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Corsa di fine anno per salvare il Superbonus 110% - Avvocato Ugo Abbate Ci si avvicina all’ultima parte dell’anno solare e fioccano le richieste preoccupate di condomini che non vogliono correre il rischio di perdere l’agevolazione fiscale del Superbonus nella misura del 110%. Puntuale, quindi, arriva la domanda (che ricalca un copione già visto nel dicembre 2021...

Ci si avvicina all’ultima parte dell’anno solare e fioccano le richieste preoccupate di condomini che non vogliono correre il rischio di perdere l’agevolazione fiscale del Superbonus nella misura del 110%.

Puntuale, quindi, arriva la domanda (che ricalca un copione già visto nel dicembre 2021 per il bonus facciate 90%): posso salvare il Superbonus 110% se effettuo tutte le spese entro il 31 dicembre 2023 anche se, nei fatti, completerò i lavori nei primi mesi del 2024?

Sul punto è recentemente intervenuta l'Agenzia delle Entrate

Corsa di fine anno per salvare il Superbonus 110% - Avvocato Ugo Abbate Ci si avvicina all’ultima parte dell’anno solare e fioccano le richieste preoccupate di condomini che non vogliono correre il rischio di perdere l’agevolazione fiscale del Superbonus nella misura del 110%. Puntuale, quindi, arriva la domanda (che ricalca un copione già visto nel dicembre 2021...

Cosa succede se non si terminano i lavori entro il 30 settembre? Questa è la domanda più ricorrente di questi tempi tra i proprietari delle villette che hanno affidato un paio di anni fa i lavori con il Superbonus 110% e si ritrovano ancora oggi con solo porzioni di cappotto termico installate o, peggio ancora, con la casa letteralmente sventrata o senza pavimentazione.
In questo articolo provo a fornire in modo semplice qualche risposta, cercando anzitutto di fare chiarezza su alcuni preliminari aspetti su cui spesso si fa confusione anche fra gli addetti ai lavori.

Lavori Superbonus 110% unifamiliari: cosa si rischia se non si finiscono i lavori entro il 30 settembre 2023 - Avvocato Ugo Abbate Cosa succede se non si terminano i lavori entro il 30 settembre? Questa è la domanda più ricorrente di questi tempi tra i proprietari delle villette che hanno affidato un paio di anni fa i lavori con il Superbonus 110% e si ritrovano ancora oggi con solo porzioni di cappotto termico installate o, ...

Come attestare lo Stato di Avanzamento dei Lavori (SAL) nel Superbonus senza commettere errori?
In questo articolo verranno fornite alcune indicazioni pratiche per la presentazione dello Stato di Avanzamento dei Lavori (SAL) in Superbonus che, nonostante sia di apparente semplicità, ha sollevato numerosi dubbi da parte dei tecnici che devono quotidianamente approcciarsi alla redazione di tali attestazioni.

Proviamo dunque a sintetizzare alcune indicazioni utili ad evitare errori.

Come attestare lo Stato di Avanzamento dei Lavori (SAL) nel Superbonus senza commettere errori - Avvocato Ugo Abbate In questo articolo verranno fornite alcune indicazioni pratiche per la presentazione dello Stato di Avanzamento dei Lavori (SAL) in Superbonus che, nonostante sia di apparente semplicità, comportando semplicemente l'individuazione di un rapporto tra lavori eseguiti e lavori previsti in progetto e, ...

Il condòmino in regola con il pagamento delle quote condominiali può opporsi al pagamento del credito condominiale per far valere il beneficio della preventiva escussione dei condomini morosi.

Questo, in sintesi, il principio di diritto enunciato dalla Corte di cassazione, Sezione Terza Civile, con l’ordinanza del 17 Febbraio 2023 n. 5043.

Notifica precetto ai condomini: prima i morosi! - Avvocato Ugo Abbate Il condòmino in regola con il pagamento delle quote condominiali, al quale sia stato notificato atto di precetto sulla base di un titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione ex art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio della preventiva escussione dei condomi...

Approvare un rendiconto equivale a riconoscere il debito ivi contenuto?
https://www.avvocatougoabbate.it/lapprovazione-del-rendiconto-equivale-a-riconoscimento-del-debito/

L'approvazione del rendiconto equivale a riconoscimento del debito - Avvocato Ugo Abbate Non possono essere messi in discussione i crediti dell’amministratore inseriti nel bilancio non impugnato. Così ha statuito la Corte d’Appello di Roma con una recente sentenza nella quale ha affermato che nel bilancio consuntivo, la presenza di un disavanzo tra entrate ed uscite non consente di...

Superbonus ed ascensore.
Come eliminare le barriere architettoniche in Condominio?

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Superbonus 110% ed ascensore - Avvocato Ugo Abbate Per eliminare le barriere architettoniche è necessario che all’interno del condominio risieda un soggetto con handicap o ultrasessantacinquenne? Si tratta di un intervento trainato relativamente al quale la norma dice che spetta “anche” laddove «effettuati in favore di persone di età superi...

Comproprietari, come procedere con i bonus fiscali?

https://www.avvocatougoabbate.it/superbonus-e-comproprieta/

Superbonus e comproprietà - Avvocato Ugo Abbate Superbonus e comproprietà Una delle questioni più ricorrenti in condominio è quella relativa alla possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali relativamente ad immobili in comproprietà. Frequente è, infatti, l’ipotesi di coeredi che si ritrovano in appartamenti in comunione indivisa. ...

I comproprietari di un immobile vanno tutti convocati
https://www.avvocatougoabbate.it/i-comproprietari-vanno-tutti-convocati/

I comproprietari vanno tutti convocati - Avvocato Ugo Abbate I comproprietari vanno tutti convocati La comproprietà di un immobile può verificarsi sostanzialmente per tre ipotesi. La prima ipotesi di comunione è quella volontaria che sorge quando due o più soggetti decidono in accordo tra loro di acquistare lo stesso bene e di condividerne la proprietà. ...

Superbonus e comproprietà 🏘

Una delle questioni più ricorrenti in condominio è quella relativa alla possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali relativamente ad immobili in comproprietà. Frequente è, infatti, l’ipotesi di coeredi che si ritrovano in appartamenti in comunione indivisa.
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Ed allora le domande ricorrenti sono:
“chi può godere del bonus fiscale?”, “chi deve firmare le dichiarazioni all’amministratore per la cessione del credito?”, “occorre il consenso anche di tutti gli altri comproprietari per godere del bonus fiscale?” 🤷‍♂️🤷

Abbiamo provato a fare un po' di chiarezza:
https://www.avvocatougoabbate.it/superbonus-e-comproprieta/

Superbonus e comproprietà - Avvocato Ugo Abbate Superbonus e comproprietà Una delle questioni più ricorrenti in condominio è quella relativa alla possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali relativamente ad immobili in comproprietà. Frequente è, infatti, l’ipotesi di coeredi che si ritrovano in appartamenti in comunione indivisa. ...

Ricevo, con sempre maggiore frequenza, domande del seguente tenore: "entro quando occorre completare i lavori per il bonus facciate?".
Con questo articolo ho cercato di fare un po' di chiarezza sul tema e di rispondere ai quesiti che al momento disturbano il sonno dei tecnici e dei condòmini.
https://www.avvocatougoabbate.it/bonus-facciate-per-lavori-avviati-nel-2021-entro-quando-concludere-i-lavori/

Le spese per la tinteggiatura interna dell’appartamento rientrano nel bonus 110%?
Proviamo a fare chiarezza con questo articolo.

Le spese di tinteggiatura interna rientrano nel Superbonus 110%? - Avvocato Ugo Abbate La domanda, posta in questi termini, sconta subito una risposta negativa. L’intervento di tinteggiatura delle pareti interne, non essendo finalizzato al salto delle due classi energetiche, non è agevolabile nella misura prevista dal Superbonus. Questa è, dunque, la risposta che più frequentemen...

Quale miglior modo per cominciare il nuovo anno! 💫
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La Corte d'Appello di Palermo, con una recentissima sentenza dello scorso 23 dicembre, ribadisce il principio secondo cui il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto...
Salva e riconosciuta, dunque, la prassi normalmente seguita dagli amministratori di interrompere la prescrizione riportando il saldo degli esercizi passati nei consuntivi successivi, facendo sì che questi vengano poi approvati dall'assemblea.

La posa di cavi telefonici sulla proprietà altrui (es. facciata condominiale) deve essere preceduta dalla stipula di un apposito contratto o comunque dal preventivo assenso del proprietario dell'immobile. La servitù di telefonia, in particolare, può essere imposta soltanto per contratto o per atto amministrativo autoritativo.
Da ciò ne consegue che se il proprietario chiede lo spostamento dei cavi, il gestore non può opporsi. Egli deve provvedere e non può pretendere, sempre e comunque, un'indennità poiché quest'ultima presuppone una servitù e deve essere, esplicitamente, prevista nel patto o nel provvedimento autorizzativo che l'ha disposta.
(Tribunale di Patti, sent. n. 459 del 7 giugno 2021)

Se il n**o proprietario non viene convocato in assemblea, la delibera è annullabile (Tribunale di Roma, sent. n. 19066 del 06/12/2021).
Secondo costante giurisprudenza, infatti, “qualora una unità immobiliare facente parte di un condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all’assemblea che intenda deliberare l’approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il n**o proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria” (Cass. 16774/2013; Cass. 10611/1990). Conseguentemente, il diritto di voto spetta all’usufruttuario nelle materie che attengono all’ordinaria amministrazione e ai servizi comuni (art. 67 c. 6 disp. att. c.c.). Dunque, quando si delibera in merito a misure di amministrazione e manutenzione straordinaria, il n**o proprietario va sempre convocato.
In caso contrario – precisa il Tribunale di Roma – sussiste il vizio di “annullabilità proprio per omessa convocazione di un condomino”.

❓Quali “prezziari” vanno utilizzati con questa nuova “asseverazione di congruità” prevista per tutti i bonus fiscali dal D.L. “Antifrodi”?❓

In materia di Superbonus e di interventi finalizzati al miglioramento energetico (50-60% e bonus facciate “termico”) l’asseverazione della congruità delle spese era già prevista in base al DM Requisiti.
Per i lavori che non rientrano nel campo del D.M. Requisiti (bonus ristrutturazioni, sismabonus e bonus facciate) si è ancora in attesa di un Decreto del MITE. Nel frattempo, tuttavia, valgono i criteri “residuali”: prezziari regionali, listini Camere di commercio e, solo in mancanza, i prezzi di mercato del luogo.
Non sono utilizzabili, invece, i prezziari DEI, anche se più aggiornati.

❓Anche per i lavori di ristrutturazione che ho già attivato con il bonus 50% è richiesto il visto di conformità?❓

DIPENDE.
Il nuovo obbligo previsto dal D.L. “Antifrodi” (n. 15/2021) riguarda tutti i bonus “ordinari” diversi dal 110%, utilizzati tramite cessione o sconto in fattura. Quindi, vale anche per la detrazione del 50% sulle ristrutturazioni.
Il visto di conformità diventa, tuttavia, obbligatorio nel caso di sconto in fattura e nel caso di cessione del credito; esso, invece, è escluso nel caso di diretta detrazione in dichiarazione dei redditi.
⚠️Attenzione: il visto di conformità NON va confuso con l’asseverazione della congruità delle spese che è, invece, sempre richesta!

Anche i proprietari dei locali cantinati di un edificio devono partecipare alla spesa per la realizzazione del cappotto termico.
Così si è espressa la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 10371 del 20 aprile 2021.
Secondo gli Ermellini la realizzazione di un "cappotto termico" sulle superfici esterne dell'edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l'efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell'art. 1121, comma 1, c.c.
Da ciò ne deriva che al fine della ripartizione delle spese si applica l'art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese sono sostenute da tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

❓E’ vero che, pagando quanto spettante entro il 31 dicembre, posso godere del Bonus Facciate al 90% anche se i lavori cominceranno l’anno prossimo?❓

NO.
E’ possibile pagare entro il 31 dicembre il 10% della fattura complessiva della ditta e optare per lo sconto in fattura e cessione del credito nell’ambito del Bonus Facciate (oggi al 90%). Tuttavia, quando si anticipano i pagamenti, l’AdE richiede che l’intervento risulti «almeno iniziato».
Chi ha lavori in corso non è obbligato a finirli entro il 31 dicembre, ma deve comunque ultimarli a norma di legge per “salvare” le detrazioni.

Resta confermato che, se si fa lo sconto in fattura, è possibile pagare solo il 10% “netto” a proprio carico nel 2021 – anche senza ultimare l’intervento quest’anno – e il bonus matura al 90% su tutto l’importo “lordo” fatturato. Ma, anche in questo caso, i lavori devono essere almeno iniziati.
Per le spese che saranno sostenute nel 2022 – sia in prosecuzione di lavori già avviati quest’anno, sia per nuovi interventi – varrà la detrazione vigente l’anno prossimo, che il disegno di legge di Bilancio (ancora da approvare) riduce attualmente al 60 per cento.

“L'inaccettabile opinione che il capitolo di prova testimoniale debba essere formulato in modo positivo, [...] oltre che erronea in diritto, è anche manifestamente insostenibile sul piano della logica […]”.
Così la Corte di Cassazione con ordinanza n. 35146 del 18 novembre 2021, pronunciandosi in materia di danno da buca stradale.
Infatti, non esiste una norma di legge o un principio desumibile in via interpretativa che impedisca di provare per testimoni la circostanza che un fatto non sia accaduto (o non esista).
In altre parole, la circostanza che il capitolo di prova sia formulato in negativo non lo rende, per ciò solo, inammissibile. Pertanto, è possibile chiedere al teste se la buca sulla strada non fosse visibile senza che la domanda sia considerata valutativa. Spetta, poi, al giudice di merito valutare se la risposta del teste si basi su percezioni sensoriali oggettive o su mere supposizioni.

❓ Quanto detto per il bonus facciate vale anche per il Superbonus? Cioè, se pago entro il 31 dicembre posso comunque usufruire della cessione del credito e sconto in fattura anche se i lavori devono essere completati?❓

NO.
L’opzione per la cessione del credito d’imposta o lo sconto in fattura può essere eseguita anche per i singoli stati d’avanzamento lavori (SAL). Tuttavia, nel caso degli interventi agevolati dal Superbonus, i SAL non possono essere più di due e devono essere almeno pari al 30% ciascuno.
Questo significa che chi, pur avendo pagato prima del 31 dicembre le spese, non dovesse raggiungere il SAL minimo del 30% non potrà fare la cessione del credito né godere dello sconto in fattura, ma potrà usare solo la detrazione diretta nella propria dichiarazione che presenterà l’anno prossimo.

Vale il giorno dell'avviso di giacenza!
Nel caso di invio della convocazione assembleare a mezzo raccomandata, non consegnata per la temporanea assenza del condòmino o di altra persona abilitata alla ricezione, essa si considera consegnata con il rilascio da parte dell'agente postale dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, idoneo a consentire al destinatario di procedere al ritiro dello stesso.
Così ha stabilito il Tribunale di Tivoli con la sentenza 1546/2021, pubblicata il 5 novembre 2021 (con la quale si richiama Cass. 8275/2019)

La conformità urbanistica degli interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio condominiale è un requisito imprescindibile affinché l’assemblea possa validamente ratificare i lavori ordinati dall’amministratore e la relativa ripartizione delle spese tra i condòmini.
In caso contrario, qualora le opere siano contrastanti con le norme imperative contenute nel D.P.R. n. 380/2001 (c.d. Testo Unico dell’edilizia), la delibera assembleare è affetta da nullità assoluta per illiceità dell’oggetto, senza che abbia alcuna efficacia sanante l’eventuale, intervenuto, condono.
Questo il principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 35216 del 18 novembre 2021.

In detto provvedimento viene sottolineato che, anche in ambito condominiale, la violazione delle norme imperative, locali e statali, in materia urbanistica ed edilizia, non solo ha rilevanza penale, come risulta dall’art. 44 D.P.R n. 380/2001 (T.U. Edilizia), ma rende, contestualmente, illegittima l’opera eseguita, in quanto contraria all’ordine pubblico, e nulla per illiceità dell’oggetto, la delibera assembleare che l’abbia disposta e/o approvata, senza che possa assumere rilievo “sanante” di tale vizio sostanziale l’eventuale successivo condono (Cass. Sez. Unite n. 9839/21; Cass. Civ. n. 1626/07).

Da ciò discende che l’abusività dell’intervento edilizio realizzato, in dipendenza dell’errata qualificazione giuridica della fattispecie, avrà inevitabili effetti negativi sia rispetto all’operato dell’amministratore sia rispetto alla validità della delibera che l’ha ratificato, approvando il riparto delle spese, la quale è affetta da nullità.

Tale pronuncia richiama all’attenzione le responsabilità dell’amministratore ed il suo ruolo di gestore dell’altrui proprietà immobiliare, con tutto ciò che ne consegue anche in tema di prevenzione dagli abusi sulle parti comuni rispetto ai quali egli è – come noto – titolare di una specifica posizione di garanzia.

Nei 5 giorni non si calcola il giorno della riunione ma quello della ricezione della raccomandata.
Il termine di «almeno cinque giorni» stabilito dall’articolo 66 disposizioni attuative Codice civile va calcolato a partire dal «primo giorno immediatamente precedente la data fissata per l’adunanza in prima convocazione» quindi è relativo ai cinque giorni precedenti il giorno della riunione (prima convocazione). Il giorno della riunione di prima convocazione non va calcolato, mentre va considerato quello della ricezione dell’avviso. Non si tratta, infatti, di giorni “liberi”. Così l’ordinanza della Cassazione 18635/2021, depositata il 30 giugno.

La Cassazione torna ancora sulla terrazza a livello con un’importante precisazione: l’applicazione dell’art. 1126 cod. civ., per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, presuppone che essa svolga al contempo ed in concreto sia utilità e comodità per l’appartamento cui è collegata a livello sia funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 35316 del 18/11/2021).

Non possono essere messi in discussione i crediti dell'amministratore inseriti nel bilancio non impugnato.
Così ha statuito la Corte d'Appello di Roma con una recente sentenza nella quale ha affermato che nel bilancio consuntivo, la presenza di un disavanzo tra entrate ed uscite non consente di ritenere provato che la differenza sia stata versata dall’amministratore di tasca propria. Tuttavia, se dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato patrimoniale non emerge solo un disavanzo tra entrate ed uscite ma in essa è contenuta, tra le passività, la specifica voce «anticipazioni Amministratore», essa vale quale riconoscimento di debito.
Conseguenza di ciò è che la delibera assembleare di approvazione del rendiconto non tempestivamente impugnata rende incontestabile il rendiconto di modo così che eventuali crediti da esso risultanti in favore del gestore (per anticipazioni, compensi) non possano più discutersi perché validamente approvati.
L'approvazione del rendiconto, quindi, cristallizza fra i debiti del condominio la restituzione delle anticipazioni all'amministratore.
Corte d’Appello di Roma, Sez. VIII, sentenza 13 settembre 2021 n. 5915

L'ente proprietario della strada supera la presunzione di colpa solo quando la situazione che
provoca il danno si verifica non come conseguenza di un difetto di diligenza nella sorveglianza
della strada ma in maniera improvvisa e per colpa esclusiva dello stesso danneggiato (comportamento abnorme)

Caduta su strada sconnessa: ente responsabile anche in caso di condotta incauta del danneggiato Con l'ordinanza n. 456/2021 la Corte di Cassazione chiarisce in quali circostanze la responsabilità del custode viene esclusa dalla condotta della persona danneggiata.