&category=money&art_id=9100325

남가주 주택시장 빠르게 정상화…5개월만에 7월 40만채 이상 판매


가주 주택 시장이 코로나 19의 영향에서 빠르게 벗어나고 있다.

가주부동산중개인연합(이하 CAR)은 지난달 가주의 기존주택 판매수가 전월 및 전년동기 대비 각각 28.8%와 6.4% 증가한 43만 7890채(연중 조정치 적용)를 기록했다고 17일 밝혔다.

이는 지난 2월 이후 처음으로 40만채를 상회한 수치일 뿐 아니라 판매고 기준 지난 2년 6개월래 최대치에 해당한다.

CAR의 진 레드식 회장은 “코로나 19로 인해 지연됐던 판매가 모기지 금리 저하에 따른 수요 증가에 따라 다시 정상치로 돌아오고 있다”며 “올해의 경우 예년 대비 수개월 늦은 9월까지 판매 상승곡선이 이어질 것으로 보인다”고 설명했다.

주택 거래가 다시 활개를 찾으면서 중간가 역시 또 한번 사상 최고치를 새로 썼다.

지난달 가주에서 거래된 기존 주택의 중간가는 직전달인 6월과 작년 7월 대비 각각 6.4%와 9.6% 증가한 62만 6170달러로 월별 상승폭 기준 역대 최고치에 해당한다.

중간가격 상승폭이 이처럼 가파른 것은 시장에서 거래된 주택의 대부분이 중고가 시장에 밀집됐기 때문으로 풀이된다.

실제 지난 6월 전체 약 44%를 차지했던 50만달러 (중간가 기준) 이하 주택의 시장 점유율은 40%로 하락한 반면 100만달러 이상 고가 주택의 점유율은 6월 18.1%에서 20.4%까지 증가했다.

남가주에서 주택 중간가가 가장 높은 오렌지카운티 지역의 브로커들은 “고가 주택 밀집 지역의 경우 소유주 대부분이 코로나 19에 따른 경기침체의 영향을 상대적으로 덜 받는 금융과 IT 등의 산업군에 종사하고 있어 거래에 큰 영향이 나타나지 않았다”라며 “이외에도 콘도 보다는 개인주택 그리고 도심지 보다는 해안가와 같이 사적 공간 확보가 용이한 지역에 대한 선호도가 그 어느 때 보다 높다 보니 중간가도 따라서 오르고 있다”고 풀이했다.

주택 거래 증가는 셀러와 바이어의 심리에도 긍정적 영향을 미치고 있다.

셀러의 입장에서는 더 높은 가격에 집을 팔 수 있다는 확신을 주고 바이어 역시 낮은 금리로 인해 더 좋은 집을 상대적으로 낮은 페이먼트에 살 수 있도록 하기 때문이다.

CAR이 진행한 설문 조사 결과 지난달 ‘지금이 주택 판매의 적기’라고 답한 셀러의 비율은 54%로 전월(44%) 및 전년동기(52%)대비 증가했다.

바이어 역시 ‘지금이 주택 구매의 적기’라고 답한 비율이 지난해 같은 기간의 23%에서 33%로 10%포인트 증가했다.,

한편 거래 증가는 재고물량의 급속한 소진으로 이어지고 있다.

가주 주요 지역의 재고물량은 지난해에 비해 무려 48%나 감소한 2.1개월치로 전년동기 3.2개월 대비 크게 감소했다. 특히 남가주의 경우 재고물량 감소 속도가 주 평균치를 크게 상회하는 50.7%에 달했다. 거래가 늘고 재고물량이 감소하며 리스팅에 오른 후 거래되기까지 소요되는 중간기간도 17일로 지난해 같은 기간의 21일 대비 4일 줄었다.

http://heraldk.com/2020/08/18/남가주-주택시장-빠르게-정상화-5개월만에-7월-40만채/

남가주 7월 주택판매현황

7월 신규주택착공 크게 증가…149만6천채

New construction of a house Framed New Construction

지난달 미국의 신규주택 착공 및 허가 건수가 크게 증가하면서 코로나 19사태에서 회복되는 신호를 보냈다.

연방 상무부는 18일 지난달 미국의 신규주택 착공 건수가 전월 대비 22.6%, 전년동기 대비 23ㅣ4% 증가한 149만6000 채(연중조정치 적용)를 기록했다고 밝혔다.

이는 블룸버그 통신 등 전문가 예상치 125만채(4.6% 증가)를 크게 상회한 것으로 증가율 기준 지난 2016년 10월 이후 최고치며, 착공 건수 기준으로도 올해 2월 이후 최대치다.

당초 118만 6000채로 발표됐던 6월 착공실적은 122만채로 상향 조정됐다.

착공건수와 함께 허가 건수(퍼밋 신청)도 18.8% 증가한 149만 5000채(연중조정치 적용)로 집계됐다. 이 역시 월스트릿저널WSJ등의 예상치 130만채(4.8% 증가)를 크게 상회한 것으로 전년동기 대비로도 9.4% 증가한 수치다.

부동산 경제학자들은 “코로나 19에 따른 경기 침체 속에서도 금융업과 IT 그리고 배송업 등은 오히려 소득이 증가했고 여기에 모기지 금리가 역대최저치로 떨어지며 오히려 주택 구매 여건이 개선된 면이 있다. 모기지 금리가 역대 최저수준을 계속 유지하고 업체들이 향후 경기전망을 밝게 본다면 착공 및 허가 건수는 앞으로 당분간 계속 증가할 수 있다”고 설명했다.

http://heraldk.com/2020/08/18/7월-신규주택착공-크게-증가-149만6천채/

7월 기존주택 거래 24.7%↑…두달 연속 신기록

미국 주택시장이 사상 최저 수준의 금리에 힘입어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 충격파를 딛고 두달 연속 신기록을 세웠다.

부동산중개인협회(NAR)는 7월 기존주택 판매가 전달보다 24.7% 늘어난 586만건(연율 환산)을 기록했다고 21일 밝혔다.

블룸버그통신이 집계한 전문가 전망치 541만건을 웃돌았다.

7월 증가율은 NAR가 1968년부터 관련 통계를 작성한 이후 가장 큰 폭이다. 지난 6월 세워진 종전 기록(20.7%)을 한 달만에 곧바로 갈아치웠다.

지난달 기존주택 판매는 코로나19 사태 직전인 지난 2월 576만건(연율 환산)을 추월한 것으로 지난 2006년 12월 이후 가장 많다. 전년 동월과 비교해도 8.7% 증가했다.

또 기존주택 중위가격도 작년 7월보다 8.5% 오른 30만4천100달러(약 3억6천만원)로 역대 최고치를 찍었다.

로런스 윤 NAR 수석이코노미스트는 "주택시장은 회복 단계를 훨씬 넘어서 이제 호황 단계"라면서 "틀림없이 역대 최저의 주택담보대출 금리가 더 많은 수요자를 시장으로 끌어들이고 있다"고 진단했다.

로이터통신에 따르면 30년 만기 주택담보대출 고정금리 평균치는 2.99%로 1970년대 초반 이래 가장 낮다.

주택시장의 거래량은 통상 기존주택 90%, 신규주택 10%의 비율로 구성된다.

http://m.koreatimes.com/article/20200821/1324906

7월 기존주택 거래 24.7%↑…두달 연속 신기록 - 미주 한국일보 미국 주택시장이 사상 최저 수준의 금리에 힘입어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 충격파를 딛고 두달 연속 신기록을 세웠다.부동산중개인협회(NAR)는 7월 기존주택 판매가 전달보다 24.7% 늘어난 586만건(연율 환산)을 기록...

매물 2.7개월이면 소진…가주 주택 턱없이 부족


셀러 우위 마켓, 두 자리 오퍼에 가격 상승
융자 사전 승인·경험 있는 에이전트 필요

평상시에도 매물이 부족했던 가주 주택시장이 코로나19 사태 이후 더 매물 부족 현상에 시달리고 있다.

코로나19 사태로 인한 경제 활동 위축 상태가 거의 6개월째 지속하면서 주택시장의 수요공급 곡선에도 확실한 변화가 생겼다. 바이어는 여전히 주택 구매에 나서고 있는데 셀러는 집을 내놓지 않고 있다. 이러한 변화의 결과는 명확하다. 주택 매물이 너무 부족하기 때문에 사려는 사람 사이에서 경쟁이 치열해질 수밖에 없다. 이는 자연스럽게 가격 경쟁으로 이어지고, 주택담보대출을 끼고 집을 사려는 사람보다 전액 현금을 내겠다는 사람이 더 유리한 환경이 조성되고 있다.

전국적으로 살펴보면 6월 기준으로 주택시장에 나와 있는 전체 매물은 약 4개월 분량이다. 전국부동산중개인협회(NAR) 로렌스 윤 수석 경제학자는 이에 대해 “상당히 부족하다”고 묘사했다.

가주는 상황이 더 심각하다. 역시 같은 6월 기준으로 주택시장 매물은 2.7개월 치 정도만 있는 것으로 집계됐다. 이는 바이어나 셀러 그 어느 쪽에도 유리하지 않은 상태로 해석되는 상황인 6개월 치 주택 매물 유지와 비교하면 턱없이 부족하다.

코로나19 사태는 전국적으로 주택 매물 수를 감소시켰다.

가주는 2019년 6월부터 코로나19 사태가 한창인 2020년 6월을 비교하면 주택 매매 건수가 13% 줄었다. 하지만 그 속을 들여다보면 사태는 더욱 심각하다. 주택시장에 나온 매물 건수를 비교하면 무려 43% 감소했다.

가주부동산중개인협회(CAR) 조던 레빈 부수석 경제학자는 "우리는 크게 상반된 모습을 보고 있다”면서 “가주는 지난 수년 동안 보여준 활발한 리스트에서 사상 최대치에 속하는 감소 폭을 보여주고 있다”고 말했다.

주택 경제학자들은 특히 가주에서 이같이 급격하게 주택 매물 부족 현상이 벌어지는 원인의 하나로 가주가 다른 주보다 더 엄격하게 자가격리 조처를 시행하고 있다는 점을 꼽았다. 이 때문에 셀러 입장에서는 자신의 집을 마켓에 내놓는데 주저할 수밖에 없다는 해석이다.

샌디에이고 소재 경제시장 분석업체인 엑스페라 그룹의 알랜 네빈 디렉터는 “주택소유주는 사람들이 집 구석구석을 돌아다니거나 부동산중개인 무리가 집을 살펴보는 것을 원하지 않고 있다”고 말했다.

매물이 부족한 것과 달리 수요는 여전히 강한 모습이다. 네빈 디렉터는 가주에서 주택을 구매할 수 있는 고소득 근로자는 코로나19 사태에 따른 불경기의 영향이 미미하다고 말했다. 전체 실업률은 두 자릿수로 뛰었지만, 대졸 이상 가주민의 실업률은 6%에 불과하다는 설명이다.

이에 따라 샌디에이고 카운티는 단독주택은 1.3개월, 콘도와 타운하우스는 1.7개월 치 매물만 남아 있을 뿐이다.

북가주에서는 샌프란시스코를 중심으로 한 베이지역 외에만 이런 매물 부족 현상이 강하게 나타나고 있다. 프리몬트 소재 레거시 부동산의 빌 아붐라드 대표는 “정말 매물이 없다”면서 "지난번 부동산 경기 붐이 있었던 때 매물 수보다 훨씬 적은 매물만 있는 상태”라고 말했다.

이런 상황은 바이어 입장에서는 불편하다. 다른 바이어와 경쟁해야 하고 더 많은 액수를 써내야 하기 때문이다. 아붐라드 대표는 최근 성사된 2건의 주택 매매에서 한 건은 64만 9000달러를 불렀는데 70만 2000달러에, 다른 집은 115만 달러에 나와 123만 달러에 팔렸다고 밝혔다.

북가주 베이지역은 워낙 집값이 비싸 100만 달러 미만 주택은 매물이 나오기 무섭게 팔리는 상황이라고 지역 부동산 관계자들은 입을 모았다. 하지만 주택 매물 부족 현상은 가주 뿐만 아니라 전국적인 현상이다. 리얼터닷컴(Realtor.com)은 전국 다수 지역에서 주택 매물이 급감하고 있는 것으로 파악됐다고 밝혔다. 7월 말까지 액티브 리스팅 기준으로 가주 프레즈노는 61%, 펜실베이니아 앨런타운은 60%, 아이다호 보이시 53%, 유타 솔트레이크시티 52%의 감소율을 나타냈다. 볼티모어, 신시내티, 필라델피아, 켄터키 루이빌과 같은 도시도 모두 45% 이상 매물이 줄었다.

새로운 현실에 적응하기 위해 부동산 중개인은 매물 확보를 위해 편지쓰기 캠페인을 펼치기도 하고 바이어는 가격 경쟁에 적극적으로 나서기도 하지만 대부분 결과는 없다.

아붐라드 대표는 “바이어 입장에서는 내 집 마련이 이렇게 어려우냐며 좌절한다”면서 “어떻게 행동해야 될지 난감해하고 있다”고 바이어의 분위기를 전했다.

주택 쟁탈전과 둥지 본능은 팬데믹이 가져온 이상한 현상 가운데 하나이다.

레빈 경제학자는 “집은 그 어느 시기보다 더 중요한 것이 됐고 여기서 사람들은 대부분의 시간을 보내며 생활하고 있다”고 지적했다.

그는 셀러가 궁극적으로는 자신에게 유리한 시장환경을 이용하기 위해 매물을 내놓을 것이라고 예상했다. 하지만 당분간은 매물 부족현상이 더 심화할 것으로 전망했다.

레빈 경제학자는 “가주는 팬데믹 이전부터 만성적인 주택 부족 위기를 겪어왔다”고 말했다.

만약 지금 구매할 집을 찾는다면 다음과 같은 조건에 유의하면 확률이 높아질 것이다.

▶모기지 융자 사전 승인을 받아라. 셀러 입장에서는 사전 승인받은 준비한 사람과 준비하지 않은 사람에 대한 평가는 천지 차이다. 특히 지금처럼 경쟁이 심한 경우에는 더욱 그렇다.

▶빠르게 행동해야 한다. 원하는 매물이 있다면 바로 움직여야 한다. 주저하면 놓친다. 가격을 바로 제시해야 한다.

▶가격 제시에 있어 과감해야 한다. 애스킹 가격보다 높은 가격을 써야 할 수 있다. 바이어 에이전트가 ‘가격 상승 조항(escalation clauses)’을 포함하기 시작했다.

▶경험 있는 에이전트를 선택해야 한다. 매물이 나오자마자 연락하고 바로 오퍼를 써넣을 수 있게 도와줄 수 있는 경험 있고 빠릿빠릿한 에이전트가 그 어느 때보다 필요한 시기다.

http://m.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=8560268

모기지 금리 또 사상최저…30년 2.88%


올들어 8번째 기록 경신…15년 고정도 2.44%로 주택시장 견인차 역할 속 더 낮아질 가능성도

지난 주 30년 만기 모기지 평균 고정 금리가 2.88%로 역대 최저치를 기록하며 주택 부동산 시장에 활력소 역할을 하고 있다.

주택담보대출(모기지) 금리가 또 다시 사상 최저치를 기록했다. 지난달 사상 처음으로 3% 미만으로 떨어진 모기지 금리가 더 떨어지면서 올해 들어서만 8번째 역대 최저치 기록을 갈아치우고 있다.

마켓워치는 8일 연방 국책모기지 기관인 프레디맥(Freddie Mac)의 6일 자료를 인용해 30년 만기 모기지 평균 고정 금리가 2.88%까지 떨어졌다고 보도했다. 전주의 2.99%와 비교해 0.11%포인트 하락한 수치며 지난해 같은 기간 3.60%에 비해 0.72%포인트나 떨어졌다.

2.88%는 1971년 모기지 금리 통계를 집계한 이후 최저 수준에 해당된다. 앞서 지난달 16일에는 2.98%를 기록하며 사상 처음으로 금리가 3% 밑으로 떨어진 바 있다.

올해 들어서만 해도 모기기 금리가 사상 최저치를 기록한 것은 이번까지 포함해 모두 8번이나 돼 초 저금리의 모기지 시대임을 실감하게 하고 있다.

15년 만기 모기지 평균 고정 금리는 2.44%로, 전주 2.51% 보다 0.07%포인트 내렸다. 모기지 금리가 사상 최저치를 기록하고 있는 데는 코로나19 사태에 따른 경기 침체 현상이 자리잡고 있다.

머니워치에 따르면 미국 내 실업률이 10%대를 넘어서 고공행진을 계속하고 있는데다 2차 경기 부양 지원책 협상이 난항에 부딪히면서 승인이 지연된 데 따른 우려가 모기지 금리 하락으로 이어지고 있다는 것이다.

질로우의 매튜 스피크먼 이코노미스트는 “최근 모기지 금리 하락 압력은 일관되지만, 대출자의 수요 증가, 대출 기관의 금리 인하 주저를 포함한 여러 요인으로 인해 유동적”이라며 “지난주 연방 정부가 추가 부양안에 합의하지 못하면서 금리가 사상최저치를 기록했다”고 말했다.

그는 “7월 고용보고서가 약해지면 금리는 더 낮아질 수 있다”며 “반면 예상보다 강한 고용보고서가 나오면 금리는 올라갈 수 있다”고 내다봤다.

모기지 금리 하향세로 모기지 대출 신청 건수도 늘어나는 상황이다. 모기지은행협회(MBA)에 따르면 주택 구매 모기지 대출 신청 건수는 지난해에 비해 무려 22%나 증가했다.

하지만 주택구입 자금을 확보한 잠재적 구매자들은 매물 부족이라는 현실에 직면해 있다. 싼 이자의 자금 확보가 무색해지는 상황이다.

오히려 주택 매물이 부족하다 보니 주택 구매자들 사이에 경쟁이 붙으면서 매물당 복수의 매입 오퍼는 다반사다. 경쟁이 치열하다 보니 주택 가격의 상승으로 이어지고 있다.

한편 대출 금융기관들은 모기지 금리가 하향세를 지속하고 있는 상황에도 대출 자격 요건에 대한 심사를 더 강화하는 추세다. 코로나19 사태에 따른 실업 가능성이 상존하고 있기 때문이다.

리얼터닷컴의 조지 래티우 수석 이코노미스트는 “모기지 금리가 사상 최저치를 기록하면서 주택 시장 회복세가 이어지고 있다”며 “다만 주택 매물 부족 문제로 구매 경쟁이 치열해지면서 가격 상승 현상이 나타나 주택 구입의 장애물로 작용할 수 있다”고 전망했다.

http://m.koreatimes.com/article/20200810/1323266

모기지 금리 또 사상최저…30년 2.88% - 미주 한국일보 주택담보대출(모기지) 금리가 또 다시 사상 최저치를 기록했다. 지난달 사상 처음으로 3% 미만으로 떨어진 모기지 금리가 더 떨어지면서 올해 들어서만 8번째 역대 최저치 기록을 갈아치우고 있다.마켓워치는 8일 연방 국책모기....

모기지 더 떨어진다” 주택시장 호황 오나

패니메이 “연말엔 2.75%” 첫집 구입 등 활력 기대
실직자 늘어” 부정론도

올해 연말까지 모기지 금리가 사상 최저인 2.75%까지 떨어질 것이라는 전망이 나오면서 주택 시장이 지속적인 호황을 누릴 것으로 기대된다.

주택담보대출(모기지) 금리가 올 연말 이미 최저 수준에서 2.75%까지 더 떨어질 것이라는 전망이 나왔다.

코로나 사태에도 불구하고 주택 시장이 초저금리 효과로 호황을 누리면서 상승세를 탈 것으로 예상된다. 주택 시장 호황 역시 코로나19 사태 속 미국 경제의 주요 버팀목이 되고 있다.

연방 국책 모기지 업체인 ‘패니메이’가 3%의 벽을 깨고 내려온 모기지 금리가 올해 연말까지 2.75%로 떨어질 것으로 예상했다고 오렌지카운티레지스터가 22일 보도했다.

페니메이 더그 던컨(Doug Duncan) 수석 경제학자는 “올해 연말까지 30년 만기 모기지 고정 금리가 2.75%까지 떨어지는 현실을 실제로 보게 될 수 있을 것”이라며 “신용점수가 좋을 경우 이보다 훨씬 더 낮은 금리로 대출을 받을 수 있을 것”이라고 말했다.

현재 30년 만기 모기지 평균 고정 금리는 또 다른 연방 국책 모기지 업체 ‘프레디맥’에 따르면, 이달 16일 기준 2.98%를 기록했다. 1971년 통계가 작성되기 시작한 이후 역대 최저 수준이다.

3월 이후 모기지 고정 금리가 최저치를 기록하면서 주택 구매 수요자들의 대출과 기존 주택 소유주들의 재융자 신청 러시가 이어지고 있는 상황이다.

패니메이에 전망에 따르면 모기지 금리가 2%대의 초저금리를 유지하는 올 연말까지 재융자 규모는 대략 1조9,000억달러, 내년에는 1조2,000억달러에 달할 것으로 보인다. 여기에 주택 구매 모기지 대출은 1조2,400억달러가 추가될 것이라는 예상이다.

낮은 모기지 금리로 첫 주택 구입에 나서는 구매자들과 재융자를 통해 투자 여력이 생긴 구매자들이 주택 시장으로 몰릴 수 있다는 기대감이 나오고 있다.

하지만 여전히 주택 시장에 매물이 부족하다 보니 주택 가격이 치솟고 있는 것은 모기지 초저금리 시대에 주택 시장의 걸림돌이 될 수도 있다는 분석이 나오고 있다.

그렇다면 한인 주택 시장은 초저금리 모기지는 어떻게 반응할까?

한인 부동산업계 관계자들은 적어도 저금리 모기지가 한인 주택 시장에도 일정하게 활력소 역할을 해 연말 주택 시장에 대한 기대감을 가지고 있는 것은 사실이다. 하지만 주택 시장 전망과 관련해 긍정론과 부정론이 공존하고 있는 것 또한 사실이다.

초저금리에 모기지를 활용해 주택 구매에 뛰어드는 한인들이 늘어날 가능성이 높다는 전망이 나온다.

남가주한인부동산협회 빅토리아 임 회장은 “2%대의 모기지 금리는 주택 구매 욕구를 자극할 수 있는 숫자”라며 “바이어간 경쟁이 치열하고 가격인상과 함께 매매가 활발한 판매자 우위 시장을 형성할 것”이라고 말했다.

부정론도 있다. 코로나19 사태라는 사상 초유의 상황이 장기화되면서 경기 침체에 따른 실직자의 증가로 인해 주택 시장도 타격을 입을 수 있다는 것이 주된 내용이다. 현재 주택 시장에 구매자로 나선 한인들은 확실한 직장과 함께 자본을 확보한 상태지만 구매 의욕은 있지만 고용 불안으로 관망이나 구매 포기로 돌아선 한인들도 잠재해 있다는 것이다.

파이오니아 부동산 스티븐 김 대표는 “모기지 금리가 분명 주택 시장 활성화에 일정 부분 영향을 주고 있는 것은 부인할 수 없다”며 “팬데믹 시대에는 실업률이라는 경제적 요소가 주택 시장의 최대 변수로 작용할 가능성이 상당히 높아 보인다”고 예상했다.

http://m.koreatimes.com/article/20200722/1320654

“모기지 더 떨어진다” 주택시장 호황 오나 - 미주 한국일보 주택담보대출(모기지) 금리가 올 연말 이미 최저 수준에서 2.75%까지 더 떨어질 것이라는 전망이 나왔다. 코로나 사태에도 불구하고 주택 시장이 초저금리 효과로 호황을 누리면서 상승세를 탈 것으로 예상된다. 주택 시장 호황 ....

3% 바닥 깬 모기지…한인 재융자 신청 봇물


1년도 안돼 또 재융자…월 수백불 줄여
"지금이 마지막 기회" 연말까지 계속될 듯
한인 재융자 시장이 때아닌 호황을 만나 즐거운 비명을 지르고 있다.

사상 최저 수준의 모기지 이자율이 계속 이어지면서 재융자에 나서는 주택소유주가 몰려들고 있기 때문이다. 이에 따라 일부 융자업체는 직원을 늘리거나 기존 직원의 근무시간을 늘리면서까지 밀려드는 업무 처리에 매달리고 있다.

한 융자업체 관계자는 “지난주 프레디맥에서 발표한 30년 고정 모기지 이자율이 사상 처음 3% 아래로 내려가는 등 초저금리 시대가 장기화하면서 한인 주택소유주의 재융자 신청이 밀물처럼 쏟아지고 있다”고 말했다. 그는 “이 같은 추세는 최소 올해 말까지 이어질 것 같다”고 활발한 시장 상황을 전했다.

모기지 융자업체 렌딩웍스의 이영춘 대표도 “정말 바쁜 시기를 보내고 있다”면서 “재융자 신청을 최대한 신속하게 처리하려 있지만, 융자기관에서 대부분 재택근무로 업무처리를 하는 데다 한꺼번에 일이 밀려 예전보다 보름에서 한 달 정도 기간을 더 필요로한다는 점에서 고객에게 미안한 마음”이라고 말했다.

예전에는 모기지 재융자나 주택구매 융자 신청 처리 기간이 30일 정도면 충분했는데 요즘은 한 달 반에서 두 달까지 걸린다.

이영춘 대표는 “코로나19 사태로 임시 실업자가 늘고 사업체 영업 중단 같은 변수가 재융자 신청 절차에서도 문제가 되는 경우도 있다”면서 “세금보고 양식 W-2를 받는 봉급생활자보다 자영업자의 재융자가 상대적으로 훨씬 까다로워졌다”고 업계 상황을 전했다.

최근 재융자에 나서는 한인 주택소유주에게 나타나는 또 다른 특징은 재융자를 한 지 1년도 안 된 사람이 많다는 점이다. 1년 전 또는 심지어 6개월 전에 재융자를 했지만 모기지 이자율이 그때보다 최소 1%포인트 이상 낮아졌기 때문에 월 페이먼트를 더 줄이기 위해 주택소유주들이 다시 재융자에 나서고 있다.

한 주택소유주는 지난해 11월 다운페이먼트를 하고 남은 35만 달러에 대해 3.875%의 이자율로 30년 고정금리 모기지를 얻었다. 월 페이먼트는 액수는 2116달러였다.

하지만 최근 원래 융자 액수보다 약 5000달러 적은 34만 5000달러 정도를 2.75% 이자율로 변경했다. 월 페이먼트는 1816달러. 정확하게 이전보다 월 300달러를 절약하고 있다. 수천 달러에 달하는 재융자 비용을 1년 정도면 뽑는 금액이다. 소득이 넉넉한 경우 30년 고정에서 15년 고정금리로 대출 기간을 대폭 줄이는 사례도 늘고 있다고 업계 관계자들은 전했다.

모기지 융자업체 에버랜딩의케이트 김 융자인은 “현재 크레딧이 아주 좋고 월 소득이 안정적이라면 30년 고정금리 모기지 이자율은 2.75%, 15년 고정금리 모기지 이자율은 2.35%도 가능하다”면서 “주택소유주 입장에서는 어쩌면 지금이 마지막 재융자 기회가 될 수도 있을 것 같다”고 말했다.

국책 모기지 기관 프레디맥이 23일 발표한 이번 주 전국 평균 모기지 금리는 30년 고정금리 상품이 한 주 전보다 소폭 오른 3.01%, 15년 고정 2.54%, 5년 변동 3.09%를 각각 기록했다.

http://m.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=8502376

3% 바닥 깬 모기지…한인 재융자 신청 봇물 한인 재융자 시장이 때아닌 호황을 만나 즐거운 비명을 지르고 있다. 사상 최저 수준의 모기지 이자율이 계속 이어지면서 재융자에 나서는 주택소유주가 몰려들고 있기 때문이다. 이에 따

사고 싶어도 나와 있는 집이 없다


오퍼 50개 쏟아지고 수만 불 웃돈 기본
당분간 셀러 마켓…내년 균형시장 전망
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주택시장이 매물 부족으로 치열한 가격 경쟁이 벌어지고 있다.

코로나바이러스는 주택시장에 놀라움을 안겨줬다. 코로나19 발생 초기에 전반적으로 부동산 시장이 위축됐던 것과는 달리 전국 대부분 지역에서 주택을 구매하려는 수요가 강하게 나타나고 있는 것이다. 부동산 중개인들에 따르면 일부 지역에서는 시장에 매물이 나오기 무섭게 수십 개의 오퍼가 쏟아지고 있으며 특별할 것이 없는 평범한 주택인데도 셀러가 원하는 애스킹 가격을 넘어 수 만 달러를 더 얹어 오퍼를 내는 경우도 흔히 볼 수 있는 광경이 됐다.

사실 코로나19 사태가 확산하면서 많은 전문가와 일반인은 주택시장이 사실상 개점휴업 상태가 될 것으로 예상했다. 그러나 이런 우려와 달리 코로나19는 수요·공급 곡선을 다시 그리며 주택시장에 뜨거운 열기를 불어넣고 있다. 두자릿 수 실업률에 따른 결과의 영향으로 주택 구매에 나서는 사람은 확실히 많이 줄었다. 하지만 주택시장에 나온 매물은 더 없다. 이런 환경은 수요 공급에 따라 가격이 정해지는 시장 원리에 따라 치열한 경쟁에서 이겨야 내 집을 마련할 수 있다는 것을 의미한다.

사실 코로나19 사태가 확산하면서 많은 전문가와 일반인은 주택시장이 개점휴업 상태가 될 것으로 예상했다. 그러나 이런 우려와 달리 코로나19는 수요·공급 곡선을 다시 그리며 주택시장에 뜨거운 열기를 불어넣고 있다. 두자릿 수 실업률에 따른 결과의 영향으로 주택 구매에 나서는 사람은 확실히 많이 줄었다. 하지만 주택시장에 나온 매물은 더 없다. 이런 환경은 수요 공급으로 가격이 정해지는 시장 원리에 따라 치열한 경쟁에서 이겨야 내 집을 마련할 수 있다는 것을 의미한다.

부동산 전문가들에 따르면 일반적으로 주택시장에 6개월치에 해당하는 매물이 있을 때 이를 균형잡힌 시장으로 간주한다. 이런 상황은 바이어나 셀러 누구에게도 유리하지 않다. 전국부동산중개인협회(NAR)가 발표한 자료에 따르면 지난 5월 현재 전국 주택시장에 나와 있는 재고 매물은 4.8개월치였다. 셀러에게 조금 더 유리한 상황으로 해석할 수 있다.

하지만 일부 지역에서는 매물 부족 현상이 훨씬 심하게 나타나고 있다. 텍사스 오스틴과 같은 사례를 보면 재고 주택 매물이 2개월치도 안 된다. 로드 아일랜드주 프로비던스에서는 치열한 입찰 전쟁이 벌어지고 있다.

팬데믹은 주택시장의 봄철 성수기를 꽁꽁 묶었다. 3월과 4월에 자신의 집을 주택시장에 내놓았던 다수의 주택 소유주는 주택 매각을 연기하기로 결정했다. 이유는 약세 시장에서 매각하는 것은 불리하다고 여기는 점도 있었지만 이방인들이 집을 보러다니며 코로나19를 전파할 수 있다는 우려가 더 컸기 때문일 것이다.

팬데믹으로 바이어도 급감세를 나타냈다. 하지만 바이어가 모두 사라진 것은 아니었다.

한 경제 전문가는 “주택을 사려는 수요가 풍부하며, 특히 첫 주택 구매자가 다수를 차지하고 있다”면서 “이들 잠재 주택 구매자의 가장 큰 문제는 사람들이 팔지 않는 것을 살 수는 없다는 점”이라고 지적했다.

텍사스 A&M 대학 부동산 센터의 제임스 게인스 수석경제학자는 텍사스 전체 주택시장의 재고 매물은 3.2개월치에 불과하다고 말했다. 이는 균형 시장으로 간주되는 6개월치 매물과 비교하면 아주 부족한 상태이다. 그는 "아무도 집을 팔려 하지 않고 있다”면서 “코로나19 때문에 모든 사람이 자신이 살고 있는 곳에 얼어붙어 있는 것 같다”고 묘사했다.

텍사스에서는 특히 30만 달러 미만 가격대의 주택 매물 부족현상이 심하게 나타나고 있다. 일부 부동산 관계자와 경제학자들은 점차 셀러들이 주택시장에 매물을 내놓고 있어 지금같은 셀러 마켓이 오래가지는 못할 것으로 전망하고 있다. 하지만 여전히, 그리고 특히 첫 주택 구매자를 위한 저가 주택 부문에서는 셀러가 우위에 있는 상황이다.

로드아일랜드 퍼투켓 지역에서 활동하는 한 에이전트에 따르면 27만 5000달러에 내놓은 집에 무려 50개의 오퍼가 몰렸다. 집 주인은 모기지 대출을 끼고 37만 5000달러에 사겠다는 제안을 거절하고 현금으로 31만 달러에 사겠다는 제안을 받아들였다.

이 에이전트는 “주택시장이 화끈할 정도로 뜨겁다”면서 “만약 집을 내놓은 지 일주일 안에 팔리지 않았다면 가격이 잘못된 것”이라고 말했다. 매물이 부족하기 때문에 바이어끼리 피터지게 싸우는 형국이 된 것이다.

상황이 이렇다 보니 에이전트 입장에서는 매물이 나오면 일단 바이어에게 더 높은 가격을 쓰도록 조언하고 있다. 역시 퍼투켓에서 활동하는 다른 에이전트는 38만 5000달러에 나온 매물을 원하는 고객에게 42만 5000달러 정도는 써야 승산이 있다고 제안했다. 애스킹 가격보다 4만 달러 높게 써야 그나마 경쟁해 볼 수 있기 때문이다.

예년에는 늦봄이면 매물이 쏟아져 나오는 성수기였다. 일반적으로 새학기가 시작되는 8, 9월을 앞두고 미리 이사하려고 한다. 하지만 올해는 코로나19 영향으로 예전같은 추세는 찾아볼 수 없고 성수기가 여름철로 바뀐 모습이다. 즉 바이어가 없어진 것이 아니라 이들이 늦게 움직이고 있다는 설명이다.

부동산 전문가 중에는 그러나 셀러 마켓이 수개월 안에 끝날 것으로 보는 시각도 있다. 살고 있는 집을 매물로 내놓으려는 주택 소유주가 시간이 갈수록 늘고 있기 때문이라는 설명이다. 이런 추세가 이어지면 매물 부족 현상을 해결하고도 오히려 매물이 넘치는 결과가 나타날 수도 있다는 지적이다. 주택시장은 하루 아침에도 변할 수 있는 특성을 가지고 있다고 부동산 전문가들은 강조한다.

그렇다고 당장 다음달부터 시장이 바뀔 것 같지는 않다. 다수의 부동산 관계자는 2021년에 수요와 공급이 균형을 이룰 것으로 보고 있다. 최소 6개월에서 1년 정도는 셀러에게 유리하거나 최소한 동등한 위치에서 주택거래가 이뤄질 것으로 해석할 수 있겠다.

지금 같은 주택시장 상황에서 원하는 주택 구매를 위해 바이어가 취해야할 행동으로는 모기지 대출 사전 승인 받기, 원하는 주택이면 오퍼 가격 빨리 제출하기, 오퍼 제출 시에도 적극적이고 과감한 제안이 필요하다고 부동산 전문가들은 입을 모은다.

http://m.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=8497238

사고 싶어도 나와 있는 집이 없다 주택시장이 매물 부족으로 치열한 가격 경쟁이 벌어지고 있다. [픽사베이]코로나바이러스는 주택시장에 놀라움을 안겨줬다. 코로나19 발생 초기에 전반적으로 부동산 시장이 위축됐던 것

6월 가주 주택거래 42%, 집값 6.5% 상승


봉쇄 완화·저금리 영향…재확산이 변수

6월 주택시장이 급반등세로 돌아섰다. 거래 건수와 중간가격 모두 전달보다 큰 폭으로 올랐다. 지난 2개월 연속 거래 건수가 20만건대에 머물렀으나 이번 달에 급등하며 분위기 반전에 성공했다.

가주부동산중개인협회(CAR)는 16일, 6월 가주 내 기존 단독주택 거래 건수가 33만 9910건(계절 조정치 반영)을 기록했다고 발표했다.

이는 한 달 전 기록했던 23만 8740건과 비교하면 무려 42.4%나 급증한 수치이다. 이는 전월 대비 증가 폭으로는 1979년 1월 이후 가장 큰 상승 폭이다. 하지만 1년 전인 2019년 6월과 비교하면 여전히 12.8% 감소했다.

6월 주 전체 주택 중간가격은 62만 6170달러로 조사됐다. 이는 5월에 기록한 58만 8070달러보다 6.5% 오른 가격이고 1년 전 같은 달과 비교해도 2.5% 상승한 것이다.

가주 주택시장은 지난달 2008년 금융위기 이후 월별 거래 건수 기준으로 최저치를 기록하며 급속히 냉각됐다. 하지만 경제 활동이 경제 전 분야에 걸쳐 대부분 허용되면서 부동산 거래 역시 활기를 되찾았다. 냉탕과 온탕을 오가며 롤러코스터를 타는 모습이다. 지난 5월 바닥을 친 뒤 한 달 만에 전달 대비 거래 건수증가 폭으로는 약 40년 만에 최대치를 기록하는 반전을 나타냈다. 중간가격 역시 사상 최대치를 기록했다.

진 라드식 CAR 회장은 “주택매매가 5월에 바닥을 기록한 이후 6월 들어 뚜렷한 반등세를 보였다”며 “이는 경제활동 봉쇄 조치를 완화한 데다 역사상 최저 수준의 모기지 이자율에 따른 수요 급증이 영향을 미친 것 같다”고 분석했다. 그는 “이런 분위기가 이제 막 시작된 3분기에도 이어질 것으로 예상하지만 코로나19 재확산이 우려되고 이 부분이 하반기 시장회복에 변수가 될 것 같다”고 말했다.

수요 급증은 주택가격 상승으로 이어졌다. 5월에 60만 달러 밑으로 잠시 떨어졌던 주택 중간가격은 6월 들어 62만 6000달러를 넘어서며 사상 최고치를 기록했다. 한 달 만에 6.5%가 올랐다. 역대 5월과 6월 비교 가격 상승 폭으로는 역대 최고치에 해당한다.

LA 카운티의 6월 주택 중간가격은 61만 260달러를 기록했다. 이는 5월에 기록했던 54만 6930달러와 비교하면 11.6% 상승한 가격이다. 남가주 6개 카운티 중에서도 상승 폭이 가장 컸다. 1년 전과 비교하면 1.8% 오른 가격이다. 거래 건수로는 전달보다 37.5% 증가했고 1년 전과 비교하면 여전히 19% 줄어든 수치이다.

같은 달 오렌지 카운티의 주택 중간가격은 87만 달러를 기록했다. 전달에 기록한 83만 4550달러보다 4.2% 오른 가격이다. 거래 건수는 전달보다 62.4% 증가했다. 하지만 1년 전보다는 20.4% 감소했다. 샌디에이고 카운티의 주택 중간가격은 67만 8000달러로 전달보다 3.5% 올랐다. 거래 건수 역시 같은 기간 58.1% 증가한 것으로 나타났다.

http://m.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=8482467

6월 가주 주택거래 42%, 집값 6.5% 상승 6월 주택시장이 급반등세로 돌아섰다. 거래 건수와 중간가격 모두 전달보다 큰 폭으로 올랐다. 지난 2개월 연속 거래 건수가 20만건대에 머물렀으나 이번 달에 급등하며 분위기 반전에

모기지 이자율 사상 최초 ‘3% 벽’ 깨졌다

30년 고정 이번 주 들어 2.98까지 떨어져, 대출 신청 러시…주택시장 회복에 훈풍 매물 나오자마자 팔려

주택담보대출(모기지) 고정 금리가 3% 밑으로 떨어지는 사상 초유의 사태가 벌어졌다. 사상 최저치의 모기지 이자율로 대출 신청이 급증하면서 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 재확산에도 불구하고 주택 시장의 ‘회복 동인’으로 작용하고 있다.

미국의 경제 회복세가 불투명하지만 적어도 주택 시장은 비용 부담이 줄어든 주택 구매자들이 시장으로 몰리면서 회복 탄력을 받을 것이란 전망이 나오고 있다.

16일 CNN과 월스트리저널(WSJ) 등 주요 매체들은 국책 모기지 기관 프레디맥을 인용해 30년 만기 모기지 평균 고정 금리가 사상 처음으로 3% 밑으로 떨어졌다고 보도했다.

지난주 3.03%를 기록했던 30년 만기 모기기 평균 고정 금리는 이번 주 들어 1971년 통계가 작성되기 시작한 이후 가장 낮은 2.98%를 기록했다.

15년 만기 모기지 평균 고정 금리도 3% 아래로 떨어졌다. 16일 현재 2.48%를 기록해 30년 모기기 고정 금리와 함께 동반 하락했다.

전문가들 사이에서는 모기지 고정 금리의 추가 인하 가능성도 점쳐지고 있다.

3월 이후 모기지 고정 금리가 최저치를 기록하면서 주택 구매 수요자들의 대출 러시가 이어지고 있다.

모기지은행협회(MBA)에 따르면 지난주 현재 전체 모기지 대출 증가율은 전주 대비 5.1% 증가했다.

재융자 신청 건수도 늘어 전주 대비 12%나 증가했고 1년 전과 비교해 107% 급등한 것으로 나타났다.

낮은 모기지 금리로 첫 주택 구입에 나서는 구매자들과 재융자를 통해 투자 여력이 생긴 구매자들이 부동산 시장으로 몰릴 수 있는 가능성이 높다는 점에서 저금리 모기지 금리가 부동산 시장에 활력소 역할을 하고 있다는 평가다.

무엇보다 매물이 나오기 무섭게 판매되고 있는 것은 그만큼 모기지나 재융자 대출로 자금을 확보한 구매 수요가 저변에 깔려 있음을 반증하고 있다.

한 한인 부동산 에이전트는 “100만달러 이하의 주택 매물은 구매 경쟁이 심해 매물로 나오는 즉시 매매가 성사되고 있다”며 “속된 말로 없어서 못 팔 정도”라고 말했다.

모기지 금리 하락 속에 주택 경기도 살아나면서 주택건축업자들의 자신감은 코로나19 사태 이전 수준으로 회복했다.

주택건축업자들의 시장 전망을 나타내는 전국주택건축협회(NAHB)의 주택 시장 지수는 6월 58에서 7월 72로 상승했다. 시장전망치 60을 크게 웃도는 급등세로 3월과 같은 수준이다.

또 다른 한인 부동산 업계 관계자는 “낮은 (모기지) 금리 역시 수요를 부추기고 있어 주택 시장이 전반적인 경제 회복 속도를 앞지르는 성장을 거둘 것으로 예상하고 있다”고 내다봤다.

하지만 주택 시장에도 복병은 있다. 바로 매물 부족이다. 지난주 주택 구매자의 구매 수요가 6% 정도 줄어든 것도 구매력 자체의 감소 때문이 아니라 물량 부족에 따른 주택 가격 상승이 그 원인이다.

주택의 수요와 공급의 균형이 무너지면 치솟는 높은 주택 가격이 주택 시장의 조기 회복의 발목을 잡을 수 있다는 지적이다.

여기에 좀처럼 줄지 않는 실업 상황도 주택 시장에 또 다른 변수로 작용할 가능성도 완전히 배제할 수는 없다.

http://m.koreatimes.com/article/20200717/1319824

모기지 이자율 사상 최초 ‘3% 벽’ 깨졌다 - 미주 한국일보 주택담보대출(모기지) 고정 금리가 3% 밑으로 떨어지는 사상 초유의 사태가 벌어졌다. 사상 최저치의 모기지 이자율로 대출 신청이 급증하면서 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 재확산에도 불구하고 주택 시장의 ‘회복...

매물 가뭄에 내집마련 경쟁 더 심해졌네

매물 나오자마자 오퍼… 웃돈까지 제시, 사전융자승인 받아도 현금 구입자에 뺏겨
오픈하우스서 다른 바이어 막는 소동도…다운페이먼트 비율 상승 속 저가 주택이 더 인기
이자율 하락 겹쳐 주택구입 경쟁 심화

코로나19 사태로 모기지 이자율은 나날이 떨어지고 있지만 바이어들은 주택 구입에 더 어려움을 겪고 있다. 이자율이 낮아져 주택 구입 비용이 떨어진 것처럼 느껴지지만 대출 기준이 강화돼 낮은 이자율은 그림의 떡에 불과할 뿐이다.

오히려 주택 매물 수준이 코로나 팬데믹 이전보다 더 감소, 근래 몇 년간 보기 드문 구입 경쟁이 바이어들의 애를 태우고 있다. 셀러들이 집을 내놓기를 꺼리는 경향이 나타나면서 생긴 현상이다. USA 투데이가 최근 내 집 마련을 위해 고군분투하는 바이어들의 실상을 알아봤다.

◇‘영역 표시’하듯 다른 바이어 방해

달리기 전문 체육 강사 로라 갈리조(33)는 12채의 집을 본 뒤에 이중 3채에 오퍼를 썼다. 오퍼를 쓴 3채 중에서도 처음 본 집이 가장 마음에 들었는데 오픈 하우스에서 어처구니없는 경험을 했다. 콜로니얼 스타일의 이 집은 침실 4개, 욕실 2.5개로 욕실과 벽난로, 에어컨, 지붕 등이 리모델링 돼 갈리조 부부의 마음에 쏙 들었다.

오픈 하우스에는 갈리조 부부 외에 50대로 보이는 부부도 방문했는데 이 부부보다 먼저 방문한 것이 천만다행이었다. 이 50대 부부는 나중에 오는 바이어들이 오픈 하우스에 못 들어오게 하려고 끝날 때까지 떠날 생각을 하지 않았던 것. 게다가 자신들의 차량을 차고 진입로에 떡 하니 주차해 다른 방문자의 주차까지 방해했다고 했다.

짐승들이 영역 표시를 하는 듯한 행동을 한 이 부부는 리스팅 가격보다 2만 달러를 더 써낸 끝에 결국 집을 차지하게 됐다. 결국 갈리조 부부는 다른 매물을 보러 갔고 거기서도 역시 지난번 오픈 하우스에서 본 바이어들을 만나게 되자 경쟁심이 발동하기 시작했다.

◇매물 품귀에 웃돈 경쟁 재현

코로나 팬데믹에 모기지 이자율은 유례없이 낮은 수준으로 떨어졌지만 바이어들은 대출 기준 강화라는 새로운 장애물을 만나고 있다. 갑작스러운 경기 침체로 대량 실업 사태가 발생하자 대출 은행들이 대출 고삐를 바싹 죄기 시작한 것이다. 올해 초까지만 해도 하락세였던 다운페이먼트 비율이 다시 오르기 시작했고 크레딧 점수 기준을 상향 조정하는 은행도 늘었다.

게다가 가뜩이나 부족했던 주택 매물은 코로나 팬데믹 기간을 거치며 더욱 자취를 감춰 모기지 대출 신청은 둘째치고 매물 찾기에 혈안이 된 바이어가 더 많다. 매물이 나오기만 하면 이것저것 따질 겨를 없이 오퍼 제출을 바로 결정해야 하고 구입 경쟁이 시작되면 경쟁에서 이기기 위해 웃돈을 제시하는 현상까지 재현되고 있다.

◇주택 구입자 40% 구입 경쟁 경험

매물 부족 현상은 코로나 팬데믹 이전부터 이미 주택 시장의 심각한 문제로 지적됐다. 최근 주택 착공과 신축 허가가 증가했지만 당장 쏟아져 나오는 수요를 충족하기에는 역부족이다.

온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴에 따르면 6월 20일 현재 주택 재고는 1년 전보다 약 29%나 빠진 상태다. 매물 가뭄 현상에 올해 주택 구입자들은 대부분 구입 경쟁을 뚫고 승리한 구입자들이다.

부동산 업체 클레버 리얼 에스테이트가 올해 1월부터 5월 사이 주택을 구입한 약 1,000명을 대상으로 실시한 설문 조사에서 약 40%가 주택 구입 과정에서 적어도 한차례 이상 구입 경쟁을 치러야 했다고 이야기했다.

하비어 비바스 리얼터닷컴 디렉터는 “이자율 하락으로 주택 구입 여건이 개선된 것처럼 보이지만 가장 큰 문제는 매물을 찾는 일”이라며 “매물이 부족한 상태에서 주택 구입 수요가 기대 이상으로 증가하는 현재 상황은 ‘퍼펙트 스톰’과 같다”라고 USA투데이와 인터뷰에서 설명했다.

◇현금 구매자가 ‘왕’

첫 주택 구입자 브렛-에실리 워드는 지난 3주간 무려 9채의 집에 오퍼를 제출했다. 하지만 번번이 현금 오퍼를 제출한 바이어와의 경쟁에서 밀렸다. 워드는 리스팅 가격보다 높은 가격에 오퍼를 써보기도 했지만 결과는 역시 마찬가지였다. 아무리 부지런히 집을 보고 오퍼를 제출해도 어디선가 ‘캐시 오퍼’ 바이어가 나타나 워드의 노력을 물거품으로 만들어 버렸다.

워드는 “주택 시장이 미친 것 같다”라며 “많은 현금을 모은 사람이 그렇게 많은 지 몰랐다”라고 USA 투데이와 인터뷰에서 혀를 내둘렀다. FHA 융자 사전 승인을 받은 워드는 10번째 오퍼를 통해 드디어 셀러와 구매 계약을 체결했고 8월 초 에스크로 클로즈 되기만을 기다리고 있다.

최근 수년간 다운페이먼트 비율은 하락세를 보였다. 클레버 리얼에스테이트의 조사에 따르면 2018년 다운페이먼트 비율이 20% 미만인 바이어는 전체 중 약 40%로 10년 약 22%보다 약 2배나 증가했다. 그러나 최근 코로나 팬데믹 기간을 거치며 다운페이먼트 비율 상승 현상이 다시 나타나고 있다.

◇안정적 직업, 높은 크레딧도 ‘무용지물’

아만다 두셋과 남편도 최근 내 집 마련에 나섰다가 처참한 주택 시장 환경에 쓴맛만 보고 말았다.

오하이오 주 콜럼버스에 나온 지 하루 된 매물에 부부는 서둘러 오퍼를 제출했는데 이 매물에 제출된 오퍼는 부부 것을 포함, 모두 15건이었다. 부부는 리스팅 가격보다 1만 달러를 높게 썼고 감정가 차액도 본인들이 부담하겠다는 공격적인 조건까지 오퍼에 포함시켜 승산이 있을 것으로 기대했지만 오산이었다.

셀러는 다른 바이어의 손을 들어줬고 두셋 부부는 이번 오퍼 제출 경험을 바탕으로 다음번 오퍼 경쟁부터는 경쟁력 있는 오퍼를 위해 노력할 계획이다.

아만다는 “나와 남편은 안정적인 직업을 갖고 있고 크레딧 점수도 높은 편”이라며 “하지만 마땅한 집을 찾지 못해 아직 내 집 마련의 꿈을 이루지 못하고 있다”라고 USA 투데이와 인터뷰에서 하소연했다.

◇주택 가격 상승 향후 수년간

부동산 업체 레드핀에 따르면 ‘세계 보건 기구’(WHO)가 코로나19를 세계적인 전염병으로 규정한 3월 11일 이후 저가대 주택의 가격이 급상승세를 타기 시작했다.

저가대 매물에 대한 수요는 꾸준히 이어졌지만 기존 주택과 신규 주택 등 매물 공급이 좀처럼 이뤄지지 않았기 때문이다.

레드핀은 3월 31일 기준 전국의 저가대 주택의 가격은 1년 전 대비 약 5.5% 상승했다.

저가대 주택 가격이 가장 많이 오른 지역은 뉴저지 주의 뉴마크 지역이다. 뉴마크 저가대(상중하로 나눴을 때 가장 낮은 가격대) 주택의 중간 가격은 약 21만 1,281달러로 1년 전 대비 약 14.7%나 폭등했다. 필라델피아, 디트로이트 등의 대도시에서도 저가대 주택 가격이 전년대비 약 13% 이상 폭등 현상을 보이고 있다.

http://m.koreatimes.com/article/20200715/1319597

매물 가뭄에 내집마련 경쟁 더 심해졌네 - 미주 한국일보 이자율 하락 겹쳐 주택구입 경쟁 심화코로나19 사태로 모기지 이자율은 나날이 떨어지고 있지만 바이어들은 주택 구입에 더 어려움을 겪고 있다. 이자율이 낮아져 주택 구입 비용이 떨어진 것처럼 느껴지지만 대출 기준이 강화....